Wohnungsbesichtigung mit Maklerin
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Wohnen | Checkliste

Checkliste Wohnungskauf: Die wichtigsten Fragen vor einem Kauf

Sandra Hermes

Ihr seid eher die Wohnungstypen und wollt lieber kaufen statt mieten? Die meisten Fragen rund um den Kauf einer Eigentumswohnung sind dieselben wie beim Hauskauf. Aber eben nicht alle. Denn als Wohnungseigentümer besitzt ihr später nur ein Teil der Immobilie. Unsere Checkliste hilft, an alles zu denken.

Bevor ihr euch für eure Traumwohnung entscheidet, gibt es eine ganze Batterie von Fragen, die euch vermutlich durch den Kopf schwirren. Wo ist die beste Lage, was ist wichtig bei der Besichtigung, wer gibt Tipps zur Finanzierung und wie ist das eigentlich mit dem Hausgeld bei Eigentumswohnungen? Wir haben das Ganze mal für euch sortiert.

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Checkliste Traumwohnung

Ein Wohnungskauf hat ganz unterschiedliche Hintergründe. Die einen wollen einfach lieber in einer Wohnung in der Stadt als in einem ganzen Haus auf dem Land leben. Andere sehen die Wohnung als Einsteigerimmobilie und planen sie langfristig wieder zu verkaufen und in ein Eigenheim zu investieren. Außerdem werden Wohnungen auch als Anlageobjekt genutzt und vermietet. So unterschiedlich die Hintergründe eurer Kaufentscheidung sind, so unterschiedlich müssen auch die Fragen sein, die ihr euch vor dem Wohnungskauf stellen solltet.

  • Wo wollen wir leben: In der Stadt oder auf dem Land? Im Zentrum oder außerhalb?
  • Bleiben wir in der Nähe unseres bisherigen Wohnorts oder gibt es auch Gründe, eine andere Region/Stadt in Erwägung zu ziehen (Wohnort der Eltern, Schwiegereltern oder von Freunden, attraktivere Immobilienpreise, bessere Infrastruktur, Nähe zu Jobs...)
  • Wollen wir eine Wohnung in einem Alt- oder einem Neubau?
  • Wie viele Wohneinheiten sollen im Haus höchstens sein?
  • Brauchen wir Kitas, Schulen, Spielplätze und Sportanlagen in direkter Nähe oder reicht es uns, wenn wir sie mit dem Rad schnell erreichen können?
  • Wie wichtig ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
  • Brauchen wir jetzt oder eventuelle in naher Zukunft eine Ladestation für Elektroautos in der Nähe?
  • Brauchen wir einen Supermarkt um die Ecke?
  • Welchen finanziellen Rahmen haben wir? Was darf die Wohnung inklusive aller Kaufnebenkosten kosten?

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Zusätzlich für Vermieter oder Käufer, die mittelfristig weiterverkaufen wollen:

  • Ist die Lage für Mieter/Käufer interessant?
  • Für welche Zielgruppe soll sich die Wohnung eignen? (Single, Familie, Preissegment)
  • Wird die Wohnung ihren Wert langfristig halten können? (erkundigt euch zum Beispiel beim Bauamt nach geplanten Bauvorhaben in der Nähe)
  • Ist die Wohnung in meiner Nähe, um schnell vor Ort zu sein, wenn es Probleme gibt?

Checkliste Wohnungssuche

Wenn ihr eine etwas genauere Vorstellung von Lage und Art eurer Traumwohnung habt, beginnt die konkrete Suche. Am besten stellt ihr euch angesichts des aktuellen Wohnungsmarkts darauf ein, dass ihr nicht schon morgen in eure Traumwohnung einziehen werdet. Um das passende Objekt zu finden, werdet ihr etwas Zeit brauchen. Schließlich wollt ihr ja auch nicht zu viele Kompromisse eingehen. Auf diesen Wegen könnt ihr fündig werden:

  • Nutzt die bekannten Immobilienportale und richtet dort Suchagenten ein. Sie informieren euch regelmäßig per Mail über neue Wohnungen (zum Beispiel bei Immobilienscout24, Immowelt, Immonet oder Bellevue)
  • Schaltet Anzeigen in der Lokalpresse (Gratisblätter, Tageszeitungen)
  • Beauftragt einen Makler, aber erkundigt euch vorher, wer in eurem Bundesland die Kosten trägt.
  • Klebt in euren Wunsch-Wohngegenden Handzettel an Bushaltestellen, Laternenmasten oder an die Supermarkt-Pinnwand.
  • Lasst Freunde, Bekannte und Kollegen wissen, dass ihr eine Wohnung kaufen wollt. Auch bei der Wohnungssuche hilft Vitamin B.

Zusätzlich für Vermieter:

  • Erkundigt euch bei eurer Bank oder eurem Finanzberater nach Wohnungen als Anlageobjekte

Checkliste Zustand und Ausstattung (Besichtigung)

Die Nachfrage ist nicht so groß wie bei der Suche nach einer Mietwohnung. Aber auch wenn ihr eine Wohnung kaufen wollt, müsst ihr euch darauf einstellen, dass ihr nicht die einzigen Interessenten seid. Um so wichtiger ist es, dass ihr schon bei der ersten Besichtigung möglichst viele Informationen sammelt, um eure Kaufentscheidung auf der Grundlage von Fakten zu treffen. Die sind nämlich wichtiger als das reine Bauchgefühl. Schließlich geht es hier um viel Geld.

Wichtig ist es, die Wohnung tagsüber (im Winter vor 16 Uhr) anzusehen. Dann könnt ihr besser einschätzen, in welche Zimmer die Sonne scheint und wie günstig oder ungünstig ein Balkon oder eine Terrasse liegen.

Smartphone, Zollstock (oder Vermessungs-App) und ein Kompass unterstützen euch beim Wohnungscheck. Sind die Decken wirklich so hoch wie im Exposé angegeben? Hat das Kinderzimmer tatsächlich 25 Quadratmeter? Auch Fotos sind wichtig, um Mängel und einen eventuellen Renovierungsbedarf zu dokumentieren. Am besten ist es, einen Sachverständigen mitzunehmen, der nicht nur die Wohnung, sondern auch das ganze Gebäude auf Herz und Nieren prüft.

Diese Fragen solltet ihr euch bei der Wohnungsbesichtigung stellen:

Außen

  • Wann wurde das Haus gebaut?
  • Handelt es sich um Massivhaus (verputzt oder unverputzt), Fertighaus oder Holzhaus?
  • Wurden seitdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
  • Ist der äußere Eindruck gepflegt?
  • Sind auf den ersten Blick Mängel sichtbar?
  • Ist die Bausubstanz in einem guten Zustand (gibt oder gab es Probleme mit Schimmel, Nässe oder Schwamm)?
  • Ist das Haus gedämmt (schon im Originalbau oder nachgerüstet)?
  • Wie alt ist das Dach und wie ist es gedämmt?

Wohnung

  • Sind die Größe und Aufteilung der Wohnung euren Bedürfnissen angemessen? Heute und auch, wenn die Familie noch wächst?
  • In welchem Zustand sind die Fußböden?
  • Wie hoch sind die Decken?
  • Aus welchem Material sind die Fenster und wie alt sind sie?
  • Sind die elektrischen Leitungen in einem guten Zustand (Bei Neubauten: Habt ihr noch Einfluss auf Anzahl und Lage der Steckdosen und Lichtschalter)
  • Sind die Wasserleitungen in einem guten Zustand und wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung für die Wohneinheiten?
  • Gibt es genug Platz und die entsprechenden Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner?
  • Gibt es auf dem Dach oder im Keller Stauraum, der zur Wohnung gehört?
  • In welchem Zustand sind die Badezimmer? Ist für eure Bedürfnisse eine Renovierung notwendig?
  • Ist die Küche für euch nutzbar oder müsste eine neue eingebaut werden?
  • Hat die Wohnung einen Balkon oder eine Terrasse? Falls ja, wann scheint dort die Sonne?
  • Ist die Wohnungstür sicher? Gibt es einen Türspion?

Gemeinschaftsbereiche

  • Entspricht die Eingangstür modernen Standards (Einbruchschutz)?
  • Wie sieht die Klingelanlage aus?
  • Gibt es eine Gegensprechanlage?
  • Wo sind die Briefkästen?
  • Was für ein Eindruck macht der Eingangsbereich und das Treppenhaus?
  • Gibt es einen Fahrstuhl?
  • Sind Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen vorhanden?
  • Gibt es einen Waschkeller mit Platz für Waschmaschine und Trockner oder gibt es Gemeinschaftsgeräte?
  • Gibt es einen Gemeinschaftsgarten oder sind Gartenteile einzelnen Wohnungen zugeordnet?
  • Ist eine Garage oder PKW-Stellplätze vorhanden? (Falls ja, müssen sie zusätzlich erworben oder gemietet werden?)
  • Wie werden die Gemeinschaftsbereiche von der Hausgemeinschaft gepflegt? (Gibt es zum Beispiel einen Garten- und Treppenhausdienst oder werden dafür Dienstleister beschäftigt? Gibt es einen Hausmeister?)

Nachbarschaft

  • Wer wohnt in den Wohnungen neben, unter und über dem Objekt?
  • Wer wohnt sonst noch im Haus?
  • Welchen Eindruck habt ihr von den Häusern in der Nachbarschaft?
  • Gibt es Verkehrslärm?
  • Macht nach der Besichtigung am besten einen Spaziergang in der Nachbarschaft. So bekommt ihr ein Gefühl für die Wohngegend.
  • Wenn ihr ernsthaft interessiert seid, könnt ihr auch bei den direkten Nachbarn klingeln, euch nett vorstellen und erkundigen, wie zufrieden sie mit ihrer Wohnung sind.

Viele Fakten erfahrt ihr auch aus dem Exposé oder ihr könnt sie beim Makler oder Verkäufer direkt erfragen

  • Wie sieht der Grundriss aus?
  • Wie viel Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche gehören zur Wohnung?
  • Was steht im Grundbuchauszug und im Energieausweis?
  • Wie hoch war bisher das monatliche Hausgeld, das auf alle Eigentümer im Haus umgelegt wird? Und wie sieht der Verteilungsschlüssel aus?
  • Lasst euch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen (wichtig, falls bereits teure Modernisierungsmaßnahmen beschlossen wurden).
  • Welche Einbauten sollen mitverkauft werden (zum Beispiel Küche)?

Diese Fragen könnt ihr ans Bauamt richten oder euch durch einen Blick ins Grundbuch beantworten:

  • Sind in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant, die eure Pläne oder Vorstellungen beeinträchtigen oder sogar Kosten verursachen können?
  • Steht das Gebäude (einzeln oder als Ensemble) unter Denkmalschutz?

Checkliste Energie und Zukunft

Der Kauf einer Wohnung ist auch davon anhängig, welche Kosten sie künftig regelmäßig verursachen wird. Neben monatlichen Kreditraten belasten besonders die Kosten für Heizung und Warmwasser das Budget. Um so wichtiger, dass euer Kaufobjekt schon jetzt mit einer energieeffizienten Heizungsanlage ausgerüstet ist.

Eine mögliche Nachrüstung ist in einem Mehrfamilienhaus nicht alleine eure Entscheidung. Auch in der langfristigen Nutzung des Wohnraums seid ihr in einer Wohnung nicht so flexibel wie in einem Haus. Muss sie später einmal seniorengerecht umgebaut werden, darf die Eigentümergemeinschaft in manchen Punkten mitreden. Zum Beispiel, wenn es um den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls geht.

  • Was für eine Heizungsanlage hat das Haus heute?
  • Plant die Eigentümergemeinschaft auf eine energieeffizientere Heizungsanlage umzurüsten?
  • Welche Energiewerte hat das Haus aktuell (Energieausweis)?
  • Gibt es in Hinblick auf eine Fassadendämmung oder ähnliche Maßnahmen Pläne der Eigentümer?
  • Muss das Dach mittelfristig neu gedeckt werden?
  • Kann die Wohnung barrierefrei genutzt werden, wenn es künftig notwendig wird?
  • Wären Umbaumaßnahmen erforderlich, um die Wohnung auch im Alter oder bei einer unvorhergesehenen körperlichen Beeinträchtigung zu nutzen?
Hände mit Smartphonekamera bei der Wohnungsbesichtigung
Wer eine Wohnung kaufen will, sollte bei der Besichtigung Fotos machen. © Getty Images/iStockphoto

Checkliste Finanzierung

Ob ihr eine Wohnung oder ein Haus finanziert, ist im Hinblick auf die Finanzierungsfragen kein großer Unterschied. Später habt ihr als Hauseigentümer allerdings in der Regel mehr Entscheidungsfreiheiten, wenn es um Kosten für Sanierungen oder Instandsetzungen geht. Der Hausbesitzer entscheidet selbst, wann er sein Dach neu decken lässt. Spricht sich aber die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft dafür aus, eine neue Heizung einzubauen, müsst ihr die Kosten auch dann mittragen, wenn ihr dagegen gestimmt hattet.

  • Wie viel Eigenkapital könnt ihr in die Finanzierung einbringen? 20 Prozent des Kaufpreises wären optimal. Je mehr, desto geringer ist die monatliche Belastung und desto schneller könnt ihr die Schulden abtragen.
  • Sprecht mit eurer Hausbank und holt euch alternative Angebote (Effektivzinsvergleich) von einer anderen Bank oder einem Immobilienfinanzierer.
  • Findet gemeinsam mit eurem Berater einen guten Mittelweg zwischen anfangs möglichst hoher Tilgungsrate und einer für euch gut machbaren Monatsrate.
  • Erkundigt euch nach Sondertilgungsoptionen. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn ihr in naher Zukunft mit größeren finanziellen Zuwendungen rechnet (zum Beispiel eine Erbschaft)
  • Überlegt mit Blick auf das aktuellem Zinsniveau, welche Kreditlaufzeit angemessen ist.
  • Versucht so zu planen, dass ihr zu Rentenbeginn schuldenfrei seid.

Zusätzlich für Vermieter

  • Wie hoch soll die künftige Miete sein (Mietspiegel)?
  • Stehen die Kosten für einen eventuellen Kredit in einem positiven Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen (Gewinn)?

Was kostet die Wohnung wirklich?

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Notar und Makler
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • eventuelle Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
  • Kosten für euren Umzug
  • mögliche Mehrfachbelastung durch Mietzahlungen bei vorzeitiger Kündigung eurer alten Wohnung
  • Wie hoch werden eure Nebenkosten und die Umlage für die Hauskosten monatlich sein (Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer Versicherungen, Gehwegreinigung, GEZ-Gebühr, Rücklagen für höhere Hauskosten oder notwendige Umbauten.)

Checkliste Kaufvertrag

Ihr habt die passende Wohnung für euch gefunden? Glückwunsch! Wenn die Bank auch grünes Licht gegeben hat, geht es jetzt zum Notar. Er wird den Kaufvertrag aufsetzen.

  • Prüft den Vertrag in Ruhe! Dazu habt ihr reichlich Zeit, denn er muss euch zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen.
  • Bleibt mit eurer Bank in Kontakt und legt den Notartermin so, dass die Zusage der Bank bis dahin vorliegt.
  • Den Kaufvertrag solltet ihr erst unterschreiben, wenn die Finanzierungsbestätigung vorliegt!

Fazit Wohnungskauf

Der Kauf einer Wohnung ist mit ganz ähnlichen Fragen verbunden wie ein Hauskauf. Zusätzlich muss sich der Käufer einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus darüber im Klaren sein, dass er künftig in vielen Fragen vom Votum der Eigentümergemeinschaft abhängig ist. Daher ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf zu erkundigen, wie diese bisher miteinander klargekommen ist.

Wenn ihr das Gefühl habt, mit euren Vorstellungen und eurem Lebensstil, dort gut reinzupassen, spricht auf der anderen Seite auch viel dafür. Denn während der Hauseigentümer das neue Dach alleine zahlt, teilen sich die Wohnungseigentümer die Kosten.

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