Junges Paar unterschreibt einen Vertrag.
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Vorkaufsrecht: Das müssen Käufer & Verkäufer von Immobilien wissen

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Ein Vorkaufsrecht schützt die berechtigten Ansprüche von Mietern, Erben und Kommunen. Für den unwissenden Käufer kann es das Ende vom Erwerb der Traumimmobilie sein. Das solltet ihr wissen.

Die Unterschrift unter dem Vertrag ist trocken. Ihr habt euer Traumhaus gekauft. Endlich auf der sicheren Seite? Nicht ganz. Zwar hat der Notar gecheckt, dass kein Vorkaufsberechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Aber das heißt leider nicht, dass es nicht doch einen gibt. Denn das gesetzliche Vorkaufsrecht gewährt beim Immobilienkauf auch anderen den Vortritt. Wir erklären, wer das sein könnte und wie ihr verhindert, dass ein anderer eure Wunschimmobilie auf den letzten Metern kauft.

Was bedeutet "Vorkaufsrecht"?

Vorkaufsrecht bedeutet, dass beim anstehenden Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ein anderer (Person oder Institution) das Vorrecht hat, das Objekt zu kaufen. Dieses Recht ist in vielen Fällen in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Besteht die Person oder – zum Beispiel die Gemeinde – auf ihrem Vorkaufsrecht, ist der eigentliche Käufer (sogenannter Erstkäufer) raus.

Der Inhaber des Vorkaufsrechts kommt dann zu denselben Bedingungen zum Zuge, die zwischen Eigentümer und Erstkäufer bereits in einem unterschriebenen Kaufvertrag vereinbart wurden. Ein Horrorszenario für einen Käufer, der sich beim Notar eigentlich sicher war, gerade sein Traumhaus gekauft zu haben.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unmittelbar nach dem Vertragsabschluss über den Verkauf zu informieren. Dieser kann sich dann entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder verzichtet.

Das Vorkaufsrecht gilt nur, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht. Allerdings nicht in den folgenden Fällen:

  • Zwangsvollstreckung
  • Erbfolgen
  • Verkauf an Familienmitglieder
  • Tauschgeschäfte
  • Schenkungen
  • Übertragungen von Anteilen einer Gesellschaft

Welche Varianten des Vorkaufrechts gibt es?

Es existieren grundsätzlich drei verschiedene Arten eines Vorkaufsrechts:

  • Dingliches Vorkaufsrecht
  • Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
  • Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht (nach §§ 1094 bis 1104 BGB) gilt nur für unbewegliche Sachen. In diesem Fall also für Grundstücke, aber nicht die darauf stehenden Gebäude. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und dient gleichzeitig als verbindliche Vormerkung. Es ist für jeden, der einen Grundbuchauszug beantragt, sichtbar. Ein neuer Eigentümer kann nur als solcher eingetragen werden, wenn der Vorkaufsberechtigte auf den Kauf verzichtet.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur vererbt werden, wenn die Vererbbarkeit ebenfalls im Grundbuch vermerkt wurde (§ 473BGB).

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist eine vertragliche Zusicherung. Sie wird nicht im Grundbuch vermerkt. Anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht bezieht es sich auch auf bewegliche Sachen. In Bezug auf Immobilien sind damit die Gebäude gemeint, die sich auf einem Grundstück befinden. Wurde nach einem Verkauf bereits ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, kann der Vorkaufsberechtigte daran nichts mehr ändern, der Vertrag ist gültig. Allerdings kann der Vorkaufsbegünstigte vom Verkäufer Schadensersatz verlangen.

Für den Vorkaufsberechtigten bleibt also nur ein kleines Zeitfenster, in dem er sich für oder gegen den Kauf entscheiden kann. Damit er überhaupt von dem Kauf erfährt, ist der Verkäufer verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten unmittelbar nach Vertragsabschluss zu informieren (§ 464, Abs. 2 BGB).

Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann sich der Käufer selbst nicht über die Existenz möglicher Vorkaufsberechtigter informieren. Er muss sich auf die Aussagen des Verkäufers verlassen. Dieser hat aber in der Regel auch kein Interesse, einen Vorkaufsberechtigten zu umgehen, da ihm hohe Schadensersatzforderungen drohen.

Paar steht vor einem Haus und schaut es an
Käufer, aber nicht unbedingt auch Eigentümer. Das gesetzliche Vorkaufsrecht gewährt beim Immobilienkauf auch anderen den Vortritt. © iStock/Getty Images/ xavierarnau

Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Diese Art des Vorkaufsrechts steht den Betroffenen per Gesetz zu. Es bedarf keines Vertrags. So hat eine Stadt oder eine Gemeinde per se ein Vorkaufsrecht. Allerdings dürfen die Kommunen ihr öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht nur aus einem triftigen Grund und zum Wohl der Allgemeinheit ausüben (§24 BauGB). Zum Beispiel beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie:

  • im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
  • in einem Umlegungsgebiet
  • in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich
  • im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans
  • um den Stadtumbau zu ermöglichen oder um Gebiete zum Hochwasser- oder Naturschutz von einer Bebauung freizuhalten

Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung oder ihr Haus vom Vermieter verkauft werden soll, um in Eigentum umgewandelt zu werden (§ 577 BGB). Wurde die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses aber schon einmal verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr. Es gilt nur für den Erstverkauf. Wird einem Mieter sein Vorkaufsrecht nicht gewährt, kann er Schadensersatz geltend machen.

Auch Erben haben vor eventuellen Dritten das Recht, eine Immobilie zu kaufen. Eine Erbengemeinschaft muss ihr Vorkaufsrecht allerdings gemeinsam ausüben. Der Notar informiert Erben und Gemeinden über einen Verkauf.

Will der Erstkäufer den Kauf eines Grundstücks mit bestehendem gesetzlichem Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, braucht er zunächst einen sogenannten Negativtest (Vorkaufsverzichterklärung). Erst wenn die Kommune diesen ausgestellt hat und damit dokumentiert, dass sie das Grundstück oder die Immobilie nicht kaufen will, kann der Kauf durch den Grundbucheintrag abgeschlossen werden.

Beim Verkauf an Verwandte gibt es eine wichtige Ausnahme: Will der Besitzer an Familienangehörige verkaufen, können Mieter und Kommunen ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.

Übt eine Kommune ihr Vorkaufsrecht aus, hat der Besitzer einen Anspruch auf Entschädigung (§ 28 BauGB).

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Wieso hat jemand ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht besteht entweder per Gesetz (Gemeinden, Mieter, Miterben) oder es wird vertraglich vereinbart. Das Interesse einer Gemeinde besteht darin, dass ihr stadtplanerisches Handeln nicht eingeschränkt wird. Das Interesse eines Erben liegt entweder darin, eine Immobilie zu erhalten, mit der er schöne Erinnerungen verknüpft, sie selbst zu bewohnen oder sie gewinnbringend zu vermieten.

Ein Vorkaufsrecht für Mieter soll diese vor der Umwandlung "ihrer" Mietwohnung in eine Eigentumswohnung schützen. Durch das Vorkaufsrecht gibt das Gesetz dem Mieter die Chance, die Wohnung selbst zu erwerben. Wurde dieses Recht nicht gewährt, hat er das Recht auf eine Entschädigung. Diese entspricht dem Gewinn, den der Vorkaufsberechtigte hätte erzielen können (Differenz zwischen tatsächlichem Kaufpreis und Verkehrswert).

Ein Vorkaufsrecht vertraglich zu vereinbaren, ist zwischen zwei Parteien jederzeit möglich. Das Rechtsgeschäft muss allerdings notariell beglaubigt werden. Gründe für das Einräumen eines Vorkaufsrechts gibt es viele. Zum Beispiel könntet ihr euch als Besitzer zweier Doppelhaushälften gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen, falls einer der beiden Besitzer seine Hälfte später veräußern möchte (zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß ist).

Die Ausgestaltung eines solchen Vertrags ist sehr individuell. Ihr könnt ihn auch zeitlich befristen. Um auf der sicheren Seite zu sein (und nicht doch bei einem anstehenden Verkauf übergangen zu werden), solltet ihr im Vertrag festhalten, dass der Begünstigte bei einem Verkauf informiert werden muss und dass das Umgehen des Vorkaufsrechts eine Schadenersatzzahlung nach sich zieht.

Wollt ihr als Begünstigter noch mehr Sicherheit, könnt ihr auch ein dingliches Vorkaufsrechts vereinbaren. Dieses wird im Grundbuch eingetragen und verhindert so den Eintrag eines neuen Besitzers, bis ihr euch als Begünstigter für oder gegen den Kauf entschieden habt.

Wie läuft ein Immobilienverkauf ab, wenn ein Vorkaufsrecht besteht?

Zunächst wird der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und sogenanntem Erstkäufer abgeschlossen als gäbe es kein Vorkaufsrecht. Nachdem er notariell beglaubigt wurde, müssen alle vorkaufsberechtigten Personen oder Institutionen zeitnah über den Verkauf benachrichtigt werden. Der Notar informiert die Erben und die Kommune. Der Verkäufer legt den Vertrag sonstigen Vorkaufsberechtigten – zum Beispiel seinem Mieter – vor.

Innerhalb einer Frist von zwei Monaten (es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart) müssen sich die Vorkaufsberechtigten entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB).

Der Vorkaufsberechtigte will selbst kaufen

  • Der Vorkaufsberechtigte gibt eine (unwiderrufliche) formlose Erklärung über seine Kaufabsicht ab.
  • Es wird ein neuer Vertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem geschlossen.
  • Die Konditionen entsprechen dem Vertrag mit dem Erstkäufer.
  • Der Vertrag zwischen Erstkäufer und Verkäufer ist damit nichtig.
  • Wurde kein Rücktrittsrecht vereinbart, kann der Erstkäufer Schadensersatz geltend machen.
  • Kann der Vorkaufsberechtigte nicht zahlen, wird der Vertrag ungültig und der Erstkäufer bekommt eine zweite Chance.

Der Vorkaufsberechtigte will nicht kaufen

  • Seinen Verzicht muss der Vorkaufsbegünstigte in einer schriftlichen Erklärung dokumentieren.
  • Steht der Vorkaufsberechtigte als solcher im Grundbuch, muss er die Löschung beantragen.
  • Der Antrag auf Löschung muss von Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem unterschrieben und notariell beglaubigt werden.
  • Ist die Gemeinde vorkaufsberechtigt, stellt sie bei einem Verzicht ein Negativzeugnis aus.

Übrigens: Ein Vorkaufsrecht kann nur geltend gemacht werden, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht (Eintreten des Vorkaufsfalls) und ein rechtsgültiger Vertrag mit dem Erstkäufer geschlossen wurde. Will der Eigentümer gar nicht verkaufen, hat ein Vorkaufsrecht keine Auswirkungen.

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Kann ein Vorkaufsrecht erlöschen?

Das dingliche Vorkaufsrecht erlischt, wenn der Betreffende stirbt. Vererbt werden kann es nur, wenn dies ebenfalls im Grundbuch eingetragen ist. Außerdem wird ein Vorkaufsrecht unwirksam, wenn die Frist zur Ausübung verstrichen, beide Parteien einem Antrag auf Grundbuchänderung zustimmen oder der Eintrag nicht mehr richtig ist, weil zum Beispiel nach einer Schenkung ein neuer Besitzer im Grundbuch steht.

Ist eine Immobilie mit Vorkaufsrecht weniger wert?

Ob das Grundstück oder die Immobilie durch ein existierendes Vorkaufsrecht wirklich weniger wert ist, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Fakt ist jedoch, dass das Prozedere rund um den Verkauf aufwendiger ist und so manchen Käufer abschrecken könnte.

Um Unsicherheiten zu vermeiden, kann der Verkäufer auch im Vorfeld des Verkaufs für Klarheit sorgen. Er kann sich bei seiner Gemeinde um einen Positivtest bemühen, um sicherzustellen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben wird. Und auch wenn Privatpersonen ein Vorkaufsrecht haben, liegt es beim Verkäufer, schon im Vorfeld in Kontakt zu treten und sich – möglicherweise gegen Zahlung einer Abfindung – eine Verzichtsvereinbarung unterschreiben zu lassen.

Fazit: Wie wirkt sich das Vorkaufsrecht aus?

Ist bei einem Immobiliengeschäft ein Vorkaufsrecht involviert, macht es die Abwicklung in der Regel komplizierter. Nutznießer sind die Inhaber des Vorkaufsrechts, da ihre Ansprüche auf diese Weise geschützt werden. Dass sie nicht beim Kauf übergangen werden, garantiert ein Eintrag im Grundbuch.

Bei Vorkaufsrechten, die nicht im Grundbuch hinterlegt sind, kann es hingegen passieren, dass auch der Notar nichts von deren Existenz weiß. Das böse Erwachen kann dann auch nach Vertragsabschluss noch folgen. Etwa für den Käufer, der ein Grundstück erworben hat, das bald zu einem neuen Baugebiet einer Gemeinde gehören soll. Oder für den übergangenen Mieter, dessen Wohnung veräußert wurde, ohne dass er im Vorfeld informiert wurde. Ihm bleibt dann nur der Schadensersatz.

Allen Beteiligten, die auf der sicheren Seite sein wollen, empfehlen wir, sich vorab zu erkundigen, ob Vorkaufsbegünstigte überhaupt ein Kaufinteresse haben. Verkäufer sollten sich außerdem vertraglich vor Schadensersatzforderungen schützen, die entstehen können, wenn der Vertrag mit dem Erstkäufer nicht zustande kommt.

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