Ein Paar betritt zum ersten Mal ihr neues Haus
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Bauen | Ratgeber

Abnahmeprotokoll: Grundlage der Bauabnahme

Joscha Thieringer

Level: Für Fortgeschrittene

Erst wenn das Abnahmeprotokoll von allen Vertragspartnern unterzeichnet ist, ist die Bauabnahme erfolgt. Doch was gilt es beim Bauabnahmeprotokoll zu beachten, wer schreibt es und wo gibt es Vorlagen? Unser Ratgeber-Artikel protokolliert alles Wichtige.

Jetzt nur noch schnell das Abnahmeprotokoll unterzeichnen und dann rein ins neue Eigenheim: Viele Bauherren sehnen das Finale der Bauabnahme herbei, mit der jeder Hausbau offiziell ein Ende findet. Aber Vorsicht: Wer sich hier Fehler leistet, den könnte das später teuer zu stehen kommen.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) fordert deshalb Bauherren auf, die Bauabnahme mit dem Abnahmeprotokoll sorgfältig vorzubereiten: "Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, und alle Gefahren und Risiken gehen auf den Bauherrn über."

Das bedeutet: Nun kehrt sich die Beweislast um. Wenn nach der Bauabnahme Mängel auftreten, die nicht im Abnahmeprotokoll vermerkt sind, ist der Bauherr in der Pflicht nachzuweisen, dass der Bauunternehmer diese verschuldet hat. Alles Wichtige zur Bauabnahme – und den Unterschied zur behördlichen Bauabnahme – lest ihr hier:

Abnahmeprotokoll führt zur Bauabnahme

Auch wenn es für die eigentliche Bauabnahme zwischen Bauherr und Bauunternehmer kein festgelegtes Prozedere gibt, schafft ein Abnahmeprotokoll rechtliche Verbindlichkeit. Darin können alle Bauleistungen als "abgenommen" festgehalten werden.

Werden hingegen Baumängel oder Minderleistungen festgestellt, können diese und der Zeitpunkt ihrer Beseitigung im Abnahmeprotokoll beschrieben werden. Auch eine entsprechende Minderung des Preises ist theoretisch möglich – kommt aber nicht so häufig vor.

Mit der Unterzeichnung des Bauabnahmeprotokolls durch den oder die Bauherren erfolgt die Bauabnahme. Wichtig: Die Bauabnahme ist eine einseitige Willenserklärung durch den Bauherren. Das bedeutet: Die Unterschrift durch den ausführenden Vertragspartner, also das Bauunternehmer, ist zwar üblich, aber nicht notwendig.

Wie bei Verträgen üblich, erhält jeder Vertragspartner ein unterzeichnetes Exemplar.

3D-Simulation eines neuen Hauses mit Holzverblendungen
In den 3D-Simulationen sieht ein Neubau immer perfekt aus – aber stimmt die Bauleistung am Ende wirklich mit den vertraglichen Vereinbarungen überein? © Getty Images

Wer schreibt das Abnahmeprotokoll?

Wer das Abnahmeprotokoll schreibt, ist rechtlich nicht vorgegeben. Bei der Bauabnahme begutachten üblicherweise alle Beteiligten – also Bauherr, Bauunternehmer, Bauleiter und gegebenenfalls ein Baugutachter – bei einer gemeinsamen Begehung das fertige Haus beziehungsweise die vereinbarten Bauleistungen.

Nach Erfahrung des VPB ist es oft ein Vertreter des Bauunternehmers, der das Protokoll schreibt, während Bauherr und Bausachverständiger die Leistungen prüfen. Der VPB warnt: "Der Protokollführer notiert in der Regel die Dinge aus seiner Sichtweise."

Deshalb raten Experten dazu, das Abnahmeprotokoll unbedingt in die eigenen Hände zu nehmen.

Tipp 1: Lasst einen Freund protokollieren

Nehmt euch einen Angehörigen oder Freund mit, der das Protokoll führt, damit ihr die Hände frei habt und euch auf die Bauabnahme konzentrieren könnt.

Tipp 2: Macht Fotos

Um etwaige Baumängel sauber zu dokumentieren, solltet ihr diese neben der schriftlichen Beschreibung auch als Foto festhalten. Die Fotos könnt ihr als Anhang des Abnahmeprotokolls ausdrucken, was uns zu Tipp 3 führt:

Tipp 3: Druckt das digitale Abnahmeprotokoll direkt aus

Das mag für manche jetzt seltsam klingen, aber: Führt das Abnahmeprotokoll am besten in digitaler Form, also zum Beispiel mit Hilfe eines iPads, und druckt es anschließend direkt auf der Baustelle mit einem mitgebrachten Drucker aus. Zu umständlich? Nun ja, ihr könnt natürlich auch mit einem Papierdurchschlag arbeiten (ihr braucht das Protokoll ja mindestens in zweifacher Ausführung), aber das sieht am Ende oft ziemlich wild aus.

