Vermieten oder verkaufen – was lohnt sich mehr?

Wer eine Immobilie durch einen Umzug nicht mehr selbst bewohnen möchte oder dem Aufwand einer Vermietung eher scheu entgegensieht, der fragt sich zurecht: Verkaufen oder vermieten? Denn: Immobilieneigentum verpflichtet. Also – verkaufen und ein kleines Vermögen anhäufen oder doch vermieten und langfristig Rendite einstreichen? Lest hier die Vor- und Nachteile für beide Entscheidungen.

Haus verkaufen oder vermieten, was ist besser?

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohnungen und Häuser stark gestiegen. Aktuell gibt es durch Inflation, den Krieg in der Ukraine und die gestiegenen Bauzinsen zwar einen Dämpfer in der Wertsteigerung – doch die Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem hohen Niveau.

Das heißt: Wer jetzt verkauft, wird mit einem Säckchen Gold nach Hause gehen können. Wer beispielsweise vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft hat, kann sie heute mit etwas Glück für den doppelten Preis verkaufen. Die Mieten sind im gleichen Zeitraum zwar auch gestiegen, aber bei Weitem nicht so stark.

Da lohnt sich der Verkauf doch wortwörtlich doppelt – oder?

Ganz so einfach ist es nicht: Plant ihr den Verkauf, solltet ihr bereits wissen, was ihr mit dem Geld machen möchte. Viel Kapital einfach auf der Bank zu lagern – das ist verschwendetes Geld. Bestenfalls sollten die liquiden Mittel gewinnbringend angelegt werden. Ist das nicht der Fall, sollte die Immobilie doch lieber vermietet werden. 

Die Vermietung bringt langfristige Vorteile wie beispielsweise eine vergleichsweise hohe Rendite gegenüber der Verzinsung anderer Geldanlagen und einen Schutz vor Inflation – gerade im Moment ein sehr aktuelles Thema. Doch als Vermieter müsst ihr regelmäßig Zeit, Geld und vielleicht sogar Nerven in die Immobilie stecken. 

Die Frage nach „Vermieten oder verkaufen?“ kann also auf diese Weise beantwortet werden: Es kommt darauf an.

Auf was es genau ankommt, das lest ihr im Folgenden.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?

Ob Erbengemeinschaft, Umzug oder auch einfache eine neue Lebensplanung. Die Gründe, seine Immobilie zu verkaufen, sind vielfältig. Ob es sich (finanziell) lohnt, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen? Manchmal ja, manchmal nein.

Vermieten oder verkaufen: Diese Faktoren solltet ihr genau abwägen

Wägt bei der Entscheidung „Vermieten oder verkaufen?“ verschiedene Faktoren ab. Die folgenden Szenarien sprechen für den Verkauf und gegen die Vermietung einer Immobilie.

1. Finanzielle Faktoren

• Die Mietrendite ist zu gering.

Nicht jedes Haus oder jede Wohnung lässt sich unkompliziert vermieten. Den passenden Mieter zu finden, ist gar nicht so einfach. Fällt die Mietrendite in der Region niedrig aus oder ist es schwierig, passende Mieter zu finden, spricht das für den Verkauf der Immobilie. 

Die Brutto-Mietrendite sollte bei mindestens vier Prozent liegen. Das ist meistens der Fall – aber eben nicht immer. In Regionen mit Wohnungsleerstand oder in strukturschwachen Regionen könnte die Mietrendite zu niedrig ausfallen.

• Die Reparatur- und Sanierungskosten sind zu hoch.

Jeder Haus- und auch Wohnungsbesitzer kennt das. Ohne regelmäßige Investitionen kommt es schnell zu einem Modernisierungsstau, und die Immobilie verliert an Wert. Ob Dach, Heizung oder Bodenbelag, bei einer Kernsanierung kommen ganz schnell hohe fünfstellige Summen zusammen. Darüber hinaus entstehen zusätzliche Kosten, beispielsweise das Hausgeld für die Eigentumswohnung. Wer sich das nicht mehr antun will (oder kann), der verkauft lieber – und ist den Sanierungsstress los. 

Lest hier, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sich wirklich lohnen.

• Das Risiko für Mietausfall und Mietnomaden ist euch zu hoch.

Die Risiken für Mietausfälle oder Mietnomaden bestehen leider immer. Wer nicht mit diesen Risiken leben möchte, kann mit einem Verkauf einen einmaligen finanziellen Nutzen aus der Immobilie ziehen und muss danach keine weiteren Risiken auf sich nehmen.

• Ihr könnt durch den Verkauf hohe Gewinne realisieren.

Könnt ihr durch den Verkauf hohe Gewinne realisieren, lohnt sich der Verkauf. Die Spekulationsfrist sollte in jedem Fall bereits verstrichen sein. Mehr über die Spekulationsfrist lest ihr hier.

Übrigens: Steht die Wohnung gerade leer, stehen die Chancen gut, dass ihr sie zu einem höheren Preis verkaufen könnt. Wie ihr am meisten aus eurem Immobilienkauf herausholen könnt, lest ihr hier.

• Die Mieteinnahmen erhöhen das zu versteuernde Einkommen.

Das ist der Fall, wenn die Wohnung oder das Haus bereits abbezahlt ist. Die abbezahlte Immobilie also verkaufen oder vermieten? Unter dem Gesichtspunkt der erhöhten Steuerlast durch das gestiegene zu versteuernde Einkommen, spricht das eher für den Verkauf.

Bevor ihr eine endgültige Entscheidung trefft, solltet ihr genau rechnen, wie stark die erhöhte Steuerlast die Mietrendite schmälert und ob sich das Vermieten bei einer abbezahlten Wohnung überhaupt noch lohnt. 

2. Zeitliche Faktoren

• Ihr habt keine Zeit oder Lust für Tätigkeiten, die mit einer Vermietung einhergehen.

Die Maklersuche, die Mietersuche, die Betriebskostenabrechnung und jegliche Verwaltungstätigkeiten, die mit einer Vermietung einhergehen brauchen vor allem eines: Zeit. Manchmal kosten sie sogar Nerven. Wenn ihr keine Lust habt, diese Zeit zugunsten der Mietrendite zu investieren, entscheidet euch lieber für den Verkauf.

• Der richtige Zeitpunkt ist gekommen.

Die Tiefzinsphase ist vorbei, die Bauzinsen steigen wieder. Das wirkt sich auch auf die Verkaufspreise aus. Wer den maximalen Wertzuwachs mitnehmen will, sollte die Entwicklung der Immobilienpreise genau beobachten, um den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf nicht zu verpassen. Lest hier, von welchen Faktoren der richtige Zeitpunkt für den Verkauf abhängt.

Die aktuellen Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung – hier könnt ihr euch informieren.

3. Persönliche Faktoren

• Ihr möchtet euch von dem Verkaufsertrag eine andere Immobilie kaufen.

Die Kinder sind ausgezogen und das Haus ist zu groß geworden. Da bietet es sich ja an, das Haus zu verkaufen und gegen eine andere Immobilie einzutauschen. Beispielsweise in eine barrierefreie Wohnung in einem beliebten Ferienort oder ein malerisches Häuschen in Ostfriesland.

Wie viel Eigenkapital ihr für den Kauf einer Immobilie benötigt, das erfahrt ihr in diesem Artikel.

• Finanzielle Mittel, um Träume zu ermöglichen.

Ihr möchtet eure Rente in finanziellem Wohlstand genießen? Reisen und die Welt entdecken? Euch ein Boot oder euer Traumauto kaufen? Nicht immer müssen Gewinne neu angelegt und zur Wertsteigerung genutzt werden. Das Verwirklichen von persönlichen Träumen ist ein legitimer Grund, eine Immobilie zu veräußern.

• Ihr habt das Haus geerbt – und möchtet nicht darin wohnen.

Wer ein Haus erbt, will dort nicht zwangsläufig einziehen. Sei es, weil der Lebensmittelpunkt woanders liegt oder das Haus mehreren Erben gehört. 

Wenn ihr euch bei einem geerbten Haus bei der Frage, ob ihr es vermieten oder verkaufen sollt für Letzteres entscheidet, empfehlen wir euch diesen Artikel: Geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Steuern und Fristen

Die Entscheidung ist gefallen, ihr wollt euer Haus verkaufen? Die besten Tipps zum Immobilienverkauf lest ihr hier.

Es gibt jedoch genügend Gründe, die für die Vermietung sprechen. Diese werden wir im Folgenden beleuchten.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu vermieten?

Wer seine Immobilie verkauft, verfügt zwar sofort über Geld – aber wo in Zeiten der Inflation sinnvoll anlegen? Eine Vermietung kann nicht nur in Sachen Rendite eine gute Entscheidung sein. 

Vermieten statt verkaufen: Diese Faktoren sprechen dafür

Vermieten oder verkaufen? Die Vermietung bietet gegenüber dem Verkauf einige Vorteile – vorausgesetzt, die Immobilie ist in einem guten Zustand und liegt in einer günstigen Lage. Die folgenden Faktoren sprechen für eine Vermietung und gegen den Verkauf einer Immobilie.

1. Finanzielle Faktoren

• Die Mietrendite ist hoch.

Ob sich eine Vermietung finanziell lohnt, dafür gibt es einen einfachen Indikator: die Brutto-Mietrendite. Sie berechnet sich durch die Teilung der Jahresmiete durch den Kaufpreis. Das Ergebnis wird dann mit 100 multipliziert. Die Brutto-Mietrendite sollte danach bei mindestens vier Prozent liegen. Das ist fast immer der Fall. Damit liegt eine vermiete Wohnung renditemäßig weit über den meisten klassischen Geldanlagen. Hier noch Tipps für Kapitalanleger beim Kauf einer vermieteten Wohnung.

In Sachen Rendite gibt es aber auch warnende Stimmen. Sebastian Wagner, Gründer und CEO des PropTech-Unternehmens Hausgold und Profi bei der Maklervermittlung: "Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments, die die Investitionskosten ins Verhältnis zu den erwartenden Einnahmen setzt. Gerade in den sehr guten Lagen stimmt dieses Verhältnis aktuell nicht mehr. Hier ist kaum noch Rendite zu erwirtschaften und ein Verkauf sollte in Erwägung gezogen werden. Natürlich immer unter der Annahme, dass man eine gute Alternative für die dann frei werdenden liquiden Mittel hat."

• Durch die Vermietung habt ihr laufende Einnahmen.

Die Mieter kennt ihr schon seit Jahren und die Instandhaltungsrücklagen sind auch kein Problem? Durch die Lage und Region der Immobilie findet ihr leicht neue Mieter? Ihr habt kein Problem damit, Zeit in eure vermietete Eigentumswohnung zu investieren? 

Wer lieber mit einer regelmäßigen, fest planbaren Monatseinnahme kalkuliert und die zusätzliche Arbeit nicht scheut, für den stellt sich die Frage nicht, ob er oder sie vermietet oder verkauft.

• Immobilien sind inflationssichere Wertanlagen.

Auch wenn sich die Immobilienpreise 2023 nicht mehr so rasant nach oben entwickeln – eine gesunde Wertsteigerung sehen Experten und Expertinnen bei den meisten Immobilien immer noch. Vermieter können also abwarten und in Ruhe den Markt sondieren.

2. Steuerliche Faktoren

• Es lohnt sich (steuerlich) noch nicht.

Wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist oder die Wohnung noch finanziert wird und dadurch steuerliche Vorteile bringt, lohnt sich die Vermietung eher als der Verkauf.

3. Persönliche Faktoren

• Die Immobilie kann als Altersruhesitz genutzt werden.

Jetzt vermieten, später selbst einziehen. Wer seine Immobilie vermietet, der hält sich die Möglichkeit offen, im Alter eventuell selbst dort einzuziehen.

• Ihr wohnt in der Nähe der Immobilie.

Es ist kein Muss, aber durchaus hilfreich: Wohnt ihr in der Umgebung, könnt ihr euch einfacher um die Wohnung oder das Haus kümmern. Auch die Mietersuche ist einfacher, wenn ihr diese selbst vor Ort betreuen könnt.

• Ihr benötigt den Verkaufserlös nicht und habt auch keine anderen Anlagepläne.

Bevor ihr verkauft, solltet ihr wissen, wie ihr den Verkaufserlös nutzen möchtet. Habt ihr gar keinen Bedarf für einen Haufen Bargeld auf dem Konto, vermietet die Immobilie lieber.

Immobilie verkaufen: Das solltet ihr beachten

Alle Punkte abgewogen? Vermieten lohnt sich für euch nicht mehr? Dann solltet ihr folgende Punkte beachten, bevor ihr die Verkaufsmaschine startet:

• Wert der Immobilie: Die wichtigste Frage beim Immobilienverkauf: Wie viel bekomme ich für mein Haus oder meine Wohnung? Um ein erstes Gefühl zu bekommen, empfiehlt sich eine anonyme Immobilienbewertung online. Das ist zwar nur ein ungefährer Richtwert, hilft aber bei allen weiteren Überlegungen und Verhandlungen.
• Mit Makler oder ohne? Geht es um den Verkaufsprozess, wollen viele zuerst ihr Haus ohne Makler verkaufen. Denn die Maklerprovision kann bis zu 7,14 Prozent betragen. Und auch wenn diese üblicherweise geteilt wird, ist das noch eine Menge Geld. Dagegen sprechen allerdings die Arbeit und die rechtlichen Risiken, die ihr als privater Verkäufer habt.
• Laufende Finanzierung: Das Haus verkaufen, obwohl die laufende Baufinanzierung noch mit der Immobilie verbunden ist? Um das Darlehen abzulösen, solltet ihr euch nach den Konditionen der Vorfälligkeitsentschädigung erkundigen.

Immobilie vermieten: Das solltet ihr beachten

Eure Antwort auf „vermieten oder verkaufen?“ lautet: Vermieten! Dann solltet ihr diese Punkte beachten:

• Verwaltungsaufwand: Die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten für den Mieter, die Dokumentation der eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt, anfallende Reparatur- und Wartungsarbeiten – eine vermietete Wohnung bedeutet für den Vermieter auch Arbeit. Eine Hausverwaltung nimmt zwar einiges davon ab, doch spätestens bei der Eigentümerversammlung sollte sich ein Vermieter über den Stand der Dinge informieren.
• (Ver-)Mieterrisiko: Trotz Schufa-Auskunft und Bonitätscheck – eine Vermietung beinhaltet auch immer ein gewisses Risiko. Es müssen nicht gleich Mietnomaden sein, die bei euch einziehen. Aber der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung können schnell mal dazu führen, dass euch der Mieter den Mietzins schuldig bleibt.
• Politischer Rahmen: Wie viel Miete ihr verlangt, das regelt nicht nur euer Angebot und die vorhandene Nachfrage. Die Orientierung am Mietspiegel, Kappungsgrenzen oder auch die Mietpreisbremse sind rechtliche Vorgaben, an die ihr euch als Vermieter halten müsst.

Verkaufen oder vermieten: Steuern und Fristen

Ob sich ein Haus oder eine Wohnung besser verkaufen oder vermieten lässt, darüber entscheiden auch steuerliche Vor- und Nachteile. Hier die wichtigsten im Überblick:

• Spekulationssteuer beim Verkauf: Wer seine Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft, zahlt dafür Spekulationssteuer. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.
• Steuervergünstigung bei Vermietung 1: Über die AfA (Absetzung für Abnutzung) lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings gilt das nur, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird, um damit Gewinne zu erzielen.
• Steuervergünstigung bei Vermietung 2: Die vermietete Immobilie wurde über einen Kredit finanziert? Dann reduziert sich das zu versteuernde Einkommen, wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die zu zahlenden Kreditraten. Aber Achtung, das gilt auch umgekehrt! Mieteinnahmen können das zu versteuernde Einkommen natürlich erhöhen, wenn die Immobilie abbezahlt ist.
• Steuervergünstigung bei denkmalgeschützten Immobilien: Für denkmalgeschützte Häuser gibt es besondere Steuervorteile. Alle Infos dazu findet ihr in: Steuervorteile bei Denkmalschutz-Häusern: Die wichtigsten Tipps

Und auch dieser Artikel könnte für euch bei der Entscheidung, ob ihr die Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen möchtet, hilfreich sein: Sanierung steuerlich absetzen: 5 Steuertipps für die energetische Sanierung

Überblick: Wann verkaufen – und wann nicht?

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Ihr solltet verkaufen, wenn…

• die Mietrendite gering ausfällt – unter vier Prozent oder geringer als bei alternativen Geldanlagen.
• die Immobilie in einer strukturschwachen Region liegt und die Preise tendenziell fallen oder zumindest nur sehr langsam steigen.
• ihr kein Risiko bezüglich Mietnomaden oder Mietausfällen eingehen möchtet.
• ihr das Kapital aus dem Verkauf anderweitig verwenden möchtet.
• ihr die Immobilie nicht selbst bewohnen möchtet – auch nicht in Zukunft.
• ihr die Immobilie geerbt habt und das Erbe aufteilen möchtet.
• die Spekulationsfrist abgelaufen ist, der Verkaufszeitpunkt günstig ist und der Gewinn beim Verkauf hoch ausfällt.
• die Mieteinnahmen euer zu versteuerndes Einkommen und damit auch eure Steuerlast erhöhen würde.
• ihr die Reparatur- und Modernisierungskosten nicht stemmen könnt oder möchtet.
• ihr keine Erfahrung als Vermieter habt und auch keine Zeit in die Mietersuche, die Betriebskostenabrechnung und andere Tätigkeiten investieren möchtet. 

Ihr solltet vermieten, wenn…

• die Mietrendite hoch ausfällt.
• die Immobilie sich in einer günstigen Lage mit guter Infrastruktur und Wohnungsmangel befindet.
• ihr euch laufende Einnahmen wünscht und ein wenig Arbeit nicht scheut.
• ihr euch eine inflationssichere Wertanlage wünscht.
• ihr von Steuervorteilen profitieren möchtet, da die Wohnung oder das Haus noch nicht abbezahlt ist.
• ihr die Immobilie eines Tages selbst als Alterssitz nutzen möchtet.
• ihr das Kapital nicht anderweitig nutzen oder anlegen möchtet.

Unser Fazit: Die Frage nach vermieten oder verkaufen einer Immobilie ist immer eine individuelle Entscheidung, die nicht vorschnell und erst nach dem sorgfältigen Abwägen aller Faktoren getroffen werden sollte.