Vorkaufsrecht: Das müssen Käufer und Verkäufer von Immobilien und Grundstücken wissen

Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist trocken. Die Immobilie verkauft. Endlich auf der sicheren Seite? Nicht ganz. Zwar hat der Notar oder die Notarin gecheckt, dass kein Vorkaufsberechtigter und keine Vorkaufsberechtigte im Grundbuch eingetragen ist. Aber das heißt leider nicht, dass es nicht doch jemanden gibt. Denn das gesetzliche Vorkaufsrecht gewährt beim Immobilienkauf auch anderen den Vortritt. Wir erklären, wer das sein könnte und ob Kaufinteressierte verhindern können, dass ein anderer ihre Wunschimmobilie auf den letzten Metern kauft.

Das bedeutet Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht bedeutet, dass beim anstehenden Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie jemand anderes (Person oder Institution) das Vorrecht hat, das Objekt zu kaufen. Dieses Recht ist in vielen Fällen in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Besteht die Person oder die Gemeinde auf ihrem Vorkaufsrecht, ist der eigentliche Käufer (sogenannter Erstkäufer) raus.

Der Inhaber des Vorkaufsrechts kommt dann zu denselben Bedingungen zum Zuge, die zwischen Eigentümer und Erstkäufer bereits in einem unterschriebenen Kaufvertrag vereinbart wurden. Ein Horrorszenario für jemanden, der sich beim Notar eigentlich sicher war, gerade sein Traumhaus gekauft zu haben. 

Der beziehungsweise die Verkäuferin ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unmittelbar nach dem Vertragsabschluss über den Immobilienverkauf zu informieren. Er oder sie kann sich dann entscheiden, das Vorkaufsrecht auszuüben oder zu verzichten. 

Die grundsätzliche Voraussetzung beim Vorkaufsrecht ist, dass tatsächlich ein Verkauf ansteht. Allerdings nicht in den folgenden Fällen:

• Zwangsvollstreckung
• Erbfolgen
• Verkauf an Familienmitglieder
• Tauschgeschäfte
• Schenkungen
• Übertragungen von Anteilen einer Gesellschaft

Welche Varianten des Vorkaufrechts gibt es?

 Es existieren grundsätzlich drei verschiedene Arten eines Vorkaufsrechts:

• Dingliches Vorkaufsrecht
• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
• Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht 

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht (nach §§ 1094 bis 1104 BGB) gilt nur für unbewegliche Sachen. In diesem Fall also für Grundstücke, aber nicht die darauf stehenden Gebäude. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und dient gleichzeitig als verbindliche Vormerkung. Es ist für jeden, der einen Grundbuchauszug beantragt, sichtbar. Ein neuer Eigentümer oder eine neue Eigentümerin kann nur als solcher oder solche eingetragen werden, wenn der Vorkaufsberechtigte auf den Kauf verzichtet.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur vererbt werden, wenn die Vererbbarkeit ebenfalls im Grundbuch vermerkt wurde (§ 473BGB).

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist eine vertragliche Zusicherung. Sie wird nicht im Grundbuch vermerkt. Anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht bezieht es sich auch auf bewegliche Sachen. In Bezug auf Immobilien sind damit die Gebäude gemeint, die sich auf einem Grundstück befinden. Wurde nach einem Verkauf bereits ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, kann der Vorkaufsberechtigte daran nichts mehr ändern, der Kaufvertrag ist gültig. Allerdings kann der Vorkaufsbegünstigte vom .

Für den Vorkaufsberechtigten bleibt also nur ein kleines Zeitfenster, in dem er oder sie sich für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Damit er oder sie überhaupt von dem Kauf erfährt, ist der beziehungsweise die Verkäuferin verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unmittelbar nach Vertragsabschluss zu informieren (§ 464, Abs. 2 BGB).

Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann sich der Käufer selbst nicht über die Existenz möglicher Vorkaufsberechtigter informieren. Er muss sich auf die Aussagen des . Dieser hat aber in der Regel auch kein Interesse, einen Vorkaufsberechtigten zu umgehen, da ihm hohe Schadensersatzforderungen drohen.

Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Diese Art des Vorkaufsrechts steht den Betroffenen per Gesetz zu. Es bedarf keines Kaufvertrags. Mieter und Mieterinnen haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung oder ihr Haus vom Vermieter verkauft werden soll, um in Eigentum umgewandelt zu werden (§ 577 BGB). Wurde die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses aber schon einmal verkauft, hat der Mieter oder die Mieterin kein Vorkaufsrecht mehr. Es gilt nur für den Erstverkauf. Wird einem Mieter oder einer Mieterin das Vorkaufsrecht nicht gewährt, kann er oder sie Schadensersatz geltend machen.

