Frau zerreißt Vertrag
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Bauvertrag kündigen: Wann ist eine Kündigung möglich?

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Beim Hausbau kommt es immer wieder zu Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmen. Da stellt sich schon mal die Frage, ob man einen Bauvertrag einfach kündigen kann. Eine Fachanwältin für Baurecht erklärt, wann das geht und was ihr dabei beachten müsst, damit es nicht teuer wird.

Wenn man einen Bauvertrag einfach so kündigen möchte, dann kostet das Geld. "In der Regel mindestens zehn Prozent der Bruttoauftragssumme", sagt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Wir haben mit der Baurechtsexpertin darüber gesprochen, in welchen Fällen man einen Bauvertrag kündigen kann und ob es möglich ist, von einem Verbraucherbauvertrag zurückzutreten. Die Antworten auf alle wichtigen Fragen findet ihr hier zusammengefasst.

Wichtig: Sprecht niemals alleine die Kündigung eines Bauvertrags aus, ohne vorher mit einem Fachanwalt gesprochen zu haben!

Fachanwältlin Manuela Reibold-Rolinger prüft einen Bauvertrag
Manuela Reibold-Rolinger ist Fachanwältin für Verbraucherbaurecht und berät seit 25 Jahren Bauherren. Über die Wohnglück-Bauvertragsprüfung könnt ihr von ihr auch euren Bauvertrag juristisch prüfen lassen. © Robin Winters

Gibt es bei Bauverträgen ein Widerrufsrecht?

Ja. Seit dem 1. Januar 2018 besteht gemäß § 650l BGB für Verbraucher bei einem Bauvertrag über einen Neubau oder einen größeren Umbau (Verbraucherbauvertrag), der nicht notariell beurkundet wurde, ein Widerrufsrecht.

Die Widerrufsfrist beträgt – wie auch bei Haustürgeschäften oder Fernabsatzverträgen – 14 Tage ab dem Zeitpunkt einer ordnungsgemäßen Belehrung. Innerhalb dieser Frist können beide Seiten ohne Begründung von dem geschlossenen Bauvertrag zurücktreten.

Die Widerrufsbelehrung beim Bauvertrag muss vor Vertragsschluss erfolgen. Erfolgt sie erst später, dann beginnt auch die 14-Tages-Frist erst später zu laufen. Wenn euer Bauvertrag keine oder keine ordnungsgemäße Belehrung enthält, dann kann er noch ein ganzes Jahr und 14 Tage seit Abschluss des Vertrags widerrufen werden.

Problematisch ist dann allerdings, dass der Auftraggeber die erhaltenen Leistungen sowie der Auftragnehmer die erhaltene Zahlung zurückführen muss. Eine Rückgabe der erhaltenen Leistungen ist jedoch im Bauwesen oftmals nur sehr schwerlich möglich.

Zudem bietet das Widerrufsrecht dem Verbraucher nicht nur Vorteile. Die Erklärung des Widerrufs lässt die Gewährleistung für bereits erbrachten Bauleistungen entfallen und es entsteht eine Pflicht zum Wertersatz.

Wie muss die Widerrufserklärung aussehen?

Wer einen Bauvertrag widerrufen möchte, der muss darauf achten, dass er den Zugang seiner Widerrufserklärung beim Vertragspartner nachweisen kann. Der Widerruf selbst ist unwiderruflich und darf an keine Bedingung geknüpft sein. Eine Begründung ist nicht notwendig. Aus der formlosen Erklärung muss allerdings eindeutig hervorgehen, dass ihr an dem geschlossenen Vertrag nicht mehr festhalten wollt.

Können Auftraggeber einen Bauvertrag kündigen?

Ja, es gibt drei Arten, einen Bauvertrag zu beenden:

  • die sogenannte freie Auftraggeberkündigung (geregelt in § 648 BGB)
  • die außerordentliche Kündigung des Bauvertrags, wenn ein Festhalten am Vertrag für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar ist (§648a BGB)
  • der Vertrag wird einvernehmlich aufgehoben

Bevor ihr jetzt aus Ärger über euren Bauunternehmer zum Stift greift, um ein Kündigungsschreiben aufzusetzen, solltet ihr unbedingt weiterlesen. Eine Kündigung hat nämlich in jedem Fall finanzielle Konsequenzen!

Was passiert bei einer freien Kündigung des Bauvertrags?

Als Auftraggeber könnt ihr den Bauvertrag bis zur Vollendung des Bauwerks oder der Umbauarbeiten jederzeit kündigen. Dieses jederzeit mögliche, freie Kündigungsrecht hat aber auch einen Preis.

Im Gesetz steht nämlich, dass das Bauunternehmen nach einer Kündigung grundsätzlich die vereinbarte Vergütung – auch für Leistungen, die nicht mehr erbracht werden – von seinem Auftraggeber verlangen kann. Das Gesetz sieht hier einen Ersatz von fünf Prozent der Bruttoauftragssumme vor. In den Bauverträgen sind in der Regel sogar 10 Prozent vorgesehen, was nach Auffassung der Gerichte auch frei vertraglich geregelt werden kann.

"Freie Kündigungen kosten in der Regel mindestens zehn Prozent der Bausumme. Es kann aber noch viel teurer werden, wenn der Unternehmer Schadensersatzansprüche geltend macht, weil das Haus schon in der Produktion ist oder weil er etlichen anderen Kunden abgesagt hat. Da können schon mal viele 10.000 Euro gefordert werden, obwohl auf der Baustelle nichts passiert ist", sagt Baurechtsexpertin Reibold-Rolinger.

Eine freie Kündigung ist für den Auftraggeber also ein ziemlich nachteiliges Geschäft. Deshalb muss man in der Praxis ausdrücklich davor warnen.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung des Bauvertrags gerechtfertigt?

Neben der freien Kündigung gibt es auch die außerordentliche Kündigung eines Bauvertrags. Zu der können Bauherren (und auch Baufirmen) greifen, wenn die Fortführung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn

  • der Unternehmer die Baustelle mehr als drei Monate lang nicht mehr bedient
  • er den Bauherren erpresst, nach dem Motto: Wir machen erst weiter, wenn du die nächste Rate zahlst
  • sich das Unternehmen weigert, die Vertragserfüllungssicherheit vorzulegen
  • das Unternehmen die Arbeiten einfach einstellt, nachdem ein Mangel gerügt wurde

All das können außerordentliche Kündigungsgründe sein, die es dem Bauherren ermöglichen, den Bauvertrag nach § 648a BGB zu kündigen. Was im Einzelfall zumutbar ist oder nicht, wird allerdings vor Gericht entschieden. "Jede außerordentliche Kündigung gehört in die Hand eines Fachanwalts", sagt Reibold-Rolinger.

Man könne es als Laie überhaupt nicht überblicken, ob der konkrete Fall tatsächlich ausreicht, um außerordentlich zu kündigen. Tut er das nämlich nicht, dann kann die außerordentliche Kündigung in eine freie Kündigung umgedeutet werden und dann wird es teuer (siehe oben).

Wie muss die Kündigung des Bauvertrags erfolgen?

Die Kündigung von Bauverträgen bedarf der Schriftform. Das bedeutet, dass die Kündigungserklärung mit einer Unterschrift versehen der anderen Vertragspartei zugehen muss. Es reicht also nicht, dem Bauunternehmer ein "Verschwinde von meiner Baustelle" entgegen zu rufen.

Wichtig ist auch, dass ihr nachweisen könnt, dass dem Bauunternehmen die Kündigung zugestellt wurde. In der Regel empfiehlt sich eine Übersendung des Kündigungsschreibens per Einwurf-Einschreiben.

Kann die Baufirma den Bauvertrag kündigen?

Eine freie Kündigung des Auftragnehmers ist nicht vorgesehen. Er kann nur aus wichtigem Grund kündigen, also wenn die Fortsetzung des Vertrags für ihn unzumutbar ist.

Bauherren müssen, bevor der Bauunternehmer kündigen kann, in gravierender Weise gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn

  • sie berechtigte Rechnungen des Bauunternehmens nicht bezahlen
  • den Bauunternehmern beleidigen oder bedrohen
  • nicht an dem Bau mitwirken, also beispielsweise keine erforderlichen Genehmigungen vorlegen
  • einen Baustopp von mehr als drei Monaten anordnen

Neben dem Anspruch auf die Vergütung der erbrachten Leistungen hat das Bauunternehmen einen Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB für die Zeit bis zur Kündigung. Zudem kann es die Abnahme der bis zum Fristablauf erbrachten Leistungen verlangen. Für diese Leistungen ist der Bauunternehmer auch in der vertraglichen Mängelhaftung.

Kann man einen Bauvertrag einvernehmlich aufheben?

Ja. Die einvernehmliche Vertragsaufhebung ist eine weitere Möglichkeit, einen Bauvertrag zu beenden. Manchmal wird eine solche Vertragsaufhebung auch vom Bauunternehmen angestrebt, beispielsweise wenn es wegen Personalmangel Schwierigkeiten hat, den Vertrag zu erfüllen.

Eine einvernehmliche Vertragsaufhebung sollte man aber in jedem Fall in Begleitung eines Fachanwalts für Baurecht durchführen.

Achtung: Ein guter Bauvertrag vermeidet Streit im Nachhinein und es stellt sich gar nicht erst die Frage, wie man den Bauvertrag kündigen kann. Wer schlechte Verträge unterschreibt, dem ist hinterher auch von einem Anwalt nur schwer zu helfen. Bauprozesse dauern lange und sind teuer. Deshalb: Lasst euren Bauvertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt juristisch prüfen. Zudem sollte ein Bausachverständiger die Leistungsbeschreibung prüfen.

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