Immobilienkauf: 7 wichtige Fragen an Makler oder Verkäufer

Das kannst du tun

• Wenn du noch keine passende Immobilie gefunden hast, starte am besten direkt über die Immobiliensuche auf Wohnglück.de.
• Notiere dir vorab alle Fragen, die du bei der Besichtigung einer Immobilie klären willst.
• Lass dir relevante Unterlagen zeigen, wie etwa Energieausweis, Grundbuchauszug oder Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Nimm eine Kaufbegleitung in Anspruch, wenn du bei Zustand und Sanierungsaufwand einer Immobilie sichergehen möchtest.
• Klär frühzeitig dein verfügbares Budget. Lass dich individuell beraten, zum Beispiel durch unseren Baufinanzierungsservice und bring idealerweise eine Finanzierungsbestätigung mit – das stärkt deine Position im Preisgespräch.

Bevor du dich für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung entscheidest, solltest du über alle wichtigen Aspekte informiert sein. Denn du willst mitreden können und dabei vor allem nichts übersehen. Damit du nicht sprachlos vor dem Makler oder Verkäufer stehst, zeigen wir dir hier die 7 wichtigsten Fragen rund um den Immobilienkauf. Die Checkliste hilft dir, versteckte Mängel zu entdecken, Folgekosten richtig einzuschätzen und deine Verhandlungsposition zu stärken.

Frage 1: Warum wird die Immobilie verkauft?

Diese Frage gehört zu den Klassikern, hat aber große Aussagekraft. Denn sie hilft dir, die Situation der Verkäuferseite besser einzuschätzen. Du erfährst, ob der Verkauf rein sachlich oder eher emotional motiviert ist – und ob vielleicht ein gewisser Zeitdruck dahintersteckt. Du bekommst also ein Gefühl dafür, wie dringend verkauft werden soll und wie offen dein Gegenüber mit möglichen Nachteilen rund um die Immobilie umgeht.

Das kannst du aus der Frage nach dem Verkaufsgrund mitnehmen:

Ein geerbtes Haus wird oft zügig verkauft. Ziehen die Eigentümer berufsbedingt um, ist ein schneller Notartermin ebenfalls wahrscheinlich. In beiden Fällen kannst du möglicherweise besser verhandeln.

Ganz anders sieht es aus, wenn sich jemand nach langem Zögern vom Eigenheim trennt, weil die Kinder aus dem Haus sind oder weil eine Scheidung ansteht. Dann spielen Emotionen mit – und du solltest mit Fingerspitzengefühl auftreten.

Tipp: Reagiert dein Gegenüber ausweichend oder vage? Dann solltest du hellhörig werden. Vielleicht steckt mehr dahinter, etwa Lärmprobleme in der Umgebung, Nachbarschaftskonflikte oder Mängel am Gebäude, die nicht sofort ins Auge fallen.

Frage 2: Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf?

Diese Info verrät dir viel über die Nachfrage, mögliche Probleme mit dem Objekt oder zu hohe Preisvorstellungen. Du prüfst also die Marktlage des Objekts: Eine lange Angebotsdauer spricht dabei nicht automatisch gegen das Haus oder die Wohnung. Aber sie sollte dich aufmerksam werden lassen.

Das kannst du aus der Frage nach der Angebotsdauer konkret ableiten:

Steht die Immobilie erst seit ein paar Tagen online, gibt es oft viele Interessierte. Geh dann besonders gut vorbereitet zur Besichtigung und erkundige dich zum Beispiel nach dem zeitlichen Wunsch für den Verkauf – vor allem, wenn du bereits eine Finanzierungsbestätigung mitbringst. Das signalisiert: Du bist kein „Besichtigungstourist“, sondern entscheidungsfähig und ersparst der Verkäuferseite langes Warten. Das kann dir einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten verschaffen – besonders, wenn es mehrere Bewerber gibt.

Läuft das Angebot schon seit mehreren Wochen oder Monaten, kannst du meist etwas gemächlicher verhandeln. Du solltest nachhaken, ob es schon andere Interessenten gab – und wenn ja, warum der Verkauf noch nicht zustande gekommen ist. Oft liegt’s am Preis, manchmal am Zustand. Wird ein Widerspruch zwischen den Aussagen vor Ort und dem Online-Inserat deutlich? Oder wurde das Objekt mehrfach umbenannt oder neu inseriert, obwohl es identisch aussieht? Dann sprich das offen an.

Tipp: Du kannst auch selbst nachforschen: Viele Immobilienportale zeigen an, wann ein Objekt eingestellt wurde. Je länger das Objekt auf dem Markt ist, desto eher lohnt sich ein zweiter Blick – oder auch ein Gegenangebot unterhalb des ausgeschriebenen Verkaufspreises. Verkäufer sind dann oft gesprächsbereiter.

Frage 3: Wie sind die Erfahrungen mit der Nachbarschaft und der Umgebung?

Eine Immobilie kann auf dem Papier perfekt wirken – doch dein Wohngefühl entscheidet sich nicht nur im Grundriss, sondern auch draußen vor der Tür. Die Lage, die Nachbarschaft und das Umfeld bestimmen deinen Alltag mit. Deshalb solltest du bei der Besichtigung nicht nur aufs Haus schauen, sondern auch auf das, was rundherum passiert. Die Umgebung bestimmt, wie du dich in deinem neuen Zuhause fühlst. Nimm sie ernst – und frag offen nach:

• Wie ist das Miteinander im Haus oder Wohnviertel?
• Gibt es eher Ruhe oder viele Kinder, Jugendliche, Durchgangsverkehr?
• Stehen in der Nähe Bauprojekte an?
• Wie ist die Verkehrsanbindung – Bus, Bahn, Autobahn?
• Liegen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Ärzte in der Nähe?

Das kannst du aus der Frage nach der Nachbarschaft konkret ableiten:

Das schönste Haus bringt wenig, wenn du dich draußen unwohl fühlst. Zu viel Lärm, ein unfreundliches Umfeld oder fehlende Infrastruktur können das Wohngefühl stark beeinträchtigen – und das merkst du nicht unbedingt bei einem halbstündigen Besichtigungstermin am Nachmittag.

Wenn du feststellst, dass dir dein Gegenüber nur „verkaufsfreundliche“ Infos liefert, hake konkret nach: etwa zu geplanten Straßenbauprojekten, Lärmbelastung durch Gewerbe oder sozialen Brennpunkten in der Umgebung. Das beeinflusst auch den Wert der Immobilie auf lange Sicht.

Tipp: Komm zur Besichtigung etwas früher – und schau dich um. Wie wirken die Straßen, die Menschen, die Geräuschkulisse? Fahre abends oder am Wochenende noch einmal vorbei – dann merkst du, wie sich die Gegend anfühlt, wenn der Alltag läuft.

Frage 4: Welche Mängel oder bekannten Schäden gibt es – und gab es in den letzten Jahren größere Sanierungen oder Modernisierungen?

Diese Frage ist zentral, wenn du wissen willst, was dich nach dem Kaufvertrag erwartet. Denn Sanierungen kosten Geld, Zeit und Nerven. Umso besser, wenn du vorab weißt, was bereits erledigt wurde. Modernisierungen zeigen zudem, wie gut sich jemand um die Immobilie gekümmert hat. Nicht alles, was wichtig ist, sieht man auf den ersten Blick. Mit dieser Frage bringst du also schnell in Erfahrung, wie hoch dein späterer Aufwand sein wird. Je ehrlicher die Antwort, desto mehr Vertrauen kannst du in das Angebot setzen. Und du kannst besser beurteilen, ob der Kaufpreis wirklich gerechtfertigt ist.

Was du als potenzieller Käufer der Immobilie erfahren willst:

• Wurde die Heizung erneuert? Spätestens nach 30 Jahren droht ein Austausch.
• Gibt es undichte Fenster, ist die Dacheindeckung intakt und wurde die Dämmung bereits verbessert? Gerade bei älteren Gebäuden ist das ein hoher Kostenpunkt.
• Ist das Bad auf aktuellem Stand?
• Wurde die Elektrik überprüft oder sogar komplett ausgetauscht?
• Auch kleinere Themen wie Risse in der Wand, klemmende Türen, defekte Rollläden oder Schimmel in der Dusche solltest du erfragen.

Viele Schäden fallen bei der ersten Besichtigung nicht auf – besonders, wenn du ohne Fachperson unterwegs bist. Ein Makler oder Verkäufer, der hier zögert oder vage bleibt, sollte dich stutzig machen. Dokumentiere, was dir auffällt, mit Notizen und Bildern. Und lass dir zeigen, ob und wie frühere Schäden behoben wurden. Wer sauber gearbeitet hat, kann das meist mit Rechnungen oder Handwerkerprotokollen belegen. Oder nimm direkt eine Kaufbegleitung von Wohnglück.de mit zur Besichtigung, um dich abzusichern.

Wichtig beim Verkauf von Eigentumswohnungen:

Frag auch nach Mängeln am Gemeinschaftseigentum – also Dach, Treppenhaus, Fassade, Tiefgarage. Die Kosten dafür trägst du später mit. Hier hilft auch ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Das kannst du aus der Frage nach Sanierungen konkret ableiten:

Sanierungen und energetische Modernisierungen können nicht nur den Wert der Immobilie steigern, sie senken auch die laufenden Kosten für Energie oder Reparaturen. Du erfährst so also, ob sich der Kaufpreis im Verhältnis zur Bausubstanz lohnt.

Und was, wenn nichts gemacht wurde? Dann weißt du immerhin, dass du nach dem Kauf wohl gleich wieder investieren musst. Nutze den Sanierungsrechner von Wohnglück.de, um energetische Sanierungen schnell, einfach und zuverlässig zu planen.

Tipp: Nutze deinen Eindruck vor Ort: Sieht alles frisch renoviert aus? Oder wurde nur schnell überstrichen, um Mängel zu kaschieren? Ein Gespräch über konkrete Maßnahmen hilft dir, zwischen Kosmetik und echter Werterhaltung zu unterscheiden.

Frage 5: Welche laufenden Kosten kommen auf mich zu?

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den Kaufpreis. Auch die laufenden Kosten entscheiden darüber, ob das Objekt dauerhaft bezahlbar bleibt und damit langfristig zu dir passt. Frag deshalb bei der Besichtigung unbedingt nach den monatlichen Nebenkosten.

Seriöse Verkäufer oder Makler haben die erforderlichen Unterlagen parat. Wenn du auf Nachfrage nur Schulterzucken bekommst, solltest du vorsichtig sein. Verlasse dich nicht auf vage Angaben im Exposé.

Was du als Käufer wissen willst:

• Wie hoch sind die Heizkosten?
• Was kosten Wasser, Abwasser, Strom, Müllabfuhr?
• Gibt es einen Hausmeisterdienst oder eine Gebäudereinigung, die extra berechnet wird?
• Welche Versicherungen laufen auf die Immobilie?
• Und wie sieht es mit den Rücklagen aus – etwa bei einer Eigentumswohnung?

Das kannst du aus der Frage nach den Nebenkosten konkret ableiten:

Nebenkosten können deine monatliche Belastung deutlich erhöhen – und damit auch deine Finanzierung ins Wanken bringen. Wenn du nur mit einer groben Schätzung rechnest, erlebst du später vielleicht eine böse Überraschung.

Die Info zu den Nebenkosten hilft dir nicht nur bei der Budgetplanung. Sie gibt dir auch Argumente für die Preisverhandlung – besonders, wenn hohe Rücklagen nötig sind oder in den nächsten Jahren Sanierungen anstehen.

Was du besonders beachten solltest:

• In unsanierten Altbauten fallen die Heizkosten oft deutlich höher aus.
• Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich Hausgeld, Rücklagen und Gemeinschaftskosten dazu.
• Manche Posten, etwa Verwaltungskosten oder Aufzüge, tauchen nur in der Abrechnung auf – nicht aber im Exposé.

Tipp: Lass dir die letzten Abrechnungen vom Energieversorger oder – bei Eigentumswohnungen – die Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre zeigen. Diese Unterlagen geben dir den besten Überblick – nicht nur über die Höhe, sondern auch über Schwankungen. Und: Kalkuliere mit einem Puffer, vor allem bei steigenden Energiepreisen.

Frage 6: Gibt es Protokolle der Eigentümerversammlungen?

Diese Frage stellt sich immer dann, wenn du eine Eigentumswohnung kaufen willst. Denn in einem Mehrparteienhaus bist du nicht allein. Du kaufst nicht nur dein Eigentum, sondern wirst automatisch Teil einer Gemeinschaft. Und diese Gemeinschaft trifft Entscheidungen, die auch dich betreffen – also schau genau hin, wie das Zusammenspiel im Haus funktioniert.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen liefern dir dafür wichtige Hintergrundinfos, zum Beispiel:

• Welche Sanierungen wurden beschlossen oder sind geplant?
• Gibt es Streitigkeiten unter den Eigentümern oder Mietern?
• Wie hoch sind die Rücklagen – und reichen sie für anstehende Maßnahmen?
• Wurde über Sonderumlagen diskutiert?
• Wie aktiv ist die Verwaltung – und wie transparent?

Das kannst du aus den Protokollen konkret ableiten:

Die Entscheidungen der Gemeinschaft wirken sich direkt auf deine Kosten und dein Wohngefühl aus. Wird zum Beispiel demnächst das Dach neu gemacht, kann das schnell mehrere Tausend Euro bedeuten – dein Anteil inklusive. Wird oft über Lärmbelästigung oder Müllprobleme gestritten, zeigt das, dass es Unruhe unter den Mietern oder Eigentümern gibt.

Die Protokolle helfen dir also dabei, besser zu verstehen, wie das Haus geführt wird und wie gut Eigentümer, Verwaltung und Gemeinschaft zusammenarbeiten. Das ist mindestens genauso wichtig wie der Zustand der Wohnung selbst.

Die Einsicht in die Protokolle steht dir als Kaufinteressent übrigens rechtlich zu. Du darfst sie zwar nicht kopieren, aber du darfst sie lesen. Ein guter Makler oder engagierter Verkäufer bietet dir das von sich aus an.

Tipp: Achte darauf, ob regelmäßig größere Investitionen zurückgestellt werden. Das kann auf Finanzprobleme in der Gemeinschaft hindeuten oder auf Konflikte, die eine Einigung verhindern. Auch das Thema Hausverwaltung ist ein wichtiger Punkt. Wenn sich viele Eigentümer über die Verwaltung beschweren, solltest du das ernst nehmen.

Frage 7: Sind für den Käufer des Grundstücks oder der Wohnung rechtliche Besonderheiten zu beachten?

Diese Frage klingt technisch, ist aber enorm wichtig. Denn rechtliche Besonderheiten können deinen Handlungsspielraum nach dem Kauf stark einschränken. Im schlimmsten Fall erfährst du erst später, dass du das Grundstück nicht wie geplant nutzen darfst, einen Weg freihalten musst oder für etwas mithaftest, das gar nicht dir gehört.

Was du mit der Frage vor dem Verkauf klären willst:

• Gibt es Baulasten – also Verpflichtungen, die dir vorschreiben, wo genau du auf dem Grundstück bauen darfst?
• Besteht ein Wegerecht für Nachbargrundstücke?
• Wurde das Grundstück geteilt und es gilt eine Teilungserklärung, die festlegt, dass du bestimmte Gemeinschaftsflächen nicht verändern oder anders nutzen darfst?
• Gibt es ein Vorkaufsrecht, etwa durch die Gemeinde oder Dritte?
• Bestehen Nießbrauchrechte, ein eingetragenes Wohnrecht für eine Person – etwa eine Verwandte des Vorbesitzers – oder andere eingetragene Belastungen?

Das kannst du aus der Frage nach den Besonderheiten konkret ableiten:

Mit der Frage deckst du Stolperfallen auf, bevor du dich vertraglich bindest. Ein offener Makler wird dir die Antworten geben und die passenden Unterlagen zur Einsicht bereithalten. Lass dir zur Sicherheit den aktuellen Grundbuchauszug zeigen, am besten nicht älter als 3 Monate.

Tipp: Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, kannst du eine Kaufbegleitung beauftragen, um rechtliche Fallstricke frühzeitig zu erkennen.

Fazit: Klare Fragen an den Makler oder Verkäufer – Immobilienkauf auf Augenhöhe

Ein Immobilienkauf ist mehr als nur eine Besichtigung mit Small Talk. Indem du gezielt fragst, übernimmst du aktiv die Kontrolle über eine der wichtigsten Entscheidungen deines Lebens. So entdeckst du nicht nur, was wortwörtlich hinter der Fassade steckt, sondern auch, wie transparent, ehrlich und realistisch dein Gegenüber ist. Du erkennst schneller, ob das Angebot zu dir passt – nicht nur finanziell, sondern auch emotional und alltagspraktisch.

Häufige Fragen rund um Immobilienmakler und den Immobilienverkauf

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