Eigentümer­versammlung: Das erwartet euch, wenn ihr eine Wohnung kauft

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Wohnungseigentümer erhaltet ihr regelmäßig eine Einladung zur Eigentümerversammlung. Lest hier, was euch dort erwartet, welche Beschlüsse gefasst und wie diese festgehalten werden.

Was wird in einer Eigentümerversammlung beschlossen?

Die Eigentümerversammlung entscheidet über alles, was ihr zugewiesen wird, entweder durch Gesetz oder durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Das können sein:

• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Instandhaltung und -setzung
• Bestellung und Abberufung eines Verwalters
• Bestellung des Beirats
• bauliche Maßnahmen an der Wohnanlage
• Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter
• Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung

Im jährlichen Wirtschaftsplan wird der Haushalt der Eigentümergemeinschaft aufgestellt. Den Entwurf erstellt der Verwalter. Die Versammlung fasst den Beschluss. Aus dieser Planung folgt das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer bezahlen muss und durch das der laufende Unterhalt der Wohnanlage gedeckt wird.

Wie häufig findet eine Eigentümerversammlung statt?

Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Initiative kann aber auch von den Eigentümern ausgehen. Wenn mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer eine Versammlung verlangt, muss die Verwaltung eine solche einberufen.

Die Einladungsfrist beträgt drei Wochen, nur in überaus dringenden Fällen darf der Verwalter davon abweichen. Außerdem darf die Einladung seit der WEG-Reform auch per E-Mail versandt werden und nicht wie bisher lediglich auf dem Postweg. Die Ladung muss eine Tagesordnung enthalten.

Gibt es für Eigentümer eine Anwesenheitspflicht auf der Eigentümerversammlung?

Grundsätzlich sind alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen. Eine Anwesenheitspflicht gibt es jedoch nicht. Ihr könnt also selbst entscheiden, ob ihr teilnehmen möchtet oder nicht.

Wichtig zu wissen ist, dass mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Jahr 2020 die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung insofern geändert wurde, als dass diese nun immer beschlussfähig ist. Also auch dann, wenn nur ein einzelner Eigentümer anwesend sein sollte. Demnach gibt es auch keine Wiederholungsversammlung mehr.

Entsprechend wichtig ist es, dass ihr oder eine von euch bevollmächtigte Person an der Versammlung teilnehmt und eure Meinung zu den Tagesordnungspunkten kundtut. Einmal gefasste Beschlüsse können nämlich nicht wieder zurückgenommen werden.

Durch die WEG-Reform wurde die Möglichkeit eingeführt, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Hierzu bedarf es eines entsprechenden Beschlusses. Eine reine Online-Versammlung ist allerdings nicht zulässig.

Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Der von der Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter hat die Aufgabe, die Eigentümerversammlung zu organisieren und zu leiten. Er führt durch die Veranstaltung.

• Der Verwalter prüft zunächst, ob die erschienenen Personen zur Teilnahme berechtigt sind.
• Er eröffnet die Versammlung offiziell und begrüßt die Teilnehmer.
• Er leitet die Eigentümerversammlung gemäß der Geschäftsordnung. Das heißt, er geht die Tagesordnung Punkt für Punkt durch.
• Der Verwalter führt die Abstimmung zu den einzelnen Tagesordnungspunkten durch und stellt das Beschlussergebnis fest. Nur über Angelegenheiten, die in der Tagesordnung hinreichend deutlich bezeichnet sind, dürfen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen. Anderenfalls sind die Beschlüsse per Anfechtungsklage angreifbar.
• Zu seinen Aufgaben gehört auch, sämtliche Beschlüsse zu protokollieren und sie in die Beschluss-Sammlung einzutragen.

Mithilfe der Beschluss-Sammlung können sich Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bei Bedarf schnell einen Überblick über die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft verschaffen

Wie sind die Stimmanteile in der Eigentümerversammlung verteilt?

Gemäß Paragraph 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Hat eine Wohnung mehrere Eigentümer, so können diese das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Wenn es in der Teilungserklärung steht, darf die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen abstimmen.

Die Eigentümerversammlung kann festlegen, dass einzelne Wohnungseigentümer in Abwesenheit eine Vollmacht an Dritte zur Vertretung in der Eigentümerversammlung geben dürfen.

Welche Mehrheiten sind für Beschlüsse notwendig?

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Die Höhe der Mehrheit kann aber darüber entscheiden, wer die Kosten für Beschlüsse tragen muss. Kosten baulicher Veränderungen werden anteilig von allen Eigentümern getragen, wenn sie mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteilen beschlossen wurden oder sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 WEG). Bei Zustimmung mit einfacher Mehrheit tragen die Eigentümer die Kosten, die mit "ja" gestimmt haben.

Sofern ein Wohnungseigentümer einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung anfechten will, muss er dies binnen eines Monats nach Beschlussfassung durch Erhebung einer Anfechtungsklage erklären.