Unterschrift des Verbraucherbauvertrags
© Getty Images/iStockphoto/Andrey Popov

Bauen | Ratgeber

Verbraucherbauvertrag: Das solltet ihr übers Kleingedruckte wissen

Redaktion

Redaktion

Das Baurecht wurde Anfang 2018 reformiert und für viele private Bauvorhaben gilt jetzt der Verbraucherbauvertrag. Wir erklären euch, welche Rechte für Bauherren dieser mit sich bringt.

Seit dem 1. Januar 2018 gilt das reformierte Bauvertragsrecht. Die Vorschriften zum Bauvertrag wurden um den Verbraucherbauvertrag ergänzt. Dieser bringt für Bauherren vorteilhafte Regelungen wie zum Beispiel das Widerrufsrecht mit sich. Dennoch solltet ihr den Bauvertrag keineswegs leichtfertig unterschreiben.

Was ist der Verbraucherbauvertrag?

Bauunternehmer haben bis 2018 vor allem Werkverträge mit ihren Auftraggebern geschlossen. Durch das neue Bauvertragsrecht sind jetzt in vielen Fällen ein Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag Pflicht. Letzterer wurde eingeführt, um private Häuslebauer vor finanziellen Einbußen bei besonders umfangreichen Bauvorhaben wie einem Neubau zu schützen.

Per Definition handelt es sich bei einem Verbraucherbauvertrag um einen Vertrag, mit dem ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. So steht es in § 650 i BGB.

Tipp: Ein wasserdichter Vertrag ist die eine Sache. Aber wie steht es mit der ganzen Bauplanung? Die Bauexperten der Wohnglück-Services unterstützen euch mit ihrem Fachwissen bei der konkreten Bauvorbereitung. Jetzt ein unverbindliches Vorgespräch vereinbaren.

Voraussetzungen für den Verbraucherbauvertrag

In zwei Fällen könnt ihr einen Verbraucherbauvertrag gemäß BGB schließen:

  1. Ihr beauftragt ein Unternehmen zum Bau eines neuen, schlüsselfertigen Gebäudes, zum Beispiel ein Ein- oder Zweifamilienhaus
  2. Ihr verpflichtet einen Unternehmer zu umfassenden Umbaumaßnahmen, die einem Neubau gleichkommen, zum Beispiel eine Komplettsanierung

Nicht ausreichend wäre der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Haus. Bislang war ein Verbraucherbauvertrag zudem nur zulässig, wenn ausschließlich ein Gewerk mit dem Neu- oder Umbau beauftragt wurde. Dies hat sich mit einem Urteil des OLG Hamm vom 24. April 2021 geändert: Demnach kann ein Verbraucherbauvertrag ebenso bei gewerkeweiser Vergabe vorliegen. Voraussetzungen dafür: Die Beauftragung muss zeitgleich oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes erfolgen. Zudem muss die Erstellung des neuen Gebäudes für den Unternehmer ersichtlich sein und sein Gewerk zum Bau des neuen Gebäude selbst beitragen.

Typischer Anwendungsfall für den Verbraucherbauvertrag ist ein schlüsselfertiges Ein- oder Zweifamilienhaus oder der Neubau hinter einer historischen Fassade, den ihr bei einem Bauunternehmer in Auftrag gebt.

Baustelle eines Einfamilienhauses
Beauftragt ihr als Privatkäufer für euren Neubau einen Bauunternehmer, so schließt ihr mit ihm meist einen Verbraucherbauvertrag. © iStock/Getty Images/querbeet

Verbraucherbauvertrag: Die wichtigsten Regelungen

Im Folgenden stellen wir euch die wichtigsten Regelungen zum neuen Bauvertragsrecht vor.

1. Verbraucherbauvertrag muss schriftlich geschlossen werden

Der Verbraucherbauvertrag muss zwingend in Textform, also schriftlich abgeschlossen werden. Das kann auch per Fax oder E-Mail erfolgen. Mündlich geschlossene Verträge sind nicht gültig.

2. Verbraucherbauverträge können widerrufen werden

Seit der Baurechtsreform gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsabschluss. Der Bauvertrag muss daher eine entsprechende Klausel enthalten, in der ihr auf euer Rücktrittsrecht hingewiesen werdet. Fehlt sie gänzlich, könnt ihr den Vertrag sogar noch maximal zwölf Monate später widerrufen.

Wichtig: Das Widerrufsrecht gilt nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde.

3. Verbraucher haben Recht auf eine Bauleistungsbeschreibung

Als Bauherren habt ihr Anspruch darauf, dass die Baufirma eine präzise Bauleistungsbeschreibung erstellt und euch diese frühzeitig vor Vertragsabschluss aushändigt. Sie ist Bestandteil des Bauvertrags und enthält die Details zum Bau- und Leistungsumfang. Dazu gehören etwa Angaben zur Baukonstruktion, zum Schallschutz, zur Haustechnik und zu den verbauten Materialien.

Ein Beispiel: In der Bauleistungsbeschreibung steht, welche Armaturen fürs Badezimmer vorgesehen sind. Außerdem sind die Baufirmen verpflichtet, euch die Pläne mit den exakten Flächenangaben zu überreichen.

4. Wichtige Planungsunterlagen müssen ausgehändigt werden

Die Baufirma ist nach dem Verbraucherbauvertrag verpflichtet, euch wichtige Planungsunterlagen auszuhändigen. Das erleichtert euch als Bauherren die Arbeit, wenn ihr diese Unterlagen beispielsweise für die Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) benötigt oder anderweitig Nachweise erbringen müsst.

