Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Die Abgabefrist für die neue Grundsteuererklärung ist zum 31. Januar 2023 abgelaufen. Nur Bayern hatte sie bis zum 30. April 2023 verlängert. Viele Immobilieneigentümer fürchten eine Erhöhung der Grundsteuerschuld. Lest hier, welche Kosten auf Eigentümer zukommen und wie ihr die Grundsteuer auf Mieter umlegen könnt.

Was passiert, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt und wie ihr jetzt am besten vorgeht, erfahrt ihr hier.

Und in einem weiteren Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuererklärung für Eigentümer. 

Die neue Grundsteuer – das ändert sich

Die Grundsteuer ist nicht neu. Sie fällt auf alle Grundstücke und Immobilien an – und das schon sehr lange. Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Neu ist jedoch die Grundsteuerreform, die 2018 verabschiedet wurde. Bis 2025 wird Eigentum bundesweit anhand der Grundsteuererklärungen neu bewertet, so dass ihr ab diesem Zeitpunkt eine neue Grundsteuer zahlen müsst. Bis Ende 2024 ändert sich also erstmal nichts.

Was sich konkret in den verschiedenen Bundesländern durch die Grundsteuerreform verändert, erfahrt ihr hier: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Die neue Grundsteuer – so wird sie berechnet

Auf Basis der Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter die Grundsteuer bis 2025 neu. Dafür kann jedes Bundesland seine eigene Formel anwenden. 

Die meisten Länder folgen dem Bundesmodell, wie etwa Berlin und Nordrhein-Westfalen sowie mit leichten Abweichungen Sachsen und das Saarland. Ausnahmen bilden Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern.

Grundsätzlich richtet sich die Höhe der Grundsteuer nach verschiedenen Objektwerten wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Art der Immobilie, dem Alter und der statistischen Nettokaltmiete. Daraus ergibt sich ein Grundsteuerwert, welcher mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Gemeinde-Hebesatz multipliziert wird.

Die Formel für die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell lautet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Bis Ende 2024 gilt bundesweit anstelle des Grundsteuerwerts noch der momentan gültige Einheitswert. Dieser Einheitswert stammt noch aus dem Jahr 1965 für die alten Bundesländer und aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer.

Wie genau ihr die Grundsteuer berechnet, könnt ihr im Detail in diesem Ratgeber nachlesen: Grundsteuer berechnen: Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

In einem weiteren Artikel schlüsseln wir euch außerdem auf, wie hoch die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in den verschiedenen Bundesländern ausfallen kann: Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Eine gute Nachricht für Vermieter, die eine Erhöhung der Grundsteuer befürchten: Ihr könnt die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf Mieter umlegen. Die Basis für diese Umlage bildet der Mietvertrag. Darin muss festgelegt sein, dass die Grundsteuer über die Nebenkosten vom Mieter zu tragen ist.

Welche Betriebskosten sind umlagefähig?

Laut der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, können 17 Arten von Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden – darunter auch die Grundsteuer.

Kosten, die ihr an eure Mieter weitergeben dürft, sind in der Regel wiederkehrende Kosten oder Gebühren, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen. Bei umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um sogenannte Betriebskosten.

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen laut BetrKV § 2 diese 17 Posten:

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Heizkosten
5. Warmwasserkosten
6. Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung
12. Kosten für den Schornsteinfeger
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen
14. Kosten für den Hauswart
15. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitband- oder Glasfaserverteilers
16. Einrichtungen für die Wäschepflege
17. Sonstige Nebenkosten

Lest dazu auch: Warmmiete: Diese Kosten kommen zur Kaltmiete dazu

Achtung: Damit ihr sämtliche Nebenkosten wie die Grundsteuer an den Mieter weitergeben könnt, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag fixiert sein. 

Im Vertrag kann beispielsweise stehen, dass der Mieter neben den reinen Mietkosten alle Nebenkosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) trägt. Eine Sonderstellung haben die "sonstigen Nebenkosten". Damit sie auf den Mieter umgelegt werden können, müssen sie genau aufgeschlüsselt sein.

Wie kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Die Grundsteuer könnt ihr grundsätzlich nur auf Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt wurde. Der Mieter trägt dann anteilig, ausgehend von der Wohnfläche seiner Mietwohnung, die Grundsteuer für die Immobilie.

