Mietkaution: Was Mieter über die Kaution wissen müssen

Das kannst du tun

• Überprüfe im Mietvertrag, wie hoch die Kaution ist und ob der Vermieter zu viel verlangt. 
• Informiere dich über die verschiedenen Arten der Mietkaution und einige dich mit deinem Vermieter auf eine Lösung. 
• Nutze bei Bedarf dein Recht auf eine Ratenzahlung. 
• Verlange die Kaution nach deinem Auszug schriftlich zurück. 

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution oder Mietsicherheit ist eine Sicherheitsleistung, die du beim Einzug in eine neue Wohnung an den Vermieter zahlst. Sie dient dazu, den Vermieter vor finanziellen Verlusten zu schützen, falls du als Mieter deine Pflichten nicht erfüllst. Dazu zählen zum Beispiel ausstehende Mietzahlungen oder Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Die Höhe und Art der Mietkaution ist im Mietvertrag festgelegt. Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und ist im Falle einer Barkaution nach Mietende inklusive Zinsen innerhalb von sechs Monaten zurückzuzahlen. 

Gut zu wissen: Der Vermieter hat keinen Rechtsanspruch auf eine Kaution. Mieten ohne Kaution ist also generell möglich, in Deutschland aber unüblich. Mieter, die dazu nicht bereit sind, werden bei der Vergabe einer Mietwohnung in der Regel nicht bevorzugt.

Kaution: Höhe und Beispielrechnung

Der Vermieter kann eine Kaution in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten verlangen. Die meisten Vermieter verlangen mindestens zwei Nettokaltmieten. Die Nebenkosten wirken sich dabei nicht auf die Höhe der Kaution aus. Eine Ausnahme ist die Pauschalmiete – hier kann der Vermieter eine Kaution in der Höhe von bis zu drei Pauschalmieten verlangen. Die Grundlage für die Art und Höhe der Mietkaution ist über den Mietvertrag geregelt.

Beispielrechnung zur Höhe der Mietkaution

Nettokaltmiete: 800 Euro
Nebenkosten: 200 Euro
Maximale Mietkaution: 2400 Euro

Pauschalmiete: 1200 Euro
Maximale Mietkaution: 3600 Euro

Im Mietvertrag sollte außerdem stehen, ob und wie sich eine Mieterhöhung auf die Höhe der Kaution auswirkt. Oft ist vereinbart, dass der Mieter die Mietkaution im Falle einer Mieterhöhung aufstockt. Hat ein Mieter eine Kaution bezahlt, die drei Nettokaltmieten überschreitet, kann er den überhöhten Betrag zurückfordern.

Arten der Mietkaution

Barkaution: Die klassische Mietkaution

Die Barkaution ist ein Geldbetrag, den der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags an den Vermieter zahlt. Dieser Betrag darf laut deutschem Mietrecht maximal drei Nettokaltmieten betragen. Die Barkaution wird auf einem separaten Konto verwahrt und verzinst, bis das Mietverhältnis endet. 

Wie funktioniert die Barkaution?

Der Mieter überweist die vereinbarte Kautionssumme entweder in einer Summe oder in bis zu drei Monatsraten an den Vermieter. Dies sollte unmittelbar nach Unterzeichnung des Mietvertrags oder spätestens zum Beginn des Mietverhältnisses geschehen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Kautionskonto anzulegen. Dieses Konto muss verzinst werden und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Wohnungsübergabe wird die Kaution inklusive der aufgelaufenen Zinsen an den Mieter zurückgezahlt, sofern keine berechtigten Ansprüche des Vermieters bestehen.

Vor- und Nachteile der Barkaution

Vorteile:

• Einfachheit: Die Barkaution ist leicht umzusetzen. Der Mieter überweist den Betrag und der Vermieter verwahrt ihn sicher.
• Verzinsung: Der Kautionsbetrag wird verzinst und die Zinsen erhöhen das Guthaben des Mieters während der Mietdauer.
• Rechtssicherheit: Die gesetzlichen Bestimmungen zur Barkaution sind klar geregelt und bieten sowohl Mietern als auch Vermietern Sicherheit.

Nachteile:

• Hohe Anfangsbelastung: Der Mieter muss zu Beginn des Mietverhältnisses eine erhebliche Geldsumme aufbringen, was die finanzielle Belastung erhöhen kann.
• Gebundenes Kapital: Das Geld ist während der gesamten Mietdauer gebunden und steht dem Mieter nicht zur Verfügung.
• Zinsentwicklung: Die Zinssätze für Kautionskonten sind oft niedrig, was die Erträge begrenzt.

