Älteres Paar sitzt vor Laptop
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Wohnung verkaufen: So holt ihr am meisten raus

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ihr habt eine Wohnung geerbt und wollt sie verkaufen oder entscheidet euch aus privaten Gründen für einen Wohnungsverkauf? Dann dürfte es euer Ziel sein, den maximalen Preis rauszuholen. Lest hier, wie euch das gelingt.

Ein Wohnungsverkauf ist im Idealfall nicht nur möglichst unkompliziert, sondern soll sich vor allen Dingen finanziell lohnen. Unsere nachfolgenden Tipps richten sich an alle, die ihre Wohnung verkaufen und dabei das Maximum rausholen wollen.

Wohnung verkaufen: Was ist meine Immobilie wert?

Bevor es an den Wohnungsverkauf geht, solltet ihr euch über den aktuellen Marktwert eurer Immobilie im Klaren sein. Dieser ist eine gute Orientierung, um einen angebrachten Preis festzulegen. Denn nur mit einem realistischen Angebot werdet ihr eure Wohnung auch schnell an einen geeigneten Interessenten los. Nutzt dafür zum Beispiel unsere kostenlose Immobilienbewertung. In wenigen Minuten bekommt ihr aussagekräftige Informationen über den derzeitigen Marktwert eurer Wohnung oder zur generellen Preisentwicklung in der Region.

Was ist ein guter Verkaufspreis?

Um den finalen Angebotspreis eurer Wohnung festzulegen, könnt ihr zwei Strategien verfolgen:

  • Beim Bieterverfahren setzt ihr einen niedrigeren Preis fest. Die potenziellen Käufer sollen sich gegenseitig überbieten. Diese Variante lohnt sich bei besonders großer Nachfrage. Gibt es hingegen nur wenige Interessenten, besteht die Gefahr, dass ihr die Wohnung unter Wert verkauft.
  • Beim gezielten Preisnachlass liegt euer Angebotspreis etwa fünf bis zehn Prozent über dem Marktwert. So habt ihr ausreichend Verhandlungsspielraum. Mit dieser Strategie geht ihr eher auf Nummer sicher. Tendenziell dauert es hierbei länger, geeignete Interessenten zu finden, mit denen ihr euch auf einen guten Verkaufspreis einigt.

Wohnung verkaufen mit oder ohne Makler?

Wer Zeit und Nerven sparen will, kann sich beim Wohnungsverkauf Unterstützung von einem Makler holen. Dieser nimmt euch von der Erstellung eines Exposés über die Auswahl geeigneter, zahlungsfähiger Interessenten bis hin zum Kaufvertrag alles Organisatorische ab.

Außerdem klärt er wichtige rechtliche Fragen. Ihr profitiert von seinem Fach- und Branchenwissen und müsst euch gar nicht erst in die Materie einarbeiten. In der Regel geht der Verkauf einer Immobilie über ein Maklerbüro außerdem schneller über die Bühne.

Noch ein großer Vorteil: Weil ein Makler Provision bekommt, ist er persönlich an einem Verkauf zum Höchstpreis interessiert und wird alles daransetzen, das Maximum für euch (und sich) rauszuholen.

Auf der anderen Seite müsst ihr die Maklercourtage von eurem Gewinn abziehen. Die Provision ist frei verhandelbar, liegt im Schnitt aber zwischen 6 und 8 Prozent des Verkaufspreises. Die Kosten tragen in den meisten Bundesländern zu gleichen Teilen Käufer und Verkäufer. Bei einem Wohnungsverkauf ohne Makler spart also nicht nur ihr, sondern auch der Käufer jede Menge Kosten. Die Chancen stehen daher gut, dass eure Wohnung viele Interessenten anzieht – mehr als vergleichbare Angebote mit Makler. Mehr zum Thema: "Makler oder von privat: Preisvergleich-Studie mit überraschendem Ergebnis"

Letztlich müsst ihr die Vor- und Nachteile abwägen und entscheiden, wie viel Zeit und Energie ihr in den Verkauf eurer Wohnung stecken wollt und könnt.

Immobilienmakler zeigt jungem Paar Wohnung
Ein Makler nimmt euch jede Menge Arbeit ab – hat aber auch seinen Preis. © Getty Images/iStockphoto

Wo kann ich meine Immobilie verkaufen?

Wenn ihr euch für den Verkauf der Wohnung über einen Makler entschieden habt, könnt ihr euch vorerst entspannt zurücklehnen. Andernfalls geht es jetzt an die Vermarktung eurer Immobilie.

Was es dabei alles zu beachten gibt, lest ihr in diesem Artikel: "Checkliste Wohnungsverkauf: Darauf solltet ihr achten".

Wer das Maximum beim Wohnungsverkauf rausholen will, sollte sein Angebot dort platzieren, wo die meisten Interessenten nach Immobilien suchen. Online-Plattformen wie Immobilienscout, Immowelt, Immonet und Ohne-Makler sind gute Anlaufstellen für den privaten Immobilienverkauf. Der große Vorteil für die potenziellen Käufer: Abgestimmt auf Preis, Lage und Größe bekommen sie die genau passenden Vorschläge. Euer Vorteil: Das Risiko, massenhaft nicht ernst gemeinte Anfragen zu bekommen, ist relativ gering.

Bedenkt aber, dass das Inserieren von Immobilien auf den Portalen sofort oder nach einer gewissen Laufzeit (je nach Portal eine Woche bis 30 Tage) kostenpflichtig ist.

Steuern sparen beim Wohnungsverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich nach § 23 EStG steuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Von euch als Verkäufer verlangt der Fiskus wiederum die sogenannte Spekulationssteuer. Zumindest dann, wenn zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung der Wohnung weniger als zehn Jahre liegen.

Die Höhe der Steuerlast hängt dann vom Wertzuwachs der Immobilie ab beziehungsweise vom Veräußerungsgewinn sowie vom persönlichen Einkommenssteuersatz.

Um Steuern zu sparen, könnt ihr diese zehn Jahre abwarten und die Wohnung erst nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen. Steuerfrei ist der Verkauf ebenfalls, wenn ihr die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt habt. Gleiches gilt, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken, also durch die eigenen Kinder, genutzt wurde.

Außerdem zu beachten: Wer als Privatperson mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußert, gilt vor dem Gesetzgeber als gewerblicher Grundstückshändler. In diesem Fall müsst ihr zusätzlich Einkommens- und Gewerbesteuer auf die erzielten Gewinne zahlen.

Was es beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten gibt, erfahrt ihr in diesem Ratgeber: "Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen"

Wohnung mit Eigentümergemeinschaft: Was ist beim Verkauf zu beachten?

Im Gegensatz zu einem Haus sind Wohnungen häufig Teil eines Gemeinschaftseigentums. Das heißt, der Käufer erwirbt anteilig auch Nutzungsrechte am gesamten Gebäudekomplex. Bauliche Maßnahmen an der eigenen Wohnung müssen immer mit den übrigen Wohnungsbesitzern besprochen werden. Dazu zählt zum Beispiel der Austausch von Fenstern, der Einbau einer neuen Wohnungstür oder der Anbau eines Balkons. Die Eigentümergemeinschaft spielt beim Verkauf daher eine wichtige Rolle.

Wer sich einen reibungslosen Ablauf und eine Veräußerung zum Höchstpreis wünscht, sollte bei der Auswahl der potenziellen Käufer genau darauf achten, dass diese zur Gemeinschaft passen. Ihr solltet unbedingt auf alle Fragen der Interessenten vorbereitet sein – etwa zur Organisation der Eigentümergemeinschaft und zu finanziellen Regelungen. Habt im besten Fall Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen parat. So könnt ihr am ehesten Bedenken ausräumen und die Wohnung in ein gutes Licht rücken.

Welche Unterlagen benötige ich für den Wohnungsverkauf?

Damit ihr die Wohnung überhaupt verkaufen könnt, benötigt ihr außerdem eine Reihe an Unterlagen, die ihr im Vorfeld organisieren und zusammentragen müsst. Welche Dokumente ihr benötigt und wo ihr sie herbekommt:

  • Unterlage
  • Quelle
  • Grundriss & Wohnflächenberechnung
  • Architekt, Bauträger oder Gutachter
  • Lageplan & Baubeschreibung
  • Bauordnungsamt, Katasteramt
  • Teilungserklärung
  • Eigentümer oder Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
  • Grundbuchauszug
  • Grundbuchamt (Amtsgericht)
  • Energieausweis
  • WEG-Verwaltung oder Energieversorger
  • Reparatur- & Sanierungsnachweise
  • Rechnungsbelege
  • Hausgeldabrechnungen & Wirtschaftsplan
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Rücklagen & Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Kopien aller Gebäudeversicherungen
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Bei Vermietung: Aktueller Mietvertrag
  • Eigentümer

Weitere Informationen findet ihr auch in unseren Ratgebern:

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf?

Da durchweg eine hohe Nachfrage herrscht, könnt ihr eine Wohnung generell zu jedem Zeitpunkt verkaufen. Besonders das Frühjahr und der Sommer sollen für die Veräußerung zum Höchstpreis geeignet sein. Wichtiger als die Jahreszeit sind jedoch andere Faktoren:

  • Niedrige Zinsen: Ein Wohnungsverkauf zum maximalen Preis ist vor allem dann realistisch, wenn die Zinsen niedrig und die Chancen auf begünstigte Kredite für Käufer somit groß sind. Mehr zum Thema: "Stimmt es, dass die Bauzinsen jetzt wieder steigen?"
  • Lage der Wohnung: Die Entwicklung der Region beziehungsweise Wohngegend spielt eine wichtige Rolle. Ist eine Wertsteigerung der Immobilie zu erwarten, wartet besser noch mit der Veräußerung. Verkauft hingegen zeitnah, wenn die Lage weniger attraktiv wird, etwa durch zukünftig große Baumaßnahmen in der Gegend.
  • Status eures Kredits: Idealerweise verkauft ihr eure Wohnung erst dann, wenn ihr euren laufenden Kredit vollständig abbezahlt habt. Andernfalls verlangen die meisten Banken wegen der vorzeitigen Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihr könnt die Kosten sparen, wenn der Käufer die laufende Finanzierung übernimmt.

Vermietete Wohnung verkaufen oder unvermietet verkaufen?

Grundsätzlich ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leerstehende – sogar um bis zu 30 Prozent. Zumindest dann, wenn ihr an eine Privatperson verkauft. Denn es gilt: "Kauf bricht nicht Miete". Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis zwangsläufig zu den gleichen Konditionen übernehmen. Eine Alternative: Der neue Käufer will die Immobilie künftig selbst nutzen. In diesem Fall hat er das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs. Dabei ist allerdings eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten einzuhalten.

Diese Hürden schränken den Kreis der potenziellen Käufer stark ein. Es bietet sich daher meist an, den Wohnungsverkauf erst dann abzuwickeln, wenn ein Mieter gerade auszieht. Oder aber dieser ist selbst am Kauf der Wohnung interessiert.

Mehr zum Thema lest ihr auch in: "Vermietete Wohnung kaufen: Die wichtigsten Tipps für Kapitalanleger"

Es kann jedoch auch Fälle geben, wo sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung eher lohnen kann. Viele Immobiliengesellschaften und Investoren interessieren sich für Objekte, deren Wert in Zukunft weiter steigt, die hohe Mieteinnahmen erzielen und die in nächster Zeit weder saniert noch modernisiert werden müssen. Besonders in Ballungsräumen wie Hamburg, Berlin, München und Frankfurt lassen sich vermietete Wohnungen als Kapitalanlage zu einem guten Preis veräußern.

Weitere Informationen zur Immobilienpreisentwicklung findet ihr auch im News-Ticker: Immobilienpreise: Prognosen, Nachrichten, Studien zur Preisent­wicklung bei Immobilien

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