Immobilienmarkt 2025: Immobilie jetzt kaufen oder warten?

Das kannst du tun

• Die Immobiliensuche braucht Zeit. Überstürze daher nichts und schau dir verschiedene Inserate genau an. Auf Biegen und Brechen solltest du nicht kaufen. Falls du unsicher bist oder ein schlechtes Bauchgefühl hast, warte lieber und bleib erstmal beim Mieten.
• Hol dir mehrere Kreditangebote ein. Das erste ist nicht immer das beste. Zinssätze sowie Konditionen können je nach Bank stark variieren.
• Wenn du aber gerade deine absolute Traumimmobilie innerhalb deines Preisrahmens mit passender Baufinanzierung gefunden hast, kann sich ein Kauf aktuell durchaus lohnen. 

Weniger als die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland besitzt Wohneigentum. Dennoch sind Häuser und Wohnungen beliebt. Eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland IVD kommt zum Ergebnis: Für 58 Prozent der Bürger sind Immobilien eine der besten Optionen für die Altersvorsorge. 43 Prozent möchten ein Eigenheim zur Selbstnutzung, 15 Prozent setzen auf Vermietung. Besonders bei jungen Menschen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden groß. 

Doch lohnt es sich im Moment überhaupt, eine Immobilie zu kaufen? In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der derzeitigen Marktsituation und einer möglichen Entwicklung. So kannst du eine fundierte Entscheidung treffen. 

Marktlage im Überblick: Aktuelle Immobilienpreise und mögliche Entwicklung

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Deutschland einige Schwankungen erlebt. Nach der Hochphase im Jahr 2022 folgte 2023 eine kurze Verschnaufpause. Die hielt allerdings nicht lange an.

Aktuelle Immobilienpreise und mögliche Entwicklung

Seit 2024 steigen die Immobilienpreise wieder. Der EPX Hauspreisindex stellt die Entwicklung der letzten Jahre anschaulich dar. Besonders Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien sind für Käufer seit Ende 2022 attraktiv. Für dieses Jahr lässt sich in der Grafik bereits ein leichter Anstieg erkennen. Experten erwarten einen Zuwachs von einem bis vier Prozent. Florian Pfaffinger vom Expertengremium von Dr. Klein prognostiziert zum Beispiel ein moderates Preiswachstum von einem Prozent bis drei Prozent. Die Sparkasse geht eher von zwei Prozent bis vier Prozent aus. 

Hauspreisindex EPX 

Immobilienpreise im Städtevergleich: Berlin versus Zwickau

Doch was bedeutet das unterm Strich? Für ein besseres Verständnis werfen wir einen Blick auf zwei Städte: Berlin und Zwickau. Während die Hauptstadt bald aus allen Nähten platzt, stehen im sächsischen Zwickau viele Häuser leer. Finanziell macht das für Käufer einen großen Unterschied.

Immobilienpreise in Berlin

Laut Engel & Völkers liegen "die Hauspreise in Berlin (...) aktuell bei durchschnittlich 4.919 Euro pro Quadratmeter". Prozentual haben sich die Kosten folgendermaßen verändert: 

Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin

Immobilienpreise in Zwickau

In Zwickau hingegen liegen die Hauspreise laut Engel & Völkers "aktuell bei durchschnittlich 2.374 Euro pro Quadratmeter". Prozentual haben sich die Kosten folgendermaßen verändert: 

Quadratmeterpreis für Häuser in Zwickau

Du siehst: Die Preisentwicklung in Berlin war eher moderat. Dafür sind die Quadratmeterpreise bereits sehr hoch. Zwickau hingegen erlebt ein deutliches Wachstum und erreicht in diesem Jahr zum ersten Mal einen Quadratmeterpreis von mehr als 2.000 Euro. Das könnte darauf hindeuten, dass sich die Stadt zu einem aufstrebenden Standort entwickelt. Mit Gewissheit lässt sich das zum aktuellen Zeitpunkt jedoch nicht sagen. 

Warum steigen die Immobilienpreise?

Die Preissteigerung liegt unter anderem an den Leitzinsanpassungen der Europäischen Zentralbank (EZB). Durch die Senkung der Leitzinsen im vergangenen Jahr haben sich auch die Finanzierungskosten verändert. Günstigere Immobilienkredite sorgen für eine höhere Nachfrage. Das wiederum lässt die Immobilienpreise steigen. Derzeit liegt der Leitzins bei 2,5 Prozent.

