Bauholz auf einer Baustelle, Baupläne liegen auf einem Holzstapel.
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Bauen | Ratgeber

Fertighaus-Vertrag: Tipps für die Vertragsgestaltung

Claudia Lindenberg

Claudia Lindenberg

Wer ein Fertighaus baut, sollte in Sachen Fertighaus-Vertrag auf wichtige Details achten. Worauf ihr bei der Vertragsgestaltung euer Augenmerk legen solltet und wie ihr euch finanziell absichern könnt, das erfahrt ihr hier.

Das neue Bauvertragsrecht gilt seit Anfang 2018 und bringt für euch als Bauherren in Form des Verbraucherbauvertrags einige vorteilhafte Neuerungen mit sich. Trotzdem solltet ihr bei der Vertragsgestaltung auf Fallstricke achten. Wir haben euch wichtige Tipps für die Gestaltung eines Fertighaus-Vertrags zusammengestellt.

Eigenleistung: Details zur Ausbaustufe im Fertighaus-Vertrag beachten

Die Angaben der Fertighaushersteller zur Ausbaustufe sorgen oftmals für Unklarheit. Was ist beispielsweise mit "schlüsselfertig" genau gemeint? Bedeutet das schon "bezugsfertig"? Oder müsst ihr noch Malerarbeiten durchführen und Bodenbeläge verlegen (lassen)? Grundsätzlich könnt ihr zwischen den drei folgenden Ausbaustufen wählen:

  • Bausatzhaus: Der Hersteller liefert nur die einzelnen Bausätze. Vom Rohbau bis zum Innenausbau übernehmt ihr als Bauherr die kompletten Arbeiten selbst.
  • Ausbauhaus: Der Hersteller liefert die gesamte Gebäudehülle und stellt sie auf. Ihr übernehmt nach der Übergabe den Großteil des Innenausbaus in Eigenregie.
  • Schlüsselfertig: Das Fertighaus ist (so gut wie) bezugsfertig, ihr nehmt in der Regel nur noch die Schlüssel entgegen.

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, solltet ihr hier genau vergleichen, ob der Vertragsinhalt dem entspricht, was ihr euch unter der gewünschten Ausbaustufe vorgestellt habt.

Ausbau- oder Bausatzhaus: Legt im Vertrag fest, wer wofür zuständig ist

Wenn ihr euch für ein Bausatz- oder Ausbauhaus entschieden habt, kommt es darauf an, die Schnittstellen klar festzulegen. Wer ist wofür zuständig?

Daher solltet ihr zu folgenden Punkten feste Vereinbarungen treffen, um Unklarheiten vorzubeugen:

  • Wer koordiniert den Ausbau? Der Bauherr oder die Baufirma?
  • Für welche Vorarbeiten vor Baubeginn ist die Baufirma zuständig?
  • Wer ist für die Außenanlagen zuständig?

Tipp: Mancher Fertighaus-Hersteller bietet dazu Optionen an wie "technikfertig" oder "fast fertig". Das kann zum Beispiel bedeuten, dass dieser alle Estrich-Arbeiten, Elektro-/Wasser-/Abwasser- und Heizungsinstallationen übernimmt oder zusätzlich das Bad fliest und mit Sanitärobjekten ausstattet. Lasst euch genau aufschlüsseln, welche Arbeiten sich hinter solchen Beschreibungen verstecken, um die Verantwortungsbereiche klar abzustecken.

Ausstattung und Qualität: Auf präzise Bauleistungsbeschreibung achten

Die Bauleistungsbeschreibung ist ein wesentlicher Bestandsteil eines jeden Bauvertrags, denn sie enthält die Details zum Bau- und Leistungsumfang. Als Bauherren habt ihr einen Anspruch darauf, dass der Fertighaus-Hersteller präzise Angaben in der Bauleistungsbeschreibung macht und euch diese frühzeitig vor Vertragsabschluss aushändigt. Nur so könnt ihr spätere Missverständnisse vermeiden.

Besteht also darauf, dass in der Beschreibung konkrete Angaben zu Produkt und Material genannt sind und die Baufirma nicht auf ungenaue Angaben wie "hochwertiges Material" ausweicht.

