Staffelmietvertrag: Was ist bei der Staffelmiete erlaubt?

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen. Der Staffelmietvertrag ist eine davon. Er erspart Vermietern jede Menge Bürokratie und Mieter wissen von Anfang an, wann welche Mieterhöhungen auf sie zukommen. 

Doch eine Mietstaffelung hat auch Nachteile. Außerdem sind gewisse gesetzliche Vorgaben einzuhalten, sonst ist ein Staffelmietvertrag ungültig. Erfahrt in diesem Ratgeber alles, was ihr wissen müsst.

Staffelmietvertrag – was ist das?

Der Staffelmietvertrag ist eine Art von Mietvertrag, bei der regelmäßige Mieterhöhungen vertraglich vereinbart sind. Mit ihrer Unterschrift stimmen Mieter und Vermieter der Höhe und dem Zeitpunkt der künftigen Mietstaffelungen zu. 

Die Mieterhöhungen erfolgen dann automatisch, ohne dass der Vermieter die Preissteigerung begründen oder sie ankündigen muss. Die gesetzliche Grundlage für Staffelmietverträge 
bildet § 557a BGB.

Wie setzen sich die Mietkosten überhaupt zusammen? Lest hier mehr zur Kalt- und Warmmiete. In einem weiteren Ratgeber erklären wir euch alles zum Thema Mietkaution.

Wie funktioniert ein Staffelmietvertrag?

Das Wichtigste zum Staffelmietvertrag in Kürze:

• Mindestens eine Mietstaffel: Staffelmietvereinbarungen sehen regelmäßige Mieterhöhungen vor. Im Vertrag muss mindestens eine Staffel vereinbart sein.
• In Schriftform: Ein Staffelmietvertrag legt schriftlich fest, wann und in welcher Höhe die Miete künftig automatisch steigt. Mieter und Vermieter müssen das Dokument persönlich unterschreiben.
• Maximal eine Mieterhöhung im Jahr: Staffelmieterhöhungen dürfen frühestens ein Jahr nach der letzten Mietanpassung erfolgen. An die zwölf Monate schließen sich üblicherweise noch zwei Monate Prüfungsfrist an. 
• Mietanpassungen in Euro-Beträgen: Im Staffelmietvertrag müssen die Mietstaffeln in Euro-Beträgen angegeben sein. Prozentuale Angaben sind unwirksam.
• Keine weiteren Mietanpassungen: Anderweitige Mieterhöhungen sind während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags unzulässig.
• Obergrenze für Staffelmieten: Für Staffelmietvereinbarungen gilt keine Kappungsgrenze, dafür aber, wo vorhanden, die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mietpreisüberhöhung und Mietwucher sind ebenfalls auszuschließen.
• Kündigungsausschluss: Bei Staffelmietverträgen darf der Vermieter einen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren fordern. In dieser Zeit sind die Mieter dazu verpflichtet, auf eine Kündigung zu verzichten. 

Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag – was ist der Unterschied?

Wer als Vermieter regelmäßige Mietanpassungen vornehmen will, muss sich an viele Vorgaben halten. Am unkompliziertesten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Es gibt zwei Modelle, die Mieterhöhungen vorsehen: den Staffelmietvertrag und den Indexmietvertrag. Was ist der Unterschied? 

Eine Indexmiete ist an die Inflationsrate gekoppelt. Steigt der Verbraucherpreisindex, gemessen an den aktuellen Lebenshaltungskosten, so haben Vermieter die Möglichkeit, ihre Miete gleichermaßen anzuheben. 

Das kann wie zuletzt 2022 zu saftigen Mieterhöhungen führen. Die Indexmietanpassung ist aber nur zulässig, wenn der Eigentümer seine Mieter schriftlich dazu auffordert.  

Anders beim Staffelmietvertrag: Hier erfolgt die Mietpreiserhöhung automatisch zum vertraglich vereinbarten Termin. Auch die Höhe der Anpassung ist vorab festgelegt. Die Miete ist also unabhängig von der Inflationsrate. 

Bei einem stabilen Geldwert ist für Vermieter meist ein Staffelmietvertrag lohnenswerter. Zieht die Inflation hingegen stark an, rechnet sich eine Indexmiete eher. 

In beiden Fällen darf die Mietpreisanpassung maximal einmal im Jahr erfolgen. 

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Wann ist eine Staffelmiete für Vermieter sinnvoll?

Wer als Vermieter möglichst hohe Einnahmen erzielen und gleichzeitig wenig bürokratischen Aufwand haben will, profitiert in der Regel von einem Staffelmietvertrag. Eigentümer sind zwar an örtliche Mietpreisbremsen, nicht aber an Kappungsgrenzen gebunden. 

Danach dürfte die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent oder bei abgesenkter Grenze um 15 Prozent erhöht werden. Wer clever spekuliert, kann als Vermieter durch eine Mietstaffelung das Maximum aus seiner Mietwohnung rausholen.  

Zudem ist bei Staffelmietverträgen ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren rechtens. Mieter dürfen bei einer entsprechenden Klausel also frühestens zum Ablauf dieser Frist kündigen. Auch das kann den Aufwand für Vermieter schmälern. Allerdings kann eine Staffelmiete zusammen mit einem Kündigungsausschluss viele potenzielle Mieter abschrecken. 

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Was sind die Vorteile von Staffelmietverträgen für Mieter?

