Verzweifelte Frau angesichts einer Mieterhöhung
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Wohnen | Ratgeber

Indexmiete: Heftige Mieterhöhung möglich?

Almut Steinecke

Almut Steinecke

Eigentlich ist die Indexmiete eine faire Sache. Doch die hohe Inflation macht 2022 heftige Mieterhöhungen möglich. Was Mieter und Vermieter wissen müssen.

Die Indexmiete war bisher eine gefühlt sichere Sache: Haben Mieter in ihren Mietverträgen eine Indexmiete stehen, können sie darauf vertrauen, dass Mieterhöhungen nicht der Willkür ihrer Vermieter unterliegen. Stattdessen richten sich Erhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. 2022 haben jedoch viele Mieter mit Indexmiete eine heftige Mieterhöhung kassiert – Grund ist die hohe Inflation.

In diesem Ratgeber beantwortet euch wohnglück.de die wichtigsten Fragen zur Indexmiete und gibt euch eine Übersicht, auf was sich Mieter einstellen müssen, was sie jetzt tun können und was Experten raten.

Wie viele Mieter sind von Mietsteigerungen wegen der Indexmiete betroffen?

Genaue Zahlen, wie stark Mietverträge mit Indexmiete verbreitet sind, gibt es nicht. Aber die Zahlen aus einzelnen Städten zeigen: Es werden immer mehr. Der Eigentümerverband Haus & Grund München schätzt, dass im Großraum München etwa 60 Prozent der neuen Mietverträge eine Indexklausel enthalten. Auch Mietervereine aus Hamburg (rund 50 Prozent der Neuverträge) und Bonn melden eine steigende Zahl von Indexmietverträgen. Darunter seien private Wohnungsgesellschaften und private Kleinvermieter, nicht aber die kommunalen und genossenschaftlichen Vermieter.

Mieterhöhungen von sieben Prozent und mehr – ist das rechtens?

Mieterhöhungen von sieben Prozent und mehr sind rechtens. Durch den Ukraine-Krieg sind die Energiekosten alleine im Juni 2022 derart gestiegen, dass sie den Verbraucherpreisindex auf 7,6 Prozent ansteigen ließen. Der Verbraucherpreisindex spiegelt wider, wie sich die Preise für Dienstleistungen und Waren entwickeln, die private Haushalte in Deutschland in Anspruch nehmen oder kaufen.

Entsprechend hoch darf nun die Mieterhöhung ausfallen. Denn bei der Indexmiete ist die Preissteigerung in dem Monat maßgeblich, in dem die Mieterhöhung angekündigt wird, also nicht etwa die Rate für 2021.

Konkret wird die mögliche Mieterhöhung folgendermaßen berechnet:

Man benötigt zwei Angaben:

  • Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses
  • Aktueller Verbraucherpreisindex

Die Rechnung lautet dann:

Neuer Index / alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Wenn der Index heute 116,2 beträgt und zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bei 107,5 lag, sieht die Rechnung für die prozentuale Indexsteigerung so aus:

116,2 / 107,5 × 100 – 100 = 8,09 Prozent

Das heißt, der Vermieter kann die Kaltmiete um maximal 8,09 Prozent anheben, sofern sie seit Mietvertragsabschluss noch nie erhöht wurde. Bei einer Miete von beispielsweise zuvor 800 Euro kalt wären das dann plötzlich 64,72 Euro mehr im Monat. Generell kann der Vermieter jeweils die vollständige Teuerung seit der letzten Mieterhöhung ansetzen.

Eine Anhebung über die Indexklausel kann der Vermieter zu jedem Monatsanfang ankündigen. Das muss er schriftlich tun und die Mieterhöhung greift dann im übernächsten Monat. Allerdings muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.

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Warum wird die Indexmiete jetzt zum Problem für Mieter?