Auch Erben haben vor eventuellen Dritten das Recht, eine Immobilie zu kaufen. Eine Erbengemeinschaft muss ihr Vorkaufsrecht allerdings gemeinsam ausüben. Der Notar informiert Erben über einen Verkauf. Beim Verkauf an Verwandte gibt es eine wichtige Ausnahme: Will der Besitzer oder die Besitzerin an Familienangehörige verkaufen, können Mieter ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.

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Vorteile und Nachteile von Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Dabei kommt es ganz darauf an, welche Person davon betroffen ist. Nachfolgend verschaffen wir dir einen Überblick.

Diese Gründe gibt es für ein Vorverkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht besteht entweder per Gesetz für Gemeinden, Mieter und Miterben oder es wird vertraglich vereinbart. Das Interesse einer Gemeinde besteht darin, dass ihr stadtplanerisches Handeln nicht eingeschränkt wird. Das Interesse eines Erben oder einer Erbin liegt entweder darin, eine Immobilie zu erhalten, mit der er oder sie schöne Erinnerungen verknüpft, sie selbst zu bewohnen oder sie gewinnbringend zu vermieten.

Ein Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen soll diese vor der Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung schützen. Durch das Vorkaufsrecht gibt das Gesetz dem Mieter oder der Mieterin die Chance, die Wohnung selbst zu erwerben. Wurde dieses Recht nicht gewährt, hat er oder sie Anspruch auf eine Entschädigung. Diese entspricht dem Gewinn, den der Vorkaufsberechtigte hätte erzielen können (Differenz zwischen tatsächlichem Kaufpreis und Verkehrswert).

Ein Vorkaufsrecht vertraglich zu vereinbaren, ist zwischen zwei Parteien jederzeit möglich. Das Rechtsgeschäft muss allerdings notariell beglaubigt werden. Gründe für das Einräumen eines Vorkaufsrechts gibt es viele. Zum Beispiel können sich Besitzer zweier Doppelhaushälften gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen. Falls einer der beiden Besitzer seine Hälfte später veräußern möchte (zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß ist).

Die Ausgestaltung eines solchen Vertrags ist sehr individuell. Er kann auch zeitlich befristet sein. Um auf der sicheren Seite zu sein (und nicht doch bei einem anstehenden Verkauf übergangen zu werden), sollte im Vertrag festgehalten werden, dass der oder die Begünstigte bei einem Verkauf informiert werden muss – und dass das Umgehen des Vorkaufsrechts eine Schadensersatzzahlung nach sich zieht.

Möchte der oder die Begünstigte noch mehr Sicherheit, kann er oder sie auch ein dingliches Vorkaufsrechts vereinbaren. Dieses wird im Grundbuch eingetragen und verhindert so den Eintrag eines neuen Besitzers, bis der oder die Begünstigte sich für oder gegen den Kauf entschieden hat.

Wie läuft ein Immobilienverkauf ab, wenn ein Vorkaufsrecht besteht?

Zunächst wird der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und sogenanntem Erstkäufer abgeschlossen, als gäbe es kein Vorkaufsrecht. Nachdem er notariell beglaubigt wurde, müssen alle vorkaufsberechtigten Personen oder Institutionen zeitnah über den Verkauf benachrichtigt werden. Der Notar informiert die Erben und die Kommune. Der oder die Verkäuferin legt den Vertrag sonstigen Vorkaufsberechtigten vor – zum Beispiel seinem Mieter oder seiner Mieterin.

Innerhalb einer Frist von zwei Monaten müssen sich die Vorkaufsberechtigten entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Es sei denn, es wurde vertraglich anders vereinbart. 

Wenn der Vorkaufsberechtigte selbst kaufen will

Schritt 1: Der Vorkaufsberechtigte gibt eine (unwiderrufliche) formlose Erklärung über seine Kaufabsicht ab.

Schritt 2: Es wird ein neuer Vertrag zwischen . Die Konditionen müssen dem Vertrag mit dem Erstkäufer entsprechen.

Schritt 3: Der Vertrag zwischen dem Erstkäufer und dem . Wenn kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, kann der Erstkäufer Schadensersatz geltend machen.

Schritt 6: Wenn der den Schadensersatz nicht zahlen kann, wird der Vertrag ungültig und der Erstkäufer bekommt eine zweite Chance.

Wenn der Vorkaufsberechtigte nicht kaufen will

Schritt 1: Der Vorkaufsbegünstigte muss seinen Verzicht in einer schriftlichen Erklärung dokumentieren.

Schritt 2: Steht der Vorkaufsberechtigte als solcher im Grundbuch, muss er die Löschung beantragen. Dieser Antrag auf Löschung muss sowohl vom Verkäufer als auch vom Vorkaufsberechtigtem unterschrieben und notariell beglaubigt werden.

Schritt 3: Der hat nun das Recht, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen.

Ein Vorkaufsrecht kann nur geltend gemacht werden, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht (Eintreten des Vorkaufsfalls) und ein rechtsgültiger Vertrag mit dem Erstkäufer geschlossen wurde. Will der Eigentümer gar nicht verkaufen, hat ein Vorkaufsrecht keine Auswirkungen.

Kann ein Vorkaufsrecht erlöschen oder unwirksam sein?

Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt, wenn der oder die Betreffende stirbt. Vererbt werden kann es nur, wenn dies ebenfalls im Grundbuch eingetragen ist. Außerdem wird ein Vorkaufsrecht unwirksam, wenn

• die (in der Regel zweimonatige) Frist zur Ausübung verstrichen ist, 
• beide Parteien einem Antrag auf Grundbuchänderung zustimmen
• oder der Eintrag nicht mehr richtig ist, weil zum Beispiel nach einer Schenkung ein neuer Besitzer oder eine neue Besitzerin im Grundbuch steht.

Es empfiehlt sich nicht, das Vorkaufsrecht zu umgehen. Wer das macht, riskiert Schadensersatzforderungen. 

Ist eine Immobilie mit Vorkaufsrecht weniger wert?

Ob das Grundstück oder die Immobilie durch ein existierendes Vorkaufsrecht wirklich weniger wert ist, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Fakt ist jedoch, dass das Prozedere rund um den Verkauf aufwendiger ist und so manchen Käufer oder manche Käuferin abschrecken könnte.

Um Unsicherheiten zu vermeiden, kann der auch im Vorfeld des Verkaufs für Klarheit sorgen. Er kann sich bei seiner Gemeinde um einen Negativtest bemühen, um sicherzustellen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben wird. Und auch wenn Privatpersonen ein Vorkaufsrecht haben, liegt es beim . Möglicherweise kann er sich gegen Zahlung einer Abfindung eine Verzichtsvereinbarung unterschreiben lassen.

Fazit: Wie wirkt sich das Vorkaufsrecht aus?

Ist bei einem Immobiliengeschäft ein Vorkaufsrecht involviert, macht es die Abwicklung in der Regel komplizierter. Nutznießer und Nutznießerinnen sind die Inhaber des Vorkaufsrechts, da ihre Ansprüche auf diese Weise geschützt werden. Dass sie nicht beim Kauf übergangen werden, garantiert ein Eintrag im Grundbuch.

Bei Vorkaufsrechten, die nicht im Grundbuch hinterlegt sind, kann es hingegen passieren, dass auch der Notar nichts von deren Existenz weiß. Das böse Erwachen kann dann auch nach Vertragsabschluss noch folgen. Etwa für den Käufer, der ein Grundstück erworben hat, das bald zu einem neuen Baugebiet einer Gemeinde gehören soll. Ihm bleibt dann nur der Schadensersatz.

Allen Beteiligten, die auf der sicheren Seite sein wollen, empfehlen wir, sich vorab zu erkundigen, ob Vorkaufsbegünstigte überhaupt ein Kaufinteresse haben. Verkäufer und Verkäuferinnen sollten sich außerdem vertraglich vor Schadensersatzforderungen schützen, die entstehen können, wenn der Vertrag mit dem Erstkäufer oder der Erstkäuferin nicht zustande kommt.

Unser abschließender Tipp: Du hast alle rechtlichen Fragen geklärt? Bist aber auf der Suche nach einem Experten oder einer Expertin, der oder die dich beim Kauf begleitet und die Immobilie auf Herz und Nieren prüft? Dann wende dich an unsere Sachverständigen und vereinbare gleich ein kostenloses Vorgespräch für eine Kaufbegleitung.

Häufig gestellte Fragen zum Vorverkaufsrecht