Die hohe Nachfrage treibt die Preise bei begrenztem Angebot (besonders in beliebten Wohngegenden) ebenfalls nach oben. Das erkennt man am Beispiel Berlin vs. Zwickau. Es gibt aber noch Sparpotenzial. "Insbesondere ältere Häuser mit schlechteren Energieeffizienzwerten haben in den vergangenen Monaten teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet und können eine gute Alternative für Käufer sein. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die dann anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen mit in die finanzielle Kalkulation einfließen", so Florian Pfaffinger von Dr. Klein. 

Energieeffizienz lautet das Stichwort. Viele Käufer achten heute stärker auf die Energiekosten von Immobilien. Etwa 37 Prozent der angebotenen Objekte sind laut einer aktuellen Analyse von Immowelt ineffizient – haben also eine schlechtere Energieeffizienzklasse als E. Das beeinflusst die Kaufbereitschaft, da zusätzlich Sanierungskosten anfallen. Energieeffiziente Immobilien der Klassen A und B sind zwar am Anfang teurer, sorgen aber später für niedrigere Kosten.

Aktuelle Zinsentwicklung

Du weißt nun grob über die Immobilienpreise Bescheid. Damit ist es aber noch nicht getan. Wir werfen nun einen Blick auf die Bauzinsen. Laut Interhyp bewegen sich die im Moment zwischen drei und vier Prozent (bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von zehn Jahren). Das ist die Entwicklung über die letzten Monate und Jahre: 

Entwicklung der Bauzinsen 

Eine konkrete Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen 2025 findest du in einem eigenen Artikel. 

Immobilie jetzt kaufen: Beispielrechnungen beim Immobilienkauf

Die meisten Menschen nehmen für den Kauf einer Immobilie einen Kredit auf. Um die Auswirkung der Zinsen besser darzustellen, ziehen wir unsere Beispielstädte und zwei Objekte mit je 150 Quadratmetern Wohnfläche heran. Dabei handelt es sich um die Größe eines durchschnittlichen Eigenheims in Deutschland. Die Kaufnebenkosten lassen wir der Einfachheit halber außen vor.

Auf Grundlage der oben genannten Quadratmeterpreise kostet die Berliner Immobilie rund 740.000 Euro und die Zwickauer Immobilie rund 360.000 Euro. Wir gehen davon aus, dass jeweils 10 Prozent Eigenkapital vorhanden sind. Mit dem Tilgungsrechner der Sparkasse ermitteln wir nun eine mögliche Baufinanzierung.

Berliner Immobilie

Die Immobilie in Berlin schlägt mit einem stolzen Preis von 740.000 Euro ziemlich zu Buche. 74.000 Euro Eigenkapital liegen vor, was die Darlehenssumme auf 666.000 Euro reduziert. Beim Tilgungsrechner der Sparkasse kommt folgendes Angebot zustande: 

Tilgungsplan der Berliner Immobilie

Zwickauer Immobilie

Die Immobilie in Zwickau ist mit 360.000 Euro deutlich günstiger. 36.000 Euro Eigenkapital liegen vor, was die Darlehenssumme auf 324.000 Euro reduziert. Beim Tilgungsrechner der Sparkasse kommt folgendes Angebot zustande: 

Tilgungsplan der Zwickauer Immobilie

Während die Tilgungsrate beim Zwickauer Beispiel noch stemmbar ist, müssen Käufer für die Berliner Immobilie schon besonders gut verdienen. Du siehst: Die Lage entscheidet maßgeblich über den Kaufpreis.

Bedenke allerdings: Hierbei handelt es sich nur um Beispiele. Im Gespräch mit der Bank lassen sich alle Details anpassen. Nur so bekommst du ein auf dich abgestimmtes Angebot. Alles andere dient lediglich der Orientierung. 

In unserem Artikel über aktuelle Bauzinsen findest du noch eine weitere Beispielrechnung.

Entscheidungshilfe: Jetzt Immobilie kaufen oder noch warten?

Du fragst dich nun sicherlich: Wann soll ich am besten eine Immobilie kaufen? Das hängt – neben der Marktentwicklung und dem Zinsniveau – noch von anderen Faktoren ab. Dazu gehören:

Höhe des Eigenkapitals und Budgets

Geld regiert die Welt – so auch beim Immobilienkauf. Besonders stark solltest du deshalb deine persönliche finanzielle Situation gewichten. Wenn diese Punkte zutreffen, kann sich ein Immobilienkauf jetzt lohnen:

• Du hast einen sicheren Job und ein ausreichend hohes Einkommen.
• Du bringst Eigenkapital mit.
• Du kannst die Raten der Immobilienfinanzierung stemmen (ohne in eine finanzielle Notlage zu geraten).
• Deine Schufa-Auskunft beziehungsweise Bonität ist (sehr) gut.
• Du hast Rücklagen.
• Der Kaufpreis und die Zinsen sind fair und bezahlbar.

Solltest du dich gerade in einer unsicheren Einkommenssituation befinden und nicht ausreichend Geld auf der Seite haben, empfehlen wir dir lieber zu warten und weiterhin zu mieten. Es bringt nichts, wenn du dich auf gut Glück hoch verschuldest und die Immobilie am Ende möglicherweise sogar günstiger verkaufen musst. 

Langfristige Planung

Ein Hauskauf lohnt sich besonders dann, wenn du die Immobilie lange behältst. Veränderst du deinen Lebensmittelpunkt in den kommenden Jahren oder möchtest umziehen (zum Beispiel wegen eines Jobwechsels oder der Familienplanung), ist Warten vermutlich die bessere Option.

Ein Immobilienkauf sollte mit einer gewissen Planungssicherheit einhergehen. Schließlich sind die Kosten entsprechend hoch. Selbst wenn andere Personen dein Haus oder deine Wohnung in so einem Fall mieten, bist du als Eigentümer dafür verantwortlich und musst dich kümmern. Bei mehreren hundert Kilometern Entfernung kann das schwierig werden – außer du holst dir Unterstützung durch eine Hausverwaltung. Die machen das allerdings auch nicht kostenlos. 

Lage der Immobilie

Wie du weißt, spielt die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle. Befindet sich das Objekt in einer beliebten Gegend mit guter Infrastruktur, kann sich das Investment bei einem niedrigen Kaufpreis und guten Zinsen lohnen. Um langfristig von steigenden Preisen zu profitieren, musst du schließlich möglichst günstig einsteigen (vergleichbar mit dem Aktienmarkt). Dann kannst du die Immobilie später teurer verkaufen oder sie abbezahlt als Eigenheim nutzen.

In manchen Regionen ist leider das Gegenteil der Fall: Sie sind rückläufig und wenig beliebt. Hier könnte es sinnvoller sein, auf eine bessere Gelegenheit zu warten.

Checkliste: Ist der Hauskauf jetzt sinnvoll?

Die nachfolgende Checkliste kann dir bei deiner Entscheidungsfindung helfen. Beantwortest du viele Fragen mit "Ja", ergibt ein Hauskauf möglicherweise aktuell Sinn.

• Hast du dich mit deiner finanziellen Situation auseinandergesetzt und weißt über dein Budget Bescheid?
• Besitzt du ausreichend Eigenkapital?
• Besitzt du ausreichend Rücklagen?
• Kannst du Eigenkapital möglicherweise durch Eigenleistung ersetzen?
• Befindet sich die Immobilie in einer guten Lage?
• Kannst du eventuelle Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten bezahlen?
• Hast du dich mit der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt beschäftigt?
• Ist der Kaufpreis fair und solide?
• Hat dir die Bank ein gutes Finanzierungsangebot gemacht?
• Hast du eine langfristige Perspektive für die Nutzung des Hauses?
• Gibt es staatliche Förderungen oder Zuschüsse?
• Kannst du die Verantwortung für die Immobilie übernehmen?

Die Suche nach dem richtigen Haus braucht Zeit. Mit der Immobiliensuche von Wohnglück.de kannst du aktuelle Immobilienangebote aus ganz Deutschland durchforsten. Hier wirst du sicher fündig.

Fazit: Lohnt es sich, jetzt ein Haus zu kaufen?

Häuser und Wohnungen sind eine gute Geldanlage und dienen der Altersvorsorge. Man muss sie sich aber auch leisten können. Schließlich kommt es nicht nur auf die Finanzierung, sondern auch auf die laufenden Kosten an. Die Entscheidung, ob du eine Immobilie jetzt kaufen beziehungsweise finanzieren solltest oder besser noch abwartest, können wir für dich nicht treffen. 

Bewerte die Marktbedingungen und deine eigene finanzielle Situation. Sobald du weißt, welches Budget dir zur Verfügung steht, kannst du dich auf die Suche begeben. Bei der absoluten Traumimmobilie und einem guten Bankangebot mit passender Zinsbindung kann es sich durchaus lohnen, jetzt den Hauskauf anzupacken. Schlussendlich hängt die beste Entscheidung immer davon ab, wie gut du deine persönlichen Umstände mit den aktuellen Marktbedingungen vereinen kannst.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf