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Baumängel vermeiden: So beugt ihr Baupfusch vor

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Lisa Gutknecht


Es gibt so gut wie keinen Neubau oder Umbau ohne einen Baumangel. Viele Fehler resultieren aus fahrlässigem Verhalten der verantwortlichen Gewerke und werden in ihrer Gesamtheit als Baupfusch bezeichnet. Erfahrt hier, wie ihr Baumängel vermeiden könnt und was ihr bei der Abnahme unbedingt beachten müsst.

  1. Was versteht man unter Baumängel?
  2. Baupfusch, Baumangel oder Bauschaden?
  3. Welche Baumängel gibt es?
  4. Wie kann man Baumängel vermeiden?
  5. Wie kann ich Baumängel dokumentieren?
  6. Kann ich bei Baumängeln die Bauabnahme verweigern?
  7. Was tun bei Baumängeln?

Baupfusch passiert häufiger als Bauherren lieb ist. Unter Pfusch am Bau versteht man Baumängel, die auf das fahrlässige Verhalten von Handwerksbetrieben, Bauträgern aber auch Architekten auf der Baustelle zurückzuführen sind. Unsachgemäße Planung und Ausführung können Bauherren in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Umso wichtiger, Baumängeln vorzubeugen. Wir sagen euch, welche Baumängel am häufigsten auftreten und geben Tipps, wie ihr Baumängel vermeiden könnt.

Dazu direkt ein Tipp: Mit den Bauplanungs-Experten von Wohnglück minimiert ihr das Risiko von Baumängeln von Anfang an.

Was versteht man unter Baumängel?

Ein Baumangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand des Hauses nach den abgeschlossenen Bauarbeiten vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Das kann zum Beispiel heißen, dass sich Handwerker nicht an Vereinbarungen gehalten haben, also ein abweichendes Material verwendet oder wichtige Bauschritte ausgelassen haben. Alles, was von den vertraglichen Vereinbarungen abweicht, stellt dann einen Baumangel dar.

Baupfusch, Baumangel oder Bauschaden?

Baumängel sind häufig das Resultat von fahrlässig ausgeführten Bauarbeiten. Haben Handwerksbetriebe nicht sauber gearbeitet oder hat der Architekt bereits bei der Bauplanung Fehler gemacht, ist die Rede von Baupfusch oder Pfusch am Bau. Durch Pfusch verursachte Baumängel sind häufig der Grund für zukünftige Bauschäden.

Im Schnitt weist ein Bauvorhaben über den Bauablauf hinweg rund 30 Mängel auf. Ist eine Fassade beispielsweise durch Baupfusch nicht richtig abgedichtet, dann ist das ein Baumangel. Wenn später deshalb Wasser eindringt und sich Schimmel bildet, dann spricht man von einem Bauschaden.

Schuld an der steigenden Zahl von Baumängeln durch Pfusch am Bau ist laut Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes, vor allem die hohe Marktauslastung und der Fachkräftemangel. "Bauen wird durch höhere gesetzliche Anforderungen und komplexere Bauteile immer komplizierter. Dadurch steigt auch die Fehleranfälligkeit bei der Planung und Bauausführung." Darüber hinaus seien die Unternehmen häufig überlastet. Der Termindruck bei der Fertigstellung durch die hohe Auftragslage und fehlendes qualifiziertes Personal setzen ihnen zu.

Ihr kauft ein altes Haus und wollt euch gegen Baumängeln wappnen? Hier ist eine Übersicht über die häufigsten Baumängel nach Baujahren – mit Tipps, worauf ihr beim Hauskauf achten müsst.

Welche Baumängel gibt es?

Der Verband Privater Bauherren (VPB), der Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V. (VQC) und der Bauherren-Schutzbund haben häufige Baumängel ermittelt. Besonders mangelbehaftet sind Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Eindringende Feuchtigkeit, die nicht vorschriftsmäßige Ausführung, Maßfehler, Risse und falsche Abdichtung sind die vorherrschenden Schadensbilder. 

