Indexmiete: Mieterhöhung wegen Inflation

Die Indexmiete war bisher eine gefühlt sichere Sache: Haben Mieter in ihren Mietverträgen eine Indexmiete stehen, können sie darauf vertrauen, dass Mieterhöhungen nicht der Willkür ihrer Vermieter unterliegen. Stattdessen richten sich Erhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Aufgrund der hohen Inflation könnten viele Mieter mit Indexmiete 2023 jedoch eine heftige Mieterhöhung kassieren.

In diesem Ratgeber beantwortet euch wohnglück.de die wichtigsten Fragen zur Indexmiete und gibt euch eine Übersicht, worauf sich Mieter einstellen müssen, was sie jetzt tun können und was Expert:innen raten.

Was bedeutet Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Höhe der Miete an einem statistischen Messwert, nämlich an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Diesen Wert ermittelt das Statistische Bundesamt und veröffentlicht ihn in Form des Verbraucherpreisindex (VPI). Er spiegelt wider, wie sich die Preise für Dienstleistungen und Waren entwickeln, die private Haushalte in Deutschland in Anspruch nehmen oder kaufen.

Die prozentuale Veränderung dieses Verbraucherpreisindex gegenüber dem Vorjahreszeitraum wird als Inflationsrate bezeichnet. Was bedeutet eine Indexmiete nun also für Mieter? Wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht, können Vermieter im selben Verhältnis die Miete anheben.

Was ist eine Indexierung der Miete? 

Mietindexierung bedeutet, dass Vermieter und Mieter eine Miete vereinbaren, die jedes Jahr angepasst werden kann und dann mindestens ein Jahr lang gilt. Diese Vorgehensweise ist im § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Mit dieser Wertsicherungsklausel möchten Eigentümer ihre Immobilie vor dem Wertverlust durch Inflation schützen.

Woran erkennt man einen Indexmietvertrag?

Beim Indexmietvertrag werden regelmäßige Mieterhöhungen bereits beim Vertragsabschluss festgelegt. Der Unterschied zum Staffelmietvertrag besteht allerdings darin, dass die jeweilige Erhöhung nicht durch feste Geldbeträge festgelegt wird. Stattdessen orientiert sich die Erhöhung beim Indexmietvertrag an den allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Wie viele Mieter haben Indexmietverträge?

Genaue Zahlen, wie stark Mietverträge mit Indexmiete verbreitet sind, gibt es nicht. Aber die Zahlen aus einzelnen Städten zeigen: Es werden immer mehr. Der Eigentümerverband Haus & Grund München schätzt, dass im Großraum München etwa 60 Prozent der neuen Mietverträge eine Indexklausel enthalten. Auch Mietervereine aus Hamburg (rund 50 Prozent der Neuverträge) und Bonn melden eine steigende Zahl von Indexmietverträgen. Darunter seien private Wohnungsgesellschaften und private Kleinvermieter, nicht aber die kommunalen und genossenschaftlichen Vermieter.

Ist eine Indexmiete erlaubt?

Indexmieten und damit einhergehende Mieterhöhungen von 10 Prozent und mehr sind rechtens. Die Inflationsrate in Deutschland, gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat, lag im März 2023 bei 7,4 Prozent.

Entsprechend hoch darf die Mieterhöhung bei Indexmieten ausfallen. Achtung: Bei der Indexmiete ist die Preissteigerung in dem Monat maßgeblich, in dem die Mieterhöhung angekündigt wird, also nicht etwa die Rate für 2022.

Indexmiete – wie oft dürfen Vermieter erhöhen?

Eine Mietanpassung an den Index darf nur ein Mal pro Jahr erfolgen und muss schriftlich mitgeteilt werden. Im Informationsschreiben an die Mieter ist anzugeben, wie hoch die neue Miete ausfällt und ab wann die angepasste Miethöhe gilt.

Basisjahr: Welcher Index gilt für Mieterhöhungen?

