Wohnen | Ratgeber
Warmmiete: Diese Kosten kommen zur Kaltmiete dazu
- Was ist Warmmiete?
- Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?
- Was ist in der Warmmiete enthalten?
- Was ist in der Warmmiete nicht enthalten?
- Wie hoch ist die Warmmiete normalerweise?
- Was sind Betriebskosten bei der Warmmiete?
- Beispiel: So wirken sich die Nebenkosten auf die Warmmiete aus
- Wie kann man Nebenkosten und Betriebskosten bei der Miete sparen?
- Häufig gestellte Fragen zur Warmmiete
Das Wichtigste in Kürze
- Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete sowie Betriebs- und Nebenkosten.
- Während die Kaltmiete bis zur nächsten Mieterhöhung fix bleibt, variiert die Warmmiete durch deinen individuellen Verbrauch (z.B. Wasser und Heizenergie).
- Strom, Telefon und Internet gehören in der Regel nicht zur Warmmiete.
- Die Betriebskosten lagen 2023 im Schnitt bei 2,51 pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten 2024 läuft noch bis zum 31.12.2025. Hierfür werden noch höhere Ausgaben prognostiziert.
Das kannst du tun
- Achte schon bei der Wohnungssuche auf Energieeffizienz, um eine möglichst niedrige Warmmiete zu haben
- Informiere dich regelmäßig über niedrige Energiepreise und wechsle den Gas- oder Stromanbieter, wenn es sich lohnt
- Überprüfe, ob deine Nebenkostenabrechnung ausschließlich umlagefähige Kosten enthält und diese auch richtig berechnet sind.
Auf den ersten Blick wirkt die angebotene Wohnung richtig günstig. Allerdings sind die Angaben in Immobilienanzeigen in der Regel die sogenannte Kaltmiete, auch Nettomiete genannt. Die zahlst du für die reine Raumnutzung.
Um abzusehen, wie viel ein Mietobjekt dir künftig im Monat kostet, musst du die Warmmiete kennen. Anders als der Begriff vermuten lässt, geht es bei der Warmmiete aber um viel mehr als nur die Kosten für Heizung und Warmwasser. Hier kommt unser Überblick.
Was ist Warmmiete?
Die Warmmiete, auch Bruttomiete oder Bruttowarmmiete genannt, ist die Summe aus Netto-Kaltmiete und Nebenkosten, die monatlich direkt an den Vermieter geht. Zu den Nebenkosten gehören in der Regel allgemeine Betriebskosten plus die Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser sowie die Abwassergebühren.
Achtung: Die Energiekosten gehören nur dann zur im Mietvertrag vereinbarten Warmmiete, wenn die Abrechnung über den Vermieter läuft. Sonst zahlst du dafür extra, also zusätzlich zur Warmmiete. Das gilt auch für den Telefon- und Internetanschluss. Informiere dich als Mietinteressent daher genau, über wen Heizung und Wasser abgerechnet werden. In manchen Fällen musst du nach dem Einzug selbst Verträge mit den Versorgungsunternehmen abschließen. Ebenso wie für Strom.
Am besten machst du dir eine Übersicht, welche Kosten neben der Bruttowarmmiete noch regelmäßig auf dich zu kommen. Neben eventuelle eigene Verträge mit unterschiedlichen Versorgern solltest du auch die Gebühren für Rundfunk und Mobilfunk berücksichtigen. So gibt es keine bösen Überraschungen.
Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?
Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete plus den Neben- und Betriebskosten zusammen. Kaltmiete wird allein für die Überlassung des Wohnraums fällig und anhand der Wohnfläche sowie der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) berechnet.
Sofern es keine Mietpreisbremse oder andere Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe gibt, sind Vermieter größtenteils frei in der Festlegung der Kaltmiete. Die Höhe der Warmmiete wiederum hängt von den veranschlagten Zusatzkosten, den Neben- und Betriebskosten, ab.
Welche Art Mietvertrag ist sinnvoll und erlaubt? Lies hier mehr zur Indexmiete und zum Staffelmietvertrag.
Was ist in der Warmmiete enthalten?
In der Regel vereinbaren Vermieter über den Mietvertrag eine feste monatliche Warmmiete. Darin enthalten sind üblicherweise:
- Kaltmiete
- Abschlagszahlungen für Nebenkosten wie Wasser und Heizung
- Vorauszahlung für die erwarteten Betriebskosten
Wenn du eine Wohnung beziehst, in der bereits eine vergleichbare Personenzahl gewohnt hat, hat dein Vermieter Erfahrungswerte und wird abschätzen können, wie hoch die tatsächlichen Neben- und Betriebskosten am Ende des Jahres ausfallen werden. Liegt er dennoch daneben, musst du entweder nachzahlen oder du bekommst eine Erstattung.
