Haus verkaufen ohne Makler – (wie) geht das?

Ein Hausverkauf mit Immobilienmakler ist bequem. Immerhin kümmert sich der Fachmann oder die Fachfrau um alle organisatorischen Belange. Trotzdem entscheiden sich immer mehr private Eigentümer gegen die Unterstützung vom Profi. 

Auch ihr wollt ein Haus verkaufen ohne Makler? Hier sind die besten Tipps und Fallstricke, auf die ihr beim privaten Hausverkauf ohne Makler achten solltet.

Haus verkaufen ohne Makler: Vorteile und Nachteile

Um eine sichere Entscheidung für oder gegen einen Makler treffen zu können, solltet ihr euch über die Vorteile und Nachteile im Klaren sein:

Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler

• Mehr Gewinn: Die Maklerprovision kann je nach Bundesland und Verkaufspreis hoch ausfallen. Beim Verkauf ohne Makler könnt ihr eine stattliche Summe Geld sparen.
• Flexibilität: Beim privaten Hausverkauf liegt die Verantwortung ganz bei euch. Ihr habt alle Schritte selbst in der Hand und seid bei allen Entscheidungen komplett unabhängig.
• Größere Nachfrage: Wenn die Maklerkosten wegfallen, interessieren sich meist noch mehr potenzielle Käufer für eine Immobilie.

Nachteile beim privaten Hausverkauf 

• Hoher Zeitaufwand: Ohne Makler müsst ihr euch selbst um alles Organisatorische rund um den Hausverkauf kümmern, vom Exposé über Besichtigungen bis hin zum Kaufvertrag.
• Preisfindung: Ein guter Immobilienmakler hat Branchenkenntnisse, die Privatverkäufer selten haben. Einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, bedarf viel Recherche. Das Risiko, über oder unter Wert an den Markt zu gehen, liegt hoch.
• Längerer Verkaufsprozess: Ohne Maklerunterstützung dauert es in der Regel deutlich länger, bis es zu einem Abschluss kommt.
• Weniger Sicherheit: Beim Hausverkauf sind auch rechtliche Fragen zu klären sowie die Bonität des Käufers zu prüfen. Damit kennt sich ein Makler aus. Ihr müsst euch in die Materie erst einarbeiten. Wissenslücken können finanzielle Einbußen bedeuten.

Hausverkauf ohne Makler – lohnt sich das für mich?

Der große Vorteil, wenn ihr euer Haus ohne Makler verkauft: Ihr könnt euch nicht nur die Maklerprovision sparen, sondern habt die alleinige Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess. Von der Preisfindung über die Vermarktung bis hin zur Kaufabwicklung liegt die komplette Verantwortung bei euch.

Zugleich ist das auch der Haken an der Sache. Schließlich müsst ihr als privater Verkäufer viel Zeit investieren, gut organisiert sein und euch Branchenwissen selbst aneignen. Das kann zur Belastung werden. Deshalb solltet ihr euch gut überlegen, ob ihr eure Immobilie wirklich ohne Makler veräußern möchtet oder doch lieber Unterstützung anfordert.

Haus ohne Makler verkaufen: Ja oder Nein?

Folgende Kriterien und Fragestellungen helfen bei der finalen Entscheidung:

• Von der Preisfindung bis hin zu rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen fordert ein Hausverkauf einiges an Fachwissen. Wie gut kennt ihr euch damit aus? Habt ihr die Zeit und Energie, euch in die Materie einzuarbeiten, falls ihr noch keine Erfahrungen habt?
• Makler ist ein Fulltime-Job. Der Aufwand ist hoch, wenn ihr ein Haus verkaufen wollt. Seid ihr bereit, eure wertvolle Zeit in den kommenden Wochen zu "opfern"?
• Um den Höchstpreis für seine Immobilie zu bekommen, ist nicht nur Branchenwissen, sondern auch Verhandlungsgeschick gefragt. Wie gut schätzt ihr eure Fähigkeiten in dieser Hinsicht ein?

Lest hier, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um sein Haus zu verkaufen.

Typische Fehler beim Hausverkauf ohne Makler

Eure Entscheidung steht fest: Ihr wollt euer Haus ohne Makler verkaufen. Das Gute: Diesen Weg sind bereits viele Privateigentümer vor euch gegangen, deren Fehler ihr jetzt vermeiden könnt. Dies sind typische Fallstricke beim Immobilienverkauf in Eigenregie:

1. Haus verkaufen ohne Makler und Fachkenntnisse

Exposé erstellen, Interessenten einladen, Vertrag unterzeichnen – ganz so einfach ist es nicht, ein Haus an den Mann oder die Frau zu bringen. Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Angelegenheit. Ein erfolgreicher Abschluss zu einem Preis, mit dem ihr zufrieden seid, erfordert sowohl Branchenwissen als auch rechtliche Kenntnisse.

Was ist die Immobilie wert? Welche Steuern sind fällig? Ist der potenzielle Käufer überhaupt zahlungsfähig? Was muss im Vorvertrag und Kaufvertrag stehen? Schon kleine Kenntnislücken können deutliche finanzielle Einbußen bedeuten. Nehmt euch vor dem Verkauf deshalb genügend Zeit, euch einzulesen oder fragt erfahrene Immobilienverkäufer um Rat.

Mehr aus der Branche: Immobilienpreise in Deutschland: Prognosen, Analysen, Studien

2. Zu wenig Zeit für den Hausverkauf ohne Makler

Die Veräußerung einer Immobilie kostet Zeit. Ein Exposé erstellt sich schließlich nicht von alleine. Ganz zu schweigen von der Korrespondenz mit den Interessenten, den Besichtigungen und der gesamten Verkaufsabwicklung. 

Wer sein Haus lieber gestern als heute verkauft haben will, macht einen großen Fehler. Zeitdruck kann sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Übt euch also in Geduld und nehmt die potenziellen Käufer genau unter die Lupe. Sich Zeit zu nehmen, zahlt sich am Ende aus.

3. Ihr definiert keine Käuferzielgruppe für euer Haus

"Hauptsache verkaufen" ist kein gutes Motto, wenn ihr euer Haus erfolgreich vermarkten und das Maximum rausholen wollt. Es ist sinnvoll, vor dem Verkauf eure Zielgruppe genau zu definieren. 

Das schränkt die Anzahl der Interessenten zwar ein, doch ihr verhindert zugleich, dass ihr massenhaft unseriöse Anfragen erhaltet – und es am Ende zu keinem Anschluss kommt.

Fragt euch: Wer kann sich die Immobilie leisten? Zu wem passen Art, Größe und Lage der Immobilie? Die gute Nachricht: Die meisten Online-Plattformen zur Immobilienvermarktung unterstützen euch dabei, dass euer Haus von den richtigen Käufern gefunden wird. Die Auswahl jedoch bleibt weiterhin euch überlassen.

4. Ihr schätzt den Wert eurer Immobilie falsch ein

Eine erfolgreiche Immobilienvermarktung steht und fällt mit dem Angebotspreis. Ein zu hoher oder zu niedriger Wert sorgt für Misstrauen und schreckt vor allem erfahrene Interessenten ab. Euer Verkaufspreis sollte realistisch sein und je nach Verkaufsstrategie maximal zehn Prozent über dem Marktwert liegen.

Holt euch im besten Fall Unterstützung bei der Preisermittlung – zum Beispiel durch unseren kostenlosen Immobilienbewertungs-Service. Wir verraten euch den aktuellen Wert eures Hauses und geben euch wichtige Informationen zur Preisentwicklung in eurer Region an die Hand.

Mehr zum Thema: Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus

5. Unprofessionelles Exposé für den Hausverkauf

Das Exposé oder die Online-Anzeige zu eurer Immobilie sind das Aushängeschild. Nur wenn ihr ein ansprechendes und realistisches Bild vom Haus vermittelt, zieht ihr eure Käuferzielgruppe erfolgreich an und kommt schnell zum Verkaufsabschluss.

Unprofessionelle Fotos oder Texte schrecken ebenso ab wie Inserate, die zu schön sind, um wahr zu sein. Nehmt euch auch für die Verkaufsunterlagen deshalb ausreichend Zeit. Hebt die positiven Eigenschaften eurer Immobilie deutlich hervor, geht aber auch ehrlich mit Mängeln um.

So geht's richtig: Exposé für Immobilien: So präsentiert ihr euer Haus für den Verkauf

6. Ihr bereitet euch auf die Besichtigungen nicht vor

Der erste Eindruck zählt, auch bei der Besichtigung. Die meisten Interessenten fällen bereits in den ersten Minuten ihre Entscheidung für oder gegen eine Immobilie. Sowohl die Räumlichkeiten als auch Garten, Terrasse und Einfahrt sollten sauber und aufgeräumt sein. 

Insgesamt sollte ein gepflegter Eindruck entstehen. Entfernt sehr persönliche Gegenstände besser aus dem Blickfeld. Das erleichtert es den Interessenten, sich ihr potenzielles neues Zuhause vorzustellen. Ganz wichtig ist außerdem: Seid auf alle technischen, baulichen und finanziellen Fragen vorbereitet.

Der erste Eindruck zählt: Ein aufgeräumtes Zuhause mit wenigen persönlichen Gegenständen überzeugt Interessenten.

7. Die Bonität der Kaufinteressenten wird nicht geprüft

Für einen erfolgreichen Abschluss ist es entscheidend, dass euer Käufer zahlungsfähig ist. Viele Privateigentümer scheuen sich davor, die Bonität der Interessenten rechtzeitig zu prüfen – und riskieren damit eine teure Rückabwicklung.

Lasst euch unbedingt eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine vergleichbare Bescheinigung vorlegen, dass der Käufer den geforderten Preis tatsächlich zahlen kann. Die Schlüsselübergabe sollte erst dann erfolgen, wenn das gesamte Geld oder die vereinbarte Anzahlung auf eurem Konto beziehungsweise auf einem Notaranderkonto liegt.

Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Wer sein Haus ohne Makler verkaufen will, auf den kommt einiges an Planung zu. Damit ihr die entscheidenden Punkte nicht vergesst, hier eine übersichtliche Checkliste für alle Aufgaben, die auf euch zukommen:

Checkliste: Verkaufsziele beim Hausverkauf ohne Makler

Bevor es an die Details geht, solltet ihr euch erst einmal über Grundsätzliches im Klaren sein:

• Welchen Verkaufspreis kann oder muss ich erzielen (um zum Beispiel ein Darlehen zu tilgen)?
• Bis wann muss ich das Geld aus dem Verkauf zwingend haben (weil davon zum Beispiel eine andere Immobilie angezahlt wird)?
• Wird nur das Haus verkauft oder auch ein Teil der Einrichtung (Küche, Einbauschränke, Um-/Anbauten)?
• Wie viel Zeit bleibt mir zwischen dem Verkauf und einem eventuellen Umzug?
• Und schließlich: An wen verkaufe ich? Ist das egal oder habe ich da schon genauere Vorstellungen? Was ist meine Zielgruppe?

Das klingt auf den ersten Blick alles recht banal. Aber es ist wichtig, schon vor dem Kauf für sich und alle Beteiligten die Prioritäten zu klären. 

Ist ein maximaler Kaufpreis wichtiger als der Interessent selbst? Kann ich in Ruhe umziehen oder muss alles fix gehen? Solche Fragen stören den Verkaufsprozess, wenn sie nicht schon im Vorfeld geklärt sind.