Beispiel Badarmaturen: Lasst euch genau auflisten, welche Variante ihr ausgesucht habt, anstatt eine unkonkrete Angabe à la "Markenfabrikat führender Hersteller" zu verwenden.

Paar sucht Musterfliesen aus
Beim Hausbau gibt es jede Menge Details zu beachten. © SchwörerHaus/Jürgen Lippert

Nachteilige Klauseln im Fertighaus-Vertrag erkennen

Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 fordert der Gesetzgeber erheblich mehr Transparenz für alle Bauherren in puncto Baubeschreibung: "Schlüsselfertiganbieter müssen den angehenden Bauherren jetzt schon vor Vertragsschluss sehr konkrete Baubeschreibungen zur Verfügung stellen", erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Mit der Baubeschreibung bekommt der Verbraucher klare Angaben zu Ausführung, Umfang, Preis, eventuellen Unwägbarkeiten sowie zu den geplanten Bauzeiten. Alle diese Kriterien sind wichtig für die Entscheidung für oder gegen ein Unternehmen. Sie machen den qualitativen Vergleich verschiedener Offerten überhaupt erst möglich und sind in der Bauphase das wichtigste Instrument, um festzustellen, ob man bekommt, wofür man bezahlen soll."

Für Bauherren klingt das erst einmal positiv. Nach Angaben des VPBs gibt es jedoch bereits erste Firmen, die versuchen, das neue Verbraucherschutzrecht mit Klauseln wie "Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt" zu untergraben.

Diese Klausel könnte im Extremfall dazu führen, dass ihr am Ende gar nicht das Fertighaus erhaltet, das ihr euch vorgestellt habt. So könnte die Baufirma beispielsweise einfach eine Dachgaube weglassen oder andere Dachziegel verwenden.

Unser Tipp: Lasst vor der Unterzeichnung euren Bauvertrag durch einen Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht prüfen und ausgewogen gestalten!

Zahlungsplan im Bauvertrag: Vereinbart klare Regeln

Im Fertighaus-Vertrag muss ein Preis für den Bau des Fertighauses festgelegt sein. Prüft, ob Architekten-, Statikerleistungen oder Bauleiter zusätzliche Kosten verursachen. Am besten ihr lasst euch separat auflisten, welche Arbeiten nicht im Fertighaus-Vertrag enthalten sind.

Achtet auch darauf, bis wann der vereinbarte Festpreis gültig ist. Das ist vor allem angesichts schnell steigender Preise für Baumaterialien wichtig.

Der Zahlungsplan ist wesentlicher Bestandteil in jedem Bauvertrag. Er regelt die Höhe und Anzahl aller Abschlagszahlungen, die an die beschäftigten Gewerke gezahlt werden müssen. Damit ihr als Bauherren nicht alles auf einmal bezahlen müsst, werden im Zahlungsplan bestimmte Bauabschnitte, sogenannte Bautenstände, festgeschrieben, an denen die jeweiligen Abschläge fällig werden. Aufgrund des hohen Vorfertigungsgrads bei Fertighäusern, werden hier meist weniger, dafür aber höhere Raten fällig.

Da es keinen Standard-Zahlungsplan gibt, weil jeder Auftrag anders abläuft, solltet ihr bei der Vertragsgestaltung genau überprüfen, was in eurem individuellen Zahlungsplan vereinbart wurde. Der Bauherren-Schutzbund e.V. rät außerdem:

  • Zahlt vereinbarte Abschlagsraten immer erst nach erbrachter Leistung.
  • Haltet als Bauherren eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des vereinbarten Kaufpreises zurück. So könnt ihr finanzielle Schäden, die durch Verzögerungen auf der Baustelle entstanden sind oder durch Insolvenz des Bauunternehmers, abfedern. Dass euch das rechtlich zusteht, ist im Forderungssicherunsgesetz (FoSiG) festgelegt.
  • Die Summe aller Abschläge bis zu Bauabnahme darf nicht höher als 90 Prozent der Gesamtvertragssumme sein.
  • Schützt euch vor einer Insolvenz des Baupartners mit einem ausgewogenen Zahlungsplan, inklusive Gewährleistungssicherheit.

