Verbraucherbauvertrag: Welche Vorteile er hat und wie ihr ihn prüft

Der wichtigste Unterschied zwischen Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag: Durch einen Verbraucherbauvertrag seid ihr als Bauherren deutlich besser geschützt. Ihr habt beispielsweise ein Widerrufsrecht. Und Preissteigerungen sollten euch in der Regel nichts anhaben, was insbesondere in Zeiten massiv steigender Baupreise sehr wichtig sein kann.

Dennoch solltet ihr einen Bauvertrag keineswegs leichtfertig unterschreiben. Mit unserer Checkliste könnt ihr den Vertragsentwurf genauer unter die Lupe nehmen.

Was ist der Verbraucherbauvertrag?

2018 hat der Gesetzgeber die Vorschriften zum Bauvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) um den Verbraucherbauvertrag ergänzt. Der Verbraucherbauvertrag wurde eingeführt, um private Bauherren vor finanziellen Einbußen bei besonders umfangreichen Bauvorhaben wie einem Neubau zu schützen.

Per Definition handelt es sich bei einem Verbraucherbauvertrag um einen Vertrag, mit dem ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. So steht es in § 650 i BGB.

Wie ein solcher Verbraucherbauvertrag aussehen kann, könnt ihr euch beim Zentralverband Deutsches Baugewerbe ansehen. Dieser bietet ein Verbraucherbauvertrag-Muster zum Herunterladen an.

Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?

In zwei Fällen könnt ihr einen Verbraucherbauvertrag gemäß BGB schließen:

1. Ihr beauftragt ein Unternehmen zum Bau eines neuen, schlüsselfertigen Gebäudes, zum Beispiel ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
2. Ihr verpflichtet einen Unternehmer zu umfassenden Umbaumaßnahmen, die einem Neubau gleichkommen, zum Beispiel eine Komplettsanierung.

Nicht ausreichend wäre der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Haus. Auch für Abrissarbeiten oder Wiederherstellungsmaßnahmen könnt ihr keinen Verbraucherbauvertrag schließen.

Bislang war ein Verbraucherbauvertrag zudem nur zulässig, wenn ausschließlich ein Gewerk mit dem Neu- oder Umbau beauftragt wurde. Dies hat sich mit einem Urteil des OLG Hamm vom 24. April 2021 geändert.

Dem Urteil zufolge kann ein Verbraucherbauvertrag ebenso bei der Auftragsvergabe für einzelne Gewerke vorliegen. Voraussetzungen dafür sind:

1. Die Beauftragung muss zeitgleich oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes erfolgen.
2. Zudem muss die Erstellung des neuen Gebäudes für den Unternehmer ersichtlich sein und sein Gewerk zum Bau des neuen Gebäude selbst beitragen.

Typischer Anwendungsfall für den Verbraucherbauvertrag ist ein schlüsselfertiges Ein- oder Zweifamilienhaus oder der Neubau hinter einer historischen Fassade, den ihr bei einem Bauunternehmer in Auftrag gebt.

Verbraucherbauvertrag: Die wichtigsten Regelungen

Im Folgenden stellen wir euch die wichtigsten Regelungen zum neuen Bauvertragsrecht vor.

1. Verbraucherbauvertrag muss schriftlich geschlossen werden

Der Verbraucherbauvertrag muss zwingend in Textform, also schriftlich abgeschlossen werden. Das kann auch per Fax oder E-Mail erfolgen. Mündlich geschlossene Verträge sind nicht gültig.

2. Verbraucherbauverträge können widerrufen werden

Seit der Baurechtsreform gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsabschluss. Der Bauvertrag muss daher eine entsprechende Klausel enthalten, in der ihr auf euer Rücktrittsrecht hingewiesen werdet. Fehlt sie gänzlich, könnt ihr den Vertrag sogar noch maximal zwölf Monate später widerrufen.

Wichtig: Das Widerrufsrecht gilt nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Das liegt daran, dass bei einem Notarvertrag private Bauherren bereits durch die Notarin oder den Notar und die Vorschriften des Beurkundungsgesetzes vor Übereilung geschützt sind.

3. Verbraucher haben Recht auf eine Bauleistungsbeschreibung

Als Bauherren habt ihr Anspruch darauf, dass die Baufirma eine präzise Bauleistungsbeschreibung erstellt und euch diese frühzeitig vor Vertragsabschluss aushändigt. Sie ist Bestandteil des Bauvertrags und enthält die Details zum Bau- und Leistungsumfang. Dazu gehören etwa Angaben zur Baukonstruktion, zum Schallschutz, zur Haustechnik und zu den verbauten Materialien.

Ein Beispiel: In der Bauleistungsbeschreibung steht, welche Armaturen fürs Badezimmer vorgesehen sind. Außerdem sind die Baufirmen verpflichtet, euch die Pläne mit den exakten Flächenangaben zu überreichen.

4. Wichtige Planungsunterlagen müssen ausgehändigt werden

Die Baufirma ist nach dem Verbraucherbauvertrag verpflichtet, euch wichtige Planungsunterlagen auszuhändigen. Das erleichtert euch als Bauherren die Arbeit, wenn ihr diese Unterlagen beispielsweise für die Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) benötigt oder anderweitig Nachweise erbringen müsst.

