Gewährleistung beim Hausbau: Welche Fristen Bauherren nicht verpassen sollten

Feuchte Flecken, Probleme mit der Heizung oder verformte Fußböden: Weil nicht alle Baumängel direkt bei der Bauabnahme auffallen, gibt es die sogenannte Gewährleistung beim Hausbau. Sie schützt Verbraucher vor versteckten Schäden und zieht Dienstleister in die Pflicht, diese zu beheben. Erfahrt hier, was Gewährleistung beim Bau eigentlich bedeutet, wie man mit Baumängeln umgeht, welche Fristen ihr einhalten müsst und wann die Gewährleistungsfrist nicht greift.

Was bedeutet Gewährleistung beim Hausbau?

Gemäß § 634a BGB gilt bei Bauverträgen eine Gewährleistungspflicht. Das bedeutet, Bauherren können auch nach der offiziellen Bauabnahme noch Mängel reklamieren. Die Gewährleistungsfrist bei Verbraucherbauverträgen beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Wurde ein Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen, gilt wiederum eine Verjährungsfrist von vier Jahren (§ 13 Abs. 4 VOB/B).

Wer die Gewährleistung beim Hausbau nutzen will, muss Mängel innerhalb der Frist ordnungsgemäß anzeigen. Das zuständige Unternehmen ist dann in der Pflicht, den Schaden zu beseitigen und dafür die Kosten zu tragen.

Tipp: Lasst euren Bauvertrag im Vorfeld durch einen Fachanwalt prüfen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann eine sogenannte Gewährleistungssicherheit vereinbaren. Diese kann für den Extremfall sinnvoll sein, wenn der Dienstleister Insolvenz angemeldet hat.

Lest auch: Studie zeigt: Bei drei Vierteln aller Neubauten treten Baumängel auf.

Was deckt die Gewährleistung beim Bau ab?

Die Gewährleistung beim Neubau deckt grundsätzlich alle betriebsnotwendigen Baumaßnahmen ab, die in der Leistungsbeschreibung des Auftragnehmers aufgeführt sind. Dazu zählen zum Beispiel Hausanschlüsse, die Heizung und die Elektroinstallation. Aber auch defekte Fußböden, Feuchteschäden und unsaubere Schallschutzmaßnahmen fallen unter die Gewährleistungspflicht.

Wichtige Voraussetzung: Die Baumängel müssen bereits zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden haben, ohne dass sie dem Unternehmer oder dem Bauherren aufgefallen sind.

Bei welchen Baumängeln greift die Gewährleistung nicht?

Die Gewährleistung beim Hausbau greift nicht, wenn es sich um verbrauchsbedingte Mängel handelt. Etwa, wenn der Fußboden verkratzt oder es wegen falscher Lüftung zu Schimmelbildung kommt.

Auch bei Baumaßnahmen in Eigenregie setzt die Gewährleistungspflicht grundsätzlich aus. Baut der Dienstleister auf erbrachte Eigenleistungen auf, sollte zunächst eine Abnahme erfolgen. So kann man sich spätere Unstimmigkeiten ersparen. Idealerweise wartet ihr mit eigenen Leistungen bis zur finalen Bauabnahme. Mehr zum Thema: Das solltet ihr beachten, wenn ihr durch Eigenleistung Geld sparen wollt.

Zudem gilt die Gewährleistung beim Bau nur innerhalb der Verjährungsfrist. Für alle Mängel, die danach auffallen, übernimmt der Unternehmer keine Haftung.

Gewährleistung beim Hausbau: Welche Fristen gelten?

Per Gesetz gilt je nach Vertragsart eine andere Gewährleistungsfrist:

• Bei BGB Bauverträgen habt ihr eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach Abnahme.
• Bei Bauleistungen nach VOB verjähren Mängelansprüche nach vier Jahren. 

Hintergrundwissen gibt es hier: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB.