Üblicherweise zahlt der Mieter eine festgelegte Vorauszahlung aller Nebenkosten. Einmal im Jahr berechnet der Vermieter die tatsächlichen Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung.

Übersteigen die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlungen des Mieters, kann der Vermieter eine Nachzahlung einfordern. Im Gegenzug ist es auch möglich, dass der Vermieter dem Mieter ein Guthaben auszahlt, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger ausfielen als die Nebenkostenvorauszahlungen.

Steigen die Nebenkosten an, sollten Vermieter auch die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten erhöhen. Eine solche Erhöhung kann der Vermieter auf Basis der letzten Nebenkostenabrechnung vornehmen.

Fristen für die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung müsst ihr innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres an den Mieter stellen. Nach Ablauf der 12-Monats-Frist kann ein Vermieter keine Nachzahlungen einfordern.

Es gibt jedoch eine Ausnahme bei der Grundsteuer: Werden Grundsteuern nachträglich erhöht, können Vermieter diese Erhöhung auch noch nach Ablauf der 12-Monats-Frist auf den Mieter umlegen. Im Hinblick auf die Grundsteuerreform und mögliche Erhöhungen der Grundsteuer können Vermieter also aufatmen.

Wieviel Grundsteuer darf ich auf Mieter umlegen?

Wieviel Grundsteuer ihr an eure Mieter weitergeben dürft, hängt von der vermieteten Wohnfläche ab. Wird die gesamte Immobilie – beispielsweise ein Haus – an eine Familie vermietet, ist die Rechnung einfach: In diesem Fall dürft ihr die Grundsteuer zu 100 Prozent auf den Mieter umlegen.

Etwas komplizierter ist es, wenn eine Mieterin nur einen Teil einer Immobilie bewohnt und ihr beispielsweise eine Einliegerwohnung innerhalb eines Hauses vermietet oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

In diesem Fall wird die Grundsteuer anteilig auf die Wohnfläche berechnet. Auf eine kleine 1-Zimmer-Wohnung fällt nach dem Verteilerschlüssel eine prozentual geringere Grundsteuer an als für die 100 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung nebenan.

Grundsteuer auf Mieter umlegen – ein Beispiel

Ein Haus mit fünf Wohnparteien umfasst insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche. Die Wohnungen sind unterschiedlich groß, von 45 bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Der jeweilige Verteilerschlüssel errechnet sich aus der Wohnfläche der Wohnung geteilt durch die gesamte Wohnfläche. Für die kleinste Wohnung wäre die Rechnung:

45 Quadratmeter Wohnfläche / 500 Quadratmeter Gesamtfläche = 0,09 = 9 Prozent

Für die große vierte Wohnung lautet die Rechnung:

200 Quadratmeter Wohnfläche / 500 Quadratmeter Gesamtfläche = 0,4 = 40 Prozent

Auf den Mieter der 1-Zimmer-Wohnung können also neun Prozent der Grundsteuerschuld umgelegt werden. Der Grundsteueranteil für die Penthousewohnung beträgt 40 Prozent.

Was muss ich als Vermieter beachten, wenn ich die Grundsteuer an Mieter weitergebe?

Auch wenn eure Mieter die Steuerlast tragen, seid ihr als Eigentümer für die Zahlung an die Gemeinde verantwortlich. Die Grundsteuer wird in der Regel vier Mal im Jahr fällig – und zwar zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ausnahmen bestehen, wenn die Steuerschuld besonders gering ist. Dann erfolgen die Zahlungen zu ein bis zwei Terminen im Jahr.

Stehen Wohnungen leer, müsst ihr als Eigentümer die anteilige Grundsteuer selbst tragen. Derweil bleibt die Höhe der Grundsteuer für die vermieteten Flächen gleich. 

Allerdings habt ihr unter Umständen die Möglichkeit, bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Dafür müsst ihr nachweisen, dass ihr nicht für den Leerstand verantwortlich seid, beispielsweise durch Renovierungsmaßnahmen oder Kündigungen wegen zu hoher Mietforderungen.

Wann darf ich die Grundsteuer nicht auf Mieter umlegen?