5. Abschlagszahlungen sind beim Verbraucherbauvertrag begrenzt

Die Höhe der Abschlagszahlungen, die ihr nach Baufortschritt leisten müsst, ist auf insgesamt
90 Prozent der Gesamtkosten begrenzt, sofern es sich nicht um einen Vertrag mit einem Bauträger handelt.

Der Vorteil für euch: Ihr lauft nicht mehr wie vor der Baurechtsreform Gefahr, dass die letzte Rate zu niedrig ist. Bei mangelhafter Bauausführung könnt ihr die Differenz als Druckmittel einzusetzen und sie erst zahlen, wenn der Mangel behoben wurde. Lest hier, wie sich Baumängel vermeiden lassen.

Tipp: Es ist empfehlenswert, die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt zu vereinbaren. Die Raten sollten dabei ungefähr dem Wert der jeweils erbrachten Leistungen entsprechen.

6. Verbraucherbauvertrag fordert Angaben zum Fertigstellungstermin

Mit dem neuen Verbraucherbauvertrag ist das Bauunternehmen verpflichtet, im Bauvertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin zu machen. Ist dies nicht möglich, muss die Baufirma Angaben zur Dauer der Bauausführung im Vertrag fixieren.

Das hat für euch den Vorteil, dass ihr bei einer Bauverzögerung später einfacher Schadensersatzansprüche geltend machen könnt, falls erforderlich.

7. Mehrjährige Gewährleistung für Baumängel

Die Gewährleistung für Mängel am Bau gilt bei Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch – und dazu gehört der Verbraucherbauvertrag – fünf Jahre nach Abnahme. Treten danach Mängel auf, habt ihr nur noch in besonderen Fällen wie zum Beispiel arglistiger Täuschung einen Anspruch auf Beseitigung.

Tipp: Der Bauherren-Schutzbund (BSB) rät zu einer Gewährleistungsbürgschaft. Diese beträgt üblicherweise fünf Prozent der Gesamtkosten und wird im Regelfall von einer Bank oder Versicherung gestellt.

8. Verbraucher muss sich an die Abnahmefrist halten

Das neue Bauvertragsrecht sieht vor, dass die Baufirma den Bauherren für die Abnahme nach Fertigstellung eine angemessene Frist von zehn bis 14 Tagen setzen kann. Wenn ihr innerhalb dieser Frist nicht reagiert, gilt dies als Abnahme, sofern die Baufirma im Vertrag darauf hingewiesen hat.

Ihr müsst also zügig reagieren und auf Mängel hinweisen oder die Abnahme begründet verweigern. Mehr Infos dazu findet ihr auch in diesem Artikel: Gut vorbereitet in die Bauabnahme: Alles über Hausübergabe, Baugutachter und Baumängel.

9. Keine Abweichung zulasten des Bauherren

Die geschilderten Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind zwingend. Von ihnen kann der Bauunternehmer nicht zum Nachteil des Bauherren abweichen. Nur von den Regelungen über Abschlagszahlungen in § 632a und § 650m BGB können die Vertragsparteien abweichen, indem sie individuelle Vereinbarungen treffen.

Checkliste zum Verbraucherbauvertrag

Ihr haltet euren Verbraucherbauvertrag in der Hand und wollt euch schnell einen Überblick verschaffen, ob die Angaben korrekt sind? Dann kann euch unsere Checkliste eine gute Orientierung bieten. Natürlich solltet ihr den Vertrag zusätzlich genau unter die Lupe nehmen oder besser noch von einem Juristen überprüfen lassen.

1. Stimmen die Angaben zu den Vertragspartnern und wie steht es um die Bonität? Lest hier, wie ihr euch gegen eine Insolvenz des Bauträgers absichern könnt.
2. Liegt eine ausführliche und korrekte Baubeschreibung vor?
3. Ist ein Fertigstellungstermin oder eine genaue Angabe zur Dauer der Bauzeit angegeben?
4. Ist eine Festpreisgarantie enthalten und welche Frist gilt hierfür?
5. Liegt ein Zahlungsplan vor, bei dem die Höhe der Raten maximal 90 Prozent der Gesamtkosten beträgt?
6. Ist eine Vertragsstrafe fixiert, für den Fall, dass die Fertigstellung nicht fristgerecht erfolgt?
7. Ist eine förmliche Abnahme vorgesehen und gilt dafür eine angemessene Frist von 10 bis
   14 Tagen?
8. Liegen sämtliche technische Unterlagen vor?
9. Ist eine Gewährleistungsfrist für Baumängel von fünf Jahren fixiert?
10. Liegt eine Gewährleistungsbürgschaft vor?
11. Ist das Widerrufsrecht von 14 Tagen (bei nicht notariell beurkundetem Abschluss) im Vertrag verankert?
12. Ist auf die Frage eingegangen, wer für Bauverzögerungen haftet, wenn das Material nicht lieferbar ist? Grundsätzlich liegt das Materialbeschaffungsrisiko beim Bauunternehmer, aber das kann anders aussehen, wenn im Bauvertrag etwas Abweichendes geregelt ist.

Prüft den Verbraucherbauvertrag wirklich gewissenhaft, am besten mit einem Anwalt. Denn nachträgliche Änderungen kosten euch immer viel Geld. Unsere Checkliste stellt keine Rechtsberatung da, sondern soll euch lediglich einen Überblick geben.

Ihr wollt demnächst Bauherr werden? In der Wohnglück Fertighaus-Datenbank findet ihr für euer Bauvorhaben das richtige Hausmodell.