Bauen | Ratgeber
Bauleiter: Alles über Aufgaben & Kosten der Bauleitung
Jede Baustelle muss hierzulande durch mindestens einen professionellen Bauleiter bewacht sein. So sieht es die jeweilige Landesbauordnung (LBO) vor. Meist übernehmen Architekten oder Bauingenieure diese wichtige Aufgabe. Bauherren, die über die nötige Sachkunde verfügen, können diese Position aber auch selbst bekleiden und somit Kosten sparen. Die Verantwortung ist allerdings nicht zu unterschätzen. Wir klären alle wichtigen Fragen rund ums Thema Bauleitung – von der Rechtsgrundlage über Aufgaben und Kosten bis hin zur Haftung.
Was ist ein Bauleiter?
Ein Bauleiter, auch Bauoberleiter oder Objektüberwacher genannt, hat gemäß § 45 LBO "darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers entspricht. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten […]."
Die Bauleitung ist also für die Überwachung und Steuerung einer Baustelle verantwortlich und sorgt dafür, dass alle Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt werden.
Braucht man einen Bauleiter?
Die jeweilige Landesbauordnung sieht vor, dass jede Baustelle in Deutschland mindestens einen professionellen Bauleiter braucht. Professionell bedeutet, dass die Bauleitung über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt. Dafür ist grundsätzlich eine Bauvorlageberechtigung nachzuweisen. Diese wird durch die Bauordnungen nach Landesrecht geregelt, so dass es landesspezifische Unterschiede geben kann.
Ein Verstoß gegen diese Vorgabe wird in der Regel mit einer Geldstrafe geahndet. Im Extremfall kann dem verantwortlichen Bauherren sogar eine Freiheitsstrafe drohen. Lest hier mehr über die Pflichten eines Bauherren.
Wichtig: Ihr braucht bereits vor dem ersten Spatenstich einen Bauleiter. Sowohl im Bauantrag als auch in der sogenannten Baubeginnsanzeige, welche die Bauaufsichtsbehörde einfordert, muss die zuständige Bauleitung benannt werden.
Wer kann Bauleiter sein?
Bauleiter darf nur sein, wer über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügt. Die notwendige Qualifikation richtet sich nach der Art, Größe und Lage der Baustelle. Während ihr als Bauherr kleinere Projekte wie den Dachbodenausbau selbst überwachen könnt, ist für den Bau eines Einfamilienhauses mehr Fachkenntnis gefragt.
In der Regel übernehmen daher Architekten oder Bauingenieure die Aufgaben der Bauleitung. Aber auch ein qualifizierter Handwerksmeister oder der Bauherr selbst kann die Position bekleiden. Voraussetzung ist, dass der Bauleiter über eine Bauvorlageberechtigung verfügt, die den landesspezifischen Vorgaben entspricht.
In der Regel lohnt sich die Beauftragung eines externen, unabhängigen Bauleiters. Er vertritt eure Interessen und sorgt für einen termingerechten und reibungslosen Ablauf. Nutzt unseren Baubegleitungs-Service: Die Experten von Wohnglück überwachen euer Bauprojekt und machen sofort auf Fehler aufmerksam.
Welche Aufgaben und Pflichten hat die Bauleitung?
Koordination von Trockenbauer, Dachdecker und Malermeister, Dokumentation des Baufortschritts und Mitwirkung bei behördlichen Abnahmen: Die Aufgaben eines Bauleiters sind vielfältig und komplex. Seine Verantwortlichkeitsbereiche leiten sich aus der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI) ab. Welche Leistungen die Bauleitung im Detail übernimmt und welche Vollmachten ihr eurem Ansprechpartner erteilt, stimmt ihr im Rahmen der Beauftragung ab.
Grundsätzlich beginnt die Arbeit eines Bauleiters mit der Erstellung eines sogenannten Baustelleneinrichtungsplans. Darin ist unter anderem festgehalten, wo Materialien gelagert werden und Sanitäreinrichtungen Platz finden oder wie die Transportwege verlaufen. Außerdem kümmert sich die Bauleitung um den Terminplan für die einzelnen Baumaßnahmen und achtet darauf, dass dieser von den Gewerken eingehalten wird.
Durch regelmäßige Baubesprechungen und Baubegehungen stellt der Experte sicher, dass die Verantwortlichen vor Ort alle Aufgaben sach- und termingerecht ausführen. Baumängel können so frühzeitig erkannt und behoben werden.
Ein guter Bauleiter führt ein detailliertes Bautagebuch, in dem er sämtliche Bauschritte schriftlich und zum Teil ergänzt durch Fotos festhält. Dieses Protokoll könnt ihr euch jederzeit vorlegen lassen. Eine mangelhafte Dokumentation des Bauvorhabens ist eine Pflichtverletzung des Bauleiters, die ihr mit einer Honorarkürzung ahnden könnt.
Nicht zuletzt ist es die Aufgabe der Bauleitung, die Gesamtkosten im Blick zu behalten, mit Bau- und Handwerksfirmen zu verhandeln und Rechnungen zu prüfen. Der Experte achtet darauf, dass die von euch festgelegte Baukostenobergrenze nicht überschritten wird.
