Hausverkauf Kosten: Damit musst du als Verkäufer rechnen

Das kannst du tun

• Informiere dich über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern. Wenn du flexibel bist oder in einer Grenzregion lebst, zahlst du vielleicht weniger.
• Überlege dir gut, ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf für dich auszahlen kann - mach den Modernisierungscheck mit Wohnglück.de!
• Tipp: Warte unbedingt die Spekulationsfrist ab, um viel Geld zu sparen.

Personen, die nicht jeden Tag mit dem Thema Hausverkauf oder Wohnungsverkauf in Berührung kommen, sind oft unsicher, welche Kosten der Käufer trägt und welche der Verkäufer. In diesem Artikel erfährst du, welche Kaufnebenkosten für dich als Verkäufer entstehen, wie hoch sie sind und bei welchen Posten du vielleicht noch sparen kannst.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?

Bei jedem Immobilienverkauf entstehen in Deutschland Notarkosten. Der Notar dient als neutraler Vermittler und stellt sicher, dass beide Seiten zu ihrem Recht kommen. Er besorgt alle notwendigen Dokumente, erstellt und verliest den Vertrag im Beisein aller Vertragsparteien, beurkundet deren Unterschriften und beantragt die Grundbuchumschreibung. Nur mit der notariellen Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag rechtsgültig. Die Kosten für die notariellen Dienstleistungen (nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)) trägt in der Regel der Käufer, auch wenn der Verkäufer den Notar beauftragt hat. Die Höhe der Kosten belaufen sich auf 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises des Hauses oder der Wohnung.

Für dich als Verkäufer können darüber hinaus Notarkosten anfallen, wenn …

• du den Notar zusätzlich damit beauftragst, Rechte Dritter aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Das könnten z. B. eine Grundschuld oder ein bestehendes Wohnrecht sein.
• du darauf bestehst, dass der Kaufpreis vom Käufer auf ein Notaranderkonto überwiesen wird.
• kein Kaufabschluss zustande kommt. Hast du den Notar beauftragt, musst du in diesem Fall die gesamten Notarkosten übernehmen. 

Anders sähe es aus, wenn der Käufer nach Vertragsabschluss vom Kauf zurücktritt. Dann muss er die Notarkosten allein tragen.

Was kostet der Energieausweis für den Hausverkauf?

Die Vorlage eines Energieausweises ist seit 2009 Pflicht. Spätestens zum Besichtigungstermin musst du ihn vorlegen, ansonsten drohen Bußgelder. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises trägst du als Eigentümer. Es wird unterschieden zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. Ein einfacher Verbrauchsausweis basiert auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen des Verkaufsobjekts und kostet zwischen 50 und 90 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 350 und 500 Euro. Dazu analysiert ein Fachmann den Energiebedarf des Gebäudes oder der Wohnung vor Ort. In seine Berechnung fließen also nicht nur das individuelle Heizverhalten ein, sondern auch die Gebäudedämmung, der Einsatz von Energiesparfenstern und die verwendete Heizungsanlage.

Immer der Reihe nach: Der Ablauf beim Hausverkauf

Wie teuer ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten ist für dich als Verkäufer nicht verpflichtend. Es gibt aber einige Gründe, warum eine Wertermittlung von einem Gutachter wichtig sein kann. 

Ein Wertgutachten ist nützlich, wenn ...

• der Verkaufserlös des Objekts im Zuge einer Scheidung oder Erbfalls aufgeteilt werden soll.
• du einen realistischen Angebotspreis für dein Haus oder deine Wohnung ermitteln willst. Insbesondere dann, wenn du ohne Makler verkaufen willst.
• du vom Gutachter auf mögliche Sachmängel aufmerksam gemacht werden möchtest.

Die Kosten für ein Wertgutachten sind frei verhandelbar und unterliegen keinen gesetzlichen Bestimmungen. In der Regel nutzen Anbieter von Wertgutachten aber die Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) als Basis. Grob lässt sich sagen, dass die Kosten für ein Vollgutachten von einem offiziell anerkannten Sachverständigen zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienwerts liegen. Sofern das Gutachten nicht gerichtsfest sein muss, ist auch ein deutlich günstigeres Kurzgutachten ausreichend. Es kostet zwischen 700 und 1.000 Euro und kann auch von einem Makler erstellt werden.

Übrigens: Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de erfährst du in nur 5 Minuten den aktuellen Marktwert deines Objekts. Und das Beste: Sie ist kostenlos!

Welche Steuern fallen für den Hausverkauf an?

Beim Verkauf einer Immobilie stehen drei Steuerarten im Fokus: die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und die Spekulationssteuer.

Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer geht dem Käufer zu. Dieser ist auch zur Zahlung verpflichtet, es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland) und ist einmalig fällig.

Grundsteuer beim Hausverkauf

Der Eigentümer einer Immobilie muss eine Grundsteuer  an die Kommune abgeben. Beim Hausverkauf wechselt die Steuerpflicht vom Verkäufer zum Käufer. Anders als die Grunderwerbsteuer, ist die Grundsteuer eine regelmäßige Abgabe. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks (inkl. seiner Bebauung) und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Verkaufst du dein Haus weniger als zehn Jahre nach seinem Erwerb mit Gewinn, verstößt du gegen die gesetzliche Spekulationsfrist: es fallen Spekulationssteuern an. Die Höhe der Steuer hängt von deinem Einkommenssteuersatz und der Höhe des Gewinns des Immobilienverkaufs ab. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Hast du (oder dein Lebenspartner oder deine Kinder) das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, musst du keine Spekulationssteuer bezahlen.

Werden Spekulationssteuern fällig, kann ein Teil der Kosten, die durch den Hausverkauf entstehen, abgesetzt werden. Dazu gehören

• Modernisierungskosten,
• Kosten für Grundbucheinträge,
• Kosten für einen Energieausweis,
• sowie Vermarktungskosten (z. B. Inserate auf Online-Portalen).

Maklerkosten oder die Kosten für ein Wertgutachten können bei einem privaten Immobilienverkauf hingegen nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Werden für eine Grundschuldlöschung Gebühren erhoben?

Möchtest du eine noch eingetragene Grundschuld vor dem Verkauf der Immobilie löschen lassen, werden Gebühren fällig. Sie liegen bei je 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für den Notar und für das Grundbuchamt. Eine kostengünstigere Alternative ist, die Grundschuld an den Käufer abzutreten, der im Gegenzug eine Löschungsbewilligung deiner Bank bekommt und nun bei derselben Bank einen Immobilienkredit aufnehmen kann.

Aber: Die Löschung der Grundschuld ist nur möglich, wenn du dein Darlehen getilgt hast. Sind noch Zahlungen an die Bank offen, wird ein Treuhandkonto beim Notar eingerichtet, auf welches der Kaufpreis eingezahlt wird. Die Restschuld wird von dort an die Bank gezahlt, bevor die verbleibende Kaufsumme an dich als Verkäufer überwiesen wird. Erst dann kann die Grundschuld kostenpflichtig gelöscht werden.

Was verursacht die Vorfälligkeitsentschädigung für Kosten beim Hausverkauf?

Hast du die Immobilie, die du verkaufen willst, über einen Kredit finanziert, der noch nicht abbezahlt ist, können beim Verkauf weitere Kosten entstehen. Die Ablösung des Kredits durch einen Teil des erzielten Kaufpreises verursacht der Bank einen sogenannten Zinsschaden. Um diesen auszugleichen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Je länger die Restlaufzeit des Kredits ist und je höher der Sollzinssatz ist, desto mehr musst du bezahlen. Allerdings nur, wenn die Bank im Vertrag klar und verständlich über die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung informiert hat.

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?

Berufstätige haben selten Zeit, sich selbst um die Vermarktung einer Immobilie zu kümmern. Da Verkäufer und Käufer sich die Maklerkosten seit 2020 teilen, ist es oft sinnvoll, sich beim Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung professionelle Unterstützung zu holen. Ein engagierter Makler kümmert sich um Inserate, Besichtigungen und Finanzierungsnachweise und berät dich in Sachen Angebotspreis. Bezahlt wird die Dienstleistung rund um den Immobilienverkauf nur im Erfolgsfall. Die Maklerprovision beträgt in der Regel pro Partei 3,57 Prozent des erzielten Verkaufspreises.

Bei Wohnglück.de findest du schnell den passenden Makler für deinen Immobilienverkauf.

Welche sonstigen Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Modernisierung

Um eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, kann es – je nach konkretem Fall – sinnvoll sein, in Modernisierungen oder Schönheitsreparaturen zu investieren. Die Frage, ob sich der Einbau einer neuen Heizung oder die Sanierung eines Daches später tatsächlich im Verkaufspreis widerspiegeln, kann nicht pauschal beantwortet werden. Den Garten auf Vordermann zu bringen, die Wohnung zu putzen und mit frischen Blumen zu bestücken (Home Staging) kostet nicht die Welt und kann sich auch positiv auf den Verkaufspreis niederschlagen.

Private Vermarktung

Mit der Entscheidung gegen einen Makler sparst du in den meisten Fällen Geld. Ganz umsonst ist die private Immobilienvermarktung aber auch nicht. Neben etwaigen Kosten für Behörden, Online-Inserate und professionelle Fotos, wird der Verkauf des Objekts dich vor allem viele Zeit und Nerven kosten. In der Branche spricht man in diesem Zusammenhang auch von Opportunitätskosten.

Bei der Interaktion mit Interessenten und anschließenden Preisverhandlungen bist du auf dich gestellt. Auch das Exposé musst du selbst entwerfen. Dabei ist ein professionell gestaltetes und übersichtliches Exposé das Aushängeschild für dein Haus oder deine Wohnung. Tipp: Lass den Text von jemandem aus deinem Kollegen- oder Freundeskreis Korrekturlesen, bevor du ihn online stellst. Die Kosten für eine private Vermarktung sind schwer zu schätzen. Kommt bei vertraglichen Unsicherheiten eine Rechtsberatung hinzu, kann sie letztlich doch teuer werden.

Wie lassen sich die Kosten rund um den Hausverkauf senken?

Checkliste: So senkst du deine Kosten beim Hausverkauf

1. Exposé selbst erstellen: Wenn du ein Händchen für gute Texte und Fotos hast, kannst du in Sachen Vermarktung viel Geld sparen. Falls nicht, sparst du dir mit einem Makler Zeit und Nerven. 
2. Bußgeld sparen: Lass dir den Energieausweis rechtzeitig ausstellen. So vermeidest du ein Bußgeld. Auch bei Inseraten ist es mittlerweile Pflicht, die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben.
3. In Wertgutachten investieren: Ein Immobilienbewertung bekommst du bei Wohnglück.de schnell und kostenlos. So verkaufst du deine vier Wände nicht unter Wert.
4. Spekulationssteuer sparen: Wenn du die 10-Jahres-Frist abwartest, bevor du dein Haus oder deine Wohnung wieder verkaufst, sparst du richtig viel Geld. Und denk dran, bei der Selbstnutzung gelten nur max. drei Jahre (zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr und das Verkaufsjahr selbst).

Beispielrechnung: Kosten Hausverkauf

Auch als Verkäufer entstehen dir durch den Verkauf deines Hauses oder deiner Wohnung Kosten. Durch die hohen Grunderwerbssteuern in Deutschland wird der Käufer allerdings ungleich stärker zur Kasse gebeten. Hier kommen nochmal alle Kosten eines Immobilienverkaufs im Überblick.

Die Beispielimmobilie liegt in Baden-Württemberg, wo die Maklerprovision geteilt wird und für Käufer und Verkäufer jeweils bei 3,57 Prozent liegt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 Prozent, der Marktwert der Immobilie ist 500.000 Euro.

Fazit: Was sind die wichtigsten Kosten beim Hausverkauf?

Die größten Posten beim Haus(ver)kauf sind die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und die Notar- und Grundbuchkosten. Sie werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet. Für den Verkäufer könnten im ungünstigsten Fall noch Spekulationssteuern hinzukommen. Daher ist es für dich als Verkäufer wichtig, die Spekulationsfrist möglichst abzuwarten. Bei einer selbst bewohnten Immobilie sind die Hürden vergleichsweise gering. An den meisten Kostenpunkten lässt sich kaum sparen, da sie auf festgelegten Prozentsätzen vom Kaufpreis beruhen. Lediglich die Kosten für den Makler lassen sich eventuell vermeiden. Allerdings ist hier die Frage, ob ein Fachmann nicht einen besseren Verkaufspreis für dich erzielen kann und insofern sein Geld wert ist.

Kosten beim Hausverkauf: Häufig gestellte Fragen