Mietspiegel einfach erklärt: Alle wichtigen Infos, die du wissen solltest

Gerade in Ballungsräumen treibt der knappe Wohnraum den Mietzins in die Höhe. Instrumente wie der Mietspiegel sollen für Transparenz und moderate Preise am Wohnungsmarkt sorgen. Wir erklären, wie der Mietspiegel funktioniert, was sich mit dem Mietspiegelreformgesetz geändert hat und wie Kritiker den Mietspiegel bewerten.

Was ist ein Mietspiegel?

In einem Mietspiegel sammelt eine Gemeinde oder Stadt die Netto-Kaltmieten von Wohnungen, die sich in Bezug auf Größe, Lage, Ausstattung und Art vergleichen lassen. Dabei werden Mieterhöhungen und Neuvermietungen der vergangenen sechs Jahre erhoben, nicht aber Mieten aus älteren Mietverträgen.

Zentrales Element von Mietspiegeln ist die Mietpreistabelle, die den Preis pro Quadratmeter für vergleichbare Wohnungen ausgibt. Die Tabelle dient als Grundlage, um die ortsübliche Vergleichsmiete von frei finanzierten Wohnungen zu ermitteln. So erhalten Mieter und Vermieter Informationen zum Mietpreisdurchschnitt.

Mietspiegel werden in der Regel auf der Homepage der jeweiligen Kommune veröffentlicht. Viele Verwaltungen bieten einen dazugehörigen Online-Rechner an, mit dem sich schnell die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung errechnen lässt.

Wozu dienen Mietspiegel?

Transparenz

Der Mietspiegel sorgt für Transparenz am Wohnungsmarkt, indem er Informationen zum lokalen Mietpreisniveau für Mieter und Vermieter bereitstellt. Er soll so beispielsweise dazu beitragen, Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden. Vor Einführung des Mietspiegels im Jahr 1974 konnte der Mietpreis vom Vermieter beliebig erhöht werden. War dem Mieter die neue Miete zu hoch, konnte der Vermieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen und der Mieter musste ausziehen.

Verlässliche Datenbasis

Ursprünglich sollten Mietspiegel Mieter vor Mieterhöhungen und Mietwucher schützen. Heute nutzen auch Vermieter qualifizierte Mietspiegel, um bei Erstvermietung einen optimalen Mietzins zu definieren, eine rechtmäßige Mieterhöhung zu begründen oder die Höhe eines bestehenden Mietzinses zu rechtfertigen. 

Grundlage für Mietpreisbremse

Die Daten der Mietspiegel sind für die Anwendung der Mietpreisbremse wichtig. Denn in angespannten Wohnungsmärkten (z.B. in Großstädten) darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten.

Wertermittlung

Mietspiegel sind auch eine Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie. Für den Käufer und künftigen Vermieter einer Mietwohnung ist die Höhe der Rendite und die Kosten für eine Finanzierung abhängig von der Höhe der Miete, die er maximal ansetzen kann.

Unterschied einfacher und qualifizierter Mietspiegel

In Deutschland gibt es zwei Arten von Mietspiegeln - den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Beide werden im Internet kostenfrei veröffentlicht. Sie unterscheiden sich in Bezug auf die Erhebungsmethoden und ihrer Gerichtsfestigkeit. 

Einfacher Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel entsteht oft durch Befragung von örtlichen Mietern und Vermietern (z.B. in Form von Mietervereinen, Genossenschaften und Wohnungsunternehmen). Häufig handelt es sich dabei nur um nicht repräsentative Stichproben. Auch ist diese Methode an kein mathematisches Verfahren gebunden. Aus diesem Grund werden einfache Mietspiegel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen häufig nicht als Beweis anerkannt. Bei einer Mieterhöhung sollten sich Vermieter also nicht an einem einfachen Mietspiegel orientieren.  

Qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist für Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern Pflicht. Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel, wird der qualifizierte Mietspiegel sowohl von allen Interessenvertretern als auch von Gerichten anerkannt, da er von Forschungsinstituten oder Fachabteilungen mit wissenschaftlichen Methoden erhoben wird. Auch die Anforderungen an die Aktualität der Daten sind höher (BGB §558 d). Neben der Miete pro Quadratmeter werden für einen qualifizierten Mietspiegel auch Lage- und Ausstattungskriterien erhoben. Kritisch kann auch hier die Größe der Stichprobe gesehen werden. Sie liegt häufig nur bei 0,5 Prozent der Wohnungen in einer Stadt.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel für die betreffende Kommune vor, müssen sich Vermieter bei Mieterhöhungen nach ihm richten. Auch in Hinblick auf Neuvermietungen ist er bindend. Hier darf die Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Was hat sich mit dem Mietspiegelreformgesetz geändert?

