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Wertgutachten für das Haus: Das bringt ein Gutachten für Käufer und Verkäufer

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Kostenlose Immobilienbewertung, Kurzgutachten, Vollgutachten: Sie alle helfen Käufern und Verkäufern, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Aber wie unterscheiden sich die Wertgutachten, in welchem Fall ist welche Variante sinnvoll und was müsst ihr zahlen?

Beim Hauskauf oder Hausverkauf ist der erste Schritt die Wertermittlung. Schließlich wollen sowohl Käufer als auch Verkäufer wissen, welchen Preis die Immobilie am Markt voraussichtlich erzielt. Den Verkehrswert einer Immobilie könnt ihr auf unterschiedlichen Wegen ermitteln. Welcher für euch richtig ist, hängt auch davon ab, ob das Wertgutachten für die Immobilie gerichtsfest sein muss oder nicht. Wir erklären, wann eine kostenlose Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten ausreichen und wann ihr in ein Vollgutachten investieren solltet.

Was ist ein Wertgutachten?

Bei einem Wertgutachten handelt es sich um ein kostenpflichtiges Gutachten zum aktuellen Wert einer Immobilie. Dabei ermittelt der Gutachter den sogenannten Marktwert oder Verkehrswert eures Hauses, eures Grundstücks oder eurer Wohnung. Also den Preis, den ihr bei einem Verkauf zum Zeitpunkt des Gutachtens in etwa erzielen würdet. Experten sprechen in diesem Zusammenhang vom Wertermittlungsstichtag.

Wertgutachten lassen sich zwischen

  • einem kompakten Kurzgutachten und
  • einem ausführlichen Vollgutachten (Verkehrswertgutachten)

unterscheiden.

Kurzgutachten sind nicht gerichtsfest, geben aber einen ersten, kostengünstigen Überblick über den Wert eines Objekts. Vollgutachten sind teurer, sehr viel umfangreicher und dadurch auch gerichtsfest. Sie sind zum Beispiel bei Erbschaften, Scheidungen und Zwangsversteigerungen unerlässlich. Ihre Erstellung kann zwei bis vier Wochen dauern.

In das Wertgutachten fließen Größe, Lage, Zustand und Besonderheiten, wie ein zugrunde liegendes Erbbaurecht oder eine aktuelle Vermietung des Hauses oder einer Wohnung, mit ein. Unterschiedliche Gutachter werden aufgrund der zahlreichen Faktoren, die berücksichtig werden müssen, oft zu leicht abweichenden Ergebnissen kommen.

Verkehrswertgutachten versus kostenlose Immobilienbewertung

Neben kostenpflichtigen Wertgutachten bieten zahlreiche Dienstleister im Netz eine kostenlose Immobilienbewertung an. Auch diese ist nicht gerichtsfest. Wenn keine gerichtliche Auseinandersetzung bevorsteht, und sich alle Besitzer über den Verkauf einig sind, kann eine kostenlose Bewertung einer ersten Orientierung dienen oder auch ganz ausreichen. Dazu müsst ihr selbst einige Basisdaten zu eurem Objekt in die entsprechenden Formulare der Anbieter eingeben.

Das Ergebnis offenbaren euch die Rechner allerdings nicht direkt. In der Regel werden die Online-Makler oder Gutachter versuchen, euch per Mail oder telefonisch zu erreichen. Es folgen dann meistens weitere Fragen zu eurem Objekt, bevor euch der Anbieter einen ungefähren Verkehrswert nennt. Da euer Objekt nur anhand der von euch bereitgestellten Daten und ohne Vor-Ort-Termin geschätzt wird, ist das Ergebnis nie so genau wie bei einem professionellen Wertgutachten.

Auch bei Wohnglück könnt ihr eine Immobilie kostenlos bewerten lassen, der Online-Check dauert nur fünf Minuten.

Wie umfangreich ist ein Wertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten umfasst meist 20 bis 30 Seiten und besteht aus Berechnungen, textlichen Begründungen, Auszügen aus öffentlichen Registern und Zeichnungen. Der Marktwert eurer Immobilie wird von einem Gutachter dabei im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anhand objektiver Kriterien ermittelt. Ein Kurzgutachten ist mit fünf bis zehn Seiten wesentlich kompakter.

Im Netz findet ihr zahlreiche Muster-Gutachten zum Download. Zum Beispiel hier.

Die folgenden Informationen braucht euer Gutachter:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Grundrisse und Bauzeichnungen (falls vorhanden)
  • Wohnfläche
  • Anzahl der Räume
  • Größe des Grundstücks
  • Informationen zu Modernisierungsmaßnahmen
  • Erbbauzins und Erbbaurechtsvertrag
  • Informationen zum Denkmalschutz
  • Angaben zu Ausstattung (Bäder, Küche, Heizung) und Zustand
  • Informationen zu Mietern (Mietvertrag, Nettokaltmiete)
  • Bei Wohnungen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnung

Übliche Verfahren der Wertermittlung

Welches Verfahren der Wertermittlung euer Gutachter anwendet, liegt auch an der Art und Nutzung der Immobilie sowie dem Anlass der Bewertung.

Infrage kommen das

  • Vergleichswertverfahren,
  • Sachwertverfahren,
  • Ertragswertverfahren.

Wollt ihr einen Hauskauf über eure Bank finanzieren, wird diese in der Regel das Sachwertverfahren nutzen. Ist euer Plan, eine eigene Immobilie auf den Markt zu bringen, wird euer Makler vermutlich das Vergleichswertverfahren anwenden, um zu ermitteln, welchen Preis ein potentieller Käufer aktuell zu zahlen bereit ist. Oft setzen Gutachter die Verfahren auch kombiniert ein und ermitteln einen Durchschnittswert.

Vergleichswertverfahren

Das Objekt wird mit ähnlichen Immobilien in eurer Region verglichen. Die Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der betreffenden Region. An diesen melden die Notare fortlaufend alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen auf dieser Datenbasis regelmäßig Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwertkarten.

Wurden mehrere ähnliche Objekte in jüngster Vergangenheit zu einem bestimmten Preis verkauft, heißt das aber noch nicht, dass euer Haus denselben Marktpreis erzielen wird. Eine ungünstigere Lage, ein anderer Zuschnitt des Grundstücks, ungünstige Um- oder Anbauten, Einschränkungen durch Denkmalschutz oder ein bestehendes Mietverhältnis können den Verkehrswert mindern.

Sachwertverfahren

Bei dieser Methode wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage des Boden- und Gebäuderichtwerts ermittelt. Was das Grundstück wert ist, wird dabei anhand des lokalen Bodenrichtwerts abgelesen. Der Wert des Gebäudes beruht auf den (fiktiven) Herstellungskosten. Der Gutachter stellt die Frage, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten. Das Alter der Immobilie und seine Abnutzung wirken sich dabei wertmindernd aus. Das Sachwertverfahren wird oft genutzt, wenn zu wenig vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen oder das Haus stark renovierungsbedürftig ist.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren setzt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Ertrag des Gebäudes zusammen. Bei selbstgenutzten Immobilien macht das natürlich keinen Sinn. Daher wird das Ertragswertverfahren bei Objekten genutzt, die durch Vermietung tatsächlich einen Ertrag erwirtschaften.

Welche Anlässe gibt es für eine Immobilienbewertung?

Der häufigste Grund für eine Immobilienbewertung ist der anstehende Verkauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung. Sind sich alle Eigentümer einig, dass das Objekt veräußert werden soll, reicht eine kostenlose Immobilienbewertung oder ein Kurzgutachten aus. Ist aber mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu rechnen, braucht ihr ein offizielles Vollgutachten (Verkehrswertgutachten). Die Klassiker sind Erbfälle, Scheidungen oder Zwangsversteigerungen.

Ein Gutachten kann auch als Entscheidungsgrundlage für einen Immobilienkauf oder eine Finanzierung notwendig sein. Weitere Anlässe sind eine Dokumentation des Wertes gegenüber dem Finanzamt, eine geplante Schenkung oder die Feststellung von Betriebsvermögen.

Wer profitiert von einer Immobilienbewertung?

Als Verkäufer schützt euch ein Wertgutachten vor einer zu geringen Preisvorstellung oder einer Fehleinschätzung eures Maklers. Aber auch der Käufer profitiert. Das Gutachten belegt, dass er für den vereinbarten Kaufpreis einen realen Gegenwert bekommt und nicht übervorteilt wurde. Unterm Strich sorgt ein Gutachten für Klarheit auf beiden Seiten und erleichtert die Preisverhandlungen.

Und auch für die Finanzierung ist eine Immobilienbewertung von Bedeutung. Die involvierte Bank hat so eine konkrete Entscheidungsgrundlage für die Bewilligung des Kredits. Ein Gutachten kann die Finanzierung beschleunigen.

Was ist ein Kurzgutachten?

Ein Kurzgutachten für eine Immobilie oder ein Grundstück ist die kompakte Form eines Vollgutachtens. Es umfasst nur 10 bis 15 Seiten, kann zeitnah erstellt werden und ist sehr viel günstiger als ein Komplettgutachten.

Für den Kauf oder Verkauf einer privat genutzten Immobilie ist es als Orientierung aber oft schon ausreichend. Rechnet ihr allerdings mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung – etwa bei einer Scheidung oder Erbstreitigkeiten – kommt ihr mit einem Kurzgutachtern nicht weit. Es ist nicht gerichtsfest. Auch Banken oder Behörden verlangen oft ein Vollgutachten.

Kurzgutachten beschränken sich auf die wichtigsten Fakten. Sie verzichten oft auf eine dokumentierte Berechnung des Verkehrswerts und weisen nur ein Wertergebnis aus. Grundlage sind die Angaben des Auftraggebers, die in der Regel nicht überprüft werden. Auch Bauzeichnungen, Lage- und Baubeschreibungen und Fotos sind in der Regel nicht Teil eines Kurzgutachtens. Augenscheinliche Mängel werden auch in einem Kurzgutachten dokumentiert. Da aber oft keine Objektbesichtigung stattfindet, bleiben viele Mängel ungenannt.

Was kostet euch ein Wertgutachten?

Ein Kurzgutachten wird häufig pauschal oder über einen festen Stundensatz abgerechnet. Für ein Kurzgutachten müsst ihr mit 700 bis 1.000 Euro rechnen.

Ein Vollgutachten ist deutlich teurer. Die Kosten hängen neben Lage und Zustand der Immobilie in erster Linie vom erwarteten Verkehrswert ab. Beträgt dieser beispielsweise 350.000 Euro, wird euch das Gutachten zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des ermittelten Werts kosten. In diesem Fall zwischen 1.750 und 3.500 Euro.

Noch kostspieliger wird es, wenn es um Erbbaurecht oder den Verkauf eines Gewerbes geht, denn dann müssen die Gutachter mehr Zeit und Aufwand investieren.

Auch wenn das Honorar des Sachverständigen frei verhandelbar ist, bildet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in ihrer Fassung von 2002 in der Praxis häufig den Kostenrahmen.

Es ist sinnvoll, sich bei unterschiedlichen Gutachtern über die zu erwartenden Kosten zu informieren, bevor ihr einen Auftrag erteilt. Für die Anfrage braucht ihr die Rahmendaten zu eurer Immobilie. Dazu gehören Größe des Grundstücks und der Immobilie, Lage, Gebäudetyp, Zustand, Nutzungsart und mögliche Besonderheiten.

Wer kann eine Immobilie begutachten?

Welcher Dienstleister oder Gutachter für euch der richtige ist, hängt von der Art und dem Zweck des Gutachtens ab.

  • Art des Gutachtens
  • Gutachter
  • Kostenlose Immobilienbewertung
  • Vergleichsportale im Internet
  • Kurzgutachten, nicht gerichtsfest
  • Freie Immobiliensachverständige
  • Gerichtsfeste Vollgutachten
  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach der weltweit gültigen DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
  • Verkehrswertgutachten, die aus steuerlichen Gründen oder für behördliche Zwecke erstellt werden
  • Staatlich anerkannter Immobiliengutachter (von der IHK zertifiziert und unter der Aufsicht der Landesbehörden stehend)

Welcher Immobiliengutachter ist der Richtige?

Fazit

Solange es "nur" um den Kauf oder Verkauf einer privaten Immobilie geht und ihr nicht in eine Scheidung oder einen komplizierten Erbschaftsstreit verwickelt seid, genügt in der Regel ein Kurzgutachten. Auch eine kostenlose Immobilienbewertung über Online-Anbieter kommt für eine erste Orientierung infrage. Sie ist aber nur so gut, wie die Informationen, mit denen ihr die Datenbank füttert.

Als Laien in Sachen Immobilienkauf haben viele Käufer ein besseres Gefühl, wenn sie eine Expertenmeinung zu ihrem bevorstehenden Immobiliengeschäft eingeholt haben. In den meisten Fällen erübrigt sich aber auch das Abwägen, da die finanzierende Bank oft ein Vollgutachten fordert.

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