Immobilie jetzt kaufen oder warten? Tipps für Käufer

Das kannst du tun

• Die Immobiliensuche braucht Zeit. Überstürze daher nichts und schau dir verschiedene Inserate genau an – zum Beispiel auf Wohnglück.de. Auf Biegen und Brechen solltest du nicht kaufen. Falls du unsicher bist oder ein schlechtes Bauchgefühl hast, warte lieber und bleib erstmal beim Mieten.
• Hol dir mehrere Kreditangebote ein. Das erste ist nicht immer das beste. Zinssätze sowie Konditionen können je nach Bank stark variieren. Hol dir dabei Unterstützung von unserem kostenlosen Kreditfinder.
• Wenn du gerade deine absolute Traumimmobilie innerhalb deines Preisrahmens mit passender Baufinanzierung gefunden hast, kann sich ein Kauf aktuell durchaus lohnen. 

Weniger als die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland besitzt Wohneigentum. Dennoch sind Häuser und Wohnungen beliebt. Eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland IVD kommt zum Ergebnis: Für 58 Prozent der Bürger sind Immobilien eine der besten Optionen für die Altersvorsorge. 43 Prozent möchten ein Eigenheim zur Selbstnutzung, 15 Prozent setzen auf Vermietung. Besonders bei jungen Menschen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden groß. 

Doch lohnt es sich im Moment überhaupt, eine Immobilie zu kaufen? In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der derzeitigen Marktsituation und einer möglichen Entwicklung. So kannst du eine fundierte Entscheidung treffen. 

Entwicklung der Immobilienpreise

Viele Kaufinteressenten stellen sich aktuell die gleiche Frage: Immobilie jetzt kaufen oder warten? Nach dem Boom bis 2022, der anschließenden Preiskorrektur 2023 und einer Stabilisierung 2024 zeigt der Immobilienmarkt wieder Bewegung – allerdings deutlich moderater als noch vor wenigen Jahren.

Langsamer Anstieg der Immobilienpreise 

Ein Blick auf den EPX-Hauspreisindex zeigt: Seit Anfang 2024 bewegen sich die Immobilienpreise wieder nach oben. Statt eines erneuten Preisbooms erwartet uns aber eher ein langsamer, kontinuierlicher Anstieg. Viele Expertinnen und Experten erwarten kurz- bis mittelfristig ein Wachstum von etwa 1 bis 4 Prozent pro Jahr.

Besonders auffällig:

• Die Preise für Eigentumswohnungen steigen leicht.
• Neubaupreise bleiben relativ stabil.
• Preise für Bestandshäuser ziehen moderat an.

Auch der Greix-Kaufpreisindex vom Kiel Institut für Weltwirtschaft bestätigt dieses Bild: Die Immobilienpreise entwickeln sich weiterhin nach oben, allerdings deutlich langsamer als in den Boomjahren. "Die Preisentwicklung verliert an Dynamik", sagt Greix-Projektleiter Jonas Zdrzalek. "Gleichzeitig nimmt die Marktaktivität zwar zu, allerdings in geringerem Tempo."

Kurzfristige Schwankungen treten je nach Objektart auf, insgesamt zeigt sich aber ein stabilisierter Markt mit moderaten Zuwächsen. Teilweise liegt die Preisentwicklung sogar unter der allgemeinen Inflation. Fachleute sprechen daher eher von einer Beruhigung des Immobilienmarktes als von einem neuen Preisanstieg.

Unterm Strich gilt: Wer hofft, dass Immobilien bald deutlich günstiger werden, wartet vermutlich vergeblich.

Beispiel: Immobilienpreise im Städtevergleich – Berlin vs. Zwickau

Für ein besseres Verständnis der Immobilienpreise werfen wir einen Blick auf zwei Städte: Berlin und Zwickau. Während die Hauptstadt bald aus allen Nähten platzt, stehen im sächsischen Zwickau viele Häuser leer. Finanziell macht das für Käufer einen großen Unterschied.

Immobilienpreise in Berlin

Laut Engel & Völkers liegen die Hauspreise in Berlin aktuell bei durchschnittlich 5.308 Euro pro Quadratmeter. Prozentual haben sich die Kosten in den letzten Jahren folgendermaßen verändert: 

Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin

Immobilienpreise in Zwickau

In Zwickau hingegen liegen die Hauspreise laut Engel & Völkers aktuell bei durchschnittlich 2.268 Euro pro Quadratmeter. Prozentual haben sich die Kosten folgendermaßen verändert: 

Quadratmeterpreis für Häuser in Zwickau

Du siehst: In großen Metropolen wie Berlin bewegen sich die Preise trotz Schwankungen auf einem dauerhaft hohen Niveau – starke Sprünge sind dort seltener geworden, weil die anhaltende Nachfrage und Kaufkraft bereits eingepreist sind. In kleineren Städten wie Zwickau fallen die Einstiegspreise deutlich niedriger aus, dafür können Preisbewegungen stärker ausfallen, sowohl nach oben als auch nach unten.

