Mieterhöhung – was erlaubt ist und was du tun kannst

Wann darf die Miete erhöht werden?

Die Freude über eine günstige Wohnungsmiete hält oft nicht lange an. Die im Mietvertrag festgelegte Kaltmiete kann dein Vermieter zum ersten Mal nur 12 Monate nach dem Beginn des Mietverhältnisses anheben. Hattest du bereits eine Mieterhöhung, gilt ebenfalls ein Mindestabstand von einem Jahr für die nächste Mieterhöhung. Da du eine gesetzliche zweimonatige Überlegungsfrist hast, innerhalb derer du der Steigerung zustimmen oder widersprechen kannst, wird die Mieterhöhung de facto ab dem 15. Monat aktiv. 

Im Extremfall bekommst du also alle 12 Monate eine Mieterhöhung zugesendet. Dieser Abstand bezieht sich aber nur auf Mieterhöhungen zur Anpassung an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel). Wurde deine Wohnung zwischenzeitlich modernisiert, kann dein Vermieter die Miete schon früher erhöhen.

Es gibt auch Mietverträge, in denen die Erhöhung der Miete bereits für festgelegte Stichtage vereinbart wurde. Wer einen sogenannten Staffelmietvertrag (geregelt in § 557 BGB) unterschreibt, weiß also schon genau wann die Miete um welchen Betrag steigt. Auch bei einem Staffelmietvertrag muss dein Vermieter aber die 12-Monats-Frist zwischen zwei Erhöhungen sowie regional geltende Mietpreisbremsen einhalten. Vorteil: Eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung ist bei einer Staffelmiete nicht möglich. Nachteil: Die Miete steigt in jedem Fall.

Was sind zulässige Gründe für eine Mieterhöhung?

Nicht jede Mieterhöhung ist rechtens. Als juristischer Laie solltest du die unliebsame Post von deinem Vermieter daher rechtlich prüfen lassen. Das kannst du über einen Anwalt in die Wege leiten oder dich an einen Mieterverein wenden.

Erklärt dein Vermieter die Mieterhöhung mit einem der folgenden Gründe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietpreises in der Regel vor. 

Mieterhöhung wegen Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete

Steigt das Mietniveau in deiner Nachbarschaft, darf dein Vermieter auch deine Miete erhöhen (§558 BGB). Allerdings darf die neue Miete nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese richtet sich nach dem Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde, nach einem Sachverständigengutachten oder nach der Miete dreier Vergleichswohnungen. Letztere müssen in Sachen Größe, Ausstattung, Lage und Baujahr mit deiner Wohnung vergleichbar sein und vermietet sein.

Tipp: Überprüfe, ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich mit deiner vergleichbar sind. Schon wenn eine der Wohnungen den Kriterien nicht genügt, fällt sie aus dem Vergleich heraus und die Mieterhöhung wird unwirksam.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Hat dein Vermieter in die Modernisierung deiner Mietwohnung investiert, rechtfertigt dies in vielen Fällen eine Erhöhung der Miete. Da sie auch den Mietern zugutekommt, kann der Vermieter z.B. bis zu 8 Prozent der Kosten für die energetische Sanierung oder den Einbau eines Balkons oder Aufzugs auf die Mieter umlegen. Investitionen in die reine Instandhaltung des Gebäudes (Erhaltungsmaßnahmen) muss der Eigentümer allein tragen und darf sie nicht auf die Miete der Bewohner umlegen.

Dabei dürfen die Mieten einer modernisierten Wohnung in den kommenden sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt die bisherige Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, ist nur ein Anstieg von 2 Euro erlaubt (§559, Abs. 3a BGB).

Erhöhung der Miete bei einer Neuvermietung

Auch beim Wechsel des Mieters ist eine Erhöhung der Miete zulässig. Allerdings gelten dabei in vielen Städten Mietpreisbremsen. Sie sollen verhindern, dass die Mieten bei häufigen Mieterwechseln unverhältnismäßig steigen. Mietpreisbremsen gibt es vor allem in Metropolen und anderen begehrten Regionen. Sie liegen in einigen Bundesländern bei 10 Prozent, in anderen bei 15 Prozent. Das bedeutet, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht über 10 bzw. 15 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit wird auch eine Mieterhöhung nach einem Jahr eher unwahrscheinlich, da die Miete dann voraussichtlich nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen wird.

Mieterhöhung bei einer Indexmiete

Mieter, die einen Indexmietvertrag vereinbart haben, müssen immer dann mit einer Mieterhöhung rechnen, wenn der vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelte Verbraucherpreisindex (§ 557 BGB) ansteigt. Die Miete erhöht sich somit laut Vertrag mit den Lebenshaltungskosten der Bevölkerung. Aus anderen Gründen darf der Vermieter die Miete nicht anheben. Ausnahme: Der Vermieter führt Modernisierungsmaßnahmen durch, weil sie gesetzlich vorgeschrieben sind. In den vergangenen Jahren war die Indexmiete für den Mieter aufgrund einer hohen Inflationsrate eher ungünstig.

Erhöhung der Miete bei einer Staffelmiete

Ein Blick in deinen Staffelmietvertrag verrät dir, wann und in welcher Höhe die nächste Mieterhöhung ansteht.

Übrigens: Bei einer Mieterhöhung wird immer die Nettomiete (Kaltmiete) zugrunde gelegt. Die Vorauszahlung der Betriebskosten (= Warmmiete) wird nicht automatisch angehoben. Hast du vertraglich einen monatlichen Beitrag für Schönheitsreparaturen mit dem Eigentümer vereinbart, gehört dieser allerdings zur Nettomiete.

Kann der Vermieter ohne Grund die Miete erhöhen?

Ganz ohne Begründung darf dein Vermieter die Kaltmiete nicht erhöhen. Die häufigste Begründung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei beruft sich der Vermieter oft auf den lokalen Mietspiegel. Bei der Zusendung der Mieterhöhung muss er diesen aber nicht mitschicken. Für dich als Mieter heißt das, dass du dich selbst erkundigen musst, ob dein Vermieter sich auf richtige Werte beruft. 

Kommunen ab 50.000 Einwohner müssen seit 2023 einen Mietspiegel erstellen. Er ist meistens leicht zu lesen und oft nach dem Baujahr der Immobilien gestaffelt. Viele Kommunen schlagen auf den Quadratmeterpreis bestimmte Zulagen drauf. Wohnungen in guter Wohnlage oder solche mit Tiefgaragenstellplatz, sehr kleine, energetisch sanierete oder barrierearme Wohnungen werden so teurer. Sehr große Wohnungen und Wohnungen in einfacher Wohnlage werden dadurch günstiger. 

Du findest den geltenden Mietspiegel in der Regel auf der Homepage der zuständigen Verwaltung. Einige Städte und Gemeinden bieten auch einen Online-Mietspiegelrechner an. Einfach die Daten deiner Wohnung eingeben, und der Rechner sagt dir, was sie nach aktuellem Mietspiegel durchschnittlich kostet.

Übrigens: Außer bei Indexmietverträgen sind steigende Verbraucherpreise (Stichwort Inflation) keine Begründung für eine Erhöhung der Kaltmiete. Allerdings ist eine Anhebung der Abschläge für deine Nebenkosten möglich.

Wie häufig dürfen Mieten erhöht werden?

12 Monate nach deinem Einzug darf der Eigentümer die Miete das erste Mal erhöhen. Es gilt eine Jahressperrfrist. Diese muss der Vermieter auch vor einer weiteren Mieterhöhung einhalten. Nach dem schriftlichen Eingang der Mieterhöhung hast du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach der Zustellung Zeit, der Erhöhung zuzustimmen oder diese abzulehnen (Überlegungsfrist). Der erhöhte Mietzins wird daher frühestens ab dem 15. Monat nach Einzug aktiv. 

Beispiel: Du bekommst die Mieterhöhung am 10. Mai zugestellt, dann endet die Überlegungsfrist am 31. Juli. Dasselbe gilt auch, wenn du sie schon am 1. Mai bekommen hast.

Für eine Ablehnung einer Mieterhöhung brauchst du gute Argumente. Zum Beispiel wenn die Begründung der Mieterhöhung nicht zulässig ist. Etwa bei einer Berufung auf Vergleichswohnungen, die gar nicht vermietet sind. Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch innerhalb der Sperrfrist möglich.

Und: Auch in Staffel- und Indexmietverträgen müssen zwischen den Erhöhungen immer 12 Monate Abstand liegen.

Welche Mieterhöhung ist maximal zulässig?

