Außenansicht einer Villa aus der Gründerzeit
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Modernisieren | Ratgeber

Altes Haus kaufen: Achtung, Baumängel!

Dirc Kalweit

Level: Für Alle

Jede Bauepoche hat auch ihre ganz typischen Baumängel. Wir zeigen euch, auf welche konkreten Schwachstellen ihr bei welchem Baujahr achten müsst, wenn ihr ein altes Haus kaufen wollt.

Alte Häuser haben oft den Vorteil, dass sie als Bestandsbau in stark nachgefragten Gegenden stehen. Aber auch wenn der Standort ideal ist – beim Kauf eines alten Hauses gibt es häufig das Problem der Baumängel.

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Dabei zeigt sich, das verschiedene Bauepochen auch ihre ganz eigenen, dem Baujahr entsprechenden Fehler bei der Baususbstanz und der Bauausführung haben. Wenn ihr euch also für den Kauf eines alten Hauses interessiert, lest hier, welche Baumängel ganz typisch sind für ihre Zeit.

Der Verband privater Bauherren e.V. (VPB) hat auch einige Broschüren als Leitfaden für die Modernisierung und Sanierung alter Häuser herausgebracht. Die könnt ihr bei Bedarf gegen eine kleine Schutzgebühr auch bestellen.

Baumängel bei Häusern aus den Baujahren 1880 bis 1918

Außenansicht einer Villa aus der Gründerzeit
Immer noch schön anzusehen: Eine Villa aus der Gründerzeit. © Getty Images

Hohe Decken, schöne Fassaden, Parkettböden – ob Einzel- oder Mehrfamilienhaus, um die Jahrhundertwende gebaute Häuser sind immer noch echte Hingucker. Und sie gehören wegen ihres Charmes und auch wegen der Bauweise zu den nachgefragtesten Immobilien, gerade in den Städten.

Doch trotz einer im Allgemeinen massiven Bausubstanz gibt es hier ganz typische Baumängel. Und die wirken sich konkret auf den Wohnkomfort aus:

  • Decken und Böden aus Holz: Wer schon einmal im Altbau gewohnt hat, der kennt das: Die Decken sind in der Regel aus Holz(balken), zwischen der Holzbalkenlage mit Ober- und Unterboden liegt oft Sand oder Schotter oder sogar noch Stroh. Der Trittschall aus dem Geschoss darüber ist meist nicht schallgedämmt und kann ziemlich störend sein. Außerdem sind diese Böden nicht so tragfähig wie moderne, aus Beton gegossene Geschossdecken. Wer also Waschmaschine und Trockner unterbringen möchte, muss auf die maximale Belastbarkeit des Bodens achten.
  • Mangelhafte Bauunterhaltung: Unsachgemäße Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten führen häufig zu Folgeschäden. Falsch angebrachte Dämmungen oder Dampfsperren unterbinden die Belüftung und so kommt es dann zur Schimmelbildung. Feuchtigkeit (und die ist ausschlaggebend für den Schimmel) kann sich auch durch defekte Wasserabflüsse oder schadhafte Fall- und Regenrohre bilden. Auch schlecht belüftete Keller (eine Absicherung gegen aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich gab es damals in der Regel nicht) bilden einen idealen Nährboden für die Schimmelsporen.
  • Veraltete Haustechnik: Wenn bei der Untersuchung der Stromleitungen plötzlich textilummantelte Kabel zum Vorschein kommen, dann wird es höchste Zeit, an eine neue Elektroinstallation zu denken. Zu wenig Steckdosen, fehlende FI-Schutzschalter, kein oder nur ein ungenügender Überspannungsschutz und vor allem fehlende Datenleitungen gehören zu den großen (und kostenintensiven) Problemen beim Altbau. Neben dem Strom ist auch die Heizung meist veraltet. Energiesparende Pumpen oder gar moderne Heiztechnik wie zum Beispiel eine Wärmepumpe sind nachträglich nur schwer zu installieren.
  • Dachdämmung und Schornstein: Oft gibt es bei Altbau-Dächern nicht einmal eine Unterspannbahn. Die ist aber nötig, um eine darunter liegende Wärmedämmung vor Flugschnee und Feuchtigkeit zu schützen. Dämmmaßnahmen beim Dach sind in diesem Falle besonders aufwendig. Auch beim Kaminkopf und beim Kaminzug solltet ihr vor dem Kauf den Schornsteinfeger befragen, wie es denn hier um die Substanz bestellt ist.