Am 1.Juli 2022 trat gemeinsam mit der Mietspiegelverordnung das Mietspiegelreformgesetz in Kraft. 

Das ist neu:

• Die bisher nicht standardisierten Verfahren, die die einzelnen Kommunen zur Erstellung ihrer Mietspiegel anwenden, sollen vereinheitlicht werden.
• Die Grundsätze, die einen qualifizierten Mietspiegel ausmachen, werden konkreter formuliert.
• Die Repräsentativität von Mietspiegeln wird erhöht, indem Vermieter und Mieter zur Auskunft über ihr Mietverhältnis, die Höhe der Mieten, und die Merkmale der Wohnung verpflichtet werden.
•  Gemeinden ab 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen.
• Gemeinden ab 100.000 Einwohnern müssen einen qualifizierten Mietspiegel anfertigen.

Wer legt den Mietspiegel fest?

Den Mietspiegel erstellen Städte und Gemeinden meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden, also Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Mietervereinen sowie Haus- und Grundbesitzervereinen. Mit der Erhebung werden häufig Universitäten oder Institute beauftragt.

Da jede Kommune ihren eigenen Mietspiegel erstellt., können sich die Werte in den verschiedenen Orten deutlich voneinander unterscheiden. Dies siehst du anhand folgender Tabelle, die als Beispiel die Mietspiegel der teuersten Städte Deutschlands (nach Angebotsmiete) aufführt:

Wie wird der Mietspiegel berechnet?

Der Mietspiegel orientiert sich an Kriterien, die die Nettokaltmiete von Wohnungen vergleichbar machen:

• Baujahr/Bezugsfertigkeit
• Wohnungsgröße
• Ausstattungsmerkmale (z.B. Bodenbelag, Heizungsart, Balkon, Fahrstuhl)
• Wohnlage (Makro- und Mikrolage)
• Energetischer Zustand

Anhand dieser Vergleichskriterien weist die Mietspiegeltabelle die durchschnittliche ortsübliche Kaltmiete für eine Wohnung aus. Zudem gibt der Mietspiegel Mietpreisspannen an, die besagen, wie weit die realen Mieten nach oben oder nach unten abweichen können. Zusätzlich listet er wertmindernde und werterhöhende Merkmale auf, welche Abweichungen begründen.

Wie lange ist der Mietspiegel gültig?

Ab Zeitpunkt seiner Veröffentlichung im Amtsblatt oder im Internet ist ein Mietspiegel für zwei Jahre gültig. Danach müssen die Gemeinden ihn an die aktuelle Marktentwicklung anpassen und nach vier Jahren völlig neu aufstellen.

Wie wird der Mietspiegel angewendet?

Angenommen, du hast eine passende Wohnung gefunden und möchtest nun herausfinden, ob sich die Miete, die für die Wohnung verlangt wird, sich innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. So gehst du vor:

1. Den aktuellen Mietspiegel der betreffenden Stadt oder Gemeinde finden (sofern es einen gibt)
2. In der Mietpreistabelle (Netto-Kaltmiete!) die Wohnung anhand ihrer Merkmale suchen. Das sind in der Regel Baujahr, Wohnfläche und Wohnlage.
3.  Den durchschnittlichen Mietpreis ablesen
4. Zusätzlich geben viele Kommunen auch eine Mietpreisspanne an, innerhalb der sich zwei Drittel der Stichprobe bewegt haben.
5. Ob sich die Wohnung eher am oberen oder unteren Ende der Spanne befindet, ermittelst du nun anhand wohnwertsteigernder oder wohnwertmindernder Faktoren. Konkrete Werte geben an, wieviel für Ausstattung, Zustand, Heizung, Bausubstanz und energetischen Status abgezogen oder auf die Durchschnittsmiete draufgeschlagen werden. Kriterien und Werte können sich von Kommune zu Kommune unterscheiden.

Wird online ein Mietspiegel-Rechner angeboten, geht das Ganze natürlich schneller. Auch wenn du bereits Mieter bist, kannst du den Rechner regelmäßig nutzen, um einschätzen zu können, ob dein Vermieter anhand des aktuellen Mietspiegels zu einer Mieterhöhung berechtigt wäre.

Ist der Mietspiegel rechtlich bindend?