Auch um versteckte Vorkassen und Überzahlung zu vermeiden, solltet ihr auf einen ausgewogenen Zahlungsplan achten, rät der Bauherren-Schutzbund. So dürfen zum Beispiel Abschlagsforderungen immer nur dem Wertzuwachs des Bauwerks auf einem Grundstück entsprechen. Als Bauherren solltet ihr also nur das bezahlen, was wirklich an Leistung erbracht wurde. Umso wichtiger, den Baufortschritt und die Fertigstellung des Hauses immer im Auge behalten. Bis zur Fertigstellung des Rohbaus solltet ihr dazu nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtsumme bezahlen.

Außerdem wichtig: Die Schlussrate sollte erst nach der Abnahme fällig werden. Sonst habt ihr bei Mängeln kein Druckmittel mehr, um die Baufirma zum Beheben der Mängel zu zwingen.

Unsere Empfehlung: Wann werden die Abschlagszahlungen jeweils fällig? Wie könnt ihr sicherstellen, dass die Arbeiten auf der Baustelle auch wirklich abgeschlossen sind? Mit unserer Wohnglück-Baubegleitung stellen wir euch einen unabhängigen Experten an die Seite, der sämtliche abgeschlossene Arbeiten auf der Baustelle für euch auf Baumängel überprüft.

Zusätzliche Sicherheitsleistungen: Bank- oder Fertigstellungsbürgschaft

Um euch finanziell gegen eine Firmeninsolvenz seitens der Baumfirma abzusichern, ist es Aufgabe der Baufirma beziehungsweise des Fertighausherstellers, eine Fertigstellungsbürgschaft, auch Vertragserfüllungsbürgschaft genannt, einzuholen. Diese muss er euch als Bauherren vorlegen. Bekommt der Fertighaushersteller von keiner Institution eine Fertigstellungsbürgschaft, kann das ein Zeichen für eine mangelnde Bonität der Baufirma sein.

Ist der Fertighaus-Hersteller außerstande, den begonnenen Neubau fertigzustellen und kann dadurch den Zeitplan nicht einhalten, greifen die finanziellen Mittel des Bürgen (Bank oder Versicherung), damit der Hausbau vollendet werden kann. Abgedeckt werden in der Regel die Kosten für:

  • Bauausführung
  • Überzahlungen
  • Schadensersatz
  • Gewährleistungen

Die Kosten für die Fertigstellungsbürgschaft müsst ihr als Bauherr tragen. Ihr solltet sie aber unbedingt abschließen, um auf der sicheren Seite zu sein. Die Höhe der Fertigstellungsbürgschaft wird im Bauvertrag individuell geregelt und liegt meist zwischen 10 und 20 Prozent der Bausumme. Die Höhe der Kosten ist allerdings abhängig von den Vertragsbedingungen und den Baumaßnahmen, die noch durchgeführt werden müssen.

Alternative Sicherheitsleistungen beim Bauen sind Baugewährleistungs- und Baufertigstellungsversicherungen. Diese greifen jedoch nur im Insolvenzfall.

Fertighaus-Vertrag: Nie mehr als einen Vertrag abschließen

Nach Angaben des VPB versuchen einige Baufirmen, Bauherren zur Aufspaltung des Vertrags in Einzelgewerke zu überreden. Darauf solltet ihr euch nicht einlassen, da die günstigeren rechtlichen Vorgaben für Verbraucherbauverträge dann nicht mehr gelten. Der Grund: Es handelt sich dann jeweils nicht mehr um einen schlüsselfertigen Neubau.

Fertighaus-Vertrag von einem Experten prüfen lassen

Bauherren haben in der Regel ein knappes Budget, doch Bauexperten raten dazu, den Bauvertrag durch einen Anwalt für Baurecht oder Sachverständigen prüfen zu lassen. Das kostet euch einige Hundert Euro, aber ihr vermeidet so Fallstricke, die euch später weitaus teurer zu stehen kommen können.

Unsere Empfehlung: Von der Bauplanung über die Baubegleitung bis hin zur Bauabnahme: Wir stellen euch einen Experten zur Seite, der euch auch bei der Vertragsgestaltung helfen kann.

Ihr seid noch auf der Suche nach eurem Traumhaus? Dann schaut euch doch mal in unserer Fertighaus-Datenbank mit über 1.000 Fertighäusern um:

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