Dass Vermieter jahrzehntelang die gleiche Miete fordern, kommt vor, ist aber ein seltener Glücksgriff für Mieter. Mietpreiserhöhungen sind üblich und fallen trotz verbraucherfreundlicher Obergrenzen oft saftig aus. 

Der große Vorteil einer Staffelmiete: Die Mietstaffeln stehen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fest. Das gibt Planungssicherheit und schützt vor bösen Überraschungen. Anderweitige Mietanpassungen, beispielsweise wegen Modernisierungen, sind nicht zulässig. 

Außerdem bleibt die Staffelmiete von der Inflationsrate unberührt. Das ist für Mieter besonders in Zeiten massiv steigender Lebenshaltungskosten von großem Vorteil. 

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Was sind die Nachteile beim Staffelmietvertrag?

Die genannten Vorteile, sowohl für Mieter als auch für Vermieter, können im Einzelfall auch nachteilig sein. Die vereinbarte Mietanpassung ist bindend. Eigentümer können nicht kurzfristig auf aktuelle Marktveränderungen wie die steigende Inflation reagieren. 

Unter Umständen geht ihnen viel Geld durch die Lappen. Auch dürfen kostspielige Modernisierungsmaßnahmen nicht auf die Mieter umgelegt werden. 

Mieter haben dann schlechte Karten, wenn der Eigentümer seine Anpassungsmöglichkeiten voll ausreizt. Immerhin gilt bei der Staffelmiete keine Kappungsgrenze und die Miete steigt üblicherweise jedes Jahr. 

Sofern keine Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher vorliegen, ist dagegen kein Einspruch möglich. Ebenso kann ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren für Mieter nachteilig sein. 

Wieviel Prozent Mieterhöhung sind im Staffelmietvertrag erlaubt?

Bei einer vereinbarten Staffelmiete hat der Vermieter reichlich Spielraum. So kann er die Miete jährlich um 30 Euro, aber auch um 80 Euro erhöhen. Eine Kappungsgrenze gibt es für Staffelmieten nicht. Dennoch gelten vielerorts Obergrenzen durch die Mietpreisbremse. 

Danach darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Voraussetzung ist, dass der Staffelmietvertrag nach Einführung der Mietpreisbremse geschlossen wurde.

Generell müssen bei der Staffelmiete eine Mietpreisüberhöhung (20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei gleichzeitiger Wohnungsknappheit) und Mietwucher 
(50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) ausgeschlossen sein. 

Während eine Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit ist, die mit einem Bußgeld geahndet wird, handelt es sich bei Mietwucher sogar um eine Straftat. 

Tipp: Die ortsübliche Miete zum Vergleichen findet ihr im Mietspiegel eurer Stadt oder Gemeinde. 

Staffelmiete: Beispiel

Folgende Tabelle zeigt, wie eine Mietstaffelung aussehen kann:

Achtung: Grundsätzlich ist die Angabe einer prozentualen Mietpreiserhöhung im Staffelmietvertrag nicht zulässig. Die Anpassung muss konkret bestimmt und als Geldbetrag festgehalten sein. 

Wann endet ein Staffelmietvertrag?

Eine gesetzliche Laufzeit gibt es für Staffelmietverträge nicht. Es existiert also keine Grenze, wie lange eine Staffelmiete andauern muss oder darf. 

Voraussetzung ist allerdings, dass mindestens eine Staffel festgelegt ist. Außerdem muss zwischen den einzelnen Mietpreisanpassungen mindestens ein Jahr liegen. 

Ein Staffelmietvertrag endet, sobald eine der beiden Vertragsparteien diesen ordentlich oder außerordentlich kündigt. Zu beachten ist, dass Vermieter bei Staffelmieten das Recht haben, eine Kündigung für bis zu vier Jahre auszuschließen.  

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Was passiert, wenn der Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen?

Ein häufig unterschätzter Fallstrick: Wird die Anpassung der Staffelmiete versäumt, entsteht ein Mietrückstand. Vermieter können im Normalfall die Erhöhung bis zu drei Jahre nachfordern. Übersteigt der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete, ist sogar eine Kündigung rechtens. 

Wichtig: Vor Gericht wurde in den vergangenen Jahren mehrfach bestätigt, dass die Verantwortung bei demjenigen liegt, der für die Zahlung zuständig ist. Das kann im Fall einer Einzugsermächtigung auch der Vermieter sein. 

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Wann ist ein Staffelmietvertrag ungültig?

Ein Staffelmietvertrag ist nur dann gültig, wenn bestimmte Formalien eingehalten werden:

• Der Vertrag muss schriftlich aufgesetzt und von beiden Vertragsparteien unterschrieben sein.
• Die Staffelmieterhöhung muss als Geldbetrag angegeben werden und es muss klar erkennbar sein, zu welchem Datum die nächste Mietstaffel einsetzt. Beispiel: Die Nettokaltmiete zu Anfang beträgt 800 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1.01.2024 auf 830 Euro, ab 1.01.2025 auf 860 Euro, ab 1.01.2026 auf 890 Euro, ab 1.01.2027 auf 920 Euro.
• Zwischen den einzelnen Staffelungen muss mindestens ein Jahr liegen. 
• Es dürfen weder eine Mietpreisüberhöhung noch Mietwucher vorliegen und in Gegenden, wo eine Mietpreisbremse gilt, muss diese eingehalten werden. 

Wird eine der gesetzlichen Vorgaben zum Staffelmietvertrag gemäß § 557a BGB nicht eingehalten, so ist die Mietstaffelung unzulässig. Der Mietvertrag an sich verliert allerdings nicht an Gültigkeit.