Älteres Paar sitzt auf einer Couch, vor sich ein aufgeklappter Laptop.
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Verkaufen oder vermieten – was lohnt sich mehr?

Dirc Kalweit

Dirc Kalweit

Ob es besser ist, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von vielen Faktoren ab. Wir geben eine Überblick über die wichtigsten Punkte, die Immobilienbesitzer bei dieser Entscheidung beachten sollten.

Eine Immobilie zu besitzen, ist grundsätzlich ein Privileg. Doch Eigentum verpflichtet. Was also tun mit einem Haus oder einer Wohnung, die nicht selbst genutzt wird? Lieber verkaufen oder doch besser vermieten? Wir haben die Vorteile und Nachteile für beide Entscheidungen aufgelistet.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?

Ob Erbengemeinschaft, Umzug oder auch einfache eine neue Lebensplanung. Die Gründe, seine Immobilie zu verkaufen, sind vielfältig. Ob es sich auch (finanziell) lohnt, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen? Diese fünf Gründe sprechen für einen Verkauf:

1. Der richtige Zeitpunkt

Die Tiefzinsphase ist vorbei, langsam steigen die Bauzinsen wieder. Das wirkt sich auch auf die Verkaufspreise aus. Wer den maximalen Wertzuwachs mitnehmen will, sollte die Entwicklung der Immobilienpreise genau beobachten, um den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf nicht zu verpassen. Und der könnte durchaus schon gekommen sein.

2. Hohe Modernisierungskosten

Jeder Haus- und auch Wohnungsbesitzer kennt das. Ohne regelmäßige Investitionen kommt es schnell zu einem Modernisierungsstau und die Immobilie verliert an Wert. Ob Dach, Heizung oder Bodenbelag, bei einer Kernsanierung kommen ganz schnell hohe fünfstellige Summen zusammen. Wer sich das nicht mehr antun will (oder kann), der verkauft lieber – und ist den Sanierungsstress los.

Lest hier, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sich wirklich lohnen.

3. Liquide Mittel

Durch den Immobilienverkauf wird in der Regel viel Geld in die Kasse gespült. Damit lässt sich unter Umständen der Kauf einer neuen Immobilie realisieren, weil das dadurch gewonnene Eigenkapital die geplante Baufinanzierung ermöglicht. Natürlich gibt es auch viele andere schöne Möglichkeiten, das Geld auszugeben.

4. Geringe Mieterlöse

Nicht jedes Haus oder jede Wohnung lässt sich unkompliziert vermieten. Den passenden Mieter zu finden, ist gar nicht so einfach. Darüber hinaus entstehen auch Kosten (beim Hausgeld für die Eigentumswohnung) und zeitlicher Aufwand (bei der Nebenkostenabrechnung). Wenn die Rendite aus der Miete das nicht hergibt, könnte sich ein Verkauf lohnen.

5. Haus geerbt

Wer ein Haus erbt, will dort nicht zwangsläufig auch einziehen. Sei es, weil der Lebensmittelpunkt woanders liegt oder das Haus mehreren Erben gehört. Wenn ihr euch bei einem geerbten Haus bei der Frage nach vermieten oder verkaufen für Letzteres entscheidet, empfehlen wir euch diesen Artikel: Geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Steuern und Fristen

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu vermieten?

Wer seine Immobilie verkauft, verfügt zwar sofort über Geld. Aber wo dieses in Zeiten der Niedrigzinsen sinnvoll anlegen? Eine Vermietung kann nicht nur in Sachen Rendite eine gute Entscheidung sein:

1. Hohe Rendite

Ob sich eine Vermietung finanziell lohnt, dafür gibt es einen einfachen Indikator: die Brutto-Mietrendite. Sie berechnet sich durch die Teilung der Jahresmiete durch den Kaufpreis. Das Ergebnis wird dann mit 100 multipliziert. Die Brutto-Mietrendite sollte danach bei mindestens vier Prozent liegen. Das ist fast immer der Fall, damit liegt eine vermiete Wohnung renditemäßig weit über den meisten klassischen Geldanlagen. Hier noch Tipps für Kapitalanleger beim Kauf einer vermieteten Wohnung.

In Sachen Rendite gibt es aber auch warnende Stimmen. Sebastian Wagner, Gründer und CEO des PropTech-Unternehmens Hausgold und Profi bei der Maklervermittlung: "Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments, die die Investitionskosten ins Verhältnis zu den erwartenden Einnahmen setzt. Gerade in den sehr guten Lagen stimmt dieses Verhältnis aktuell nicht mehr. Hier ist kaum noch Rendite zu erwirtschaften und ein Verkauf sollte in Erwägung gezogen werden. Natürlich immer unter der Annahme, dass man eine gute Alternative für die dann freiwerdenden liquiden Mittel hat."