Fazit: Für wen ist die Barkaution sinnvoll?

Die Barkaution ist besonders sinnvoll für Mieter, die über ausreichend liquide Mittel verfügen und die Kaution in einer Summe oder in Raten zahlen können. Sie ist einfach zu handhaben und bietet durch die gesetzliche Verzinsung eine gewisse finanzielle Rückerstattung am Ende des Mietverhältnisses. Wenn du eine gut nachvollziehbare Sicherheitsleistung bevorzugst und bereit bist, die anfängliche finanzielle Belastung zu tragen, ist die Barkaution eine gute Wahl.

Mietkautionskonto: Die transparente Lösung

Ein Mietkautionskonto ist ein separates Sparkonto, auf dem die Kautionssumme deponiert wird. Es dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter und ist zugleich eine Möglichkeit, die Kaution sicher und verzinst anzulegen. Das Konto wird üblicherweise vom Mieter angelegt, aber der Vermieter erhält eine Verpfändungserklärung, die ihm erlaubt, im Schadensfall auf das Geld zuzugreifen. Einige Vermieter bieten auch an, das Konto zu eröffnen, wobei dann eine klare vertragliche Regelung zur Verwaltung und den Zugangsmöglichkeiten getroffen werden sollte.

Wie funktioniert ein Mietkautionskonto?

Sobald du mit deinem Vermieter eine Kaution vereinbarst, kannst du ein Mietkautionskonto bei einer Bank eröffnen. Die Kautionssumme wird dann auf dieses Konto eingezahlt. Der Betrag wird verzinst und bleibt während der gesamten Mietzeit auf dem Konto. Am Ende des Mietverhältnisses wird das Konto aufgelöst und die Kaution inklusive der angesammelten Zinsen zurückgezahlt, sofern keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen.

Wann muss man ein Mietkautionskonto anlegen?

Ein Mietkautionskonto muss angelegt werden, sobald eine Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies sollte vor dem Einzug oder zeitnah nach der Unterzeichnung des Mietvertrags geschehen, damit die Kaution rechtzeitig zum Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt werden kann.

Vor- und Nachteile eines Mietkautionskontos

Vorteile:

• Sicherheit: Das Geld ist sicher und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt.
• Zinsen: Der Mieter erhält Zinsen auf die eingezahlte Kaution, was den Betrag über die Jahre leicht erhöht.
• Transparenz: Der Mieter hat eine klare Übersicht über die angelegte Kaution und die Zinsen.

Nachteile:

• Eröffnungsaufwand: Die Eröffnung eines solchen Kontos erfordert etwas Zeit und Mühe.
• Geringe Verzinsung: Die Zinssätze für Mietkautionskonten sind oft niedrig, was die Erträge begrenzt.
• Verfügbarkeit: Das Geld ist während der Mietzeit nicht verfügbar und bleibt auf dem Konto gebunden.

Fazit: Für wen ist die Mietkautionskonto sinnvoll?

Ein Mietkautionskonto ist sinnvoll, wenn du Wert auf Sicherheit und Transparenz legst. Es schützt dein Geld vor der Insolvenz des Vermieters und verzinst den Kautionsbetrag. Besonders bei langfristigen Mietverhältnissen profitierst du von den Zinsen. Es ist ideal für Mieter, die sicherstellen möchten, dass ihre Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters verwaltet wird und die eine klare Dokumentation und einfache Rückzahlung der Kaution wünschen.

Kautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung: Die flexible Alternative

Die Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung ist eine Alternative zur klassischen Mietkaution, die es Mietern ermöglicht, die finanzielle Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses zu reduzieren. Dabei bürgt ein Dritter, eine Bank oder eine Versicherung, anstelle des Mieters für die Kaution. Anstatt die Kautionssumme in bar zu hinterlegen, schließt der Mieter einen Vertrag mit dem Bürgen ab, der im Schadensfall die Kaution übernimmt.

Gut zu wissen: Eine Mietkautionsbürgschaft läuft meist über Banken und erfordert oft eine Bonitätsprüfung, während die Mietkautionsversicherung in der Regel von Versicherungen angeboten wird und flexiblere Konditionen bieten kann. Beide Optionen verlangen eine jährliche Prämie, die Kosten können jedoch variieren.

Wie funktioniert eine Mietkautionsbürgschaft?

Der Mieter schließt einen Vertrag mit einem Bürgen, einer Bank oder Versicherung. Dieser Bürge stellt eine Bürgschaftsurkunde aus, die dem Vermieter als Sicherheit dient. Als Mieter zahlst du eine jährliche Prämie an den Bürgen. Im Schadensfall fordert der Vermieter den Kautionsbetrag direkt beim Bürgen ein. Der Mieter muss den ausgezahlten Betrag anschließend an die Bank oder Versicherung zurückzahlen.

Wann muss man eine Kautionsbürgschaft anlegen?

Eine Mietkautionsbürgschaft sollte vor dem Einzug in die neue Wohnung oder bei der Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart werden. Der Zeitpunkt ist ähnlich wie bei der herkömmlichen Mietkaution, jedoch entfällt die Notwendigkeit, die Kautionssumme in bar aufzubringen.

Wer kümmert sich um die Mietkautionsversicherung?

Der Mieter ist dafür verantwortlich, die Mietkautionsbürgschaft zu organisieren. Dies umfasst die Auswahl des Bürgen, den Vertragsabschluss und die Zahlung der jährlichen Prämie. Der Vermieter akzeptiert die Bürgschaftsurkunde als Ersatz für die traditionelle Kautionszahlung.

Wie viel kostet eine Kautionsbürgschaft?

Die Kosten für eine Mietkautionsversicherung bestehen aus der jährlichen Prämie, die in der Regel zwischen drei und fünf Prozent der Kautionssumme liegt. Beispielsweise kostet eine Mietkautionsversicherung für eine Kaution von 1.000 Euro zwischen 30 und 50 Euro pro Jahr. Diese Kosten fallen während der gesamten Mietdauer an und sind nicht erstattungsfähig.

Vor- und Nachteile einer Mietkautionsbürgschaft 

Vorteile:

• Liquidität: Der Mieter muss die Kautionssumme nicht in bar aufbringen, wodurch finanzielle Mittel für andere Zwecke frei bleiben.
• Schnelle Abwicklung: Die Bürgschaft kann schnell und unkompliziert abgeschlossen werden.
• Flexibilität: Besonders attraktiv für Mieter, die kurzfristig eine Wohnung benötigen oder ihre Ersparnisse nicht binden möchten.

Nachteile:

• Jährliche Kosten: Die jährliche Prämie kann sich über die Jahre summieren und die Gesamtkosten der Bürgschaft können höher sein als die Zinsen eines Kautionskontos.
• Kein Kapitalaufbau: Im Gegensatz zu einem Mietkautionskonto erhält der Mieter keine Zinsen auf die Kaution.
• Rückzahlung im Schadensfall: Im Schadensfall muss der Mieter den vom Bürgen ausgezahlten Betrag zurückzahlen, was zu einer finanziellen Belastung führen kann.

Fazit: Für wen ist die Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung sinnvoll?

Eine Mietkautionsbürgschaft ist besonders sinnvoll für Mieter, die sich finanziellen Spielraum wünschen und keine großen Geldsummen für die Mietkaution blockieren wollen. Sie ist ideal für junge Menschen, Berufseinsteiger oder Personen, die häufig umziehen und daher flexibel bleiben müssen. Auch für Mieter, die kurzfristig eine Wohnung benötigen, bietet die Bürgschaft eine schnelle und unbürokratische Lösung. Allerdings sollten Mieter die jährlichen Kosten und die Verpflichtung zur Rückzahlung im Schadensfall im Auge behalten.

Mietkaution finanzieren: Diese Möglichkeiten hast du als Mieter

Der Umzug in eine neue Wohnung kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn die Mietkaution aufgebracht werden muss. Glücklicherweise gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Mietkaution zu finanzieren. Hier sind die gängigsten Optionen:

1. Ratenzahlung der Kaution

In Deutschland hast du das Recht, die Mietkaution in drei gleich großen Monatsraten zu zahlen. Diese Regelung ist besonders hilfreich, wenn du nicht den gesamten Betrag auf einmal aufbringen kannst. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten in den folgenden Monaten. Sprich mit deinem Vermieter, um diese Möglichkeit zu vereinbaren und stelle sicher, dass dies im Mietvertrag festgehalten wird.

2. Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung

Eine Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung ist eine beliebte Alternative zur Barkaution. Hierbei bürgt eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen für dich. Du zahlst eine geringe jährliche Prämie, die in der Regel zwischen drei und fünf Prozent der Kautionssumme liegt. Der Vorteil ist, dass du die Kaution nicht in bar hinterlegen musst und somit liquide bleibst. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit.

3. Privatkredit

Ein Privatkredit kann eine Lösung sein, wenn du die Mietkaution auf einmal zahlen musst, aber nicht genügend Ersparnisse hast. Du kannst einen Kredit bei einer Bank oder über private Kreditplattformen aufnehmen. Achte darauf, dass die Zinssätze und Rückzahlungsbedingungen für dich tragbar sind.

4. Kreditkarte

Wenn du eine Kreditkarte mit einem ausreichend hohen Limit hast, kannst du die Mietkaution auch darüber finanzieren. Dies ist besonders hilfreich, wenn du kurzfristig eine Lösung benötigst. Achte darauf, dass du den Betrag schnell zurückzahlst, um hohe Zinskosten zu vermeiden.

5. Familie und Freunde

Eine weitere Möglichkeit ist, sich das Geld für die Mietkaution von Familie oder Freunden zu leihen. Dies kann eine kostengünstige Lösung sein, da oft keine Zinsen anfallen. Stelle jedoch sicher, dass alle Bedingungen klar abgesprochen und schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Mietkaution: Ablauf beim Umzug

1. Vorbereitung und Abschluss des Mietvertrags: Bevor du umziehst, wird der Mietvertrag unterschrieben, in dem die Höhe und die Art der Mietkaution festgelegt sind. Es ist wichtig, diese Details im Vertrag genau zu prüfen, um Missverständnisse zu vermeiden.
2. Zahlung der Mietkaution: Je nach Art der Kaution gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen.
   • Barkaution: Du überweist den Kautionsbetrag direkt an den Vermieter. Dies kann in einer Summe oder in bis zu drei Monatsraten geschehen.
   • Mietkautionskonto: Du eröffnest ein spezielles Sparkonto auf deinen Namen, auf dem der Kautionsbetrag hinterlegt wird. Der Vermieter erhält eine Verpfändungserklärung. Die Eröffnung erfolgt in der Regel vor oder kurz nach dem Einzug.
   • Mietkautionsbürgschaft: Du schließt einen Vertrag mit einer Bank oder Versicherung ab, die für die Kaution bürgt. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde, und du zahlst eine jährliche Prämie an den Bürgen.
3. Während der Mietzeit: Während des Mietverhältnisses bleibt die Kaution als Sicherheit hinterlegt. Bei einem Mietkautionskonto sammeln sich Zinsen an, die dir zustehen.
4. Auszug und Wohnungsübergabe: Bei Auszug wird die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter begutachtet. Hier wird festgestellt, ob es Schäden gibt, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und ob alle Mietzahlungen erfolgt sind. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung.
5. Rückzahlung der Kaution: Nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution inklusive der angefallenen Zinsen zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Dies sollte in der Regel innerhalb von sechs Monaten geschehen. Bei einer Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung wird die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen zurückgegeben, der damit aus seiner Verpflichtung entlassen wird.

Achtung! Wer glaubt, am Ende des Mietverhältnisses die restliche Miete vorsorglich mit der Kaution aufrechnen zu können, liegt falsch. Der Vermieter hat bis zum Ende des Mietverhältnisses ein Anrecht auf die Mietsicherheit. Der Mieter darf die Mietzahlungen also nicht einfach aussetzen und mit der Kaution verrechnen. Weitere Irrtümer im Mietrecht, die du kennen solltest, liest du hier.

Häufige Fallstricke für Mieter und Vermieter

Beim Umgang mit der Mietkaution können verschiedene Probleme und Missverständnisse auftreten, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Hier sind einige typische Fallstricke und Tipps, wie du sie vermeiden kannst.

1. Fehlende Vereinbarungen im Mietvertrag

Ein häufiger Fehler ist, dass die Details zur Mietkaution nicht klar im Mietvertrag festgehalten sind. Dies kann zu Missverständnissen und Streitigkeiten führen.

Tipp: Stelle sicher, dass der Mietvertrag klare Angaben zur Höhe, Art und Zahlung der Kaution enthält. Lese den Vertrag sorgfältig durch und kläre Unklarheiten vor der Unterzeichnung.

2. Keine getrennte Verwahrung der Kaution

Manche Vermieter verwahren die Kaution nicht getrennt von ihrem eigenen Vermögen, was unzulässig ist und das Geld des Mieters gefährden kann.

Tipp: Bestehe darauf, dass die Kaution auf einem separaten Treuhandkonto oder Mietkautionskonto angelegt wird. Fordere eine Bestätigung über die Kontoeröffnung und den Kautionsbetrag.

3. Fehlende Verzinsung der Kaution

Die Kaution muss verzinst werden und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Manche Vermieter vernachlässigen dies oder behalten die Zinsen ein.

Tipp: Überprüfe regelmäßig die Verzinsung deiner Kaution und fordere eine jährliche Abrechnung der Zinsen. Stelle sicher, dass die Zinsen korrekt berechnet und gutgeschrieben werden.

4. Unklare Regelungen zur Rückzahlung

Unklare oder fehlende Vereinbarungen zur Rückzahlung der Kaution nach Auszug können zu langen Wartezeiten und Streitigkeiten führen.

Tipp: Kläre mit deinem Vermieter im Vorfeld, unter welchen Bedingungen die Kaution zurückgezahlt wird. Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Auszug mit Fotos und einem Übergabeprotokoll.

5. Nicht dokumentierte Schäden beim Einzug

Schäden, die beim Einzug nicht dokumentiert werden, können später dem Mieter angelastet werden, was zu unberechtigten Abzügen von der Kaution führt.

Tipp: Erstelle ein ausführliches Einzugsprotokoll, in dem alle bestehenden Schäden und Mängel festgehalten werden. Lasse das Protokoll vom Vermieter gegenzeichnen.

6. Unberechtigte Abzüge von der Kaution

Manche Vermieter ziehen unberechtigt Beträge von der Kaution ab, zum Beispiel für normale Abnutzungen oder nicht nachgewiesene Schäden.

Tipp: Kenne deine Rechte als Mieter und widerspreche unberechtigten Abzügen schriftlich. Ziehe bei Bedarf rechtliche Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt hinzu.

7. Probleme bei der Übergabe

Bei der Wohnungsübergabe können Missverständnisse oder Unklarheiten über den Zustand der Wohnung und notwendige Reparaturen zu Konflikten führen.

Tipp: Bereite dich gut auf die Wohnungsübergabe vor. Bringe das Übergabeprotokoll mit, dokumentiere den Zustand der Wohnung und besprich offen mit dem Vermieter eventuelle Reparaturen oder Reinigungserfordernisse.

Fazit: Welche Mietkaution ist die richtige für mich?

Die Mietkaution ist ein wesentlicher Bestandteil jedes Mietverhältnisses und bietet sowohl Vermietern als auch Mietern eine wichtige Sicherheit. Als Mieter ist es entscheidend, gut informiert und vorbereitet zu sein, um mögliche Fallstricke zu vermeiden und deine Rechte zu wahren.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Alternativen zur Barkaution zu akzeptieren. Mittlerweile sind auch die behandelten Alternativen aber immer mehr verbreitet, so dass du beim Einzug in eine neue Wohnung meist eine Mietkaution wählen kannst, die zu deiner finanziellen Situation und zu deinen individuellen Bedürfnissen passt. 

Die Barkaution und das Mietkautionskonto sind ideal für Mieter, die die gesamte Kautionssumme sofort aufbringen können und keine laufenden Kosten wünschen. Sie ist einfach und direkt, allerdings wird das Geld während der Mietzeit gebunden. Ein Kautionskonto stellt sicher, dass der Geldbetrag getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt wird und die Zinsen für dich jederzeit transparent sind.

Perfekt für Mieter, die die Kautionssumme nicht sofort in bar hinterlegen möchten, ist eine Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung. Diese Option bietet finanzielle Flexibilität, da nur eine jährliche Prämie gezahlt wird. Sie ist besonders hilfreich für Mieter, die kurzfristig eine Wohnung benötigen oder ihre Liquidität bewahren möchten.

Überlege dir im Vorfeld, welche Methode am besten zu deiner finanziellen Lage und deinen Präferenzen passt. So stellst du sicher, dass die Mietkaution keine unnötige Belastung darstellt und du gut abgesichert in dein neues Zuhause einziehen kannst.

Mietkaution: Häufig gestellte Fragen