Wie sichere ich mich gegen die Insolvenz der Baufirma ab?

Geht während des Hausbaus das Bauunternehmen pleite, ist das für viele Bauherren eine Katastrophe. Das Bauvorhaben stockt, zeitliche Ver­zögerungen und Mehrkosten sind die Folgen. Wie man sich vor einer Insolvenz der Baufirma schützen und das finanzielle Risiko minimieren kann, darüber haben wir mit Manuela Reibold-Rolinger gesprochen. Sie ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und spezialisiert auf Verbraucherbaurecht. Die wichtigsten Punkte findet ihr hier.

1. Wirtschaftsauskunft einholen

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Bauherren sollten einen möglichen Baupartner immer vor Vertragsunterzeichnung gründlich unter die Lupe nehmen. Neben der rechtlichen Vertragsprüfung könnt ihr das Risiko, das die Baufirma Insolvenz anmeldet, auch dadurch minimieren, indem ihr eine Creditreform-Wirtschaftsauskunft über das Bauunternehmen einholt.

Diese gibt euch unter anderem Informationen über die Betätigungsfelder der Firma, die wirtschaftliche und finanzielle Situation, die Geschäftsführung und die Entwicklung der Mitarbeiterzahlen in den vergangenen Monaten und Jahren.

Erfahrungsgemäß bringt ein seit langem auf dem Markt tätiges Unternehmen ein geringeres Insolvenzrisiko mit sich als eine neu gegründete Firma. Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es allerdings nicht.

2. Auf ausgewogenen Zahlungsplan im Bauvertrag achten

Ihr zahlt nur nach Baufortschritt. Und zwar immer nur dann, wenn die Bauleistung mangelfrei erbracht ist und der Betrag, der bezahlt wird, dem entspricht, was gebaut ist. "Um das festzustellen, braucht man einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur", sagt Manuela Reibold-Rolinger. Das ist ein Bausachverständiger, der die Arbeiten überprüft.

Ein Anhaltspunkt: Bei einem Massivhaus ohne Keller, das im Rohbau steht mit gedecktem Dach, aber noch ohne Türen und Fenster, sollten nicht mehr als 50 Prozent der Bausumme bezahlt sein.

"Viele haben zu diesem Zeitpunkt schon 75 Prozent bezahlt. Ich hatte schon einige Fälle, wo die Firmen dann nach der Rohbauerstellung abtauchten und einfach nicht weitermachten", so die Fachanwältin. Wenn man zu viel bezahlt hat, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren.

3. Auf Vertragserfüllungssicherheit bestehen

"Zahlungen sollte man nur leisten, nachdem der Unternehmer die Vertragserfüllungssicherheit vorgelegt hat", sagt Reibold-Rolinger. Sie wird auch Fertigstellungsbürgschaft genannt und beträgt fünf Prozent der Bausumme. Entweder der Unternehmer legt eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers vor.

Oder, wenn er das nicht macht, darf man diese fünf Prozent einfach von der ersten Rate einbehalten. Das muss nicht mal im Vertrag stehen. "Das steht so im Gesetz und das ist besser als nichts", sagt die Fachanwältin. Mit der einbehaltenen Summe könnt ihr die entstandene Zusatzkosten zumindest abmildern.

Bei vorgelegten Versicherungszertifikaten sollte man genau hinschauen, rät Reibold-Rolinger. "Die Bürgschaft oder Sicherungsurkunde darf niemals befristet sein und die darf auch nicht unter irgendeiner Bedingung stehen." Außerdem benötige man sie im Original. Sonst werde im Falle einer Insolvenz nicht gezahlt.

4. Gewährleistungssicherheit anfordern

Nach der Abnahme des Hauses beginnt die fünfjährige Gewährleistungszeit. Treten in dieser Zeit ausführungsbedingte Mängel auf, muss diese der Bauunternehmer auf seine Kosten beheben. Wird er in dieser Zeit allerdings zahlungsunfähig, bleiben die Bauherren auf den Kosten der Mängelbeseitigung sitzen.

Um sich davor zu schützen, gibt es die sogenannte Gewährleistungsbürgschaft. Sie springt ein und zahlt Mängelbeseitigungskosten, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist. Sie ist allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch sind viele Unternehmen bereit, eine solche Sicherheit zu stellen.

Die Gewährleistungssicherheit kann in Form einer Versicherung oder Bankbürgschaft vereinbart werden. Die Höhe sollte mindestens fünf Prozent der Gesamtbausumme betragen. Die Vereinbarung solltet ihr unbedingt mit in den Bauvertrag aufnehmen und von einem Fachanwalt prüfen lassen. Auch hier benötigt ihr die originale Bürgschaftsurkunde.

Warnzeichen für eine bevorstehende Insolvenz der Baufirma

Dass eine Insolvenz droht, spürt man meist vorher. Die Arbeiten werden eingestellt, die Subunternehmer kommen und fragen, ob es okay wäre, wenn man direkt an sie zahlt. Manchmal bieten Baufirmen den Bauherren auch Deals an. "Die bieten die Vertragsaufhebung gegen eine Zahlung an. Solche Deals werden dann später von den Insolvenzverwaltern aber oft angefochten, weil sie meistens zulasten der Insolvenzmasse abgeschlossen werden. Dann kann es teuer werden", warnt Reibold-Rolinger.

Das sind Warnzeichen für eine drohende Insolvenz des Bauunternehmens:

• Es kommt zu (wiederholten) Baustopps und Bauzeitverzögerungen.
• Der Bauunternehmer bittet um einen Vorschuss der nächsten Abschlagszahlung oder verlangt überhöhte Zahlungen.
• Die Werklöhne der Subunternehmer werden nicht bezahlt.
• Auf die Baustelle wird kein neues Material mehr geliefert oder bereits geliefertes Material wird wieder abgeholt.
• Der Auftragnehmer ist plötzlich nicht mehr oder nur noch schwer erreichbar.

Vor den Folgen einer Insolvenz des Bauunternehmens seid ihr zumindest zum Teil geschützt, wenn ihr die oben aufgeführten Punkte berücksichtigt habt. "Schutz ist immer dann da, wenn man nicht zu viel bezahlt hat für das, was auf dem Grundstück entstanden ist", so Reibold-Rolinger.

Nach einer Insolvenz werde es sowieso immer teurer, weil jeder Nachunternehmer, der weiterbaut, keine Gewährleistung für die bereits erbrachten Leistungen gibt. Zudem wird er auch etwas auf den Preis draufschlagen, dafür dass er an einem vorgefertigten Wert weiterbauen muss.

Um sicherzugehen, dass der im Bauvertrag festgelegte Zahlungsplan nicht zur Überzahlung führt, solltet ihr euren Bauvertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Verbraucherbaurecht prüfen lassen.