Die Grundsteuer nachträglich auf den Mieter umzulegen, ohne dass dies im Mietvertrag geregelt ist, ist nicht erlaubt. Ist eure Immobilie also noch nicht vermietet, solltet ihr den Mietvertrag prüfen und gegebenenfalls überarbeiten. 

Index- oder Staffelmietvertrag? Lest hier, was sich für euch als Vermieter eher lohnt.

Grundsteuer umlegen: Was gilt für Immobilien mit Mietwohnungen und Gewerbeflächen?

Vermietet ihr innerhalb einer Immobilie Flächen sowohl gewerblich als auch als Wohnraum, sind zwei getrennte Abrechnungen erforderlich. In den meisten Bundesländern fällt für Gewerbeflächen eine höhere Grundsteuer an als für reinen Wohnraum. 

Allein schon deshalb, weil ihr mehr Miete fordern könnt. Würdet ihr ein und denselben Verteilerschlüssel anwenden, wäre die Belastung für private Mieter zu hoch.

Damit die Umlage der Grundsteuer bei einer gemischten Nutzung fair bleibt, betrachtet ihr das Objekt also wie zwei Immobilien und erstellt getrennte Abrechnungen. Einmal für die Gewerbefläche und einmal für die reine Wohnfläche.

Eine Ausnahme: Wenn die zusätzliche Grundsteuerbelastung für private Mieter nicht mehr als zehn Prozent ausmacht, könnt ihr von einer getrennten Berechnung absehen.

Wann kann die Grundsteuer erlassen werden?

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer um bis zu 50 Prozent, wenn sie im Vorjahr erhebliche Mietausfälle hatten. Voraussetzung ist, dass sie selbst keine Schuld daran tragen. Gründe können unter anderem Leerstand, aber auch Wohnungsbrände und Wasserschäden sein. 

Konkret heißt das: Wenn die Mieteinnahmen im letzten Jahr mehr als 50 Prozent unter der normalen Jahreskaltmiete lagen, kann die Kommune 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Ist die Miete komplett ausgeblieben, steht dem Eigentümer sogar ein Erlass von 50 Prozent zu.

Einen vollständigen Grundsteuererlass von 100 Prozent können Kommunen gewähren, wenn der Erhalt des Objekts im öffentlichen Interesse liegt, zum Beispiel bei Gebäuden des Denkmalschutzes. Dafür müssen die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen beziehungsweise über dem Gegenwert der Nutzung liegen. 

Die gesetzliche Grundlage für den Grundsteuererlass ist § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) in der aktuell (bis 2024) gültigen Fassung.

Wichtig: Die Frist für den Antrag auf Grundsteuererlass endet zum 31. März des Folgejahres. Für das Jahr 2022 müsst ihr die Steuersenkung also bis zum 31. März 2023 bei eurem Finanzamt beantragen.

FAQs Grundsteuer auf Mieter umlegen 

Wer muss Grundsteuer zahlen: Vermieter oder Mieter?

Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten, die der Vermieter an den Mieter weitergeben darf. Das heißt, der Vermieter darf seinen Mietern die von ihm gezahlte Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen. Voraussetzung ist, dass die Grundsteuer als Betriebskostenart im Mietvertrag steht.

Kann ich die Grundsteuer umlegen und absetzen?

Die Grundsteuer ist laut der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Nebenkostenart. Der Vermieter kann sie komplett auf die Mieter umlegen. Außerdem können Vermieter die Grundsteuer steuerlich geltend machen. Allerdings nur dann, wenn das Gebäude vermietet ist.

Kann ich als Vermieter die komplette Grundsteuer an Mieter weitergeben?

Für Vermieter ist grundsätzlich die Umlage der vollständigen Grundsteuer möglich. Voraussetzung ist, dass die Eigentumswohnung(en) vermietet sind. Die Mieter zahlen in einem Mehrfamilienhaus ihren jeweiligen Anteil an der Grundsteuer, der vor allem von der Wohnfläche abhängt. Bewohnt der Eigentümer selbst eine Wohnung im Haus, muss er diese aus der Berechnung herausnehmen.

Muss ich als Mieter Grundsteuer zahlen?

Als Mieter muss man zwar keine Grundsteuererklärung machen, ist in der Regel aber trotzdem von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab.