Hausgeld: Das kostet euch eine Eigentumswohnung im Monat

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte auch einen Blick auf das festgesetzte Hausgeld werfen. Dieses ist nämlich höher als die Wohnnebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Lest hier, was Hausgeld ist, welche Kosten dazugehören, wie es berechnet und auf die Eigentümer verteilt wird.

Was ist das Hausgeld bei der Eigentumswohnung?

Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer monatlich an den Verwalter der Wohnanlage zahlen müssen. Sie werden am Jahresende abgerechnet. Das Hausgeld ist somit eine Art Nebenkosten-Abrechnung für Eigentümer.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, der sollte immer auch die Höhe des Hausgelds berücksichtigen. Das ist wichtig für die Baufinanzierung. Erhebungen zeigen, dass das Hausgeld im Schnitt 20 bis 30 Prozent höher ausfällt als die Nebenkostenabrechnung an den Mieter.

Übrigens: Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Hausgeld und Wohngeld oft synonym verwendet. Faktisch bezeichnet Wohngeld aber eine staatliche Sozialleistung, die einkommensschwache Familien als Mietzuschuss bekommen.

Welche Kosten gehören zum Hausgeld?

Zum Hausgeld gehören einmal die herkömmlichen Betriebskosten, die auch auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen beispielsweise

• Müllgebühren
• Wasser- und Abwassergebühren
• Hausstrom
• Wohngebäudeversicherung
• Heizkosten bei Zentralheizung
• Hausmeister
• Treppenhausreinigung
• Winterdienst
• Fahrstuhlwartung

Daneben muss der Eigentümer auch folgende Kosten tragen, die er nicht auf den Mieter umlegen kann, und welche im Hausgeld drin sind:

• Verwaltungskosten: Dazu gehören die Kontoführungskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Kosten für den Verwalter des Wohneigentums.
• Instandhaltungsrücklage: Sie dient dazu, Reparaturen und Renovierungsarbeiten zur Erhaltung der Wohnanlage zu finanzieren.

Was gehört nicht zum Hausgeld?

Das Hausgeld deckt – je nach Vereinbarung und Wohnobjekt – schon den Großteil eurer Nebenkosten als Eigentümer ab. Es gibt aber immer noch Posten, die in der Regel nicht im Hausgeld enthalten sind, zum Beispiel die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und die Grundsteuer, die jeder Eigentümer direkt an die Kommune entrichtet. Hinzu kommen Ausgaben, die entstehen, wenn ihr eure Wohnung nicht vermietet, sondern selbst bewohnen wollt:

• Stromkosten für die Wohnung selbst
• Kosten für privaten Internet- und Telefonanschluss (allgemein anfallende Kosten für Kabel-TV oder Antenne fließen in der Regel in das Hausgeld ein)
• GEZ-Gebühren

Wie viel Hausgeld pro Monat ist normal?

In der Summe müsst ihr bei einer Eigentumswohnung mit einem Hausgeld von etwa 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat rechnen. Folgende Tabelle zeigt, wie hoch das Hausgeld im Schnitt für verschieden große Wohnungen ausfallen kann:

Da die Höhe des Hausgeldes von vielen Faktoren, wie dem eigenen Verbrauch (Strom, Wasser), der Ausstattung des Gemeinschaftseigentums (Aufzug, Schwimmbad, Hobbyräume), dem Alter des Gebäudes und der Vergabe der Verwaltungs- und Pflegekosten abhängt, kann man zur Höhe des Hausgeldes keine allgemeingültige Aussage treffen. Bei Neubauwohnungen fällt das Hausgeld in der Regel geringer aus als bei Altbauten, da große Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen in den ersten fünf bis zehn Jahren nicht zu erwarten sind.

Im Jahr 2005 wurde das durchschnittliche Hausgeld pro Quadratmeter in einer Studie erhoben. Es lag damals im Schnitt bei 2,60 Euro pro Quadratmeter und Monat, konnte aber auch bis 4,53 Euro betragen. Diese Zahlen sind allerdings schon ziemlich alt.

Die durchschnittlichen Betriebskosten lagen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt 2018 bei 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dazu kommt die Instandhaltungsrücklage, die in der Regel 7,10 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr, also monatlich 0,59 Euro bis 1,04 Euro pro Quadratmeter beträgt. Und dazu kommen außerdem die Verwaltungskosten, die extrem unterschiedlich sind und in der Regel pro Wohneinheit berechnet werden. 

Wie werden Hausgeld und Instandhaltungsrücklage berechnet?

Die Höhe des Hausgeldes legt zunächst der Hausverwalter fest. Er legt einen Wirtschaftsplan vor, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe ab.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage muss separat aufgeführt sein. Ihre Höhe richtet sich nach dem Alter und Zustand der Anlage.

Anhaltspunkte für die Bemessung der Instandsetzungsrücklage bietet zunächst die II. Berechnungsverordnung. Demnach gelten folgende Werte als angemessen:

• Bei Gebäuden, die jünger als 22 Jahre sind: 7,10 Euro im Jahr je Quadratmeter
• Bei Häusern, die zwischen 22 und 32 Jahre alt sind: 9 Euro im Jahr je Quadratmeter
• Für ältere Gebäude: 11,50 Euro im Jahr je Quadratmeter

Darüber hinaus müssen allerdings die Besonderheiten der jeweiligen Wohnanlage berücksichtigt werden. Ausschlaggebend sind insbesondere Alter und Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung. Wohnanlagen mit Gemeinschafts-Schwimmbad oder Aufzug haben beispielsweise höhere Instandhaltungskosten als vergleichbare Gebäude ohne solche Einrichtungen.

Der Wirtschaftsplan muss in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer. Wenn ihr als Wohnungseigentümer mit der Höhe von Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage nicht einverstanden seid, dann könnt ihr einen Änderungsantrag stellen. Dem müsste dann die einfache Mehrheit der Eigentümer zustimmen.

Ist das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommen am Ende des Jahres zusätzliche Zahlungen auf den Eigentümer zu. Ist es zu hoch, bekommen die Eigentümer eine Rückzahlung.

Wie werden Hausgeld und Instandhaltungsrücklage verteilt?

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage werden in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben. Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben.

Beispiel: Besitzt ihr eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen Wohnungen, beträgt euer Hausgeld 1/4 des gesamten Hausgelds.

Die Eigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eigene Verteilerschlüssel beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt.

Anders als ein Hausbesitzer haben Besitzer von Eigentumswohnungen weniger Möglichkeiten, ihre Kosten zu reduzieren. Sie müssen sich dem Willen der Mehrheit beugen und können nicht allein entscheiden, dass das Dach erst in fünf Jahren neu gedeckt wird. Diesen Umstand solltet ihr unbedingt berücksichtigen, wenn ihr euch Gedanken darüber macht, welche Wohnung ihr euch leisten könnt.

Wer zahlt das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Das Hausgeld müssen Wohnungseigentümer zahlen. Einmal im Jahr rechnet die Verwaltung mit den Eigentümern das Hausgeld ab. Da in der Hausgeldabrechnung auch verbrauchsabhängige Posten – wie Heizung und Wasser – enthalten sind, kann es sein, dass der eine Eigentümer am Ende eine Rückzahlung bekommt, während der Eigentümer der Nachbarwohnung etwas nachzahlen muss. Der Verwalter ist verpflichtet, alle Posten transparent aufzulisten. So kann jeder nachrechnen, ob die Abrechnung stimmt.

Kann man das Hausgeld auf die Mieter umlegen?

Grundsätzlich ist es möglich, das Hausgeld auf die Mieter umzulegen. Allerdings können Vermieter nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung an den Mieter weiterleiten. Dazu zählt zum Beispiel die Grundsteuer. Mehr dazu lest ihr hier: Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzung und Berechnung.

Voraussetzung, dass ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden kann, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Gibt es die nicht, ist die Weiterreichung der Kosten nicht möglich.

Welche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, darüber informieren wir euch hier.

Hausgeld-Tipp für Vermieter: Um die Erstellung der Neben- und Betriebskostenabrechnung nicht unnötig kompliziert zu machen, ist es sinnvoll, wenn ihr dort denselben Verteilungsschlüssel benutzt, wie bei eurer Hausgeldabrechnung. Am besten ist es, wenn die Art der Kostenverteilung – zum Beispiel nach Wohnfläche statt nach Personenzahl – im Mietvertrag festgehalten wird.

Hausgeld: Was muss ich als Käufer einer Wohnung beachten?

Schaut euch das Kaufobjekt gut an. Braucht die Fassade bald einen neuen Anstrich? Sieht das Dach schon alt aus? Dann kommen auf euch als neuen Miteigentümer vielleicht hohe Kosten zu. Etwas Licht ins Dunkel bringen da die aktuellen und zurückliegenden Wirtschaftspläne. Bereits geplante Modernisierungsmaßnahmen und deren erwartete Kosten müssen vermerkt sein. Es ist sinnvoll, wenn ihr einen Bausachverständigen zu Rate zieht, bevor ihr den Kaufvertrag unterschreibt.