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Wohnen | Ratgeber

Mietspiegel einfach erklärt: Alle wichtigen Infos, die ihr wissen solltet

Arne Schätzle

Wie wird der Mietspiegel erhoben? Wie errechnet er sich? Und kann er vor überhöhten Mieten schützen? Antworten auf diese und andere wichtige Fragen beantworten wir in diesem Artikel.

Gerade in Ballungsräumen treibt der knappe Wohnraum den Mietzins in die Höhe. Instrumente wie der Mietspiegel sollen für Transparenz und moderate Preise am Wohnungsmarkt sorgen. Wir erklären, wie der Mietspiegel funktioniert.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau einer Stadt oder Gemeinde. Er bietet einen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten. Zentrales Element ist die Mietpreistabelle, die den Preis pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ausgibt.

Welche Absicht steckt hinter dem Mietspiegel?

Indem er Informationen zum lokalen Mietpreisniveau für Mieter und Vermieter bereitstellt, sorgt der Mietspiegel für Transparenz am Wohnungsmarkt. Er soll so beispielsweise dazu beitragen, Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden. Vor Einführung des Mietspiegels im Jahr 1974 konnte der Mietpreis vom Vermieter beliebig erhöht werden. War dem Mieter die neue Miete zu hoch, konnte der Vermieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen und der Mieter musste ausziehen.

Wer ermittelt den Mietspiegel?

Den Mietspiegel erstellen Städte und Gemeinden meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden, also Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Mietervereinen sowie Haus- und Grundbesitzervereinen. Mit der Erhebung werden häufig Universitäten und Institute beauftragt.

Wie berechnet sich der Mietspiegel?

Der Mietspiegel weist ortsübliche Netto-Kaltmieten aus, und zwar anhand von Kriterien, welche die Wohnungen vergleichbar machen:

  • Baujahr/Bezugsfertigkeit
  • Wohnungsgröße
  • Ausstattungsmerkmale
  • Wohnlage

Anhand dieser Vergleichskriterien weist die Mietspiegeltabelle die durchschnittliche ortsübliche Kaltmiete für eine Wohnung aus. Zudem gibt der Mietspiegel Mietspannen an, die besagen, wie weit die realen Mieten nach oben oder nach unten abweichen können. Zudem listet er wertmindernde und werterhöhende Merkmale auf, welche die Abweichungen begründen.

Wie lange ist der Mietspiegel gültig?

Ein Mietspiegel ist für zwei Jahre ab Zeitpunkt seiner Veröffentlichung gültig. Danach muss er an die aktuelle Marktentwicklung angepasst, nach vier Jahren neu aufgestellt werden.

Warum gibt es nicht für jeden Ort einen Mietspiegel?

Da es keine Verpflichtung gibt, einen Mietspiegel aufzustellen, entscheidet jede Gemeinde eigenständig, ob sie ihn erstellen lässt. Gerade in kleineren Gemeinden ist daher nicht immer einer verfügbar. In vielen großen Städten ist er allerdings gang und gäbe. In diesem Fall dient die "ortsübliche Vergleichsmiete" der Orientierung. Diese errechnet sich aus den Durchschnittsmieten der betroffenen Gemeinde der vergangenen vier Jahre.

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Da ein Vermieter schwerlich alle bestehenden Mietverhältnisse einer Gemeinde ermitteln und seiner Kalkulation zugrunde legen kann, darf er sich auf den Mietzins von Vergleichsobjekten stützen, indem er mindestens drei Vergleichsobjekte in der gleichen Gemeinde angibt. Im Rahmen eines Rechtsstreits oder einer außergerichtlichen Auseinandersetzung kann auch ein Sachverständiger nach dieser Methode den ortsüblichen Mietzins ermitteln.

Qualifizierter Mietspiegel oder einfacher Mietspiegel?

Grundsätzlich wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel unterschieden. Die Daten für den einfachen Mietspiegel werden häufig durch Befragung von ortsansässigen Vermietern und Mietern erhoben. Oftmals handelt es sich hier allerdings nur um Stichproben. Daher sind diese Angaben meist nicht repräsentativ. Daher kann der einfache Mietspiegel auch vor Gericht als Beweis abgelehnt werden. Vermieter müssen sich bei einer Mieterhöhung nicht an diesem Mietspiegel orientieren.

Beim qualifizierten Mietspiegel dagegen sind die Methoden für die Ermittlung der Daten dokumentiert, nachvollziehbar und überprüfbar. Auch die Aktualität der Daten unterliegt höheren Anforderungen, das ist im BGB §558 d geregelt sind. So muss der qualifizierte Mietspiegel von Vermietern bei Mieterhöhungen verpflichtend berücksichtigt werden. Im Geltungsraum eines qualifizierten Mietspiegels darf die Miete bei Neuvermietungen maximal um 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Welche Bedeutung hat die Kappungsgrenze für den Mietspiegel?

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, darf der Vermieter bei seinen Objekten die Miete nicht ohne weiteres auf Vergleichsniveau anheben. Die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. In vielen deutschen Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.

Greift der Mietspiegel auch bei Modernisierung einer Wohnung?

Modernisierungsmaßnahmen hingegen sind von Mietspiegel und Kappungsgrenze ausgenommen: Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an einer Wohnung durch, kann er die Jahresmiete anschließend um bis zu 11 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. So ist es in § 559 BGB geregelt. Bei einer Erneuerung bestehender Bauteile darf allerdings nur der Anteil, der auf die energetische Verbesserung abzielt, auf die Miete umgelegt werden.

Die Berechnung könnte zum Beispiel folgendermaßen aussehen: Sind dem Vermieter Modernisierungskosten von 10.000 Euro entstanden, kann er 11 Prozent davon, also 1.100 Euro, auf die Jahresmiete umlegen. Das entspräche einer monatlichen Mieterhöhung von rund 92 Euro.

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