Nebenkosten pro qm: Mit diesen Betriebskosten musst du als Mieter rechnen

Das kannst du tun

• Vergleiche deine Nebenkostenabrechnung mit den Vorjahren und überprüfe die einzelnen Posten auf Richtigkeit und Plausibilität.
• Fordere beim Vermieter Einsicht in die Originalbelege an, um die angegebenen Kosten zu kontrollieren.
• Achte auf häufige Fehler wie falsche Umlageschlüssel, unzulässige einmalige Kosten oder Verwaltungskosten, die nicht umgelegt werden dürfen.
• Wende dich bei Unsicherheiten an Mieterschutzvereine oder Verbraucherzentralen für fachkundige Unterstützung und Beratung.
• Bei Unstimmigkeiten kannst du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind die Kosten, die der Vermieter zahlen muss, um eine Immobilie zu betreiben und zu warten. Sie reichen von der Wasserversorgung über die Müllabfuhr bis hin zur Hausflurbeleuchtung. Bis auf ein paar wenige Ausnahmen sind Nebenkosten umlagefähig, das heißt, der Eigentümer darf sie an seine Mieter weiterreichen. Diese Posten sind im Mietvertrag aufgelistet. Kosten für die Hausverwaltung, die eigenen Kontoführungsgebühren und Reparaturen am Gebäude wiederum sind nicht umlagefähig. Du musst also nicht dafür aufkommen. 

Mehr Informationen bekommst du in unseren Ratgebern Umlagefähige Nebenkosten und Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Generell gilt: Nebenkosten müssen im Mietvertrag wirksam vereinbart sein und der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Man unterscheidet außerdem noch zwischen warmen und kalten Nebenkosten: 

Warme Nebenkosten

Heiz- und Warmwasserkosten zählen zu den warmen Nebenkosten. Laut Heizkostenverordnung müssen sie verbrauchsabhängig abgerechnet werden und umfassen Ausgaben für:

• Verbrauchte Brennstoffe und deren Lieferung
• Benötigten Betriebsstrom
• Wartungs- und Reinigungskosten
• Abgasmessungen gemäß Immissionsschutzgesetz
• Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Berechnung und Verteilung des Verbrauchs

Kalte Betriebskosten

Alle Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser werden als kalte Nebenkosten bezeichnet. Sie kann der Vermieter nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter umlegen, meist basierend auf der Personenanzahl oder der Wohnfläche. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig mittels Wasseruhren verteilt werden.

• Grundsteuer: Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben und ist oft im Mietvertrag als "öffentliche Lasten des Grundstücks" aufgeführt.
• Wasserversorgung: Dazu gehören Wassergeld, Kosten der Wasseruhr und beispielsweise auch Ausgaben für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Entwässerung: Hierzu zählen Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Kanalnetzes oder Kosten für eine private Klär- oder Sickergrube. Auch eine Regenwasserabgabe kann berechnet werden.
• Fahrstuhl: Umlagefähig sind die Betriebskosten für Strom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, Reinigung sowie regelmäßige Sicherheits- und Funktionsprüfungen.
• Müllabfuhr, Straßen- und Hausreinigung: Hierunter fallen die Gebühren, die die Stadt dem Vermieter auferlegt, sowie eigene Reinigungsmaßnahmen des Vermieters.
• Gebäudereinigung: Dies umfasst die Kosten für eine Reinigungskraft, die regelmäßig Treppenhaus, Flure, Keller und Waschküche reinigt. Vorbeugende Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung gelten ebenfalls als Nebenkosten.
• Gartenpflege: Dazu gehören Material- und Personalkosten für die Pflege der Grünanlagen und Spielplätze, einschließlich der Kosten für den Ersatz alter Pflanzen.
• Winterdienst: Dieser wird oft über die Personalkosten des Hauswarts abgedeckt. Ohne Hauswart übernimmt dies meist ein beauftragter Dienstleister.
• Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche, Keller und Gemeinschaftsräume werden auf die Mieter umgelegt.
• Schornsteinreinigung: Dies umfasst die Kehrgebühren sowie Wartung und Pflege der Heizungsanlagen und des Schornsteins, einschließlich der Abgasmessung.
• Sach- und Haftpflichtversicherung: Umlagefähig sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden, Glasversicherungen und Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
• Hauswartkosten: Diese beinhalten die Personalkosten des Hausmeisters, etwa für Gartenpflege, Schneeräumung und Treppenhausreinigung. Reparaturen und Verwaltungsaufgaben müssen separat verrechnet werden.
• Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen: Umlagefähig sind Strom-, Betriebs- und Wartungskosten sowie laufende Gebühren. Beim Kabel kommen die monatlichen Grundgebühren des Anbieters hinzu.
• Gemeinschaftswaschmaschine: Dies umfasst die Kosten für Waschküche, einschließlich Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
• Sonstige Kosten: Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Schwimmbad und Sauna im Haus. 

Unterschied Nebenkosten und Betriebskosten 

Viele Menschen machen keinen Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten. Das ist allerdings genaugenommen nicht korrekt. Betriebskosten beschreiben regelmäßige Ausgaben, die beim Betrieb und der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung anfallen. Nur diese Ausgaben dürfen Vermieter auf ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, sie sind im Mietvertrag aufgeführt. 

Der Begriff Nebenkosten hingegen bezeichnet streng genommen nur die Ausgaben, die nicht auf die Mietparteien umgelegt werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise Kontoführungsgebühren oder bestimmte Renovierungsarbeiten.

Da sich der Begriff jedoch eingebürgert hat, sprechen wir im folgenden Verlauf dieses Artikels allgemein von Nebenkosten. 

Nebenkosten pro Quadratmeter

Laut dem aktuellsten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds aus dem Jahr 2022 liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche bundesweit bei durchschnittlich 2,28 Euro pro Monat. Auf ein deutlich anderes Ergebnis kam der Prüfservice Mineko: 2022 wurden 2.500 Vorabrechnungen untersucht. Demnach mussten Mieter, vor allem aufgrund der drastisch gestiegenen Heizkosten, monatlich 6,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an Nebenkosten zahlen.  

Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind 2024 voraussichtlich zwischen 160 Euro und 450 Euro Nebenkosten monatlich fällig. Es gibt allerdings starke regionale Unterschiede und die Art der Heizungsanlage muss mit bedacht werden.

Fakt ist: Der Großteil der Nebenkosten entfällt auf Heizung und Warmwasser. Die Entwicklung der Energiepreise hat also massiven Einfluss auf deine Abrechnung. Es lohnt sich daher, die Heizkostentrends im Blick zu behalten. 

Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Deutschland 2022

So werden Nebenkosten für Mieter berechnet

Die Berechnung der Nebenkosten für Mieter erfolgt in der Regel auf Grundlage eines Umlageschlüssels, der im Mietvertrag festgelegt ist. Hier sind die gängigen Schritte und Methoden zur Berechnung der Nebenkosten:

1. Ermittlung der Gesamtkosten: Zunächst sammelt der Vermieter alle anfallenden Betriebskosten für das Gebäude, etwa für Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Hauswart, Gartenpflege und Allgemeinstrom.
2. Verteilung nach Umlageschlüssel: Der Großteil der Nebenkosten (z. B. Hauswart, Müllabfuhr, Versicherungen) wird dann auf die einzelnen Mietparteien verteilt. Der Umlageschlüssel ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Ausschlaggebend ist meist die Wohnfläche oder die Personenzahl. Ohne spezifische Vereinbarung gilt die Wohnfläche als Verteilerschlüssel.
3. Verbrauchsabhängige Kosten: Einige Nebenkosten, wie Heizung und Warmwasser, müssen gemäß Heizkostenverordnung zu einem bestimmten Anteil nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. In der Regel werden 50 bis 70 Prozent dieser Kosten nach Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche oder einem anderen festgelegten Schlüssel verteilt.
4. Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Der Vermieter erstellt jährlich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung, die die einzelnen Kostenpositionen und deren Verteilung auf die Mieter auflistet.
5. Prüfung und Einsicht: Mieter haben das Recht, die Abrechnung auf Richtigkeit zu prüfen und Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu verlangen. Du kannst innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einspruch erheben, wenn du Fehler vermutest.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft. Daher ist es wichtig, dass du als Mieter vor der Begleichung einer Nachzahlung genau prüfst, ob alle Kosten korrekt berechnet wurden. Vermieter sind verpflichtet, auf Anfrage Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen.

Zu den häufigsten Fehlern, die einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung rechtfertigen, zählen:

• Falsche Abrechnungsschlüssel: Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden nach Wohnfläche oder, falls im Mietvertrag festgelegt, nach der Anzahl der Bewohner verteilt. Bei leerstehenden Wohnungen muss der Vermieter den entsprechenden Anteil übernehmen.
• Einmalige Kosten: Nur laufende Kosten sind umlagefähig, nicht jedoch Reparaturen oder einmalige Gebühren. Zum Beispiel gehören Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels nicht in die Abrechnung, wohl aber regelmäßige Wartungskosten.
• Verwaltungskosten: Kosten für Telefon, Bankgebühren, Porto und andere Verwaltungsgebühren dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
• Hauswartkosten: Den Lohn für den Hauswart darf der Eigentümer umgelegen, Reparaturarbeiten muss er aber herausrechnen. Wenn die Gartenpflege durch den Hauswart erfolgt, darf dieser Posten nicht zusätzlich berechnet werden.  

Auch bei unverhältnismäßig hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, können Mieter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Es empfiehlt sich, die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel zu vergleichen, den man beim Mieterschutzverein einsehen kann.

Nebenkostenabrechnung prüfen lassen

90 Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind erhöht. Du zahlst also mehr, als du eigentlich müsstest. Deshalb ist es immer sinnvoll, die Abrechnung genau zu prüfen, bevor du deine Nachzahlung in Auftrag gibst. Hier ein paar Tipps:

• Vergleiche die aktuelle Abrechnung mit den Vorjahresabrechnungen.
• Überprüfe die Umlageschlüssel und die aufgeführten Kostenpositionen.
• Achte auf Kostensteigerungen und vergleiche sie mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel.
• Vergewissere dich, dass nur umlagefähige Kosten aufgeführt sind.
• Fordere beim Vermieter schriftlich oder mündlich Einsicht in die Belege an, die der Abrechnung zugrunde liegen. Prüfe die Originalbelege auf Richtigkeit und Vollständigkeit.

Wenn du unsicher bist, ob deine aktuelle Nebenkostenabrechnung in Ordnung ist oder keine Zeit hast, sie selbst im Detail zu prüfen, kannst du entsprechende Dienstleister mit dem Rechnungs-Check beauftragen. Mineko oder Mieterengel beispielsweise kontrollieren, ob deine Abrechnung stimmt. Falls nicht, kannst du vielleicht trotz der Prüfkosten, die etwa zwischen 50 und 100 Euro liegen, noch sparen. Mehr zu dem Thema erfährst du hier: Nebenkostenabrech­nung prüfen: So kannst du bares Geld sparen

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen

In Zeiten allgemein ansteigender Preise haben viele Mieter Schwierigkeiten, die anfallenden Kosten zu stemmen. Höhere Nebenkosten oder eine dicke Nachzahlung tragen dann dazu bei, dass es finanziell richtig eng wird. Wenn du Fehler oder Unstimmigkeiten in der Abrechnung vermutest, solltest du deshalb immer Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dafür hast du zwölf Monate Zeit. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt und beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.

Hier sind die wichtigsten Schritte zum Widerspruch:

1. Formuliere deinen Widerspruch schriftlich. 
2. Nenne das Datum und die genaue Bezeichnung der Abrechnung.
3. Führe detailliert auf, welche Positionen du beanstandest und warum.
4. Verweise auf eventuelle Fehler, wie falsche Umlageschlüssel oder unzulässige Kosten.
5. Fordere eine Korrektur der Abrechnung und eine schriftliche Stellungnahme des Vermieters.
6. Setze dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beantwortung deines Widerspruchs, in der Regel zwei bis vier Wochen.
7. Bewahre alle Unterlagen und den Schriftverkehr gut auf. Dies kann im Falle weiterer rechtlicher Schritte wichtig sein.

Wer unsicher ist oder eine Nebenkostenerhöhung bekommen hat, kann Unterstützung beim Mieterschutzverein suchen. Hier bekommst du rechtliche Beratung und Hilfe bei der Formulierung eines Widerspruchs.

