Beim Mieten einer Immobilie wird eine Kaution fällig
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Kaution: Mietkaution wann, wieviel und wofür zahlen?

Bettina Maedjong

Bettina Maedjong

Wenn ihr eine Wohnung mietet, müsst ihr eine Kaution bezahlen. Aber wofür eigentlich? Lest hier die wichtigsten Infos rund um die Mietkaution – und welche Rechte und Pflichten ihr als Mieter oder Vermieter habt.

Mietkaution: Wofür wird die Kaution fällig?

Die Mietkaution wird beim Mieten einer Immobilie fällig. Sie dient als Sicherheitsrücklage für den Eigentümer der Immobilie – falls der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht oder die Miete nicht bezahlen. Die Höhe der Kaution ist nicht beliebig.

Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Die Kaution kann bar bezahlt werden oder in Form einer Bankbürgschaft, Mietkautionsversicherung oder eines Sparbuches beglichen werden. Die Kaution ist eine Mietsicherheit für den Vermieter.

Der Vermieter kann die Kaution nutzen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt – also beispielsweise auch, wenn der Mieter seine Nebenkosten nicht bezahlt.

Damit keine Mietstreitigkeiten aufkommen, sollten beide Seiten ihre Rechte und Pflichten
rund um die Mietkaution kennen. Rechtsstreitigkeiten um die Mietkaution machen immerhin über 16 Prozent der Mietstreitigkeiten aus. Worüber Mieter und Vermieter noch so alles streiten, könnt ihr hier nachlesen.

Der passende Zeitpunkt: Wann Kaution bezahlen?

Die Mietkaution unterliegt keiner gesetzlichen Vorgabe. Es gibt also keine Pflicht, eine Kaution zu bezahlen. In Deutschland ist die Zahlung einer Mietkaution jedoch üblich. Die Höhe und Art der Mietkaution ist im Mietvertrag festgelegt. Diese Kautionsarten gibt es:

  • Barkaution
  • Bankbürgschaft
  • Mietkautions-Bürgschaft
  • Verpfändung eines Sparguthabens

Am üblichsten ist die Zahlung einer Barkaution. Diese muss in der Regel jedoch nicht auf einmal geleistet werden. Die Barkaution können Mieter in bis zu drei Raten leisten. Die erste Rate wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig – also dem Datum, an dem das Mietverhältnis laut Mietvertrag beginnt.

Beispiel für den richtigen Zeitpunkt der Kaution

Ist der Mietvertrag am 20. Oktober unterschrieben und steht darin als Beginn des Mietverhältnisses der 1. November, dann ist die erste Rate bis spätestens 1. November fällig. Zwei weitere Raten werden mit den folgenden Mietzahlungen fällig.

Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution auf einem verzinsten, insolvenzfesten Sonderkonto anzulegen. Diese Vorgaben dienen der Sicherheit des Mieters: Im Falle einer Insolvenz des Vermieters ist die Kaution dennoch sicher.

Ein verpfändetes Sparbuch ist eine Alternative zur Barkaution. Hierbei hinterlegt der Mieter die Mietkaution auf einem Kautionssparbuch und füllt eine Verpfändungserklärung aus. Danach hat der Mieter keinen Zugriff auf das Geld. Das Sparbuch bekommt der Vermieter.

Benötigt der Vermieter Zugriff auf das Geld, kann er oder sie das Sparbuch bei der Bank vorlegen und Ansprüche anmelden. Die Bank informiert dann die Mieter. Legen diese keinen Widerspruch ein, kann der Vermieter über die Mietkaution verfügen.

Bei der Bankbürgschaft agiert eine Bank als Bürge. Es handelt sich um einen Vertrag zwischen Mieter, Vermieter und einer Bank. Der Mieter muss bei der Bankbürgschaft kein Geld zahlen, zahlt für diese Bürgschaft jedoch eine jährliche Gebühr. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde als Nachweis. Erhebt der Vermieter Ansprüche auf die Kaution bei der Bank, wird die Bank das Geld vom Mieter zurückfordern.

Die Mietkautionsversicherung ist eine weitere Alternative zur Barkaution. Sie ist eine Mietkautionsbürgschaft nach § 551 des Bürgerliche Gesetzbuchs (BGB). Der Mieter muss keine Barzahlung leisten. Die Kautionsversicherung bürgt für die Mietsicherheit des Vermieters. Wie bei der Bankbürgschaft erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Alternativen zur Barkaution zu akzeptieren.

Wann gibt es die Mietkaution zurück?

Die Kaution gibt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurück. Kosten für ausstehende Reparaturen oder noch nicht bezahlte Nebenkosten darf der Vermieter von der Kaution abziehen. Bestehen keine Forderungen, kann der Mieter die volle Höhe der Kaution zurückfordern.

Der genaue Zeitpunkt für die Rückzahlung der Kaution ist dabei nicht einheitlich geregelt. Es kann drei bis sechs Monate dauern, bis der Vermieter die Kaution zurückzahlt. So kann der Vermieter die Kaution noch mit einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung verrechnen.

Weigert sich der Vermieter, die Kaution trotz beglichener Forderungen auszuhändigen, bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als den Rechtsweg einschlagen.

Achtung! Wer glaubt, die restliche Miete vorsorglich mit der Kaution aufrechnen zu können, liegt falsch. Der Vermieter hat bis zum Ende des Mietverhältnisses ein Anrecht auf die Mietsicherheit. Der Mieter darf die Mietzahlungen also nicht einfach aussetzen und mit der Kaution verrechnen. Weitere Irrtümer im Mietrecht, die ihr kennen solltet, lest ihr hier.

Wie viel Kaution ist üblich?

Der Vermieter hat keinen Rechtsanspruch auf eine Kaution. Mieten ohne Kaution ist also generell möglich, in Deutschland aber unüblich. Verlangen kann der Vermieter eine Kaution in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten. Die meisten Vermieter verlangen mindestens zwei Nettokaltmieten.

Die Nebenkosten erhöhen dabei nicht die Höhe der Kaution. Sie werden nicht berücksichtigt. Eine Ausnahme ist die Pauschalmiete – hier kann der Vermieter eine Kaution in der Höhe von bis zu drei Pauschalmieten verlangen. Die Grundlage für die Art und Höhe der Mietkaution regelt der Mietvertrag.

Beispielrechnung zur Höhe der Mietkaution:

Nettokaltmiete: 800 Euro
Nebenkosten: 200 Euro
Maximale Mietkaution: 2400 Euro

Pauschalmiete: 1200 Euro
Maximale Mietkaution: 3600 Euro

Im Mietvertrag sollte außerdem stehen, ob und wie sich eine Mieterhöhung auf die Höhe der Kaution auswirkt. Oft ist vereinbart, dass der Mieter die Mietkaution im Falle einer Mieterhöhung aufstockt. Hat ein Mieter eine Kaution bezahlt, die drei Nettokaltmieten überschreitet, kann er den überhöhten Betrag zurückfordern.

Ist die Mietkaution pfändbar?

Hat der Mieter Schulden, lässt sich die Mietkaution pfänden. Als zweckgebundener Vermögenswert gelten jedoch strenge Auflagen. Der Vermieter hat weiterhin Anspruch auf die Mietsicherheit, solange das Mietverhältnis andauert.

Gläubiger können Mietkaution zwar pfänden, aber nicht mit sofortiger Wirkung. Erst nach Ende des Mietverhältnisses haben sie Anspruch auf die Kaution. Zunächst darf der Vermieter die Mietkaution mit offenen Forderungen verrechnen. Gläubiger haben erst einen Anspruch auf die Kaution, nachdem alle ausstehenden Kosten verrechnet sind.

Ist Mieten ohne Kaution möglich?

Die Mietkaution ist keine gesetzliche Pflicht. Die Grundlage zu einer Zahlung bildet der Mietvertrag. Wird die Höhe, Art und Zahlungsweise der Kaution nicht mit eurem Mietvertrag festgelegt, müsst ihr sie nicht zahlen – auch nicht nachträglich.

Kann die Mietkaution verzinst werden?

Der Vermieter muss die Mietkaution auf einem verzinsten Konto anlegen. Die Zinserträge erhöhen dabei die Mietsicherheit. Nach Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution inklusive der Zinserträge an den Mieter ausgezahlt. Im Falle eines Negativzinses trägt der Mieter den Verlust.

Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?

Wechselt der Eigentümer, steht dem Mieter weiterhin die volle Rückerstattung der Kaution zum Ende des Mietverhältnisses zu. Der neue Eigentümer ist selbst dafür verantwortlich, die Kaution von dem Vorbesitzer der Immobilie zu verlangen.

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