Tipp 4: Lasst euch nicht unter Druck setzen

Noch einmal, weil es so wichtig ist: Als Bauherren bestimmt ihr, was im Protokoll steht. Wenn ihr meint, dass eine Bauleistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde, dann dürft ihr das genau so ins Abnahmeprotokoll schreiben. Auch wenn Bauleiter oder Bauunternehmer anderer Meinung sind.

Sollte man sich überhaupt nicht einigen können, müssen sich eben Juristen mit dem Streitpunkt beschäftigen. Immer noch besser, als auf einem teuren Baumangel sitzen zu bleiben.

Überprüfung des Abnahmeprotokolls

Bevor das Abnahmeprotokoll vom Bauherren unterzeichnet wird, sollte dieser laut VPB folgende Punkte genau prüfen:

  • Sind tatsächlich alle angesprochenen, auch strittigen Baumängel aufgenommen?
  • Sind sie auch so formuliert, dass sie als Mangel gelten und entsprechend beseitigt werden müssen?
  • Sind im Bauabnahmeprotokoll auch alle jene Mängel aufgelistet, die schon während der Bauzeit moniert wurden, aber bis zur Abnahme noch nicht beseitigt waren?
  • Sind die Rechte der Bauherren bezüglich dieser Mängel im Protokoll vorbehalten?
  • Falls sich der Bauunternehmer in Verzug befindet: Sind im Abnahmeprotokoll die Geltendmachung einer Vertragsstrafe und/oder der Verzugsschäden ausdrücklich vorbehalten?

Als Bauherr sollte man angesichts der stattlichen Summen, um die es bei einem Hausbau geht, niemals blind vertrauen. Ein unabhängiger Baugutachter vertritt eure Interessen und passt auf, dass ihr keinen Fehler begeht.

Achtet bitte auch darauf, dass im Bauabnahmeprotokoll alle Angaben mit denen im Bauvertrag übereinstimmen. Dies betrifft insbesondere die Gewährleistungspflicht. Sich im Nachhinein auf den Bauvertrag zu berufen, könnte schwierig werden. Gerichte haben in der Vergangenheit geurteilt, dass abweichende Vereinbarungen im Abnahmeprotokoll durchaus verbindlich sind.

Moderner Neubau mit Flachdach und Dachterrasse
Von außen sieht alles fertig aus – oder gibt es doch noch Baumängel, die man im Abnahmeprotokoll festhalten muss? © Getty Images/iStockphoto

Vorlagen für Abnahmeprotokoll

Viele Bauunternehmer verwenden Standard-Abnahmeprotokolle, ohne die einzelnen Bauleistungen detailliert aufzuführen. Da es keine offizielle Vorlage gibt, werden zahlreiche Abnahmeprotokolle verwendet.

Hier gibt es verschiedene Vorlagen zur Ansicht:

Der Verband Privater Bauherren rät allerdings von der Verwendung standardisierter Abnahmeprotokolle ab. "Jeder Hausbau ist anders", sagt eine VPB-Sprecherin. "Wir halten es bei der Bauabnahme daher nicht für sinnvoll, ein Muster-Abnahmeprotokoll zu verwenden."

Inhalt eines Abnahmeprotokolls

Ein Bauabnahmeprotokoll sollte auf alle Fälle enthalten:

  • Baumaßnahme plus Kurzbeschreibung
  • Datum der Begehung beziehungsweise der Bauabnahme
  • Anwesende Personen (Auftragnehmer, Auftraggeber, gegebenenfalls Bauleitung und Baugutachter)
  • Vereinbarte Bauleistungen
  • Unterschrift des Bauherren

"Eventuell muss im Abnahmeprotokoll auch ein Vorbehalt über eine zu zahlende Vertragsstrafe aufgenommen werden", schreibt der VPB und weist darauf hin, dass VPB-Berater die Bauherren bei der Bauabnahme gerne unterstützen.

Unser Tipp: In einem guten Abnahmeprotokoll sind idealerweise alle Leistungen laut Bauvertrag (und Zusatzvereinbarungen) detailliert aufgeführt, sodass jede Bauleistung im Einzelnen geprüft und abgenommen werden kann. So wird nichts übersehen oder vergessen.

Ein von euch bestellter Baugutachter kennt die kritischen Stellen und weiß anhand von Bauvertrag, Bauplänen und Bebauungsplan genau, auf was er achten muss.

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