Checkliste: Immobilie präsentieren

Basisfragen geklärt? Dann gilt es, das Objekt selbst zu präsentieren. Das wollen potentielle Käufer auch bei einem Hauskauf ohne Makler in der Regel alles wissen:

• Baujahr
• Ist die Immobilie frei oder vermietet?
• Grundstücksgröße und Ausrichtung (Lichteinfall)
• Wohn- und Nutzfläche
• Lage / Infrastruktur (Schulen und Kindergärten, Bus- und Bahnanschluss, Einkaufsmöglichkeiten)
• Art der Immobilie (frei stehend, Doppelhaushälfte etc.)
• Etage (bei Wohnungen)
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• durchgeführte Renovierungen / Sanierungen
• Qualität und Umfang Innenausbau (zum Beispiel Einbauküche, bodengleiche Dusche etc.)
• Architektur (Bauhaus, Klinker, Bungalow)
• technische und sanitäre Einrichtungen (Heizungstyp, Vollbad, Be- und Entlüftung)
• Garten, Terrassen oder Balkone

Checkliste: Verkaufsunterlagen für den Hausverkauf ohne Makler

Viele Interessenten benötigen diverse Verkaufsunterlagen allein schon für ihre Baufinanzierung. Ein Makler hat diese Unterlagen schon im Vorfeld gesammelt. Wollt ihr das Haus ohne Makler verkaufen, müsst ihr dafür sorgen, dass diese Papiere alle bereitliegen:

• Grundbuchauszug
• Flurkartenauszug
• Gebäudeversicherungspolicen
• Baubeschreibungen und -zeichnungen
• Grundrisse und Schnitte der Immobilie
• Gebäudeenergieausweis (Achtung, zwingend notwendig! Lest dazu auch Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?)
• Grundsteuerbescheid
• Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Gegebenenfalls müsst ihr manche dieser Unterlagen anfordern. Das kostet Zeit. Plant also ein zeitliches Polster ein und seid sicher, dass ihr diese Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin beisammen habt.

Checkliste: Kaufvertrag 

Ihr seid euch mit dem Käufer einig? Dann geht es an die Gestaltung des Kaufvertrages. Das übernimmt in der Regel der Notar, über den der Kauf schlussendlich abgewickelt wird. Das steht in der Regel in einem Immobilien-Kaufvertrag drin:

• genaue Angaben zu den Vertragsparteien (Namen, Firmenbezeichnungen, Anschriften, etc.)
• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes (Lage, Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.)
• aktueller Grundbuchinhalt
• Höhe des Kaufpreises, Zahlungs- und Übergabetermin
• Kaufvertragsabwicklung (über Notaranderkonto oder Direktzahlung)
• Verzugszinsenregelung bei verspäteter Zahlung
• Gewährleistungsansprüche
• Kostentragungsvereinbarung für Notar- und Gerichtskosten, Makler oder andere Kosten
• besondere Vereinbarungen (Übernahme bestimmter Einbauten oder Einrichtungsgegenstände, noch durchzuführende Renovierungsarbeiten)

Checkliste: Kaufpreiszahlung

Verkaufsziele geklärt, Immobilie präsentiert, Unterlagen bereitgestellt, Kaufvertrag unterschrieben. Jetzt muss nur noch der Kaufpreis gezahlt werden. Auch dafür sollte ihr im Vorfeld ein paar Sachen klären:

• Lasst euch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt Eigenkapitalnachweise oder eine Finanzierungszusage oder den Darlehensvertrag der finanzierenden Bank des Käufers vorlegen.
• Lasst euch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts für Verkehrssteuern und Grundbesitz zeigen (das ist die Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde).
• Legt gegebenenfalls die Löschungsbewilligung eurer finanzierenden Bank vor, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen kann.

Exposé erstellen, steuerliche und rechtliche Fragen klären, Unterlagen zusammentragen, Interessenten einladen, Kaufvertrag vorbereiten – ein Hausverkauf ist kein Spaziergang. Es gibt eine Menge zu erledigen und zu beachten. 

Damit der Prozess von A bis Z durchdacht ist und ihr keine wichtigen Dinge versäumt, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für euch zusammengestellt: Checkliste beim Hausverkauf: Diese Punkte solltet ihr beachten