Denkmalschutz-Steuervorteile clever nutzen - so geht ihr vor

Denkmalschutz-Steuervorteile sichern – wie geht das? Fast eine Million Gebäude stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. 

Viele davon sind Wohnimmobilien und die Bandbreite ist riesig: Gründerzeitblöcke in Großstädten, Fachwerkhäuser in kleinen Dörfern, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, Vor- und Nachkriegsbungalows im Bauhaus-Stil, Landhäuser aus der Jugendstilepoche, zu Lofts und großzügigen Wohnungen umgebaute alte Fabrikhallen und Kirchen.

Baudenkmäler haben ihren ganz besonderen Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen, schließlich hat er selbst ein Interesse am Erhalt der alten Gemäuer. 

Während der Kauf eines normalen Hauses heute – abgesehen von Baukindergeld und neuen AfA-Regelungen für Mietwohnungen – nicht mehr staatlich gefördert wird, können Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses viele Arbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen.

Wer ist der richtige Ansprechpartner für denkmalgeschützte Immobilien?

Wie die Denkmalschutzbestimmungen im Einzelnen aussehen, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden, denn Denkmalschutz ist Ländersache. Ansprechpartnerin für Bauherren ist in der Regel die so genannte Untere Denkmalschutzbehörde, die meist beim Kreis oder einer kreisfreien Stadt angesiedelt ist.

Achtung: Vor dem Beginn der Sanierung eines Gebäudes, das unter Denkmalschutz steht, müsst ihr immer erst die Zustimmung der örtlichen Unteren Denkmalschutzbehörde einholen. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern obendrein auch noch ein Verfahren wegen illegalen Bauens.

Wenn es gut läuft, funktioniert die Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde konstruktiv und man findet pragmatische Lösungen, die sowohl den Ansprüchen der Bewohner als auch den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht werden. Aber auch bei einer noch so guten Zusammenarbeit bringen die Auflagen des Denkmalschutzes für Bauherren immer erhebliche Zusatzkosten mit sich.

Das können Bauherren zum Teil durch steuerliche Vorteile kompensieren. Sowohl bei vermieteten als auch bei selbst genutzten Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, könnt ihr Sanierungskosten von der Steuer absetzen.

Wichtiger Tipp: Nur wenn eine Immobilie offiziell als Baudenkmal geführt wird, könnt ihr die erhöhte steuerliche Förderung geltend machen. Einen Überblick, welche Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz stehen, findet ihr auf der Seite Denkmalliste.org.

Ihr wollt ein denkmalgeschütztes Haus kaufen? Das sind die Vor- und Nachteile der Investition.

Was lässt sich beim Sanieren von Denkmalschutz-Häusern steuerlich absetzen?

Konkret können Bauherren Kosten für Baumaßnahmen geltend machen, "die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind", wie es im § 7i Abs. 1 EStG heißt.

Der Staat fördert also nicht nur Maßnahmen, die unmittelbar relevant für den Denkmalschutz sind (zum Beispiel Fassadengestaltung, Fenster und Türen), sondern auch Investitionen in einen zeitgemäßen Komfort (zum Beispiel eine neue Heizung oder ein modernes Bad), mit denen das Denkmal erst den heutigen Ansprüchen ans Wohnen gerecht wird.

Auch Arbeiten, die ein Kulturdenkmal überhaupt erst bewohn- und benutzbar machen, könnt ihr absetzen. Letzteres hilft, scheinbar unattraktive Gebäude zu retten. Baut ihr etwa eine alte Scheune zum Wohnhaus um, dann könnt ihr die Arbeiten, sofern sie genehmigt sind, steuerlich geltend machen.

Das Gesetz unterstützt auch die Besitzer von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, die unter Denkmalschutz stehen. Sie können bei gemeinsamen Arbeiten, etwa bei der Reparatur der Fassade oder des Daches, den auf sie entfallenden Anteil geltend machen – genau wie beim Sanieren eines Einfamilienhaus.

Dass die Baumaßnahmen zum Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes erforderlich sind, muss beim Finanzamt durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden.

Vorsicht: Bei Häuser, die nur im Ensemble unter Denkmalschutz stehen, könnt ihr nur Sanierungskosten absetzen, die das äußere Erscheinungsbild (z.B. Fenster, Tür, Fassade) betreffen. 

Welche Voraussetzungen gelten für Abschreibungen im Denkmalschutz?

Um als Besitzer einer Denkmalschutz-Immobilie Sanierungsmaßnahmen von der Steuer absetzen zu können, müsst ihr bestimmte Bedingungen erfüllen:

1. Die Immobilie muss offiziell als Denkmal anerkannt sein. Lasst euch von der zuständigen Denkmalbehörde eine Bescheinigung über den Status als Baudenkmal ausstellen.
2. Das Gebäude muss euch bereits gehören. Erst nach Abwicklung des Kaufs könnt ihr mit den Sanierungsmaßnahmen starten. 
3. Ihr müsst der Denkmalbehörde die geplanten Sanierungsmaßnahmen mitteilen.
4. Ihr braucht eine Genehmigung. Erst wenn das OK der Denkmalschutzbehörde vorliegt, können die Arbeiten beginnen.

Welche Steuervorteile gibt es für Denkmalschutz-Häuser?

Steuervorteile für selbstgenutzte Denkmalschutz-Immobilien

Eigennutzer können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Insgesamt lassen sich also 90 Prozent der anrechenbaren Kosten bei der Einkommensteuererklärung absetzen. Ein klarer Steuervorteil für die Besitzer von Denkmalschutzhäusern, die ihr Baudenkmal selbst bewohnen.

Steuervorteile für vermietete Denkmalschutz-Immobilien

Wer seine denkmalgeschützte Immobilie vermietet, hat sogar einen noch größeren Steuervorteil. Vermieter, die in ihre denkmalgeschützte Immobilie investieren, können 100 Prozent der Sanierungsaufwendungen abschreiben. Allerdings nicht über zehn Jahre verteilt, sondern über zwölf Jahre. Und so funktioniert die Abschreibung:

• In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent.
• In den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent.

Gut zu wissen: Für Objekte, die vermietet werden sollen, kann auch der Anschaffungspreis der denkmalgeschützten Immobilie abgeschrieben werden. Dazu muss zuvor der Wert des Grundstücks abgezogen werden. Der reine Kaufpreis kann dann jährlich linear mit zwei oder 2,5 Prozent (je nach Alter des Gebäudes) abgeschrieben werden .

Weitere Vorteile für denkmalgeschützte Immobilien

Die Sanierung eines Denkmals ist immer heikel, warnt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB). Die Auflagen der Behörden, die meist Materialien, Farben und Fassaden betreffen, müssen in Einklang mit modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Das ist nicht immer einfach.

Wenn es beispielsweise um Energiesparmaßnahmen geht, stößt der Denkmalschutz an Grenzen. Bauherren können ein Fachwerkhaus nicht einfach von außen mit Dämmplatten einpacken, dann geht die Fachwerkfassade verloren. Auch ein Gründerzeithaus mit aufwändigem Stuck und farbigen Gesimsen verliert durch eine Wärmedämmschicht seine Schönheit. Das weiß auch der Gesetzgeber und hat deshalb alle Besitzer von Baudenkmälern grundsätzlich von der Pflicht zum Energieausweis befreit.

Sanierung von Denkmalschutz-Haus: Hilfe von Sachverständigen holen

Wer ein Baudenkmal saniert, der sollte sich dazu immer sachverständige Hilfe holen, empfiehlt der VPB. Grundlage der Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die Wirkung der geplanten Maßnahmen auf die Substanz genau analysiert werden. Nur so können alle Auflagen erfüllt und Bauschäden vermieden werden.

Unentbehrlich ist auch die sorgfältige Betreuung der Baustelle. Nicht jede Firma kann ein Baudenkmal sanieren. Vielen fehlt das Know-how. 

Deshalb rät der VPB: Nicht an der falschen Stelle sparen, erfahrene Sachverständige hinzuziehen und renommierte Firmen aus der Region beauftragen.

Lohnt sich der Kauf eines Baudenkmals?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Zu unterschiedliche sind die betreffenden Immobilien und ihr Sanierungs- oder Restaurierungsbedarf. Habt ihr ein denkmalgeschütztes Haus geerbt, kann sich die Investition in eine Sanierung durchaus lohnen. Die kontinuierlichen Abschreibung senken in den kommenden Jahren eure Steuerlast. 

Habt ihr das Haus allerdings selbst erworben, kommen nun neben dem Kaufpreis noch die schwer kalkulierbaren Sanierungskosten hinzu. Auch wenn ihr diese Abschreiben könnt, ist die Belastung hoch, da sich die Steuerersparnis gleichmäßig über die kommenden acht bis zehn Jahre verteilt und somit nicht sofort wirkt. Bevor ihr eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, heißt es also: gut rechnen!

Zum Weiterlesen: Baumängel nach Baujahr - Das müsst ihr wissen, wenn ihr ein altes Haus kauft.

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