Vermieterin betrachtet die Nebenkostenabrechnung
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Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Bettina Maedjong

Bettina Maedjong

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss in Deutschland Grundsteuer zahlen – und zwar nicht wenig. Ab 2025 könnte die Steuerlast sogar noch höher ausfallen. Als Vermieter könnt ihr die jährliche Grundsteuer auf eure Mieter umlegen.

Die Abgabefrist für die neue Grundsteuererklärung läuft zum 31. Januar 2023 ab. Viele Immobilieneigentümer fürchten eine Erhöhung der Grundsteuerschuld. Lest hier, welche Kosten auf Eigentümer zukommen und wie ihr die Grundsteuer auf Mieter umlegen könnt.

Wie ihr bei der Erstellung eurer Grundsteuererklärung vorgeht und worauf ihr achten müsst, erfahrt ihr in diesem Ratgeber: Grundsteuererklärung erstellen: Frist und Fallstricke. Und wenn ihr Hilfe benötigt oder das Ganze bequemer angehen wollt, dann bietet euch Wohnglück in Zusammenarbeit mit Vermieterwelt.de einen Service für die Erstellung der Grundsteuererklärung.

Die neue Grundsteuer – das ändert sich

Die Grundsteuer ist nicht neu. Sie fällt auf alle Grundstücke und Immobilien an – und das schon sehr lange. Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Neu ist jedoch die Grundsteuerreform, die 2018 verabschiedet wurde. Bis 2025 wird Eigentum bundesweit neu bewertet, so dass ihr ab diesem Zeitpunkt eine neue Grundsteuer zahlen müsst.

Das heißt: Bis Ende 2024 ändert sich erstmal nichts, doch schon jetzt müsst ihr als Eigentümer aktiv werden. Nach einer Fristverlängerung sind noch bis zum 31. Januar 2023 alle Haus-, Wohnungs- und Grundstückeigentümer aufgefordert, eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer abzugeben.

Die neue Grundsteuer – so wird sie berechnet

Auf Basis dieser Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter die Grundsteuer neu. Dafür kann jedes Bundesland seine eigene Formel anwenden. Die meisten Länder folgen dem Bundesmodell, wie etwa Berlin und Nordrhein-Westfalen sowie mit leichten Abweichungen Sachsen und das Saarland. Ausnahmen bilden Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern.

Mehr zu dem Thema erfahrt ihr hier: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Grafik, die zeigt welches Bundesland welches Grundsteuermodell hat
© wohnglück.de/Antonia Eigel

Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Grundsteuer nach verschiedenen Objektwerten wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Art der Immobilie, dem Alter und der statistischen Nettokaltmiete. Daraus ergibt sich ein Grundsteuerwert, welcher mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Gemeinde-Hebesatz multipliziert wird.

Die Formel für die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell lautet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Bis Ende 2024 gilt bundesweit anstelle des Grundsteuerwerts noch der momentan gültige Einheitswert. Dieser Einheitswert stammt noch aus dem Jahr 1965 für die alten Bundesländer und aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer.

Wie genau ihr die Grundsteuer berechnet, könnt ihr im Detail in diesem Ratgeber nachlesen: Grundsteuer berechnen: Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

In einem weiteren Artikel schlüsseln wir euch außerdem auf, wie hoch die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in den verschiedenen Bundesländern ausfallen kann: Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen

Darf ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Eine gute Nachricht für Vermieter, die eine Erhöhung der Grundsteuer befürchten: Ihr könnt die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf Mieter umlegen. Die Basis für diese Umlage bildet der Mietvertrag. Darin muss festgelegt sein, dass die Grundsteuer über die Nebenkosten vom Mieter zu tragen ist.

Die Grundsteuer nachträglich auf den Mieter umzulegen, ohne dass dies im Mietvertrag geregelt ist, ist hingegen nicht erlaubt. Ist eure Immobilie also noch nicht vermietet, solltet ihr den Mietvertrag prüfen und gegebenenfalls überarbeiten.

Welche Betriebskosten sind umlagefähig?

Laut der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, können 17 Arten von Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden – darunter auch die Grundsteuer.

Kosten, die ihr an eure Mieter weitergeben dürft, sind in der Regel wiederkehrende Kosten oder Gebühren, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen. Bei umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um sogenannte Betriebskosten.

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen laut BetrKV § 2 diese 17 Posten:

  1. Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Heizkosten
  5. Warmwasserkosten
  6. Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Kosten für den Schornsteinfeger
  13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
  14. Kosten für den Hauswart
  15. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitband- oder Glasfaserverteilers
  16. Einrichtungen für die Wäschepflege
  17. Sonstige Nebenkosten

Lest dazu auch: Warmmiete: Diese Kosten kommen zur Kaltmiete dazu

Achtung: Damit ihr sämtliche Nebenkosten wie die Grundsteuer an den Mieter weitergeben könnt, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag fixiert sein. Im Vertrag kann beispielsweise stehen, dass der Mieter neben den reinen Mietkosten alle Nebenkosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) trägt. Eine Sonderstellung haben die "sonstigen Nebenkosten". Damit sie auf den Mieter umgelegt werden können, müssen sie genau aufgeschlüsselt sein.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter umgelegt?

Die Grundsteuer könnt ihr grundsätzlich nur auf Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt wurde. Der Mieter trägt dann anteilig, ausgehend von der Wohnfläche seiner Mietwohnung, die Grundsteuer für die Immobilie.

Üblicherweise zahlt der Mieter eine festgelegte Vorauszahlung aller Nebenkosten. Einmal im Jahr berechnet der Vermieter die tatsächlichen Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Übersteigen die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlungen des Mieters, kann der Vermieter eine Nachzahlung einfordern. Im Gegenzug ist es auch möglich, dass der Vermieter dem Mieter ein Guthaben auszahlt, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger ausfielen als die Nebenkostenvorauszahlungen.

Steigen die Nebenkosten an, sollten Vermieter auch die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten erhöhen. Eine solche Erhöhung kann der Vermieter auf Basis der letzten Nebenkostenabrechnung vornehmen.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung müsst ihr innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres an den Mieter stellen. Nach Ablauf der 12-Monats-Frist kann ein Vermieter keine Nachzahlungen einfordern.

Es gibt jedoch eine Ausnahme bei der Grundsteuer: Werden Grundsteuern nachträglich erhöht, können Vermieter diese Erhöhung auch noch nach Ablauf der 12-Monats-Frist auf den Mieter umlegen. Im Hinblick auf die Grundsteuerreform und mögliche Erhöhungen der Grundsteuer können Vermieter also aufatmen.

Wieviel Grundsteuer darf ich auf Mieter umlegen?

Wieviel Grundsteuer ihr an eure Mieter weitergeben dürft, hängt von der vermieteten Wohnfläche ab. Wird die gesamte Immobilie – beispielsweise ein Haus – an eine Familie vermietet, ist die Rechnung einfach: In diesem Fall dürft ihr die Grundsteuer zu 100 Prozent auf den Mieter umlegen.

Etwas komplizierter ist es, wenn eine Mieterin nur einen Teil einer Immobilie bewohnt und ihr beispielsweise eine Einliegerwohnung innerhalb eines Hauses vermietet oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

In diesem Fall wird die Grundsteuer anteilig auf die Wohnfläche berechnet. Auf eine kleine 1-Zimmer-Wohnung fällt nach dem Verteilerschlüssel eine prozentual geringere Grundsteuer an als für die 100 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung nebenan.

Grundsteuer auf Mieter umlegen – ein Beispiel

Ein Haus mit fünf Wohnparteien umfasst insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche. Die Wohnungen sind unterschiedlich groß, von 45 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Der jeweilige Verteilerschlüssel errechnet sich aus der Wohnfläche der Wohnung geteilt durch die gesamte Wohnfläche. Für die kleinste Wohnung wäre die Rechnung:

45 Quadratmeter Wohnfläche / 500 Quadratmeter Gesamtfläche = 0,09 = 9 Prozent

Für die große vierte Wohnung lautet die Rechnung:

200 Quadratmeter Wohnfläche / 500 Quadratmeter Gesamtfläche = 0,4 = 40 Prozent

Auf den Mieter der 1-Zimmer-Wohnung können also neun Prozent der Grundsteuerschuld umgelegt werden. Der Grundsteueranteil für die Penthousewohnung beträgt 40 Prozent.

Was muss ich als Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer beachten?

Auch wenn eure Mieter die Steuerlast tragen, seid ihr als Eigentümer für die Zahlung an die Gemeinde verantwortlich. Die Grundsteuer wird in der Regel vier Mal im Jahr fällig – zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ausnahmen bestehen, wenn die Steuerschuld besonders gering ist. Dann erfolgen die Zahlungen zu ein bis zwei Terminen im Jahr.

Stehen Wohnungen leer, müsst ihr als Eigentümer die anteilige Grundsteuer selbst tragen. Derweil bleibt die Höhe der Grundsteuer für die vermieteten Flächen gleich. Allerdings habt ihr unter Umständen die Möglichkeit, bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Dafür müsst ihr nachweisen, dass ihr nicht für den Leerstand verantwortlich seid, beispielsweise durch Renovierungsmaßnahmen oder Kündigungen wegen zu hoher Mietforderungen.

Diese Sonderregel gilt für Immobilien mit Mietwohnungen und Gewerbeflächen

Vermietet ihr innerhalb einer Immobilie Flächen sowohl gewerblich als auch als Wohnraum, sind zwei getrennte Abrechnungen erforderlich. In den meisten Bundesländern fällt für Gewerbeflächen eine höhere Grundsteuer an als für reinen Wohnraum. Allein schon deshalb, weil ihr mehr Miete fordern könnt. Würdet ihr ein und denselben Verteilerschlüssel anwenden, wäre die Belastung für private Mieter zu hoch.

Damit die Umlage der Grundsteuer bei einer gemischten Nutzung fair bleibt, betrachtet ihr das Objekt also wie zwei Immobilien und erstellt getrennte Abrechnungen. Einmal für die Gewerbefläche und einmal für die reine Wohnfläche.

Eine Ausnahme: Wenn die zusätzliche Grundsteuerbelastung für private Mieter nicht mehr als zehn Prozent ausmacht, könnt ihr von einer getrennten Berechnung absehen.

Lest außerdem unseren Artikel "Bodenrichtwert ermitteln: So bekommt ihr den Bodenwert für die Grundsteuer".

Was es genau mit eurer Mietkaution auf sich hat, erfahrt ihr in unserem Artikel "Kaution: Mietkaution wann, wieviel und wofür zahlen?".

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