Hier solltet ihr genau hinschauen:

Grafik zu Festgestellten Baumängeln nach Bereichen

1. Undichter Keller als häufiger Baumangel

Ein undichter Keller kann viele Ursachen haben. Von Fehlern in der Planung bis hin zu unsachgemäßen Arbeiten im Außenbereich des Hauses. Oft hat der Bauträger kein Baugrundgutachten vorgesehen. Ohne Baugrundgutachten sind aber die Bodenverhältnisse nicht bekannt. Diese sind jedoch entscheidend für die Planung und technische Ausführung des Kellers, also dafür, wie der Keller gegen Feuchtigkeit, vielleicht sogar drückendes Grundwasser, geschützt werden muss.

Die heute gebräuchliche kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung muss direkt aufs Mauerwerk aufgetragen werden. Oft finden Bausachverständige die Perimeterdämmung auf den Steinen und die Beschichtung außen drauf. Das ist technisch verkehrt und muss korrigiert werden. Hohe fünfstellige Beträge für die Sanierung eines undichten Kellers sind häufig die Folge.

Immer beliebter werden weiße Wannen als Keller. Solche werden aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) gefertigt. Trotz dieser Eigenschaft können bei unsachgemäßer Ausführung Baumängel und folglich Bauschäden entstehen. Zum Beispiel, wenn der WU-Keller aus Fertigelementen besteht und auf der Baustelle nicht sauber zusammengesetzt und verfugt wird.

Erfahrt hier, wie ihr einen Keller bei feuchten Wänden abdichten könnt.

2. Risse im Mauerwerk oder Putz durch Pfusch am Bau

Risse entstehen meist, wenn unterschiedliche Materialien falsch kombiniert werden. Ungeschulte Arbeitskräfte hinterlassen Fugen mit wenig oder ganz ohne Mörtel oder verwenden auch schon mal Bauschaum statt Mörtel. Die heute üblichen Baustoffe verzeihen keine Fehler bei der Verarbeitung oder Kombination mit anderen Materialien.

Häufig entdecken Gutachter auch Mauern mit zu geringem Überbindemaß. Das heißt: Die Steine in den einzelnen Lagen überlappen nicht ausreichend weit. Damit eine Mauer statisch solide steht, muss aber ein bestimmtes Überbindemaß eingehalten werden, sonst ist die Standfestigkeit der Mauer gefährdet. Die Statik mancher Mauer gefährden auch Installateure, die nach Belieben Mauern schlitzen und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit Bauschaum fixieren.

Lest hier, wie ihr Risse in der Außenfassade und Setz- und Putzrisse in der Wand sanieren könnt.

3. Baumangel undichte Dampfsperre

Eine Dampfsperre schützt Bauteile, die dahinter liegen, vor Feuchtigkeit in der Luft. Lecks haben folglich enorme Konsequenzen. Sobald nämlich Feuchtigkeit mit der durchströmenden warmen Luft in Bauteile eindringt, kühlt diese Luft ab. Der enthaltene Wasserdampf kondensiert, Schimmel entsteht. Dampfsperren werden oft falsch eingebaut und mit ungeeignetem Klebeband fixiert.

4. Durchfeuchtete Fensterleibungen durch Baupfusch

Wenn die Anschlüsse zwischen Fenstern und Außenputz nicht ordentlich ausgeführt wurden, kann Feuchtigkeit eindringen.

5. Nicht entlüfteter Spitzboden als typischer Baufehler

Im Spitzboden sammelt sich besonders kurz nach Errichtung des Hauses viel Feuchtigkeit aus darunter liegenden Geschossen an. Wird diese nicht durch eine ausreichende Lüftung beseitigt, führt das unweigerlich zu Tauwasserschäden im Dachboden und dann zu Schimmelbefall.

6. Falsch eingebaute Bodeneinschubtreppe 

Ist die Bodentreppe falsch eingebaut, gelangt Feuchtigkeit mit der durchströmenden Luft in die Bauteile und beschädigt sie. Folgen sind nicht nur ein verminderter Wärmeschutz, sondern auch Schimmelbefall.

Schimmel im Haus? Hier bekommst du Unterstützung von einem Schimmelhilfe-Experten.

7. Risse im Estrich als Baumangel

Ursache für Risse im Estrich sind vor allem Verarbeitungsfehler, die falsche Materialzusammensetzung oder die Tatsache, dass Dehnungsfugen zu angrenzenden Bauteilen nicht ausreichend dimensioniert oder an der falschen Stelle gesetzt wurden. Das Problem: Liegt der Bodenbelag erst mal, kann man diesen Baumangel nicht mehr ohne Weiteres erkennen.

8. Risse in Holzbauteilen 

Risse im Holz schränken die Stabilität eines Bauteils enorm ein. Die Ursache ist häufig der Einbau von Hölzern, die nicht ausreichend lang gelagert wurden und deshalb noch nass oder feucht sind.

9. Entwässerung von Kelleraußentreppen 

Wenn das Wasser, das sich an der Kelleraußentreppe ansammelt, nicht kontrolliert abgeführt wird, kommt es zu Feuchtigkeits- oder Frostschäden.

10. Probleme mit der Luftdichtigkeit wegen Pfusch am Bau

Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens beim Blower-Door-Test mit Thermografie – sofern diese Untersuchung zum Schluss auch tatsächlich durchgeführt wird. Undichtigkeiten entstehen meistens durch eine Verklebung der Stoßstellen mit ungeeigneten Materialien und den undichten Einbau von Wanddurchführungen.

Unsere Bildergalerie zeigt euch, wie Baumängel aussehen können:

  • Falsch angebrachte Dampfsperre
  • Kontrolle, ob ein Fenster richtig eingebaut wurde
  • Prüfung der Luftdichtigkeit eines Gebäudes
  • Mangelhaft ausgeführte Mauer
  • Fehlerhafte Kellerabdichtung
  • Undichtes Dach

Wie kann man Baumängel vermeiden?

Bauschäden treten häufig erst Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten zutage. Werden sie zu spät erkannt, kann euch das als Bauherren teuer zu stehen kommen. Umso wichtiger ist es, bereits von Anfang an die Kontrolle zu behalten und alles im Blick zu haben.

Worauf ihr achten könnt, um Pfusch am Bau und folglich Baumängel sowie Folgeschäden zu vermeiden und wo ihr unabhängige Bausachverständige findet, lest ihr im Folgenden.

1. Baumängel vermeiden durch die Wahl des Bauunternehmens

Schon bei der Wahl des Bauunternehmens solltet ihr auf Qualität achten. In der Fertighaus-Branche bietet das QDF-Siegel zukünftigen Bauherren Sicherheit. Hinter der Abkürzung steckt die Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau, ein Zusammenschluss aus 48 Fertighaus-Anbietern. Um das Siegel zu bekommen, müssen Bauunternehmen zahlreiche Bedingungen erfüllen. Welche das sind , lest ihr in unserem Ratgeber "Die besten Fertighaus-Anbieter: Wie finde ich den richtigen?".

Es kann auch hilfreich sein, bei den Bauunternehmen den Kontakt zu Referenzkunden zu erbitten, um diese nach ihren Erfahrungen zu fragen. Sind Firmen offen dafür, ist das schon mal ein erstes gutes Zeichen.

2. Bauplan und Bauleistungsbeschreibung prüfen lassen

Habt ihr die Baufirma eures Vertrauens gefunden, ist der nächste wichtige Schritt ein genauer Bauplan samt Bauleistungsbeschreibung. Diese solltet ihr bis ins Detail von einem Bausachverständigen prüfen lassen. Denn wenn ihr das versäumt, können daraus große Mängel am Bau entstehen.

Alle Details dazu lest ihr in: Baubeschreibung: Worauf es bei der Bauleistungsbeschreibung ankommt.

Damit kleine Baufehler nicht folgenschwere Schäden nach sich ziehen, müsst ihr als Bauherren auch während des Baus selbst aktiv werden: "Kurzfristig kann der Verbraucher teuren Bauschäden nur mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle vorbeugen", rät Becker vom Bauherren-Schutzbund.

Diese baubegleitende Qualitätskontrolle könnt ihr als Laien allerdings kaum selbst leisten. Daher ist es sinnvoll, wenn ihr einen unabhängigen Bausachverständigen damit beauftragt. Unabhängige Experten findet ihr beispielsweise über:

Unser Tipp: Auch über Wohnglück könnt ihr Kontakt aufnehmen mit Bauexperten, die euch in den unterschiedlichen Bauphasen begleiten und beraten.

3. Baumängel vermeiden durch einen fairen Bauvertrag 

Der Bauvertrag zwischen Bauherr und Baufirma regelt sämtliche Vereinbarungen für die Errichtung, die Renovierung oder den Teilabriss eines Gebäudes. Um später Ärger mit dem Bauunternehmen zu vermeiden, sollten die Angaben im Bauvertrag so detailliert wie möglich gemacht werden. Mehr Informationen dazu findet ihr in unserem Ratgeber: Fertighaus-Vertrag: Tipps für die Vertragsgestaltung.

Ihr wollt euren Bauvertrag nachträglich ändern? Lest hier, ob und wie das geht.

4. Vor dem Bau: Lasst ein Baugrundgutachten erstellen

Steht euer Haus auf feuchtem Boden, sind Bauschäden wahrscheinlich. Zum Beispiel können Gebäudeteile absacken, es kommt zu gefährlichen Setzrissen, die die Gebäudestabilität erheblich gefährden. 

Umso wichtiger ist es, dass ihr euch bereits im Vorfeld um ein aussagekräftiges Baugrundgutachten kümmert. Solche Bodengutachten werden von unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik durchgeführt. Ihr könnt sie als Bauherr selbst beauftragen, häufig übernimmt das aber auch der Bauträger.

5. Baumängel vermeiden durch regelmäßige Qualitätskontrollen 

Ein Gewerk hat die Arbeiten auf der Baustelle abgeschlossen? Bevor ihr die im Bauvertrag vereinbarten Abschlagszahlungen leistet, solltet ihr alle Arbeiten von einem Bausachverständigen überprüfen lassen. So könnt ihr durch Baupfusch entstandene Baumängel frühzeitig identifizieren und sie beheben lassen, bevor ihr die volle Summe zahlt.

Gut zu wissen: Je nachdem, in welchem Umfang ihr einen Bauberater für die Qualitätskontrolle engagiert, müsst ihr etwa 0,5 bis 2,5 Prozent der Baukosten einkalkulieren, wobei für die reine Bauabnahme rund 500 bis 1.000 Euro fällig werden. Tipp: Klärt das Honorar für den Baugutachter im Vorfeld, damit es später keine negativen Überraschungen gibt.

Lest hier im Detail, was Bausachverständige leisten und kosten.

6. Baumängel bei der Bauabnahme dokumentieren

Ganz wichtig ist am Ende eines jeden Bauprojekts die Bauabnahme: Sie dient dazu, Baumängel zu dokumentieren, die teilweise auch durch Baupfusch entstanden sein können. Holt euch auch hier einen unabhängigen Sachverständigen dazu und schreibt ein ausführliches Bauabnahmeprotokoll, in dem ihr alles dokumentiert.

Baubegleitung in jeder Bauphase? Unsere Wohnglück-Experten überwachen euer Bauprojekt und machen euch frühzeitig auf bauliche Mängel aufmerksam.

7. Blower-Door-Test als Schutz vor Baumängeln 

Ob die Außenhülle eures Gebäudes luftdicht ist, lässt sich mit einem sogenannten Blower-Door-Test (deutsch: Gebläse-Tür-Messung) herausfinden. Darum kümmert sich beispielsweise ein Energieberater. 

