Bauvertrag nachträglich ändern: Geht das?

Pacta sunt servanda – Verträge sind bindend, so wie man sie unterschrieben hat. Dennoch gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, einen Bauvertrag nachträglich noch zu ändern. Doch dann fallen immer auch zusätzliche Kosten an. Was ihr an einem Verbraucherbauvertrag nachträglich ändern könnt und welche Konsequenzen das hat, erläutern wir hier.

Lest hier alles, was ihr grundsätzlich über Bauverträge wissen müsst: Bauvertrag: Alles über Bauvertrag BGB und Bauvertrag VOB

Kann ich einen Bauvertrag im Nachhinein ändern?

Kommt darauf an, was geändert werden soll. Einzelne Klauseln im Bauvertrag, die sich als nachteilig für euch erweisen, könnt ihr nachträglich nicht einfach ändern lassen. "Da muss man schon sehr viel Glück haben, dass das Bauunternehmen nachträglich bereit ist, die Bauzeit nochmal anzupassen oder den Zahlungsplan zu ändern", sagt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.

Solche Dinge, ebenso wie die genaue Bauleistungsbeschreibung, sollte man immer vor der Unterschrift verhandeln – und den Bauvertrag von einem Fachanwalt für Verbraucherbaurecht prüfen lassen.

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, für nachträgliche Änderungen eines Verbraucherbauvertrags. Festgelegt sind sie in § 650b BGB. Demnach könnt ihr als Auftraggeber

• eine Änderung des vereinbarten Werkerfolges oder
• eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig ist

begehren und danach auch die Änderung in Textform anordnen, sofern die Vertragsparteien innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Begehrens beim Bauunternehmer keine Einigung erzielen.

Wenn ihr euch also im Nachhinein für zwei Erker statt wie ursprünglich geplant nur einen entscheidet, dann könnt ihr das durchsetzen – müsst natürlich aber auch die Mehrkosten dafür tragen.

Welche Folgen hat die nachträgliche Änderung des Bauvertrags?

Jeder Änderungswunsch verzögert den Bau. Denn auf jedes Änderungsbegehren folgt erst einmal eine 30-tägige Phase, in der sich die Parteien darüber einigen sollen, welche Vergütung der Unternehmer für die Mehr­arbeit erhält. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Sein Aufwand ist laut Gesetz "nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln".

Er kann Änderungs­wünsche zudem ablehnen, wenn die neuen Pläne für ihn unzu­mutbar sind. Wenn er betriebsinterne Vorgänge geltend macht, warum die Änderungen für ihn nicht zumutbar sind, dann muss er diese beweisen. Allerdings ist gesetzlich nicht festgelegt, was zumut­bar ist. Deshalb kann es über diese Frage durchaus zum Streit kommen.

Einseitige Anordnungen vom Auftraggeber können am Ende außerdem sehr teuer werden.

Was gilt für die Vergütung zusätzlicher oder geänderter Leistungen?

Wenn man sich innerhalb der 30-Tage-Phase nicht einig wird, welchen Preis der Bauunternehmer für die Bauänderung bekommt, und der Bauherr die Bauänderung dennoch anordnet, dann hat der Unternehmer einen gesetzlichen Anspruch auf eine Abschlagszahlung von 80 Prozent der Summe, die er zuvor in den Verhand­lungen gefordert hatte. Die Gesamtvergütung wird dann erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Stellt sich dabei heraus, dass der Bauherr bereits zu viel bezahlt hat, muss ihm das Bauunternehmen den entsprechenden Betrag zuzüglich Verzugszinsen erstatten.

Umfasst die Leistungspflicht des Unternehmers allerdings auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, dann steht ihm für eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs erforderlich ist, keine Vergütungsanpassung zu. In diesem Fall wird nämlich von ihm verlangt, dass er das Bauwerk von Anfang an so plant, dass Änderungen zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs gar nicht erforderlich sind.

Daher lohnt es sich, vor Vertrags­schluss sorgfältig zu planen. Denn dann sind teure und zeitraubende Änderungen nach Baubeginn nicht nötig.