Verzweifelte Frau angesichts einer Mieterhöhung
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Wohnen | Ratgeber

Heftige Mieterhöhung wegen Indexmiete: Was nun?

Almut Steinecke

Almut Steinecke

In diesem Jahr droht vielen Mietern, die eine Indexmiete vereinbart haben, eine heftige Mieterhöhung – Grund ist die hohe Inflation. Wir geben in unserem FAQ eine Übersicht, was Mieter jetzt tun können, was Experten raten und wie die Bundesregierung unterstützt.

Die Indexmiete war bisher eine gefühlt sichere Sache: Haben Mieter in ihren Mitverträgen eine Indexmiete stehen, können sie darauf vertrauen, dass Mieterhöhungen nicht der Willkür ihrer Vermieter unterliegen. Stattdessen richten sich Erhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. In diesem Jahr droht vielen Mietern jedoch eine heftige Mieterhöhung wegen der Indexmiete – Grund ist die hohe Inflation. Wir geben in unserem FAQ eine Übersicht, auf was sich Mieter einstellen müssen, was sie jetzt tun können und was Experten raten.

Wie viele Mieter sind von Mietsteigerungen wegen der Indexmiete betroffen?

Genaue Zahlen, wie stark Mietverträge mit Indexmiete verbreitet sind, gibt es nicht. Aber die Zahlen aus einzelnen Städten zeigen: Es werden immer mehr. Der Eigentümerverband Haus & Grund München schätzt, dass im Großraum München etwa 60 Prozent der neuen Mietverträge eine Indexklausel enthalten. Auch Mietervereine aus Hamburg und Bonn melden eine steigende Zahl von Indexmietverträgen. Darunter seien private Wohnungsgesellschaften und private Kleinvermieter, nicht aber die kommunalen und genossenschaftlichen Vermieter.

Mieterhöhungen von sieben Prozent und mehr – ist das rechtens?

Mieterhöhungen von sieben Prozent und mehr sind rechtens800. Durch den Ukraine-Krieg sind die Energiekosten alleine im April 2022 so explodiert, dass sie den Verbraucherpreisindex auf 7,4 Prozent ansteigen ließen. Der Verbraucherpreisindex spiegelt wider, wie sich die Preise für Dienstleistungen und Waren entwickeln, die private Haushalte in Deutschland in Anspruch nehmen oder kaufen. Im April erreichte der Verbraucherpreisindex den höchsten Wert seit 40 Jahren – entsprechend hoch darf nun die Mieterhöhung ausfallen. Denn bei der Indexmiete ist die Preissteigerung in dem Monat maßgeblich, in dem die Mieterhöhung angekündigt wird, also nicht etwa die Rate für 2021.

Konkret wird die mögliche Mieterhöhung folgendermaßen berechnet:

Man benötigt zwei Angaben:

  • Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses
  • Aktueller Verbraucherpreisindex

Die Rechnung lautet dann:

Neuer Index geteilt durch alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Wenn der Index heute 116,2 beträgt und zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bei 107,5 lag, sieht die Rechnung für die prozentuale Indexsteigerung so aus:

116,2 : 107,5 × 100 – 100 = 8,09 Prozent

Das heißt, der Vermieter kann die Kaltmiete um maximal 8,09 Prozent erhöhen, sofern sie seit Mietvertragsabschluss noch nie erhöht wurde. Bei einer Miete von beispielsweise zuvor 800 Euro kalt wären das dann plötzlich 64,72 Euro mehr im Monat. Generell kann der Vermieter jeweils die vollständige Teuerung seit der letzten Mieterhöhung ansetzen.

Eine Anhebung über die Indexklausel kann der Vermieter zu jedem Monatsanfang ankündigen. Das muss er schriftlich tun und die Mieterhöhung greift dann im übernächsten Monat. Allerdings muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.

Warum wird die Indexmiete jetzt zum Problem für Mieter?

Bisher gab es nie irgendwelche Obergrenzen für die Indexmiete – die wirtschaftliche Situation mit beständig niedrigen Inflationsraten machte das nicht erforderlich. Seit Mitte der 1990er Jahre gab es bei Indexmieten immer nur Erhöhungen von maximal bis zu zwei Prozent im Jahr. Aktuell sieht das leider anders aus.

Gilt bei Indexmiete die Mietpreisbremse nicht mehr?

Ist eine Indexmiete vereinbart, greift generell keine Kappungsgrenze – auch nicht die Mietpreisbremse.

Können sich Mieter gegen eine so heftige Mieterhöhung wehren?

Hat der Vermieter sie schriftlich zwei Monate im Voraus und damit rechtzeitig über die Mieterhöhung informiert, bleibt Mietern nichts anderes übrig, als die Erhöhung zu akzeptieren. Sie können dann nur noch nachprüfen, ob der Vermieter auch richtig gerechnet hat – der Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg hilft dabei. Natürlich können sich Mieter auch an ihre Vermieter wenden, um gegebenenfalls einen Kosten-Kompromiss zu vereinbaren, die Miete etwa stückweise anzuheben. Das Gespräch zu suchen empfiehlt sich in jedem Fall; schließlich sind Vermieter auch daran interessiert, dass ihre Mieter die Wohnung bezahlen können, um langfristig zu bleiben.

Wie hoch darf die neue Indexmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Grundsätzlich ist Mietwucher nicht erlaubt. Wucher ist in § 291 Strafgesetzbuch (StGB) definiert. Von Mietwucher spricht man bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen der Höhe der Miete und der Leistung des Vermieters. Aber was bedeutet das? Sollte die neue Indexmiete 50 Prozent über einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dann kann unter Umständen unerlaubter Wucher vorliegen.

Was unternimmt die Politik gegen Mieterhöhungen durch Indexmieten?

Noch haben erst wenige Politiker das Problem erkannt. Zu den ersten gehört die Hamburger Justizsenatorin: "Wir brauchen dringend eine Regelung, die überproportionale Sprünge der Indexmiete verhindert", fordert Anna Gallina (Die Grünen). "Möglich wäre eine wirksame Kappungsgrenze für die Erhöhung von Indexmieten." Diese fordern auch die ersten Mietervereine. "Die Grenze soll so niedrig sein wie im Koalitionsvertrag vereinbart, also elf Prozent", fordert beispielsweise Rolf Bosse, Chef des Mietervereins zu Hamburg.

Infos für Vermieter: Sollte ich die Inflation zur Mieterhöhung nutzen?

Für Vermieter ist es ratsam, die Folgen einer außergewöhnlichen Mietzinserhöhung zu bedenken. Können sich die Mieter die Wohnung danach noch leisten? Oder erzwingen Vermieter indirekt einen Auszug ihrer Mieter? Der Schuss kann laut Experten nach hinten losgehen, wenn Vermieter die leer werdende Wohnung renovieren müssen. Denn getrieben durch die Inflation steigen aktuell auch die Sanierungskosten.

Haben Indexmieten sonst noch Nachteile für Vermieter?

Indexmieten regeln indirekt, welche Sanierungskosten ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Denn auf die Miete umlegen darf der Vermieter nur Aufwendungen für eine Modernisierung, die vom Staat offiziell vorgeschrieben ist, zum Beispiel der Austausch einer Heizung. Ein Indexmiete ist außerdem bindend: Ist sie einmal vereinbart, kann der Vermieter sie nicht durch einen neuen Mietvertrag ersetzen.

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