Die wichtigsten Aufgaben eines Bauleiters im Überblick
- Überwachung und Koordination der Baustelle
- Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie Baugenehmigungen und Baupläne
- Terminplanung für die einzelnen Baumaßnahmen
- Regelmäßige Kontrolle der sach- und termingerechten Umsetzung der Bauarbeiten
- Einhaltung von Sicherheits- und Gesundheitsschutzrichtlinien
- Dokumentation des Bauablaufs in einem Bautagebuch
- Ausschreibung und Einholung von Kostenvoranschlägen
- Verhandlungen mit den Bau- und Handwerksbetrieben
- Abnahme von Leistungen und Lieferungen
- Kostenkontrolle und Rechnungsprüfung
- Teilnahme an behördlichen Abnahmen
Was ist eine Bauleitererklärung?
Eine Bauleitererklärung ist ein Schriftstück, das dem Bauantrag beigefügt werden muss. Mit seiner Unterschrift erklärt der bestellte Bauleiter, dass die Baumaßnahmen entsprechend der erteilten Genehmigungen, innerhalb des geltenden Rechts und gemäß der allgemeinen technischen Baubestimmung durchgeführt wurden.
Es handelt sich dabei um ein formloses Schreiben. Viele Baubehörden bieten entsprechende Formulare oder Vordrucke an. Informiert euch also am besten direkt bei eurem Ansprechpartner im zuständigen Amt.
Wie findet man einen guten Bauleiter?
Ein guter Bauleiter hat zunächst einmal einen akademischen Abschluss oder eine Berufsausbildung, die auf Sachkenntnis schließen lässt. Eine Bauvorlageberechtigung ist Pflicht. Darüber hinaus sollte der Bauleiter Berufserfahrung und entsprechende Referenzen vorweisen können. Je routinierter und vernetzter ein Bauleiter ist, desto besser.
Bedenkt zudem: Ein Bauleiter ist euer Stellvertreter auf der Baustelle. Ihr müsst euch also zu 100 Prozent auf ihn verlassen können und sicher sein, dass er in eurem Sinne agiert. Deshalb ist neben der notwendigen Fachkenntnis euer Bauchgefühl Voraussetzung für eine gute Zusammenarbeit.
Ein weiteres Entscheidungskriterium ist eine aktuelle Berufshaftpflichtversicherung. Damit sichert ihr euch ab, falls der Bauleiter mangelhafte Arbeit leistet.
Und wie kommt man an einen guten Bauleiter? Idealerweise können ehemalige Bauherren aus dem Freundes- und Bekanntenkreis jemanden empfehlen. Alternativ könnt ihr online nach geeigneten Kandidaten suchen, unter anderem in der bundesweiten Datenbank der Bundesliste e.V.. Nutzt auch unsere Expertenservices rund um euer Bauprojekt.
Was kostet ein Bauleiter?
Die Kosten für einen Bauleiter hängen von verschiedenen Faktoren wie der Nettobausumme, dem Schwierigkeitsgrad des Vorhabens und der Art der Beauftragung ab. Architekten haben zum Teil andere Honorarsätze als Bauunternehmer oder selbstständige Bauleiter.
Grundsätzlich könnt ihr mit zwei bis fünf Prozent der Gesamtbaukosten rechnen. Bei einem Budget von 300.000 Euro würde euch der Bauleiter also schätzungsweise zwischen 6.000 und 15.000 Euro kosten.
Bei Architekten richtet sich das Honorar nach der HOAI. Die Baubegleitung und Überwachung der Baumaßnahmen hat dabei einen festen Anteil von 32 Prozent am Gesamthonorar. Weitere zwei Prozent sind fällig, wenn der Architekt zusätzlich bei der Mängelfeststellung sowie bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber einzelnen Gewerken unterstützt. Ebenso sind die Mithilfe bei Ausschreibungen und die Koordination verschiedener Betriebe extra Kostenfaktoren. Mehr zum Thema: "Architektenhaus bauen: Vorteile, Nachteile und Kosten"
Auch der Großteil der selbstständigen Bauleiter orientiert sich an der HOAI. Der durchschnittliche Tagessatz liegt zwischen 520 und 800 Euro.
Wenn ihr für den Hausbau ein Bauunternehmen beauftragt, übernimmt dieses in der Regel auch die professionelle Bauleitung. Sie ist meist im Festpreis inkludiert. Lest auch: "Hausbau mit Bauträger: Alle Vorteile, alle Nachteile"
Wie lange haftet ein Bauleiter für Baumängel?
Ein Bauleiter unterschreibt mit der Bauleitererklärung, dass er das Bauwerk nach geltendem Recht, entsprechend der erteilten Genehmigungen sowie gemäß den bautechnischen Vorgaben und seiner Leistungsbeschreibung übergibt. Kommt die Bauleitung dieser Pflicht nicht nach, kann sie dafür haftbar gemacht werden.
Die rechtliche Grundlage dafür bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B). Demnach könnt ihr Mängelansprüche je nach Bauvorhaben innerhalb von vier bis fünf Jahren geltend machen. Mehr zur Rechtsgrundlage und zum Umgang mit Baumängeln: "Bauvertrag: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB"
Wer auf Nummer sicher gehen will, holt sich fachliche Unterstützung bei allen Fragen rund um den Hausbau. Die Experten von Wohnglück stehen euch von der Bauvertragsprüfung bis zur Bauabnahme zur Seite.