Mit dem Test könnt ihr nicht nur überprüfen, welche Luft- beziehungsweise Wärmemenge von innen nach außen dringt, sondern auch, wie viel kalte Luft von außen ins Gebäude strömt. Den Test solltet ihr am besten schon vor Beginn des Innenausbaus ein erstes Mal machen lassen, rät der Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen.

Erfahrt hier, was euch ein Blower-Door-Test kostet, wie er genau abläuft und wer ihn durchführen kann. Ihr wollt einen Energieberater dafür finden? Lest hier, wie ihr an eine gute Energieberatung kommt.

Frau macht einen Blower-Door-Test
Der Blower-Door-Test wird oft an der Balkontür durchgeführt.

Wie kann ich Baumängel dokumentieren?

Baumängel lassen sich nicht immer vermeiden. Umso wichtiger, jeden einzelnen (potenziellen) Baufehler genauestens zu dokumentieren, sobald dieser auffällt. Als Bauherren solltet ihr dafür ein schriftliches Bautagebuch führen – idealerweise mit Fotos und gegebenenfalls Videos. Architekten oder unabhängige Bauleiter sind sogar dazu verpflichtet, eine solche Baudokumentation anzufertigen. Euch kann ein privates Bautagebuch als Beweismaterial dienen, um Baumängel anzuzeigen. 

Wie ihr ein Bautagebuch anfertigt und was drinstehen sollte, erklären wir euch hier.

Vermutet ihr einen Baumangel, zieht unabhängig von eurer persönlichen Dokumentation einen neutralen Bausachverständigen zu Rate, um im Falle einer Mängelanzeige eine noch bessere Argumentationsgrundlage zu haben. 

Kann ich bei Baumängeln die Bauabnahme verweigern?

Die Bauabnahme steht ins Haus? Holt euch spätestens jetzt Unterstützung von einem unabhängigen Bausachverständigen. Denn stellt der Experte wesentliche Baumängel fest, könnt ihr die Bauabnahme verweigern – und zwar so lange, bis die Mängel von den entsprechenden Gewerken beseitigt worden sind. 

Liegen hingegen nur geringfügige Baumängel vor, seid ihr per Gesetz zur Abnahme verpflichtet. Dann aber sollte jeder noch so kleine Fehler unbedingt im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Die Bauabnahme findet unter Vorbehalt der Beseitigung dieser dokumentierten Baumängel statt. Alles, was nicht protokolliert wird, ist später oft nur schwer als Baumangel nachweisbar.

Mehr zum Abnahmeprotokoll und wie ihr die Bauabnahme richtig vorbereitet, lest ihr hier.

Was tun bei Baumängeln?

Für Baumängel sieht das Gesetz grundsätzlich eine 5-Jahres-Frist vor, beginnend ab dem Tag der offiziellen Bauabnahme. In diesem Zeitraum könnt ihr als Bauherren noch eine Nacherfüllung verlangen oder den Mangel selber ausbessern und die erforderlichen Aufwendungen von der Baufirma verlangen (BGB § 634). 

Alle Infos dazu, wie ihr gegen Baumängel vorgeht, bekommt ihr in unserem Ratgeber: Gewährleistung beim Hausbau: Welche Fristen Bauherren nicht verpassen sollten.

Entdeckt ihr Baumängel und Bauschäden erst nach der 5-Jahres-Frist, sind Bauunternehmen und Gewerke fein raus und ihr müsst selber für den Schaden und die damit verbundenen Reparaturkosten aufkommen.

Unser Tipp: Auch wenn ihr bei der Bauabnahme alles sorgfältig dokumentiert habt, können in den Folgejahren noch Baumängel ans Tageslicht kommen. Meldet ihr sie innerhalb der Frist, seid ihr auf der sicheren Seite. Ein unabhängiger Bausachverständiger hilft euch bei der Baumängelprüfung.

Quellen: Bauschadensbericht des Bauherren-Schutzbund, Verband Privater Bauherren

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