Noch etwas grundsätzliches zum Thema Altbau sanieren oder modernisieren: Mal eben so ein paar Sachen auf den neuesten Stand bringen, das geht oft schon aus Gründen des Denkmalschutzes nicht. Der Staat unterstützt Modernisierungsmaßnahmen bei denkmalgeschützten Altbauten zwar steuerlich. Dafür verlangt er aber auch eine detaillierte Abstimmung aller Arbeiten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde.

Baumängel bei Häusern aus den Jahren 1919 bis 1945

So repräsentativ und herrschaftlich die Bauten aus der Gründerzeit daherkommen, so zweckmäßig ist die Architektur der Häuser aus der Zeit von 1919 bis 1945.

Innen erinnern die Raumhöhen zwischen 2,60 und 2,80 Metern an die Gründerzeithäuser. Außen wird es dagegen deutlich schlichter. Einfache Putzfassaden und Klinkermauerwerk bestimmen das Bild.

Aber Zweckmäßigkeit solltet ihr nicht mit Einfachheit verwechseln. Die Häuser aus dieser Epoche sind in der Regel solide gebaut, die Außenmauern oft zweischalig mit Luftzwischenraum. Das ermöglicht eine nachträgliche Kern- oder Einblasdämmung. Teilweise haben die Häuser auch bereits Stahlbeton- statt Holzbalkendecken.

Typische Mängel gibt es trotzdem:

  • Schadhafte Hauskanalisation: Alte, verkalkte Wasserleitungen und Abwasserleitungen in schlechtem oder schadhaftem Zustand sind bei Häusern aus dieser Bauzeit keine Seltenheit.
  • Alte Heizung: Oft sind in Häusern aus dieser Generation noch alte, gusseiserne Glieder-Heizkörper verbaut. Die haben zwar eine enorm hohe Haltbarkeit, heizen sich auch nur langsam auf und reagieren entsprechend träge auf Temperaturänderungen. Achtet auch auf den Energieträger der Heizung. Häufig wird die Wärme noch mit Öl erzeugt, das bedeutet einen entsprechend dimensionierten Öltank im Keller oder in der Erde.
Alter Rippen-Heizkörper aus Gusseisen in einem Altbau
Gusseiserne Rippenheizkörper sind zwar authentisch, nehmen aber viel Platz weg und sind energetisch nicht mehr auf dem neuesten Stand. © Getty Images/iStockphoto

Neben diesen typischen Mängeln solltet ihr auf jeden Fall auch auf die "Klassiker" wie eine veraltete Elektrik und die fehlende (Dach-)dämmung achten.

Baumängel bei Häusern aus den Jahren 1945 bis 1969

Teilrenoviertes Siedlungshaus aus den 1960er-Jahren
Teilrenoviertes Siedlungshaus aus den 1960er-Jahren. Die Klinkerfassade ist meist noch gut in Schuss, Probleme bereitet fast immer der Balkon. © Arnt Haug

Zerbombte Städte, massenhaft fehlender Wohnraum und kaum geeignetes Baumaterial: Mangel­wirtschaft und standardisierter Mas­sen­woh­nungsbau prägen den Baustil der Nach­­kriegs­zeit.

Die meisten Häuser der 1950er-Jahre wurden als Reihen- oder Klein­­sied­lungshäuser gebaut, mit oft winzigen Grund­rissen (kleine Küche, noch kleineres Bad) und zum Teil aus Trümmersteinen. Häufig dienten die angeschlossen Gärten auch der Selbstversorgung, so dass ein fruchtbarer Boden manchmal wichtiger war als ein gemütliches Haus. Mängel waren damit programmiert:

  • Dünne Wände: Weil Heizöl und Erdgas zu dieser Zeit so gut wie nichts kosteten, war eine gedämmte Außenmauer auch nicht wichtig. Bei gerade mal 24 Zentimeter liegt laut VPB die durchschnittliche Wandstärke bei Häusern aus dieser Zeit. Ausgerechnet hinter den Heizkörpern ist diese Wandstärke oft sogar noch geringer. Hier entstehen Wärmebrücken mit hohen Energieverlusten.
  • Fassade: In den 1960er-Jahren war die Klinkerverkleidung modern. Die ist heute vielleicht nicht mehr ganz zeitgemäß, in den meisten Fällen aber noch intakt. Anders verhält es sich da mit der Putzfassade, typisch für Häuser aus den 1950er-Jahren. Die ist häufig mit Rissen durchsetzt, zieht Feuchtigkeit und muss saniert werden.
  • Balkone: Schöne Sache, so ein Austritt ins Freie. Üblich waren in den Nachkriegsjahren Balkone im ersten Stock, die – meist direkt an das Schlafzimmer angrenzend – direkt an die Fassade gebaut wurden. Das hat gleich zwei große, bauliche Probleme zur Folge. Erstens: Durch die ungedämmte Verbindung von Fassade zum Balkon entstehen auch hier Wärmebrücken. Zweitens: Der Bodenbelag des Balkons ist über die Jahre rissig geworden und damit nicht mehr wasserdicht. In der Folge dringt Wasser ein, gefriert, dehnt sich aus und bringt so nicht nur den Belag zum Platzen, sondern greift auch die Armierung der Bodenplatte des Balkons an.
  • Flachdach: Eine stilistische Eigenheit der 1960er-Jahre waren Flachdächer. Ein Flachdachbungalow galt als absolut zeitgemäße Wohnform. Was damals schick war, verursacht heute erhebliche Probleme. Die verklebten Dachbahnen sind in die Jahre gekommen und müssen häufig neu verlegt werden, auch die innen liegende Entwässerung des Daches macht häufig Probleme. Beides lässt sich beheben, wichtig ist hier aber eine absolut sauber und fachgerecht ausgeführte Arbeit.
Dachbahnen, die zum Verkleben mit dem Gasbrenner auf einem Flachdach ausliegt
Häufiger Baumangel bei Flachdächern: Verklebte Dachbahnen, die im Laufe der Jahrzehnte undicht werden. © Getty Images/iStockphoto

Baumängel bei Häusern aus den Jahren 1970 bis 1990

In den 1970er-Jahren weicht die streng funktiona­le Raumaufteilung der Nachkriegshäuser flexibleren Grundrissen. Typisch sind offen gestaltete Wohnzimmer mit großen Pano­ramafenstern. Und hier setzt auch gleich unsere Mängelliste an:

  • Fenster: Eine architektonisch typische Erscheinung dieser Zeit sind große Panoramascheiben. In einem einzigen, riesigen Rahmen stecken Einzel- oder Doppelscheiben, die über eine Drehachse aufschwingen. So lassen sich diese großen Flächen zwar bequem putzen. Energetisch gesehen entsprechen sie aber nicht mehr dem neuesten Stand. Außerdem sind die Rahmen oft auch verzogen und dadurch undicht. Also sofort austauschen? Ja, aber Achtung: Der Verband privater Bauherren weist darauf hin, dass neue Fenster bei älteren Häusern massiv in die Bauphysik eingreifen. So kommt es häufig zu unerwünschten Nebenwirkungen wie erhöhte Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung. Der VPB empfiehlt daher, zum geplanten Fenstertausch immer auch einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.
  • Wärmeedämmung: Möglichst viel Fläche – das war nach den Jahrzehnten der bau- und wohnlichen Beschränkung die Prämisse in den 1970er-Jahre. Energetisch gesehen ist das hochproblematisch, denn die erste Wärmeschutzverordnung gab es erst 1977. Ohne eine vernünftige Wärmedämmung geht hier viel Wärme verloren. Erst ab 1977 und dann ab 1982 und 1994, als die Wärmeschutzverordnung verschärft wurde, waren Häuslebauer dieser Jahre zu konkreten Wärmedämmungen gezwungen.
  • Schadstoffe: Große Festigkeit, hitze- und säurebeständig, mit hervorragenden Dämmeigenschaften – klingt super? Dachten sich die Bauherren dieser Jahre auch und benutzten Asbest in unzähligen Produkten. Heute weiß man um die gefährlichen Eigenschaften dieses Stoffes, bei einer Sanierung ist daher äußerste Vorsicht geboten. Kommt beim Umbau Asbest zum Vorschein, so müssen die asbesthaltigen Materialien teuer entsorgt werden. Aber auch andere Wohngifte wie Formaldehyd, die die Wohngesundheit extrem belasten, kamen in dieser Zeit häufig zum Einsatz.

Baumängel heute verhindern

Seit den 1980er-Jahren setzt sich zunehmend die Niedrigenergiebauweise mit deutlich verbesserter Dämmung und Verglasung durch. Was nicht heißt, dass hier keine Mängel auftreten. Immer höhere energetische Standards sorgen dafür, dass es auch bei relativ neuen Häusern gerade in Sachen Wärmedämmung einen Nachholbedarf gibt.

Aber natürlich treten Baumängel nicht nur bei Altbauten auf. Auch beim Neubau ist es wichtig, Mängel zu erkennen und rechtzeitig beseitigen zu lassen. Gerade in Zeiten einer baulichen Hochkonjunktur passiert es, dass die Firmen unter Hochdruck arbeiten und es dann manchmal an Sorgfalt mangeln lassen.

Lest hier, was ihr bei der Bauabnahme über Hausübergabe, Baugutachter und Baumängel wissen müsst. Und wir geben euch Tipps, was ihr beim Abnahmeprotokoll, Grundlage der Bauabnahme, unbedingt beachten solltet.

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