Mietwohnungen in Berlin
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Trotz Mietpreisbremse: Mieten sind teilweise stärker gestiegen als die Inflation

Vor zwei Jahren wurde die Mietpreisbremse noch einmal verschärft. Hat sie ihr Ziel erreicht, die Mieten nicht mehr so stark steigen zu lassen? Eine Auswertung kommt zu einem ernüchternden Ergebnis.

Vor zwei Jahren hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschärft. Viel genutzt hat das offenbar nicht: Eine Analyse von Immowelt zeigt, dass sich die Mieten seit der Verschärfung der Mietpreisbremse in 38 Städten verteuert haben. In zehn Städten sogar um mindestens zehn Prozent. In der Spitze beträgt das Plus 17 Prozent.

Damit übersteigen diese Städte die ohnehin hohe Inflation von 9,5 Prozent im gleichen Zeitraum. Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, ohne Neubau) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils von Januar bis April in den Jahren 2020 und 2022 untersucht.

Sinn und Zweck der Mietpreisbremse

Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind allerdings von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Die Große Koalition hat das Gesetz zum 1. April 2020 nochmal verschärft. Demnach können Mieter die zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Gleichzeitig wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert.

Preisanstiege in den Großstädten

Auch in den größten deutschen Städten haben die Mieten in den vergangenen zwei Jahren nochmal spürbar angezogen. In Hamburg kletterten die Preise seit der Verschärfung der Mietpreisbremse um zehn Prozent. Mietwohnungen werden derzeit im Median für 12,40 Euro pro Quadratmeter angeboten.

In Bremen beträgt das Plus sogar 14 Prozent, wenngleich die mittleren Mieten mit 9,00 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger sind. Auch in Köln scheint das Preisniveau noch nicht ausgereizt. Die Angebotsmieten verteuerten sich um neun Prozent auf 11,90 Euro.

Mit Quadratmeterpreisen von 11,00 Euro ist Berlin zwar günstiger, was aber hauptsächlich am inzwischen gekippten Mietendeckel liegt. Denn während der Gültigkeit des Gesetzes sind die Angebotsmieten leicht gesunken. Trotzdem verzeichnet die Hauptstadt von 2020 bis 2022 einen Anstieg von acht Prozent.

Nur noch geringe Mietpreissteigerungen in den teuersten Städten

Während in vielen attraktiven Großstädten Wohnen nochmal deutlich teurer wurde, gibt es andernorts nur leichte Anstiege. München verzeichnet einen Anstieg von vier Prozent. Aktuell werden Wohnungen für 18,60 Euro pro Quadratmeter angeboten.

In Frankfurt verteuerten sich die Angebotsmieten gar nur um zwei Prozent auf 14,10 Euro pro Quadratmeter. Auch in Stuttgart (+fünf Prozent; 13,90 Euro) fällt der Anstieg moderat aus. Die Verschärfung der Mietpreisbremse dürfte für das Abflachen der Preiskurven in diesen Städten allerdings weniger verantwortlich sein. Vielmehr scheint die Grenze des Bezahlbaren allmählich erreicht – vor allem vor dem Hintergrund der zuletzt stark gestiegenen Lebenshaltungskosten.

Stärkster Mietenanstieg in Münster

Ein anderes Bild zeigt sich hingegen in kleineren Großstädten beziehungsweise Studentenstädten. So sind in Münster die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den vergangenen zwei Jahren um 17 Prozent gestiegen. Das ist der höchste prozentuale Anstieg aller untersuchten Städte. Statt für 9,00 Euro werden Wohnungen derzeit für 10,50 Euro pro Quadratmeter angeboten. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in Ulm zu beobachten, wo Wohnungen 15 Prozent teurer geworden sind. In Heilbronn, Potsdam (je +13 Prozent) und Darmstadt (+12 Prozent) zeigt die Preiskurve ebenfalls steil nach oben.

Ein möglicher Grund für die Anstiege sind die veränderten Wohnortpräferenzen. So zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut, dass kleinere Großstädte während der Corona-Pandemie zunehmend in den Fokus von Familien gerückt sind. Darüber hinaus kehren viele Studierende infolge der Aufhebung der meisten Corona-Beschränkungen in die Unistädte zurück. Das erhöht die Nachfrage auf das oftmals geringe Angebot weiter.

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