Bisher gab es nie irgendwelche Obergrenzen für die Indexmiete – die wirtschaftliche Situation mit beständig niedrigen Inflationsraten machte das nicht erforderlich. Seit Mitte der 1990er Jahre gab es bei Indexmieten immer nur Erhöhungen von maximal bis zu zwei Prozent im Jahr – zum Vorteil von Mieterinnen und Mietern.

Das Handelsblatt rechnet vor: "Zwischen den Jahren 2012 und 2020 ist der VPI um 8,95 Prozent gestiegen – während der Mietspiegel in Hamburg in der gleichen Zeit um 16,45 Prozent zugelegt hatte."

Nun sieht das ganz anders aus. Bei einer monatlichen Kaltmiete von bislang 1.000 Euro bedeutet eine Indexmieterhöhung in Höhe von 7,5 Prozent, dass die Mieter künftig 75 Euro mehr Miete zahlen müssen. Das sind jährlich 900 Euro – happig!

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Gilt bei Indexmiete die Mietpreisbremse nicht mehr?

Ist eine Indexmiete vereinbart, greift generell keine Kappungsgrenze – auch nicht die Mietpreisbremse. Nur zu Beginn des Mietverhältnisses muss der Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das ist der aktuelle Stand. Aber:

Kommt eine Kappungsgrenze für Indexmieten?

Mietervereine fordern Kappungsgrenzen für Indexmieten. Diese Forderungen bleiben nicht ungehört. Zu den ersten Politikerinnen, die das Thema erkannt haben, gehört die Hamburger Justizsenatorin: "Wir brauchen dringend eine Regelung, die überproportionale Sprünge der Indexmiete verhindert", forderte Anna Gallina (Die Grünen) im Mai 2022. "Möglich wäre eine wirksame Kappungsgrenze für die Erhöhung von Indexmieten."

Auch die Bundesbauministerin hat das Thema erkannt: "In unseren Überlegungen zu Maßnahmen und Instrumenten, die den Mietanstieg dämpfen beziehungsweise verhindern, werden wir deshalb weiterhin prüfen, wie Index- und auch Staffelmieten ihrem eigentlichen Zweck gerecht werden können, ohne Mieter unfair zu belasten", sagte Klara Geywitz (SPD) ebenfalls im Mai 2022.

Und was sagen die Vermieterverbände? Sie sind sich nicht ganz einig. Manche Vertreter erteilen eine klare Absage, manche halten freiwillige Kappungsgrenzen für eine gute Sache: "Wir raten unseren Mitgliedern zu Kappungsgrenzen, die den Index als Instrument beinhalten, dem Mieter aber die Sicherheit über die maximale Höhe geben", sagt zum Beispiel Rudolf Stürzer von Haus und Grund München.

Können Indexmieten nachträglich vereinbart werden?

Grundsätzlich ja. Allerdings müssen auch die Mieter zustimmen. Und dann gilt es zu beachten: Bei der vereinbarten Ausgangsmiete greifen die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse.

Können sich Mieter gegen eine so heftige Mieterhöhung wehren?

Hat der Vermieter sie schriftlich zwei Monate im Voraus und damit rechtzeitig über die Mieterhöhung informiert, bleibt Mietern nichts anderes übrig, als die Erhöhung zu akzeptieren. Sie können dann nur noch nachprüfen, ob der Vermieter auch richtig gerechnet hat – der Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg hilft dabei.

Natürlich können sich Mieter auch an ihre Vermieter wenden, um gegebenenfalls einen Kosten-Kompromiss zu vereinbaren, die Miete etwa stückweise anzuheben. Das Gespräch zu suchen empfiehlt sich in jedem Fall. Schließlich sind Vermieter daran interessiert, bislang verlässliche Mieter langfristig in der vermieteten Immobilie zu halten.

Wie ihr als Mieter Kosten sparen könnt, erfahrt ihr hier: Nebenkostenabrech­nung prüfen: So könnt ihr bares Geld sparen

Wie hoch darf die neue Indexmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Grundsätzlich ist Mietwucher nicht erlaubt. Wucher ist in § 291 Strafgesetzbuch (StGB) definiert. Von Mietwucher spricht man bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen der Höhe der Miete und der Leistung des Vermieters.

Aber was bedeutet das? Sollte die neue Indexmiete 50 Prozent über einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dann kann unter Umständen unerlaubter Wucher vorliegen.

Infos für Vermieter: Sollte ich die Inflation zur Mieterhöhung nutzen?

Für Vermieter ist es ratsam, die Folgen einer außergewöhnlichen Mietzinserhöhung zu bedenken. Können sich die Mieter die Wohnung danach noch leisten? Oder erzwingen Vermieter indirekt einen Auszug ihrer Mieter?

Der Schuss kann laut Experten nach hinten losgehen, wenn Vermieter die leer werdende Wohnung renovieren müssen. Denn getrieben durch die Inflation steigen aktuell auch die Sanierungskosten.

Was sind die Vorteile und Nachteile von Indexmieten?

Was sind die Vorteile der Indexmiete für Mieter?
  • Das Instrument der Indexmieten schafft Transparenz und Planungssicherheit für Mieter hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen. Als die Inflationsrate noch nicht so hoch war, war das vor allem in Großstädten eher zum Vorteil von Mieterinnen und Mietern.
  • Auch bei Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete nicht erhöht werden. Außer die Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben.
Was sind die Nachteile von Indexmieten für Mieter?
  • Wie nun zu sehen ist: Steigt der Verbraucherpreisindex übermäßig stark an, bedeutet das eine enorme Mehrbelastung für die Mieterinnen und Mieter. Und das in einer Zeit, die für viele Menschen durch die gestiegenen Preise ohnehin nicht leicht ist.
  • So zahlen Mieterinnen und Mieter bei hoher Inflation "doppelt": die gestiegenen Energiekosten über die Nebenkostenabrechnung und dazu die gestiegene Indexmiete.
  • Indexmietverträge sind nicht förderlich für die Motivation der Vermieter, die Wohnqualität der Immobilie zu steigern, weil sie die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nicht weitergeben können.
  • Übrigens: Die Mietpreissprünge bei Indexmietverträgen haben auch Auswirkungen auf alle anderen Mieter. Denn dadurch steigt der örtliche Mietpreisspiegel - und damit auch die Möglichkeit der Mieterhöhungen für "normale" Mietverträge.
Was sind die Vorteile der Indexmiete für Vermieter?
  • Wie für Mieter gilt auch für Vermieter: Indexmietverträge schaffen Planungssicherheit und verhindern künftige Streitigkeiten bei Mieterhöhungen.
  • Mieterhöhungen müssen also nicht "genehmigt" werden, sondern gelten einfach ab dem übernächsten Monat nach der Anpassungserklärung.
  • Die Akzeptanz der Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen ist deutlich höher. Etwaige Kosten für juristischen Beistand sind dementsprechend geringer.
  • Der Aufwand für Vermieterinnen und Vermieter ist vergleichsweise geringer. Sie müssen zum Beispiel keinen örtlichen Mietspiegel auswerten.
  • Die Miete kann über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen.
Was sind die Nachteile der Indexmiete für Vermieter?
  • Die Akzeptanz von Indexmieten ist nicht überall gegeben. In Regionen mit geringerer Nachfrage kann es daher länger dauern, bis Mieter für ein Objekt mit Indexmiete gefunden werden.
  • Bei einer geringen Inflationsrate verzichten Vermieter auf die vielerorts herrschende Preisdynamik.
  • Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können nicht weiterberechnet werden. Außer sie sind gesetzlich vorgeschrieben, wie zum Beispiel der Austausch einer Heizung.
  • Rein theoretisch könnte die Miete bei einer Deflation auch sinken.
  • In Zeiten hoher Inflation wird über Kappungsgrenzen diskutiert, die Mieterhöhungen ausbremsen sollen.

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