Ein einfacher Mietspiegel ist weniger verbindlich. Da er auch vor Gericht nicht anerkannt wird, findet er eher selten Anwendung. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist er eine bindende Grundlage für eine Mieterhöhung oder eine Neuvermietung. Nach einer Mieterhöhung darf die Miete nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Befindet sich die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt, für den eine Mietpreisbremse gilt, darf sie bei Neuvermietungen nur maximal 10 Prozent (in einigen Metropolen 15 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei der Einordnung einer Wohnung ist das Mietspiegel-Raster gibt es immer wieder Ausnahmen und Sonderfälle, die nach einem Richterspruch auch zu einer Miete unter- oder oberhalb der Mietpreisspanne führen können. Zum Beispiel kann das der Fall bei einer Verbesserung des Wohnwerts durch den Mieter sein. Hat dieser selbst dafür gesorgt, dass seine Wohnung am Ende mehr wert ist, muss er – so sahen es die Richter des BGH (BGH, VIII ZR 315/09) ­– nicht „zur Strafe“ auch noch eine höhere Miete zahlen.

Wann darf die Miete über dem Mietspiegel liegen?

In einigen Ausnahmen darf der Vermieter die Miete über dem Mietspiegel legen. So darf die Miete zum Beispiel bei einer Neuvermietung bis zu 10 Prozent (in einigen Regionen 15 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch eine Modernisierung, die dir als Mieter zugutekommt, ist ein Grund für eine Miete oberhalb des Mietspiegels. Dein Vermieter darf in diesem Fall bis zu 8 Prozent der Investitionen in Balkone, energetische Sanierung, Aufzuganlagen etc. auf die Jahresmiete umlegen. Achtung: Das gilt nicht für die reine Instandhaltung des Gebäudes. Diese Investitionen müssen die Mieter nicht mittragen und sind folglich kein Grund für die Überschreitung des Mietspiegels.

Was tun, wenn die Miete unter dem Mietspiegel liegt?

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, darf der Vermieter bei seinen Objekten die Miete nicht ohne weiteres auf Vergleichsniveau anheben. Die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. In vielen deutschen Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.

Was mache ich, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Da es für kleinere Gemeinden (weniger als 50.000 Einwohner) keine Verpflichtung gibt, einen Mietspiegel aufzustellen, entscheiden diese eigenständig, ob sie einen brauchen. Gerade in sehr kleineren Gemeinden ist daher nicht immer ein Mietspiegel verfügbar. 

Diese Alternativen zum Mietspiegel gibt es:

• ein Sachverständigengutachten (z.B. Immobiliengutachter)
• eine unabhängige Datenbank
• die Durchschnittsmiete dreier konkreter Vergleichswohnungen

Vorsicht: Die Wohnungen müssen mit deiner Wohnung in Sachen Ausstattung, Lage, Größe und Baujahr vergleichbar sein. Außerdem müssen die Vergleichswohnungen vermietet sein. Nur dann kann dein Vermieter sie als Argumente für eine anstehende Mieterhöhung anführen. 

Welche Kritik gibt es am Mietspiegel?

Unterschiedliche Methodik: Bisher konnten die Städte und Kommunen selbst die Methoden der Datenerhebung und des Datenausweises für die Erstellung von Mietspiegeln wählen. Mit dem Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes soll sich das ändern. Bis die Verfahren durchgängig vereinheitlicht sind, wird es allerdings noch einige Zeit brauchen.

Fehlende Repräsentativität: Auch bei qualifizierten Mietspiegeln liegt die Stichprobe in der Regel bei nur 0,5 Prozent aller Wohnungen. Insofern sind auch sie nicht repräsentativ für die Mietpreise einer Stadt.

Geringe Zeitspanne: Auch die Erhöhung des Berücksichtigungszeitraums von vier auf sechs Jahre, innerhalb dessen die Mietverträge erhöht oder neu abgeschlossen wurden, stellt Mieterverbände nicht zufrieden. Je mehr neue und je weniger Mietverträge aus dem Bestand Eingang in die Mietspiegel fänden, desto höher fielen die Vergleichsmieten aus. Immerhin garantiert der Sechs-Jahres-Zeitraum, dass die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig unterhalb der aktuellen Marktpreise liegt.

Fazit: Wie effektiv ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel sorgt für mehr Transparenz auf dem Mietmarkt. Das gilt besonders dort, wo eine Mietpreisbremse gilt, die sich am Mietspiegel orientieren muss. Wechseln aber die Mieter häufig und werden immer mehr Mieten nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht, steigen auch die Mietspiegel und bieten finanzschwachen Mietern immer weniger Schutz.

Du hast eine Mieterhöhung bekommen und landest oberhalb der Mietpreisspanne? Hier erfährst du alles, was du über Mieterhöhungen wissen musst.