2. Altersruhesitz

Jetzt vermieten, später selbst einziehen. Wer seine Immobilie vermietet, der hält sich die Möglichkeit offen, im Alter eventuell selbst dort einzuziehen.

3. Wertsteigerung

Auch wenn sich die Immobilienpreise 2022 nicht mehr so rasant nach oben entwickeln wie in der Vergangenheit – eine gesunde Wertsteigerung sehen die Experten bei den meisten Immobilien immer noch. Vermieter können also abwarten und in Ruhe den Markt sondieren.

4. Sicheres Einkommen

Die Mieter kennt ihr schon seit Jahren und die Instandhaltungsrücklagen sind auch kein Problem? Wer lieber mit einer regelmäßigen, fest planbaren Monatseinnahme kalkuliert, für den stellt sich die Frage nach vermieten oder verkaufen nicht.

Paar vor seinem Eigenheim
Was tun mit der Immobilie? Ob verkaufen oder vermieten, diese Entscheidung hängt von vielen Faktoren ab. © iStock/Getty Images/ALotOfPeople

Immobilie verkaufen: Das solltet ihr beachten

Alle Punkte abgewogen? Und das Fazit lautet: verkaufen? Dann solltet ihr noch folgende Faktoren beachten, bevor ihr die Verkaufsmaschine startet:

  • Wert der Immobilie: Die wichtigste Frage beim Immobilienverkauf: Wie viel bekomme ich für mein Haus oder meine Wohnung? Um ein erstes Gefühl zu bekommen, empfiehlt sich eine anonyme Immobilienbewertung online. Das ist zwar nur ein ungefährer Richtwert, hilft aber bei allen weiteren Überlegungen und Verhandlungen.
  • Mit Makler oder ohne? Geht es um den Verkaufsprozess, wollen viele zuerst ihr Haus ohne Makler verkaufen. Denn die Maklerprovision kann bis zu 7,14 Prozent betragen. Und auch wenn diese üblicherweise geteilt wird, ist das doch häufig noch eine Menge Geld. Dagegen sprechen allerdings die Arbeit und die rechtlichen Risiken, die ihr als privater Verkäufer habt.
  • Laufende Finanzierung: Das Haus verkaufen, obwohl die laufende Baufinanzierung noch mit der Immobilie verbunden ist? Um das Darlehen abzulösen, solltet ihr euch nach den Konditionen der Vorfälligkeitsentschädigung erkundigen.

Immobilie vermieten: Das solltet ihr beachten

  • Verwaltungsaufwand: Die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten für den Mieter, die Dokumentation der eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt, anfallende Reparatur- und Wartungsarbeiten – eine vermietete Wohnung bedeutet für den Vermieter auch Arbeit. Ein Hausverwaltung nimmt einem zwar viel davon ab. Doch spätestens bei der Eigentümerversammlung sollte sich ein Vermieter über den Stand der Dinge informieren.
  • (Ver-)Mieterrisiko: Trotz Schufa-Auskunft und Bonitätscheck – eine Vermietung beinhaltet auch immer ein gewisses Risiko. Es müssen nicht gleich Mietnomaden sein, die bei euch einziehen. Aber der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung können schnell mal dazu führen, dass euch der Mieter den Mietzins schuldig bleibt.
  • Politischer Rahmen: Wie viel Miete ihr verlangt, das regelt nicht nur euer Angebot und die vorhandene Nachfrage. Die Orientierung am Mietspiegel, Kappungsgrenzen oder auch die Mietpreisbremse sind rechtliche Vorgaben, an die ihr euch als Vermieter halten müsst.

Verkaufen oder vermieten: Steuern und Fristen

Ob sich eine Immobilie besser vermieten oder verkaufen lässt, darüber entscheiden auch steuerliche Vor- und Nachteile. Hier die wichtigsten im Überblick:

  • Spekulationssteuer beim Verkauf: Wer seine Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft, zahlt dafür Spekulationssteuer. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.
  • Steuervergünstigung bei Vermietung 1: Über die AfA (Absetzung für Abnutzung) lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings gilt das nur, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird, um damit Gewinne zu erzielen.
  • Steuervergünstigung bei Vermietung 2: Die vermietete Immobilie wurde über einen Kredit finanziert? Dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen, wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die zu zahlenden Kreditraten. Aber Achtung, das gilt auch umgekehrt! Mieteinnahmen können das zu versteuernde Einkommen natürlich erhöhen, wenn die Immobilie abbezahlt ist.
  • Steuervergünstigung bei denkmalgeschützten Immobilien: Für denkmalgeschützte Häuser gibt es besondere Steuervorteile. Alle Infos dazu findet ihr in: Steuervorteile bei Denkmalschutz-Häusern: Die wichtigsten Tipps

Und auch dieser Artikel könnte für euch bei der Entscheidung, ob lieber vermieten oder verkaufen, hilfreich sein:

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