Andere Fristen können vertraglich vereinbart werden. Umso wichtiger ist es, den Bauvertrag vor Unterzeichnung von einem Experten prüfen zu lassen.

Wann beginnt die Gewährleistung beim Neubau?

Die Gewährleistungsfrist beim Hausbau beginnt ab dem Datum der offiziellen Bauabnahme. Kompliziert wird es, wenn ihr auf Zwischenabnahmen für verschiedene Bauabschnitte besteht. Dann müsst ihr verschiedene Verjährungsfristen im Blick behalten. Erfahrt hier alles Wissenswerte zu dem Thema: Bauabnahme: Warum sie bei Baumängeln so wichtig ist.

Tipp: Es empfiehlt sich, ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Baumängel-Check durchzuführen.

Zehn Jahre oder 30 Jahre Gewährleistung beim Hausbau?

Wenn keine Abnahme erfolgt ist, verlängert sich die Frist: Mängelansprüche verjähren dann zehn Jahre nach Vertragsschluss. Gleiches gilt, wenn der Unternehmer dem Bauherren einen Mangel vorenthalten hat und ihm dies nachzuweisen ist. Bei arglistig verschwiegenen Baumängeln beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel zehn Jahre. Eine längere Gewähr, etwa von 30 Jahren, gibt seit einer Gesetzesreform von 2002 nicht mehr.

Gewährleistungsfrist nutzen: Wie erkenne ich Baumängel rechtzeitig?

Spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Gewährleistungsfrist solltet ihr eine Baumängelprüfung, bestenfalls durch einen unabhängigen Sachverständigen, durchführen lassen. Laien fallen Schäden oftmals nicht auf. Ein Profi kennt alle typischen Schwachstellen und begutachtet sämtliche Ecken und Ritzen, vom Dach über den Keller bis zur Außenanlage. Auch unterstützt ein Bauexperte dabei, den Mangel dem richtigen Gewerk zuzuordnen, so dass ihr die Reklamation korrekt adressieren könnt. Das erspart euch jede Menge unnötigen Papierkram. Lest auch: Baumängel bei Eigentumswohnungen: Das sind die häufigsten Baufehler.

Für einen erste Selbstkontrolle könnt ihr auf folgende typische Mängel beim Hausbau achten:

• Feuchte Stellen im Keller
• Schimmelbildung im Dachboden
• Durchfeuchtete Fensterleibungen
• Verformte Fußböden
• Risse im Mauerwerk oder Putz
• Probleme beim Heizen oder mit der Luftfeuchtigkeit
• Lärmbelästigung durch angrenzende Reihenhäuser oder Wohnungen
• Risse im Estrich oder in Holzbauteilen
• Probleme bei der Entwässerung

Ausführlichere Informationen liefert euch dieser Ratgeber: Pfusch am Bau: So könnt ihr gegen Baumängel beim Hausbau vorgehen.

Wie reklamiere ich Baumängel in der Gewährleistungsfrist?

Damit die Gewährleistung beim Hausbau greift, müsst ihr ein paar Dinge beachten:

1. Mängel müssen dem dafür verantwortlichen Unternehmer schriftlich angezeigt werden.
2. Eine kurze Beschreibung des Schadens genügt, eine Ursachenanalyse ist nicht eure Aufgabe.
3. Zusätzliche Fotos der entdeckten Schäden sind hilfreich, aber nicht verpflichtend.
4. Nennt im Schreiben eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung. Üblich sind 14 Tage. Der Unternehmer hat die Möglichkeit, um eine Verlängerung zu bitten.

Wichtig ist, dass ihr nicht vorschnell handelt und ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragt. Dann nämlich müsst ihr die Kosten selbst tragen. Bekommt ihr hingegen innerhalb der Frist keine Reaktion auf eure Mängelanzeige, könnt ihr den Auftrag anderweitig vergeben. Sichert euch in diesem Fall lieber rechtlich ab und lasst euch von einem unabhängigen Bauexperten beraten. Gleiches gilt, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung ablehnt.

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