Bei einer Mieterhöhung muss euer Vermieter neben der Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete auch die sogenannte Kappungsgrenze einhalten: Innerhalb von 3 Jahren darf er die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen. In der Mehrzahl der Bundesländer liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent.

Im Koalitionsvertrag der Ampelregierung war zum effektiveren Mieterschutz eine Absenkung der Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten auf 11 Prozent vorgesehen. Dazu existiert bislang kein Gesetzesentwurf.

Nicht verwechseln! Die Kappungsgrenze gilt für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen, die Mietpreisbremse bezieht sich ausschließlich auf Neuvermietungen.  

In welchen Bundesländern sind Mieterhöhungen unzulässig?

Der im Bundesland Berlin 2020 eingeführte Mietdeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für unrechtmäßig erklärt. Das zeitweise geltende Verbot von Mieterhöhungen, dem ein nur noch sehr geringer Anstieg (1,3 Prozent im Jahr) hätte folgen sollen, ist damit bereits Geschichte.

Somit sind Mieterhöhungen derzeit in allen deutschen Bundesländern innerhalb der oben beschriebenen Grenzen möglich.

Wie und wann muss der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?

Die Mieterhöhung muss dir schriftlich zugestellt werden. Sobald sie bei dir eingegangen ist, läuft die zweimonatige Überlegungsfrist. In dieser Zeit kannst du die Rechtmäßigkeit der Mietsteigerung prüfen und ihr anschließend zustimmen oder sie ablehnen. Nach einer Zustimmung musst du selbst aktiv werden und den Dauerauftrag an den Wohnungseigentümer anpassen. 

Wichtig: Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht erlaubt.

Muss ich als Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Bei einer Mieterhöhung handelt es sich um eine Vertragsänderung. Diese kann der Vermieter nicht allein vornehmen, notwendig ist auch deine Zustimmung. Stimmst du ohne triftigen Grund nicht zu, kann der Vermieter deine Zustimmung einfordern und diese auch vor Gericht einklagen (§558b Abs.2 Satz 2, BGB). Dem Vermieter in dieser Zeit entgangenen Zahlungen musst du als Verzugsschaden ersetzen. 

Fazit: Versuche die zweimonatige Überlegungsfrist einzuhalten und nutze sie, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu überprüfen. Dabei kannst du dir Unterstützung von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht holen. Hast du Gründe, der Erhöhung zu widersprechen, solltest du dem Vermieter den Widersprich schriftlich zusenden. Hat dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet, hast du auch die Möglichkeit, der Erhöhung nur teilweise zuzustimmen.

Wie muss ich als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Du machst nichts falsch, wenn du einer Mieterhöhung schriftlich zustimmst, notwendig ist dies allerdings nicht. Die Zustimmung ist auch formfrei gültig. Das bedeutet, dass du sie auch mündlich aussprechen kannst oder die Zustimmung durch die Zahlung der erhöhten Mietforderung zum Ausdruck bringst.

Achtung: Stimmst du der Mieterhöhung zu, gilt die Zustimmung auch dann, wenn sich später herausstellt, dass der Vermieter sie gar nicht verlangen durfte. Lass dich am besten bei einem Mieterverein beraten, wie du vorgehst.

Deine Zustimmung zu einer Mieterhöhung kannst du also nicht widerrufen. Allerdings steht dir als Mieter bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dabei gilt innerhalb der Überlegungsfrist (Zustimmungsfrist) eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Monaten.

Welche Form muss die Mieterhöhung haben?

Eine Mieterhöhung muss dir immer schriftlich zugestellt werden (§ 558a BGB). Dazu zählt neben der Briefform auch eine E-Mail. Das Schreiben muss eine Begründung und den Hinweis auf eine Frist enthalten.

Fazit: Mieterhöhungen vor einer Zustimmung immer prüfen

Bei einer Mieterhöhung heißt es zunächst, Ruhe bewahren! Der Mietdeckel, die Kappungsgrenze sowie die  12-Monats-Anforderungen schützen dich. Außerdem ist die Forderung nach einer höheren Miete in manchen Fällen nicht gerechtfertigt. Hol dir am besten Hilfe von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder einem Mieterverein. Zusammen gilt es, genau zu prüfen, ob die Begründung für die Anpassung der Kaltmiete überhaupt rechtens ist. 

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