Für dich bedeutet das: In beliebten Großstädten zahlst du zwar weiterhin viel Geld, hast dafür aber eine höhere Wertstabilität. In kleineren Städten oder ländlichen Regionen kannst du deutlich günstiger kaufen – dort schwanken Preise jedoch stärker und hängen mehr von der lokalen Entwicklung ab.

Kurz gesagt: Wenn du langfristig sicher investieren willst, sind gefragte Lagen meist stabiler. Wenn dein Budget begrenzt ist, bieten aufstrebende Regionen die besseren Einstiegschancen.

Aktuelle Zinsentwicklung

Du kennst jetzt die Entwicklung der Immobilienpreise – doch für die Frage „jetzt Immobilie kaufen oder warten?“ spielen auch die Bauzinsen eine zentrale Rolle. Sie entscheiden maßgeblich darüber, wie teuer deine Finanzierung am Ende wirklich wird.

Ein Blick auf die vergangenen Jahre zeigt einen klaren Wandel: Nach einer Phase extrem niedriger Zinsen kam es infolge hoher Inflation und geldpolitischer Maßnahmen zu einem deutlichen Anstieg. Inzwischen hat sich ein neues Niveau etabliert – höher als früher, aber deutlich stabiler als direkt nach der Zinswende.

Aktuell bewegen sich Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung grob im Bereich von etwa drei bis vier Prozent. Damit liegen sie klar über den historischen Tiefstständen, aber spürbar unter den kurzfristigen Spitzenwerten. Insgesamt zeigt sich seit einiger Zeit eher eine Seitwärtsbewegung mit kleineren Ausschlägen nach oben und unten.

Wichtig zu wissen: Bauzinsen reagieren sensibel auf Inflation, Wirtschaftslage und Kapitalmärkte. Sie können sich deshalb jederzeit verändern, ohne dass die Immobilienpreise sofort nachziehen. Für Kaufentscheidungen zählt daher weniger der perfekte Zeitpunkt als eine solide Planung.

Behalte außerdem im Hinterkopf, dass Durchschnittszinsen nur eine Orientierung sind. Dein persönlicher Zinssatz hängt stark von Faktoren wie Eigenkapital, Einkommen und Bonität, Objektart und Lage, Laufzeit und Tilgung sowie der jeweiligen Bank ab. Deshalb können konkrete Finanzierungsangebote deutlich voneinander abweichen.

Wenn du tiefer einsteigen willst, lies unseren Artikel zur Entwicklung der Bauzinsen – mit Beispielen, Analysen und Prognosen.

Immobilie kaufen oder nicht: Beispielrechnungen 

Die meisten Menschen nehmen für den Kauf einer Immobilie einen Kredit auf. Um die Auswirkung der Zinsen besser darzustellen, ziehen wir unsere Beispielstädte Berlin und Zwickau und zwei Objekte mit je 150 Quadratmetern Wohnfläche heran. Dabei handelt es sich um die Größe eines durchschnittlichen Eigenheims in Deutschland. 

Hinweis: Die dargestellten Werte basieren auf Beispielrechnungen mit dem Tilgungsrechner von Interhyp. Sie dienen zur Veranschaulichung und können von tatsächlichen Angeboten abweichen. Individuelle Konditionen hängen von weiteren Faktoren wie Bonität, Objektwert und Beleihung ab. 

Beispiel 1: Berliner Immobilie

Die Immobilie in Berlin schlägt in unserem Beispiel mit einem Preis von 795.000 Euro zu Buche. Hinzu kommen 70.517 Euro für Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuch­gebühren, Grunderwerb­steuer und Makler­gebühren). 160.000 Euro Eigenkapital liegen vor, was die Darlehenssumme auf 725.392 Euro reduziert. Beim Tilgungsrechner von Interhyp kommt folgendes Angebot zustande:

Tilgungsplan der Berliner Immobilie

Beispiel 2: Zwickauer Immobilie

Die Immobilie in Zwickau ist mit 360.000 Euro deutlich günstiger. Die Kaufnebenkosten betragen 39.132 Euro. Die Käufer können 72.000 Euro Eigenkapital einbringen, was die Darlehenssumme auf 327.132 Euro reduziert. Beim Tilgungsrechner von Interhyp kommt folgendes Angebot zustande: 

Tilgungsplan der Zwickauer Immobilie

Während die Tilgungsrate beim Zwickauer Beispiel noch stemmbar ist, müssen Käufer für die Berliner Immobilie schon besonders gut verdienen. Du siehst: Die Lage entscheidet maßgeblich über den Kaufpreis. Bedenke allerdings: Hierbei handelt es sich nur um Beispiele. Im Gespräch mit der Bank lassen sich alle Details anpassen. Nur so bekommst du ein auf dich abgestimmtes Angebot. Alles andere dient lediglich der Orientierung. 

In unserem Artikel über aktuelle Bauzinsen findest du noch eine weitere Beispielrechnung.

Haus jetzt kaufen – was spricht dafür?

Die perfekte Marktlage gibt es beim Immobilienkauf praktisch nie. Statt auf den idealen Zeitpunkt zu warten, ist es ratsam, auf deine persönliche Situation zu schauen: Einkommen stabil, Eigenkapital vorhanden und du willst langfristig bleiben? Dann kann ein Kauf schon heute sinnvoll sein.

Wir haben die wichtigsten Argumente, die dafür sprechen, jetzt eine Immobilie zu kaufen und nicht zu warten, zusammengefasst:

• Mehr Verhandlungsspielraum: Nach dem Boom verhandeln Verkäufer wieder eher – Preisnachlässe, übernommene Nebenkosten oder Modernisierungen sind häufiger möglich.
• Planbare Finanzierung: Mit einer langen Zinsbindung sicherst du dir heutige Konditionen über viele Jahre. Steigen Zinsen später weiter, betrifft dich das nicht mehr.
• Mietsteigerungen umgehen: Während Mieten langfristig fast immer steigen, bleibt deine Kreditrate weitgehend stabil.
• Vermögensaufbau statt Mietzahlung: Ein Teil deiner monatlichen Belastung fließt in dein Eigentum – nicht an den Vermieter.
• Inflationsschutz: Immobilienwerte und Mieten entwickeln sich langfristig oft mit der Inflation. Schulden hingegen „entwerten“ sich real.
• Individuelle Lebensplanung: Wer weiß, dass er langfristig bleiben möchte, profitiert weniger vom perfekten Markttiming als von Planungssicherheit.

Kurz gesagt: Wenn die Finanzierung tragbar ist und du langfristig wohnen willst, kann ein Hauskauf jetzt sinnvoll sein.

Immobilie jetzt kaufen – was spricht dagegen?

Genauso wichtig ist die andere Seite der Frage: Immobilie kaufen oder nicht? Ein Hauskauf ist eine langfristige Entscheidung – und die kann auch unpassend sein, selbst wenn der Markt gerade günstig wirkt.

Diese Punkte können dafür sprechen, noch abzuwarten:

• Zu wenig Eigenkapital: Eine hohe Finanzierung erhöht das Risiko und die monatliche Belastung deutlich.
• Unsichere Lebensplanung: Jobwechsel, Familienplanung oder ein möglicher Umzug sprechen gegen eine langfristige Bindung.
• Hohe monatliche Belastung: Wenn die Rate dein Budget stark einschränkt, wird Eigentum schnell zur Stressquelle.
• Sanierungsrisiken: Gerade Bestandsimmobilien können unerwartet teuer werden (Heizung, Dach, Dämmung).
• Zinsen könnten sinken: Niemand kann es garantieren – aber wer sehr flexibel ist, kann auf bessere Finanzierungsbedingungen spekulieren.
• Region mit stagnierenden Preisen: Nicht jeder Markt entwickelt sich gleich. In schrumpfenden Regionen kann Wertzuwachs lange dauern.

Unterm Strich gilt: Wenn dich die Finanzierung belastet oder deine Zukunft offen ist, kann Abwarten die bessere Strategie sein.

Checkliste: Jetzt Immobilie kaufen oder warten?

Ob du eine Immobilie jetzt kaufen solltest oder lieber wartest, entscheidet sich weniger am perfekten Zeitpunkt des Marktes – sondern daran, ob der Kauf zu deiner persönlichen Situation passt. Die folgenden Punkte helfen dir bei der Einschätzung.

1. Finanzielle Basis prüfen

Eine stabile finanzielle Ausgangslage ist die wichtigste Voraussetzung für einen Hauskauf. Checke erstmal folgende Punkte:

• Sicheres Einkommen und stabile berufliche Situation?
• Ausreichend Eigenkapital vorhanden?
• Gute Bonität bzw. positive Schufa?
• Finanzielle Rücklagen für Notfälle?
• Monatsrate langfristig tragbar?

Tipp: Mit dem Wohnglück.de-Budgetrechner kannst du realistisch einschätzen, wie viel Immobilie du dir leisten kannst.

2. Monatliche Gesamtbelastung realistisch kalkulieren

Neben der Kreditrate entstehen laufend weitere Hausnebenkosten, die oft unterschätzt werden und für die du genügend Einkommen brauchst, wie:

• Instandhaltungsrücklage oder Hausgeld
• Grundsteuer und Versicherungen
• Energie- und Betriebskosten
• Reparaturen und Wartung
• mögliche Modernisierungskosten

3. Passende Finanzierung finden

Die Finanzierung sollte über die nächsten zehn bis 30 Jahre stabil bleiben. Beachte bei der Wahl einer Baufinanzierung vor allem folgende Punkte:

• Passende Zinsbindung und Tilgung wählen
• Rate bleibt bezahlbar, auch wenn sich die persönliche Situation ändert
• Sondertilgungen sind möglich

Tipp: Vergleiche mehrere Finanzierungsangebote, bevor du dich entscheidest. Unterstützung bekommst du über unseren Kreditfinder. 

4. Kaufnebenkosten und Förderungen berücksichtigen

Viele Käufer unterschätzen die einmaligen Zusatzkosten beim Immobilienkauf. Hast du:

• die Grunderwerbsteuer einkalkuliert?
• Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigt?
• Maklerkosten eingeplant?
• Förderprogramme geprüft?
• Renovierungs- oder Sanierungskosten eingeplant?

5. Mieten oder kaufen abwägen

Nicht immer ist Eigentum automatisch die bessere Wahl. Ein Immobilienkauf lohnt sich vor allem bei Stabilität. Bevor du dich dafür entscheidest, solltest du folgende Punkte mit "Ja" beantworten:

• Miete vergleichbar hoch oder steigend im Vergleich zur Kreditrate?
• Wunsch nach Vermögensaufbau vorhanden?
• Geringer Bedarf an Flexibilität?
• Langfristige Wohnperspektive geplant?
• Keine kurzfristigen Job- oder Ortswechsel geplant?
• Familienplanung passt zur Immobilie?
• Bereitschaft zur Verantwortung als Eigentümer vorhanden?

6. Lage und Objekt bewerten

Die Qualität der Immobilie entscheidet über Risiko und Wertentwicklung. Was für ein Haus oder eine Wohnung spricht:

• Gute Infrastruktur und Nachfrage
• Kaufpreis erscheint marktgerecht – eine Immobilienbewertung schafft Klarheit!
• Sanierungsbedarf kalkulierbar
• Positive langfristige Entwicklung wahrscheinlich

Wenn viele dieser Punkte auf dich zutreffen, kann ein Hauskauf jetzt sinnvoll sein – unabhängig davon, ob Preise oder Zinsen kurzfristig schwanken. Treffen dagegen mehrere Kriterien nicht zu, ist Abwarten oft die bessere Entscheidung, bis deine finanzielle oder persönliche Situation stabiler ist.

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• Checkliste Hauskauf: Schritt für Schritt zum Immobilienkauf
• Checkliste Wohnungskauf: Die wichtigsten Fragen vorm Kauf

Fazit: Lohnt es sich, jetzt ein Haus zu kaufen?

Häuser und Wohnungen sind eine gute Geldanlage und dienen der Altersvorsorge. Man muss sie sich aber auch leisten können. Schließlich kommt es nicht nur auf die Finanzierung, sondern auch auf die laufenden Kosten an. Die Entscheidung, ob du eine Immobilie jetzt kaufen beziehungsweise finanzieren solltest oder besser noch abwartest, können wir für dich nicht treffen. 

Bewerte die Marktbedingungen und deine eigene finanzielle Situation. Sobald du weißt, welches Budget dir zur Verfügung steht, kannst du dich auf die Suche begeben. Bei der absoluten Traumimmobilie und einem guten Bankangebot mit passender Zinsbindung kann es sich durchaus lohnen, jetzt den Hauskauf anzupacken. Schlussendlich hängt die beste Entscheidung immer davon ab, wie gut du deine persönlichen Umstände mit den aktuellen Marktbedingungen vereinen kannst.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf