Neubau von Eigentumswohnungen in der Hamburger HafenCity.
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Baumängel bei Eigentumswohnungen: Das sind die häufigsten Baufehler

Dirc Kalweit

Dirc Kalweit

Was sind die häufigsten Baumängel bei Eigentumswohnungen? Eine Studie listet diese auf und gibt gleichzeitig Tipps, wie ihr Baumängeln effektiv vorbeugen könnt und gibt Handlungsempfehlungen für die Sanierung.

Baumängel gibt es nicht nur bei Einfamilienhäusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Das Institut für Bauforschung e.V. (IfB) und der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) untersuchen regelmäßig, welche Baumängel bei Eigentumswohnungen typisch sind. Das sind die Ergebnisse.

IfB und BSB führen seit Jahren gemeinsame Untersuchungen zur Bauqualität durch. Als Datenbasis werden in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser dafür genutzt. Die Studienergebnisse zu den festgestellten Baumängeln und Schäden lassen sich aber auch auf kleine und mittlere Mehrfamilienhäuser übertragen. Und in denen befinden sich häufig Eigentumswohnungen.

Die Schwerpunkte der Baumängel bei Häusern und Eigentumswohnungen

In der letzten Untersuchung von 2019 wurden die Dokumentationen von 100 Bauvorhaben ausgewertet. Dabei wurden insgesamt 2.255 Mängel (einschließlich 290 Mängel bei der Schlussabnahme) festgestellt.

Dabei lagen die Mängelschwerpunkte vor allem in vier zentralen Baubereichen:

  • Innenputz / Estrich / Innenausbau
  • Rohbau / Statik / Dachkonstruktion
  • Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz
  • Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

Auf diese vier Bereiche entfallen laut Studie mehr als die Hälfte aller festgestellten Mängel. Doch warum kommt es überhaupt zu diesen Mängeln? Auch das haben die Experten untersucht und festgestellt, dass die Baumängel bei Häusern und Eigentumswohnungen zu über 80 Prozent auf Ausführungs- und Montagefehler zurückzuführen sind. Danach folgen mangelnde Schutzmaßnahmen, eine schlechte Ausführungsplanung und Bauüberwachung sowie eine unzureichende Verkehrssicherung.

Unsere Empfehlung: Gerade im Bereich Bauplanung und Bauüberwachung lässt sich mit der Unterstützung der Wohnglück-Bauexperten effektiv vorbeugen. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren!

Baumängel bei Eigentumswohnungen: Die häufigsten Baufehler

Abgeleitet aus den vergangenen Untersuchungen und unterstützt von Studien über Versicherungs-Haftschäden, haben das Institut für Bauforschung und der Bauherren-Schutzbund bei Eigentumswohnungen exemplarisch folgende Baumängel aufgelistet:

Ungenaue Baubeschreibung

Was ist "barrierefrei", was "seniorengerecht"? Ein Baumangel tritt bei einer Eigentumswohnung auch dann auf, wenn Käufer und Bauunternehmen die Inhalte der Baubeschreibung ganz unterschiedlich definieren.

Legt daher im Bauvertrag möglichst detailliert fest, in welcher Ausführung, Form und Art die einzelnen Gewerke ausgeführt werden sollen. Orientiert euch an DIN-Normen, verankert diese im Vertrag – vor allem dann, wenn es spezielle Anforderungen an die Nutzbarkeit der Eigentumswohnung gibt. Die Bauexperten von Wohnglück helfen euch, schon bei der Bauplanung diese Punkte festzulegen.

Feuchtigkeit beim Neu- und Altbau

Der Estrich, der noch nicht komplett durchgetrocknet ist. Ein nicht fachgerecht abgedichteter Sockel. Oder eine nachträglich angebrachte Dämmung, die nicht in das gesamte Energiekonzept des Gebäudes einbezogen wurde. Feuchtigkeitsschäden treten laut Untersuchung sowohl beim Neubau als auch beim Bestandsbau auf. So bilden sich zum Beispiel durch nicht entkoppelte Balkone Wärmebrücken, die Eigentumswohnungen sind dann teilweise von Schimmel befallen.

Verhindern lässt sich das beim Neubau durch eine effektive Bauüberwachung. Beim Altbau vor allem durch eine ausführliche Modernisierungsberatung vor Ort, wie sie auch von den Wohnglück-Bauexperten angeboten wird.

Fehlende Leitungsdämmung

Auch die Versorgungsschächte von Kalt- und Warmwasserleitungen müssen ausreichend gedämmt werden. Denn: Steht Kaltwasser länger in Rohrleitungen, kann es sich zum Beispiel durch benachbarte Warmwasser-Leitungen auf über 30 Grad Celsius erwärmen. Das begünstigt die Keimbildung.

Unzureichender Schallschutz

Nachbarn, die einem im wahrsten Sinne des Wortes auf dem Kopf herumtrampeln? Daran sind oft mangelhafte Estricharbeiten und eine lückenhafte Verlegung von Randdämmstreifen Schuld.

In der Studie heißt es dazu: "Zur Schadenvermeidung ist eine detaillierte und schlüssige Ausführungsplanung von Fußbodenaufbau, Randfugen und Bodenbelagsarbeiten unerlässlich." Wenn ihr nachträglich für Ruhe sorgen wollt, dann lest dazu diesen Artikel: Schallschutz für die Decke: Was hilft gegen Lärm von oben?

Kontrolle, ob ein Fenster richtig eingebaut wurde
Feuchtigkeit ist eines der am häufigsten auftretenden Baumängel bei Eigentumswohnungen. © Peter Himsel/ Bauherren-Schutzbund e.V.

Was tun bei Baumängeln in einer Eigentumswohnung?

Bei Baumängeln in Eigentumswohnungen gilt für Neubauten: Ist die Bauabnahme bereits erfolgt, verjähren die Mängelansprüche fünf Jahre nach Abnahme der Bauleistung (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Beim Kauf einer Bestandswohnung von privat gilt für Mängelansprüche eine Verjährungsfrist von zwei Jahren. Allerdings nur dann, wenn der Verkäufer dem Käufer gegenüber bekannte Mängel an der Immobilie verschwiegen oder ihn diesbezüglich belogen hat. Denn in der Regel werden Mängelansprüche per Notarvertrag ausgeschlossen. Lest dazu auch den Artikel "Mängelanzeige: Wie ihr Fehler bei der Mängelrüge vermeidet".

Wie sich also vor Baumängeln bei einer Eigentumswohnung schützen? Hierzu geben IfB und BSB unter anderem folgende Empfehlungen bei Neubauten ab:

  • Entsprechende Experten, die die Wohneigentümergemeinschaft und den Verwalter fach- und sachgerecht unterstützen, sollten frühzeitig eingebunden werden.
  • Umfassende Beratung, Information und Einbindung der Wohneigentümergemeinschaft (Beirat) und des Verwalters, um Rechtssicherheit für alle Planungs- und Bauphasen zu schaffen.
  • die Einbindung einer unabhängigen planungs- und baubegleitenden Bauqualitätssicherung (inklusive Vertragsprüfung) als zusätzliche Kontrollinstanz, damit mögliche Mängel rechtzeitig erkannt und beseitigt werden können.

Zu den Empfehlungen für die Sanierung von Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden zählen:

  • Anamnese als Grundlage von Wartung, Instandhaltung, Modernisierung, Sanierung und Umbau (Prioritäten und Reihenfolge) und frühzeitige Strategieplanung über mehrere Jahre (Zielsetzung, Maßnahmen und Kostenplanung)
  • Frühzeitige Einbindung von entsprechenden Experten, die die Wohneigentümergemeinschaft und den Verwalter fach- und sachgerecht unterstützen
  • Definition und Beschreibung der Leistungen in einer abgestimmten vertraglichen Vereinbarung, die alle Pflichten und Ansprüche genau beschreibt und zuordnet sowie deren juristische Prüfung.
  • Einbindung einer unabhängigen planungs- und baubegleitenden Bauqualitätssicherung als zusätzliche Kontrollinstanz, um mögliche Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu beseitigen

Unser abschließender Tipp: Nutz die Expertise der Bauexperten der Wohnglück-Services. Von der Bauplanung über die Baubegleitung bis hin zur Bauabnahme begleiten euch die Profis beim kompletten Bauprozess.

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