Teilauschschnitt eines Grundrisses.
Wichtige Bauunterlagen müssen laut Verbraucherbauvertrag dem Bauherren überreicht werden. © Getty Images/iStockphoto/Branislav

5. Abschlagszahlungen sind beim Verbraucherbauvertrag begrenzt

Die Höhe der Abschlagszahlungen, die ihr nach Baufortschritt leisten müsst, ist auf insgesamt 90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt, sofern es sich nicht um einen Vertrag mit einem Bauträger handelt. Der Vorteil für euch: Ihr lauft nicht mehr wie vor der Baurechtsreform Gefahr, dass die letzte Rate zu niedrig ist. Bei mangelhafter Bauausführung könnt ihr die Differenz als Druckmittel einzusetzen und sie erst zahlen, wenn der Mangel behoben wurde. Lest hier, wie sich Baumängel vermeiden lassen.

Es ist empfehlenswert, die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt zu vereinbaren. Die Raten sollten dabei ungefähr dem Wert der jeweils erbrachten Leistungen entsprechen.

Unser Tipp: Unsere Wohnglück-Experten lassen Baumängeln keine Chance. Nutzt das Fachwissen der Bauexperten für einen professionellen Baumängel-Check.

6. Verbraucherbauvertrag fordert Angaben zum Fertigstellungstermin

Mit dem neuen Verbraucherbauvertrag ist das Bauunternehmen verpflichtet, im Bauvertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen. Ist dies nicht möglich, muss die Baufirma Angaben zur Dauer der Bauausführung im Vertrag fixieren. Das hat für euch den Vorteil, dass ihr später einfacher Schadensersatzansprüche geltend machen könnt, falls erforderlich.

7. Mehrjährige Gewährleistung für Baumängel

Die Gewährleistung für Mängel am Bau gilt bei Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch – und dazu gehört der Verbraucherbauvertrag – fünf Jahre nach Abnahme. Treten danach Mängel auf, könnt ihr nur noch in besonderen Fällen wie zum Beispiel arglistiger Täuschung einen Anspruch auf Beseitigung.

Tipp: Der Bauherren-Schutzbund (BSB) rät zu einer Gewährleistungsbürgschaft. Diese beträgt üblicherweise fünf Prozent der Gesamtkosten und wird im Regelfall von einer Bank oder Versicherung gestellt.

8. Verbraucher muss sich an die Abnahmefrist halten

Das neue Bauvertragsrecht sieht vor, dass die Baufirma den Bauherren für die Abnahme nach Fertigstellung eine angemessene Frist von 10 bis 14 Tagen setzen kann. Wenn ihr innerhalb dieser Frist nicht reagiert, gilt dies als Abnahme, sofern die Baufirma im Vertrag darauf hingewiesen hat. Ihr müsst also zügig reagieren und auf Mängel hinweisen oder die Abnahme begründet verweigern. Mehr Infos dazu findet ihr auch in diesem Artikel: Gut vorbereitet in die Bauabnahme: Alles über Hausübergabe, Baugutachter und Baumängel.

9. Keine Abweichung zulasten des Bauherren

Die geschilderten Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind zwingend. Von ihnen kann der Bauunternehmer nicht zum Nachteil des Bauherren abweichen. Nur von den Regelungen über Abschlagszahlungen in § 632a und § 650m BGB können die Vertragsparteien zurücktreten, indem sie individuelle Vereinbarungen treffen.

Kontrolle, ob ein Fenster richtig eingebaut wurde
Es ist empfehlenswert, vertraglich festzuhalten, welche Baumängel als wesentlich gelten, um im Fall der Fälle entschädigt zu werden. © Peter Himsel/ Bauherren-Schutzbund e.V.

Checkliste zum Verbraucherbauvertrag

Ihr haltet euren Verbraucherbauvertrag in der Hand und wollt euch schnell einen Überblick verschaffen, ob die Angaben korrekt sind? Dann kann euch unsere Checkliste eine gute Orientierung bieten. Natürlich solltet ihr den Vertrag zusätzlich genau unter die Lupe nehmen oder besser noch von einem Experten überprüfen lassen.

Tipp: Unsere Wohnglück-Profis stehen euch zur Seite und begleiten euren Neu- oder Umbau von Anfang an. Hier geht es zu unserem Baubegleitungs-Service.

  1. Stimmen die Angaben zu den Vertragspartnern und wie steht es um die Bonität?
  2. Liegt eine ausführliche und korrekte Baubeschreibung vor?
  3. Ist ein Fertigstellungstermin oder eine genaue Angabe zur Dauer der Bauzeit angegeben?
  4. Ist eine Festpreisgarantie enthalten und welche Frist gilt hierfür?
  5. Liegt ein Zahlungsplan vor, bei dem die Höhe der Raten maximal 90 Prozent der Gesamtkosten beträgt?
  6. Ist eine Vertragsstrafe fixiert, für den Fall, dass die Fertigstellung nicht fristgerecht erfolgt?
  7. Ist eine förmliche Abnahme vorgesehen und gilt dafür eine angemessene Frist von 10 bis 14 Tagen?
  8. Liegen sämtliche technische Unterlagen vor?
  9. Ist eine Gewährleistungsfrist für Baumängel von 5 Jahren fixiert?
  10. Liegt eine Gewährleistungsbürgschaft vor?
  11. Ist das Widerrufsrecht von 14 Tagen (bei nicht notariell beurkundetem Abschluss) im Vertrag verankert?

Ihr wollt demnächst Bauherr werden? In der Wohnglück Fertighaus-Datenbank findet ihr für euer Bauvorhaben das richtige Hausmodell.

Das wird dich auch interessieren