Mieterhöhung können anhand des Verbraucherpreisindex berechnet werden. Der Verbraucherpreisindex wird in regelmäßigen Abständen überprüft und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Mit der Veröffentlichung der endgültigen Ergebnisse für den Berichtsmonat Januar 2023 ist die bisherige Basis 2015 auf das Basisjahr 2020 umgestellt worden. Für dieses Jahr wird der Verbraucherindex auf den Wert 100 gesetzt. 

Wie hoch ist der Mietindex?

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lag der Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten in Deutschland im Januar 2023 bei einem Wert von 104,2 Punkten. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 4,2 Prozent gegenüber dem Basisjahr 2020 (Index = 100).

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Konkret wird eine Mieterhöhung gemäß Indexmietvertrag folgendermaßen berechnet:

Man benötigt zwei Angaben:

• Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses
• Aktueller Verbraucherpreisindex

Die Rechnung lautet dann:

Neuer Index / alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Wenn der Index heute 116,2 beträgt und zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bei 107,5 lag, sieht die Rechnung für die prozentuale Indexsteigerung so aus:

116,2 / 107,5 × 100 – 100 = 8,09 Prozent

Das heißt, der Vermieter kann die Kaltmiete um maximal 8,09 Prozent anheben, sofern sie seit Mietvertragsabschluss noch nie erhöht wurde. Bei einer Miete von beispielsweise zuvor 800 Euro kalt wären das dann plötzlich 64,72 Euro mehr im Monat. Generell kann der Vermieter jeweils die vollständige Teuerung seit der letzten Mieterhöhung ansetzen.

Eine Anhebung über die Indexklausel kann der Vermieter zu jedem Monatsanfang ankündigen. Das muss er schriftlich tun und die Mieterhöhung greift dann im übernächsten Monat. Allerdings muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.

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Was bedeutet die Indexmiete für Mieter?

Bisher gab es nie irgendwelche Obergrenzen für die Indexmiete – die wirtschaftliche Situation mit beständig niedrigen Inflationsraten machte das nicht erforderlich. Seit Mitte der 1990er Jahre gab es bei Indexmieten immer nur Erhöhungen von maximal bis zu zwei Prozent im Jahr – zum Vorteil von Mieterinnen und Mietern.

Das Handelsblatt rechnet vor: „Zwischen den Jahren 2012 und 2020 ist der VPI um 8,95 Prozent gestiegen – während der Mietspiegel in Hamburg in der gleichen Zeit um 16,45 Prozent zugelegt hatte.“

Nun sieht das ganz anders aus. Bei einer monatlichen Kaltmiete von bislang 1.000 Euro bedeutet eine Indexmieterhöhung in Höhe von 10 Prozent, dass die Mieter künftig 100 Euro mehr Miete zahlen müssen. Das sind jährlich 1.200 Euro – happig!

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Gilt bei Indexmiete die Mietpreisbremse nicht mehr?

Ist eine Indexmiete vereinbart, greift generell keine Kappungsgrenze – auch nicht die Mietpreisbremse. Nur zu Beginn des Mietverhältnisses muss der Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das ist der aktuelle Stand. Aber:

Kappungsgrenze: Wird die Indexmiete gedeckelt?

Eine Grenze für Indexmieterhöhungen sieht das Mietrecht grundsätzlich nicht vor. Allerdings gibt es immer lautere Forderungen aus der Politik und von Mietervereinen, Kappungsgrenzen für Indexmieten einzuführen oder sie sogar komplett zu verbieten. Eine Möglichkeit wäre, den Anstieg bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zu deckeln.

Solche Forderungen bleiben nicht ungehört. Zu den ersten Politikerinnen, die das Thema erkannt haben, gehört die Hamburger Justizsenatorin Anna Gallina (Die Grünen). Eine Kappungsgrenze bei Indexmietverträgen muss nach ihrer Einschätzung dringend Teil einer Mietrechtsreform sein, da die starke Erhöhung der Indexmieten die Mietenspiegel anheizen und so Teuerungen für alle Mieter:innen nach sich ziehen kann. 