Nebenkosten zu hoch? Tipps zum Senken

Mieter können einen Teil der Nebenkosten von der Steuer absetzen. Neben Handwerkerrechnungen können alle Arbeiten abgesetzt werden, die du selbst erledigen könntest, stattdessen aber jemanden dafür beauftragst. Darunter fallen zum Beispiel Hausmeisterdienste, Winterdienste oder Reinigungsarbeiten. Dafür kannst du 20 Prozent des Arbeitslohnes steuerlich absetzen. Als Nachweis dafür benötigst du die Nebenkostenabrechnung, in der die angefallenen Arbeits- und Materialkosten separat aufgelistet sein müssen. 

Daneben gibt es eine Reihe weiterer Maßnahmen, die dir helfen können, Nebenkosten zu senken:

• Energieverbrauch reduzieren: Achte darauf, Heizkosten zu senken, indem du die Raumtemperatur anpasst, Heizkörper entlüftest und regelmäßiges Stoßlüften praktizierst.
• Wasser sparen: Installiere wassersparende Duschköpfe und Armaturen, vermeide tropfende Wasserhähne und nutze Wasch- und Spülmaschinen effizient.
• Stromverbrauch optimieren: Schalte Geräte komplett aus statt auf Standby, nutze energieeffiziente Beleuchtung und Geräte.
• Mülltrennung und Recycling: Reduziere Abfall, indem du konsequent trennst und recycelst, wodurch langfristig Müllentsorgungskosten gesenkt werden können.
• Hauswartkosten überprüfen: Prüfe, ob Hauswartaufgaben effizient erledigt werden und ob unnötige oder doppelte Arbeiten anfallen, die sich vermeiden lassen. 
• Gemeinschaftsbereiche effizient nutzen: Achte darauf, dass gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhaus oder Waschküche sparsam beleuchtet und genutzt werden.
• Mitbewohner sensibilisieren: Sprich mit deinen Mitbewohnern über Möglichkeiten, gemeinsam Energie und Wasser zu sparen, um die Betriebskosten insgesamt zu senken.
• Regelmäßige Wartung: Informiere den Vermieter über notwendige Wartungsarbeiten, um größere Reparaturen zu vermeiden, die auf lange Sicht kostenintensiver sein könnten.
• Rückerstattungen einfordern: Achte darauf, rechtzeitig Widerspruch bei fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen einzulegen und Rückerstattungen einzufordern.
• Förderprogramme nutzen: Informiere dich über staatliche Förderprogramme für energieeffiziente Maßnahmen und schlage dem Vermieter vor, diese zu nutzen. 

Noch ein Tipp: Mit der Wohngeldreform hat die Bundesregierung 2023 das monatliche Wohngeld von durchschnittlich 180 auf etwa 370 Euro erhöht. Ob du wohngeldberechtigt bist, kannst du über den Wohngeldrechner des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen prüfen.

Fazit: Mieter sollten Nebenkosten im Blick behalten

Als Mieter solltest du immer ein wachsames Auge auf deine Nebenkostenabrechnungen haben. Oft schleichen sich Fehler ein und niemand möchte für Kosten aufkommen, die gar nicht angefallen sind. Deshalb lohnt es sich, die Abrechnung genau unter die Lupe zu nehmen und bei Unklarheiten nachzufragen. Wichtig ist auch zu wissen, dass du das Recht hast, die Belege einzusehen und dass du bis zu zwölf Monate Zeit hast, um Widerspruch einzulegen.

Wenn du die grundlegenden Regeln kennst, wie etwa welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht, kannst du viel Geld sparen. Einmalige Ausgaben wie Reparaturen oder Verwaltungskosten dürfen zum Beispiel nicht auf dich umgelegt werden. Es ist auch hilfreich, die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel zu vergleichen – so kannst du überhöhte Forderungen leichter erkennen.

Falls du unsicher bist, bieten Mieterschutzvereine Unterstützung und Beratung an. Ein klarer und gut dokumentierter Schriftverkehr mit dem Vermieter kann ebenfalls helfen, Missverständnisse schnell zu klären.

Letztlich geht es darum, deine eigenen Rechte zu kennen und aktiv zu nutzen. Wer seine Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüft, kann unnötige Ausgaben vermeiden und sorgt für eine faire Verteilung der Kosten. So bleibt am Ende des Tages mehr Geld in deinem Portemonnaie.

Nebenkosten pro qm: Häufig gestellte Fragen