Die Neben- und Betriebskostenabrechnung muss dein Vermieter innerhalb eines Jahres nach dem gewählten Abrechnungszeitraum vorlegen. Läuft die Frist ab, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen. Auf Erstattungen hast du aber weiterhin ein Recht.
Wichtig: Pauschale Nebenkostenzahlungen sind eher unüblich. Wenn möglich solltet du auf eine konkrete jährliche Nebenkostenabrechnung bestehen. Nur so bleiben die Kosten für deine Wohnung für dich transparent.
Was darf der Vermieter, was darf er nicht? Lies hier, welche 13 Vorschriften vom Vermieter in der Hausordnung unzulässig sind.
Was ist in der Warmmiete nicht enthalten?
Deine individuellen Stromkosten sind in der Warmmiete nicht enthalten. Auch die Kosten für deinen Telefon-, Internet- und (neuerdings) auch deinen Kabelanschluss werden nicht über den Vermieter abgerechnet. Lies dir genau durch, welche Posten im Mietvertrag auftauchen, bevor du ihn unterschreibst. Es gibt auch nicht umlagefähige Nebenkosten, die dort nicht auftauchen dürfen. Dazu gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten.
Gut zu wissen: Kabelgebühren fallen aus Nebenkostenabrechnung: Was du jetzt wissen musst
Wie hoch ist die Warmmiete normalerweise?
Die Warmmiete steht nicht in direktem Zusammenhang mit deiner Kaltmiete. Sie ist abhängig von der Höhe der Abschläge für Betriebs- und Nebenkosten. Und diese variieren sehr stark.
Der eine Vermieter legt Wert auf einen regelmäßig gepflegten Garten, der andere weniger. Der eine hat sein Haus vorbildlich gedämmt, der andere investiert ungern in neue Heiztechnik. Daher sind die Durchschnittswerte für Nebenkosten nur grobe Richtwerte.
Laut Deutschem Mieterbund lagen die Betriebskosten 2023 im Schnitt bei monatlich 2,51 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Übrigens: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, der muss nicht nur Nebenkosten wie Wasser und Heizung zahlen, die auch für Mieter anfallen. Zusätzlich muss ein sogenanntes Hausgeld gezahlt werden.
Was sind Betriebskosten bei der Warmmiete?
Während einige Vermieter alle Kosten jenseits der Kaltmiete als Nebenkosten bezeichnen, unterscheiden andere zwischen Neben- und Betriebskosten. Die Betriebskosten sind alle Kosten, die durch die Bewirtschaftung einer Immobilie laufend entstehen. Dazu gehören:
- Grundsteuer
- Müllabfuhr
- Gehweg- und Straßenreinigung (falls diese in eurer Kommune auf die Anlieger umgelegt werden)
- Gartenpflege
- Treppenhausreinigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen
- Kosten für den Schornsteinfeger
- Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung
- Betriebskosten für gemeinsame Waschmaschinen und Trockner
- Kosten für einen Hausmeister
Welche Kosten ein Vermieter als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist auch nachzulesen, an welchen Kosten der Vermieter dich nicht beteiligen darf. Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss der Hauseigentümer beispielsweise selbst tragen.
Beispiel: So wirken sich die Nebenkosten auf die Warmmiete aus
Wie hoch die Warmmiete ausfällt, richtet sich nach der Höhe der Nebenkosten. Der Deutsche Mieterbund geht von einer durchschnittlichen Höhe der Nebenkosten von 2,51 Euro aus. In unserer Berechnung zeigen wir dir auch, wie sich Nebenkosten unter und über dem deutschen Durchschnitt auf die Warmmiete auswirken.
Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung
| Nebenkosten pro Quadratmeter in Euro | Nebenkosten in Euro bei 50 Quadratmeter | Warmmiete (Kaltmiete 500 Euro) | Warmmiete (Kaltmiete 800 Euro) |
|---|---|---|---|
| 2,00 | 100 | 600 | 900 |
| 2,50 | 125 | 625 | 925 |
| 3,00 | 150 | 650 | 950 |
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Wie kann man Nebenkosten und Betriebskosten bei der Miete sparen?
An der Kaltmiete lässt sich nichts ändern. Anders sieht es bei Betriebs- und Nebenkosten aus. Hier schlummert Sparpotential. Mit diesen Tipps drückst du (über das Jahr gesehen) deine Warmmiete.
1. Selber putzen
Schlag deinem Vermieter vor, das Treppenhaus selbst zu putzen, eventuell im Wechsel mit anderen Mietern. So sparen alle die Kosten für eine Putzkraft. Das gilt auch für die Pflege eines Gartens oder anderer Gemeinschaftseinrichtungen.
2. Energie sparen
Wie viel Heizenergie und Wasser du verbrauchst, liegt ganz bei dir. Lies hier, wie du mit einfachen Tricks Heizkosten sparen kannst. Damit sich umweltbewusstes Verhalten für dich als Mieter auch bezahlt macht, ist es wichtig, dass für jede Wohnung eigene Wasser- und Stromzähler vorhanden sind. In der Heizkostenverordnung ist geregelt, dass der Vermieter für sogenannte Erfassungssysteme (Heizkostenverteiler/Warmwasserzähler) sorgen muss.
Meist wird allerdings nur ein Teil der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet. Üblicherweise liegt er bei 70 Prozent, mindestens aber bei 50 Prozent. Der Rest wird als Betriebskosten umgelegt. Hintergrund: An den Kosten für den Schornsteinfeger, den Messdienstleister und für die Wartung der Heizungsanlage sollen sich alle Mieter nach einem festen Verteilungsschlüssel beteiligen.
3. Informiert bleiben
Ist dein Wasserverbrauch eigentlich normal? Und entspricht dein Gasverbrauch dem Durchschnitt? Oft fehlt uns der Überblick, wie viel Sparpotential eigentlich vorhanden ist. Bei heizspiegel.de kannst du deinen Verbrauch überprüfen. Hier erklären wir dir außerdem, wie du deinen Gasverbrauch berechnen kannst und was normal ist.
4. Energieeffizient mieten
Zu hohe Heizkosten fallen oft an, weil Häuser insgesamt schlecht gedämmt sind oder eine veraltete Heizungsanlage haben. Wenn du noch auf der Suche nach einer passenden Wohnung bist, solltest du also auf mögliche Baumängel achten und dir den Energieausweis genau ansehen. So kannst du deine künftige Warmmiete so gering wie möglich halten.
5. Strom sparen
Auch wenn die Stromkosten nicht direkt Teil der Warmmiete sind, gehen sie von deinem Konto ab. Prüfe regelmäßig, ob sich der Wechsel deines Stromanbieters lohnt. Und nutze unsere 13 Tricks, um deine Stromkosten zu senken.
Wechseln ist dir zu anstrengend? Mit dem wohnglück.de-Wechselpilot geht der Wechsel deines Stromanbieters ganz schnell und einfach.
6. Nebenkostenabrechnung checken
Viele Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Mit etwas Zeit und Muße kannst du prüfen, ob bei deiner Nebenkostenabrechnung alles korrekt und fair zuging: Nebenkostenabrechnung prüfen: Tipps & Checkliste
Häufig gestellte Fragen zur Warmmiete
Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete, Neben- und Betriebskosten. Die Höhe des monatlichen Mietzinses ergibt sich aus der Kaltmiete und einer Abschlagszahlung, der zu erwartenden Nebenkosten (Wasser und Heizung) und Betriebskosten.
Deine Warmmiete erhöht sich automatisch, wenn die Kaltmiete steigt. Im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dürfen Vermieter die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Hat dein Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze erreicht, ist ihm erst in drei Jahren eine erneute Mieterhöhung erlaubt. Außerdem kann die Warmmiete durch eine Erhöhung der Abschläge auf die Nebenkosten steigen. Dies ist aber nur zulässig, wenn nach der letzten Abrechnung eine Nachzahlung fällig war.
Die Warmmiete ergibt sich aus der Summe aus Kaltmiete, Nebenkosten und Betriebskosten, die nach der Heizkostenverordnung jährlich abgerechnet werden müssen. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete (Pauschalmiete, Inklusivmiete) ist in der Regel nicht zulässig.
Ja, in der Regel sind die Heizkosten in der Warmmiete enthalten. Die Heizkosten umfassen die Kosten für Brennstoffe (z.B. Gas oder Öl), deren Lieferung sowie die Ausgaben für die Wartung und den Betrieb der Heizungsanlage. Sollte dies für das Mietobjekt nicht zutreffen, muss der Vermieter dich darauf hinweisen. In diesem Fall solltest du einen gesonderten Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen abschließen. Das passiert vor allem dann, wenn das Mietobjekt über einen eigenen Heizkreislauf verfügt, etwa wenn du ein Haus mietest.
Die Stromkosten für deinen Verbrauch innerhalb der Wohnung sind in der Regel nicht Teil deiner Warmmiete und werden über einen gesonderten Vertrag direkt mit einem Stromanbieter abgerechnet. Ein kleiner Teil der Stromkosten wird aber über die Betriebskosten abgerechnet. Mit diesen Stromkosten wird der Betrieb von Stromzählern, Flur- und Treppenhauslicht, automatischen Schließanlagen und Ähnliches gedeckt.
In der Regel ist in der Warmmiete eine Abschlagzahlung für Frischwasser und Abwasser enthalten. Die genaue Abrechnung erfolgt einmal jährlich mit deinem Vermieter.
Nein, die Mietkaution wird auf Grundlage der Nettokaltmiete berechnet. Sie darf laut § 551 Absatz 1 BGB höchstens drei Kaltmieten betragen.
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