„Für viele Menschen ist Wohnen insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten zu teuer. Dazu erleben wir gerade einen starken Anstieg bei den Indexmieten. Das macht die Wohnungssuche noch schwieriger und es kann dazu führen, dass weniger zahlungskräftige Mieter:innen aus ihren Vierteln verdrängt werden oder sich andere Dinge des täglichen Lebens nicht mehr leisten können“, betonte Gallina im April 2023. Damit die Mieten weniger stark erhöht werden, soll ihrer Ansicht nach die Obergrenze für eine Mieterhöhung (Kappungsgrenze) von 15 Prozent auf 11 Prozent herabgesetzt werden. 

Auch die Bundesbauministerin hat das Thema erkannt: „Indexmietverträge sind ein Problem. Weil bezahlbarer Wohnraum fehlt, bleibt Mietern oft keine Wahl, als einen Indexmietvertrag zu unterschreiben. Dann steigt auf Grund der hohen Energiepreise neben den Nebenkosten für Wärme und Warmwasser auch noch zusätzlich die Kaltmiete“, betonte Klara Geywitz (SPD) im November 2022. 

„Das kann man ändern", versichert die Bundesbauministerin. "Hamburg zeigt mit dem Vorschlag einer Kappungsgrenze von 3,5 Prozent pro Jahr eine Möglichkeit auf, die weder Mieter noch Vermieter unangemessen belastet. Man könnte etwa bei Indexmieten auch den Nettokaltmietenindex als Bezugspunkt wählen. Auch dies ist ein amtlich vom Statistischen Bundesamt festgestellter Index.“ Der rot-grüne Senat der Hansestadt hatte im November 2022 eine entsprechende Bundesratsinitiative beschlossen. 

Und was sagen die Vermieterverbände? Sie sind sich nicht ganz einig. Manche Vertreter erteilen eine klare Absage, manche halten freiwillige Kappungsgrenzen für eine gute Sache: "Wir raten unseren Mitgliedern zu Kappungsgrenzen, die den Index als Instrument beinhalten, dem Mieter aber die Sicherheit über die maximale Höhe geben", sagt zum Beispiel Rudolf Stürzer von Haus und Grund München.

Können Indexmieten nachträglich vereinbart werden?

Grundsätzlich ja. Allerdings müssen auch die Mieter zustimmen. Und dann gilt es zu beachten: Bei der vereinbarten Ausgangsmiete greifen die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse.

Können sich Mieter gegen Indexmieterhöhungen wehren?

Hat der Vermieter sie schriftlich zwei Monate im Voraus und damit rechtzeitig über die Mieterhöhung informiert, bleibt Mietern nichts anderes übrig, als die Erhöhung zu akzeptieren. Sie können dann nur noch nachprüfen, ob der Vermieter auch richtig gerechnet hat – der Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg hilft dabei.

Natürlich können sich Mieter auch an ihre Vermieter wenden, um gegebenenfalls einen Kosten-Kompromiss zu vereinbaren, die Miete etwa stückweise anzuheben. Das Gespräch zu suchen empfiehlt sich in jedem Fall. Schließlich sind Vermieter daran interessiert, bislang verlässliche Mieter langfristig in der vermieteten Immobilie zu halten.

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Indexmiete: Gibt es eine maximale Erhöhung?

Grundsätzlich ist Mietwucher nicht erlaubt. Wucher ist in § 291 Strafgesetzbuch (StGB) definiert. Von Mietwucher spricht man bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen der Höhe der Miete und der Leistung des Vermieters.

Aber was bedeutet das? Sollte die neue Indexmiete 50 Prozent über einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dann kann unter Umständen unerlaubter Wucher vorliegen.

Sollte ich als Vermieter die Inflation zur Mieterhöhung nutzen?

Für Vermieter ist es ratsam, die Folgen einer außergewöhnlichen Mietzinserhöhung zu bedenken. Können sich die Mieter die Wohnung danach noch leisten? Oder erzwingen Vermieter indirekt einen Auszug ihrer Mieter?

Der Schuss kann laut Experten nach hinten losgehen, wenn Vermieter die leer werdende Wohnung renovieren müssen. Denn getrieben durch die Inflation steigen aktuell auch die Sanierungskosten.

Was sind die Vorteile und Nachteile von Indexmieten?

Quellen: sueddeutsche.de: , ndr.de: