Baulastenverzeichnis: Alles, was ihr über Baulasten wissen solltet

Oft erfahren Käufer erst nach dem Kauf, dass ihr Grundstück mit öffentlich-rechtlichen Baulasten belegt ist. Die breite Einfahrt einer Bestandsimmobilie kann nicht zum Vorgarten umgestaltet werden, weil dort die Feuerwehr durch muss, wenn es beim Nachbarn brennt. Ihr dürft kein Gartenhaus bauen, weil der Vorbesitzer die Abstandflächen des Nachbarn übernommen hat, damit dieser vor 40 Jahren größer bauen konnte. Euer Rasen wird aufgegraben, weil die Wasserleitung des Nachbarn erneuert wird, die leider über euer Grundstück verläuft.

Die Liste lässt sich unendlich fortsetzen, da es eine ganze Bandbreite möglicher Baulasten gibt. Und die sind in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen. Wir beantworten eure Fragen rund um das Baulastenverzeichnis und verraten, wann sie den Wert einer Immobilie mindern.

Was sind Baulasten?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die euch in der Nutzung eures eigenen Grundstücks einschränken kann. Liegt auf eurem Grundstück eine Baulast, kann die zuständige Behörde euch dazu verpflichten, bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen, zu dulden, sie zu unterlassen oder einer konkreten Planung zuzustimmen.

Bei Neubauten entsteht eine Baulast, indem ihr euch als Steller eines Bauantrags gegenüber der Baubehörde bereit erklärt, Bestimmtes zu tun oder zu unterlassen, um am Ende die Baugenehmigung für euer Projekt zu erhalten. Zum Beispiel, indem ihr einem Nachbarn erlaubt, seinen PKW-Stellplatz auf einem Teil eures Grundstücks zu bauen oder sein Abwasser über euer Flurstück zu leiten. Dabei muss neben dem privaten Interesse auch immer ein öffentliches Interesse vorliegen.

Die öffentlich-rechtlichen Baulasten unterschieden sich von den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten – wie zum Beispiel ein unter Nachbarn vereinbartes Wegerecht –, die im Grundbuch eingetragen werden.

Welche Baulasten gibt es?

Es gibt Baulasten, die in der Praxis häufig vorkommen, zum Beispiel die Abstandsflächenbaulast oder Baulasten, die der Kommune Wegerechte auf eurem Grundstück einräumen. Andere sind eher selten.

Das sind die gebräuchlichsten Baulasten:

Erschließungsbaulast: Ausgewiesene Flächen auf eurem Grundstück dürfen von bestimmten Dritten als Zufahrt oder zur Legung von Versorgungsleitungen genutzt werden. Diese Baulast wird dann auferlegt, wenn ein anderer Eigentümer sein Grundstück nur auf diesem Weg erreichen kann.

Abstandsflächenbaulast: Euer Grundstück wird mit Abständen belastet, die ursprünglich von euren Nachbarn eingehalten werden mussten. Oft wird erst durch die Zustimmung zur Eintragung einer solchen Baulast ein Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück möglich. Sofern die Baulast noch nicht besteht, ist es an euch, ihr zuzustimmen, wenn ihr sicher seid, dass die Belastung euch nicht zu sehr einschränkt (zum Beispiel bei künftigen Anbauten, Bau einer Garage etc.). Es ist durchaus üblich, dass ihr für die Übernahme der Baulast einen finanziellen Ausgleich erhaltet. Diese Vereinbarungen gehören dann ins Privatrecht. Ihr könnt sie zusätzlich vertraglich mit euren Nachbarn regeln.

Stellplatzbaulast: Hier geht es darum, dass ihr Dritten die Nutzung von Stellplätzen auf eurem Grundstück erlauben müsst.

Vereinigungsbaulast: Zwei Nachbargrundstücke werden baurechtlich zu einem zusammengelegt.

Überfahrbaulast: Ihr müsst die Überfahrt von Feuerwehrfahrzeugen dulden und ermöglichen, da diese sonst ein anderes Grundstück nicht erreichen könnten.

Zufahrtbaulast: Ihr duldet die Überfahrt eures Grundstücks als Zuweg zu einer öffentlichen Straße.

Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Die Belastungen eures Grundstücks zugunsten der Öffentlichkeit müssen offiziell festgehalten werden. Dazu dient das Baulastenverzeichnis. Hier werden in einer Baulastenerklärung auf einem Baulastenblatt und einem Lageplan alle Verpflichtungen des oder der Grundstückseigentümer gegenüber der zuständigen Behörde hinterlegt. Eine Ausnahme besteht in Bayern. Hier werden alle Baulasten ausschließlich als Grunddienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen.

Wer erhält Einsicht in das Baulastenverzeichnis?

Als Eigentümer habt ihr das Recht auf Einsicht in das Baulastenverzeichnis. Und auch wenn ihr ein Grundstück kaufen wollt, habt ihr ein berechtigtes Interesse. In der Regel benötigt ihr dafür eine Vollmacht des Besitzers. Das konkrete Antragsverfahren unterscheidet sich je nach Bundesland und zuständiger Behörde. Erkundigt euch am besten im Netz nach den notwendigen Voraussetzungen und Formularen.

Achtung: Notare sind nicht verpflichtet, beim Immobilienkauf zu prüfen, ob Baulasten vorliegen. Sie berücksichtigen nur die Eintragungen im Grundbuch und weisen bei der Beurkundung des Kaufvertrags darauf hin, das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen zu haben. Was ihrem Schutz gilt, kann das Verhängnis für euch als Käufer werden, wenn ihr nicht selbst für Klarheit sorgt. Etwa, weil ihr erst nach Vertragsabschluss merkt, dass ihr Teile eures erworbenen Grundstücks aufgrund von Baulasten nicht bebauen dürft.

Was kostet ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis?

Die Kosten für Informationen aus dem Baulastenverzeichnis sind je nach Bundesland und Behörde unterschiedlich. Am günstigsten oder sogar kostenlos sind in der Regel die persönliche Einsichtnahme vor Ort oder eine telefonische Auskunft. Schriftliche Ausfertigungen (Kopien der Baulasttexte und zugehörigen Lagepläne) sind deutlich teurer. Die Stadt Düsseldorf berechnet 50 bis 150 Euro für einen offiziellen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Ist das betreffende Flurstück unbelastet, liegt die Gebühr bei 30 Euro.

Was passiert beim Verkauf mit einer Baulast?

Beim Verkauf eines Grundstücks gehen dessen Baulasten auf den neuen Eigentümer über. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf die Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu beantragen und sich nicht nur den Grundbuchauszug mit etwaigen Grunddienstbarkeiten einzusehen. Denn dort steht nichts darüber, ob euer Grundstück eine Feuerwehrzufahrt ist oder ihr dulden müsst, dass euer Garten aufgebuddelt wird, wenn euer Nachbar sich für eine neue Telefonleitung entscheidet.

Tipp: Auch als Verkäufer ist es sinnvoll, Einsicht zu nehmen. Zum einen, um den Preis der Immobilie realistischer einschätzen zu können. Und zum anderen, da ihr als Verkäufer verpflichtet seid, den Käufer über bestehende Baulasten zu informieren. Verschweigt ihr sie bewusst, muss der Käufer die Lasten zwar dennoch tragen, kann aber unter Umständen Gewährleistungsrechte geltend machen.

Kann eine Baulast aufgehoben werden?

Eine Baulast kann auch erlöschen. Das kann dann der Fall sein, wenn ein geplantes Bauvorhaben doch nicht oder anders als geplant durchgeführt wird oder wenn die Feuerwehr künftig auch – zum Beispiel über eine neu gebaute Straße – auf einem anderen Weg problemlos das Nachbargrundstück erreichen kann. Damit bestünde für diese Baulast also kein öffentliches Interesse mehr. Der Verzicht der Baubehörde auf eine Baulast muss schriftlich erfolgen.

Wird eine Baulast zu Ungunsten eures Grundstücks neu eingetragen, gibt es Fristen, innerhalb derer ihr Widerspruch einlegen müsst.

Beeinflusst eine Baulast den Wert eurer Immobilie?

Ob der Wert eures Grundstücks und eurer Immobilie sich durch eine Baulast verringert, ist ganz von der konkreten Belastung abhängig. Sofern ihr auf der Feuerwehrzufahrt ohnehin keine weitere Bebauung oder Bepflanzung geplant habt, ist dieses Wegerecht im Alltag ja nur im konkreten Brandfall relevant. Verläuft über euer Grundstück hingegen die Zufahrt zum Nachbargrundstück, entsteht durch die tägliche Nutzung und durch den Wegfall der freien Gestaltung dieser Fläche ein erhebliche Wertminderung.

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