Hausverkauf Kosten: Damit musst du als Verkäufer rechnen

Das kannst du tun

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• Wichtig: Warte vor dem Verkauf deiner Immobilie unbedingt die Spekulationsfrist ab, um viel Geld zu sparen.
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Hausverkauf: Welche Kosten entstehen für den Verkäufer?

Beim Immobilienverkauf fallen auch Kosten für dich als Verkäufer an. Wenn du dein Haus oder deine Wohnung veräußerst, trägst du die Hälfte der eventuell anfallenden Maklerkosten, die Kosten für die Löschung der Grundschuld und für den Energieausweis. Hinzu kommen häufig Kosten für ein Wertgutachten – oder du entscheidest dich für die kostenlose Immobilienbewertung bei Wohnglück.de. Ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Verkaufs. Ist das Immobiliendarlehen noch nicht abbezahlt, kann deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

Auf einen Blick: Kosten, die du als Verkäufer beim Hausverkauf zahlen musst:

• Notarkosten
• Kosten für den Energieausweis
• eventuell Maklerkosten
• eventuell Löschung der Grundschuld
• eventuell Spekulationssteuer
• eventuell Vorfälligkeitsentschädigung
• eventuell Modernisierungsmaßnahmen (vor dem Verkauf)
• bei Bedarf Wertgutachten

Hausverkauf: Welche Kosten entstehen für den Käufer?

Der Käufer muss den weitaus größeren Teil der anfallenden Kosten übernehmen. Der Grund dafür ist die hohe Grunderwerbssteuer, die in Deutschland anfällt. Wer eine Immobilie erwirbt, trägt zudem die Hälfte der Maklerkosten sowie die Notar- und Grundbuchgebühren. Je nach Zustand der Immobilie schließen sich nach dem Kauf Kosten für Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten an. Außerdem ist der Käufer nach dem Kauf für die Begleichung der Grundsteuer verantwortlich.

Auf einen Blick: Kosten für den Hausverkauf, die der Käufer zahlen muss:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchgebühren
• Grundsteuer
• eventuell Maklerkosten
• eventuell Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten

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Kosten für den Hausverkauf: Welche Steuern muss ich bezahlen, wenn ich eine Immobilie verkaufe?

Beim Verkauf einer Immobilie stehen drei Steuerarten im Fokus: die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und die Spekulationssteuer. Wir erklären die Steuerarten im Einzelnen:

Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf 

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer geht dem Käufer zu. Dieser ist auch zur Zahlung verpflichtet, es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 4,76 und 7,14 Prozent und ist einmalig fällig.

Grundsteuer beim Hausverkauf

Der Eigentümer einer Immobilie muss eine Grundsteuer an die Kommune abgeben. Beim Hausverkauf wechselt die Steuerpflicht vom Verkäufer zum Käufer. Anders als die Grunderwerbsteuer, ist die Grundsteuer eine regelmäßige Abgabe. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks (inklusive seiner Bebauung) und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf 

Verkaufst du dein Haus weniger als zehn Jahre nach seinem Erwerb mit Gewinn, verstößt du gegen die gesetzliche Spekulationsfrist: Es fallen Spekulationssteuern an. Die Höhe der Steuer hängt von deinem Einkommenssteuersatz und der Höhe des Gewinns des Immobilienverkaufs ab. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Hast du (oder dein Lebenspartner oder deine Kinder) das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, musst du keine Spekulationssteuer bezahlen.

Achtung: Werden Spekulationssteuern fällig, kann ein Teil der Kosten, die durch den Hausverkauf entstehen, abgesetzt werden. Dazu gehören:

• Modernisierungskosten
• Kosten für Grundbucheinträge
• Kosten für einen Energieausweis
• Vermarktungskosten (z. B. Inserate auf Online-Portalen)

Maklerkosten oder die Kosten für ein Wertgutachten können bei einem privaten Immobilienverkauf hingegen nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Immobilienverkauf: Weitere Kosten im Detail und wer sie zahlen muss

Im Folgenden schlüsseln wir die einzelnen Posten der anfallenden Hausverkauf-Kosten auf und erklären, wer dafür in die Tasche greifen muss – Verkäufer oder Käufer. Des Weiteren verdeutlichen wir dir anhand einer detaillierten Beispielrechnung, wie hoch die Kosten für den Hausverkauf im Einzelnen und in der Summe ausfallen können.

Hausverkauf Kosten: Wer zahlt die Löschung im Grundbuch, Käufer oder Verkäufer? 

Möchtest du eine noch eingetragene Grundschuld vor dem Verkauf der Immobilie löschen lassen, werden Gebühren fällig. Sie liegen bei je 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für den Notar und für das Grundbuchamt. Eine kostengünstigere Alternative ist, die Grundschuld an den Käufer abzutreten, der im Gegenzug eine Löschungsbewilligung deiner Bank bekommt und nun bei derselben Bank einen Immobilienkredit aufnehmen kann.

Aber: Die Löschung der Grundschuld ist nur möglich, wenn du dein Darlehen getilgt hast. Sind noch Zahlungen an die Bank offen, wird ein Treuhandkonto beim Notar eingerichtet, auf welches der Kaufpreis eingezahlt wird. Die Restschuld wird von dort an die Bank gezahlt, bevor die verbleibende Kaufsumme an dich als Verkäufer überwiesen wird. Erst dann kann die Grundschuld kostenpflichtig gelöscht werden.

Hausverkauf Kosten: Wer trägt die Maklergebühren beim Hausverkauf?

Berufstätige haben selten Zeit, sich selbst um die Vermarktung einer Immobilie zu kümmern. Da Verkäufer und Käufer sich die Maklerkosten seit 2020 teilen, ist es oft sinnvoll, sich beim Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung professionelle Unterstützung zu holen. Ein engagierter Makler kümmert sich um Inserate, Besichtigungen und Finanzierungsnachweise und berät dich in Sachen Angebotspreis. Die Maklerprovision beträgt in der Regel pro Partei 3,57 Prozent des erzielten Verkaufspreises.

Bei Wohnglück.de findest du schnell den passenden Makler für deinen Immobilienverkauf.

Hausverkauf Kosten: Wer trägt die Notarkosten ?

Die Notarkosten betragen zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Sie werden vom Käufer übernommen. Für den Verkäufer können außerdem Kosten für die Löschung einer Grundschuld entstehen.

Bei jedem Immobilienverkauf entstehen in Deutschland Notarkosten. Der Notar dient als neutraler Vermittler und stellt sicher, dass beide Seiten zu ihrem Recht kommen. Er besorgt alle notwendigen Dokumente, erstellt und verliest den Vertrag im Beisein aller Vertragsparteien, beurkundet deren Unterschriften und beantragt die Grundbuchumschreibung. Nur mit der notariellen Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag rechtsgültig. Die Kosten für die notariellen Dienstleistungen (nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) trägt in der Regel der Käufer, auch wenn der Verkäufer den Notar beauftragt hat. Die Höhe der Kosten belaufen sich auf 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises des Hauses oder der Wohnung.

Für dich als Verkäufer können darüber hinaus Notarkosten anfallen, wenn …

• du den Notar zusätzlich damit beauftragst, Rechte Dritter aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Das könnten z. B. eine Grundschuld oder ein bestehendes Wohnrecht sein.
• du darauf bestehst, dass der Kaufpreis vom Käufer auf ein Notaranderkonto überwiesen wird.
• kein Kaufabschluss zustande kommt. Hast du den Notar beauftragt, musst du in diesem Fall die gesamten Notarkosten übernehmen. 

Anders sähe es aus, wenn der Käufer nach Vertragsabschluss vom Kauf zurücktritt. Dann muss er die Notarkosten allein tragen.

Hausverkauf Kosten: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Verkauf einer Immobilie an und muss vom Käufer getragen werden. Sie fällt sowohl beim Hauskauf als auch beim Kauf eines Grundstücks an und ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch. In Bayern ist der Steuersatz mit 3,5 Prozent am niedrigsten, während Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland aktuell den höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent festgelegt haben.

Mit Blick auf die anderen Kaufnebenkosten wie Makler und Notarkosten macht die Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf die meisten Kosten aus.

Kosten für den Hausverkauf: Was kostet der Energieausweis und wer zahlt dafür?

Die Vorlage eines Energieausweises ist seit 2009 Pflicht. Spätestens zum Besichtigungstermin musst du ihn vorlegen, ansonsten drohen Bußgelder. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises trägst du als Eigentümer. Es wird unterschieden zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. Ein einfacher Verbrauchsausweis basiert auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen des Verkaufsobjekts und kostet zwischen 50 und 100 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 350 und 500 Euro. Dazu analysiert ein Fachmann den Energiebedarf des Gebäudes oder der Wohnung vor Ort. In seine Berechnung fließen also nicht nur das individuelle Heizverhalten ein, sondern auch die Gebäudedämmung, der Einsatz von Energiesparfenstern und die verwendete Heizungsanlage.

Hausverkauf Kosten: Wie hoch ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn du dein Haus weniger als zehn Jahre, nachdem du es gekauft hast, wieder verkaufst. In diesem Fall verstößt du gegen die gesetzliche Spekulationsfrist. Die Steuer fällt auf den Gewinn an, den du durch den Verkauf erzielst. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert der Immobilie und deinem Einkommenssteuersatz.

Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wenn du deine Immobilie in den beiden Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst bewohnst, fällt keine Spekulationssteuer an.

Tipp: Falls du Spekulationssteuern zahlen musst, kannst du einen Teil der Kosten, die durch den Hausverkauf entstehen, steuerlich absetzen. Dazu gehören Modernisierungskosten, Kosten für den Grundbucheintrag und den Energieausweis sowie Vermarktungskosten.

Wie du den Wert deiner Immobilie einfach ermitteln kannst, erfährst du in diesem Artikel.

Hausverkauf Kosten: Ist ein Wertgutachten verpflichtend?

Ein Wertgutachten ist für dich als Verkäufer nicht verpflichtend. Es gibt aber einige Gründe, warum eine Wertermittlung von einem Gutachter wichtig sein kann. 

Ein Wertgutachten ist nützlich, wenn ...

• der Verkaufserlös des Objekts im Zuge einer Scheidung oder Erbfalls aufgeteilt werden soll.
• du einen realistischen Angebotspreis für deine Immobilie ermitteln willst. Insbesondere dann, wenn du dein Haus ohne Makler verkaufen und dadurch Kosten sparen möchtest.
• du vom Gutachter auf mögliche Sachmängel aufmerksam gemacht werden möchtest.

Die Kosten für ein Wertgutachten sind frei verhandelbar und unterliegen keinen gesetzlichen Bestimmungen. In der Regel nutzen Anbieter von Wertgutachten aber die Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) als Basis. Grob lässt sich sagen, dass die Kosten für ein Vollgutachten von einem offiziell anerkannten Sachverständigen zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienwerts liegen. Sofern das Gutachten nicht gerichtsfest sein muss, ist auch ein deutlich günstigeres Kurzgutachten ausreichend. Es kostet zwischen 700 und 1.000 Euro und kann auch von einem Makler erstellt werden.

Kosten für den Hausverkauf: Wer zahlt beim Immobilienverkauf für die Gebäudeversicherung?

Eine Gebäudeversicherung schützt dich als Hausbesitzer im Schadensfall vor immensen Kosten, die Privatpersonen schnell in den Ruin treiben können. Dazu gehören – je nach Art der Versicherung – beispielsweise Schäden durch Sturm, Brand oder Blitzeinschlag. Der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist nicht verpflichtend, allerdings verlangen viele Kreditinstitute einen Nachweis zur Absicherung, bevor sie ein Darlehen bewilligen.

Verkaufst du deine Immobilie, geht die Gebäudeversicherung in der Regel an den neuen Besitzer über. Allerdings hat der Käufer ein Sonderkündigungsrecht und kann nach Bedarf zu einem anderen Anbieter wechseln.

Beispielrechnung: Kosten Hausverkauf

Auch als Verkäufer entstehen dir durch den Verkauf deines Hauses oder deiner Wohnung Kosten. Durch die hohen Grunderwerbssteuern in Deutschland wird der Käufer allerdings ungleich stärker zur Kasse gebeten. Hier kommen nochmal alle Kosten eines Immobilienverkaufs im Überblick.

Die Beispielimmobilie liegt in Baden-Württemberg, wo die Maklerprovision geteilt wird und für Käufer und Verkäufer jeweils bei 3,57 Prozent liegt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 Prozent, der Marktwert der Immobilie beträgt 500.000 Euro.

Welche sonstigen Kosten können für den Hausverkauf anfallen?

Modernisierung

Um eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen, kann es – je nach konkretem Fall – sinnvoll sein, in Modernisierungen oder Schönheitsreparaturen zu investieren. Die Frage, ob sich der Einbau einer neuen Heizung oder die Sanierung eines Daches später tatsächlich im Verkaufspreis widerspiegeln, kann nicht pauschal beantwortet werden. Den Garten auf Vordermann zu bringen, die Wohnung zu putzen und mit frischen Blumen zu bestücken (Home Staging) kostet nicht die Welt und kann sich auch positiv auf den Verkaufspreis niederschlagen.

Private Vermarktung

Mit der Entscheidung gegen einen Makler sparst du in den meisten Fällen Geld. Ganz umsonst ist die private Immobilienvermarktung aber auch nicht. Neben etwaigen Kosten für Behörden oder professionelle Fotos kann dich der Verkauf des Objekts vor allem viel Zeit und Nerven kosten. In der Branche spricht man in diesem Zusammenhang auch von Opportunitätskosten.

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Bei der Interaktion mit Interessenten und anschließenden Preisverhandlungen bist du auf dich gestellt. Auch das Exposé musst du selbst entwerfen. Dabei ist ein professionell gestaltetes und übersichtliches Exposé das Aushängeschild für dein Haus oder deine Wohnung.  Tipp: Lass den Text von jemandem aus deinem Kollegen- oder Freundeskreis Korrekturlesen, bevor du ihn online stellst. Die Kosten für eine private Vermarktung sind schwer zu schätzen. Kommt bei vertraglichen Unsicherheiten eine Rechtsberatung hinzu, kann sie letztlich doch teuer werden.

Besonders bei individuellen Vereinbarungen, die du als Verkäufer mit dem Käufer aushandelst und die im Kaufvertrag festgehalten werden, solltest du dich juristisch beraten lassen.

Beispiele für solche Vereinbarungen sind:

• Preisnachlässe oder Rabatte: Der Käufer erhält einen Preisnachlass, zum Beispiel bei schneller Zahlung oder bei Übernahme bestimmter Kosten.
• Möblierung und Inventar: Es kann vereinbart werden, dass bestimmte Möbel oder Geräte im Kaufpreis enthalten sind oder separat verkauft werden.
• Zahlungsmodalitäten: flexible Zahlungspläne, zum Beispiel Ratenzahlungen oder eine Anzahlung bei Vertragsabschluss
• Übergabetermin: individuelle Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Übergabe, beispielsweise kurzfristig oder erst nach Renovierungsarbeiten
• Renovierungen oder Reparaturen: Der Verkäufer verpflichtet sich, vor Übergabe bestimmte Reparaturen durchzuführen oder der Käufer übernimmt die Immobilie in einem bestimmten Zustand.
• Gewährleistungsausschlüsse: Vereinbarungen darüber, welche Mängel vom Verkäufer übernommen werden und welche nicht.
• Besondere Nutzungsrechte: z. B. Wegerechte, Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen oder andere Nutzungsrechte
• Vertragliche Sondervereinbarungen: z. B., dass der Verkäufer bestimmte Verpflichtungen übernimmt, wie die Übernahme von Nebenkosten oder die Übernahme von bestehenden Verträgen (etwa Mietverträge, Versorgungsverträge)

Übrigens: Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de erfährst du in nur 5 Minuten den aktuellen Marktwert deines Objekts. Und das Beste: Sie ist kostenlos!

Wie lassen sich die Kosten für den Hausverkauf senken?

Checkliste: So senkst du deine Kosten beim Hausverkauf

1. Exposé selbst erstellen: Wenn du ein Händchen für gute Texte und Fotos hast, kannst du in Sachen Vermarktung viel Geld sparen. Falls nicht, sparst du dir mit einem Makler Zeit und Nerven.
2. Bußgeld sparen: Lass dir den Energieausweis rechtzeitig ausstellen. So vermeidest du ein Bußgeld. Auch bei Inseraten ist es mittlerweile Pflicht, die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben.
3. In Wertgutachten investieren: Eine Immobilienbewertung bekommst du bei Wohnglück.de schnell und kostenlos. So verkaufst du deine vier Wände nicht unter Wert.
4. Spekulationssteuer sparen: Wenn du die 10-Jahres-Frist abwartest, bevor du dein Haus oder deine Wohnung wieder verkaufst, sparst du richtig viel Geld. Und denk dran, bei der Selbstnutzung gelten nur maximal drei Jahre (zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr und das Verkaufsjahr selbst).

Kann ich die Kosten für den Hausverkauf von der Steuer absetzen?

Verkaufst du deine Immobilie privat, hast du die Möglichkeit, Verkaufsnebenkosten von der Einkommensteuer abzusetzen. Das gilt in bestimmten Fällen auch für die Maklerprovision – nämlich dann, wenn du eine vermietete Immobilie erwirbst oder das Haus beziehungsweise die Wohnung nach dem Kauf vermieten möchtest. Auch im Fall eines berufsbedingten Umzugs kannst du die Maklercourtage für dein neues Eigenheim steuerlich geltend machen. Notargebühren sind für dich als Verkäufer nur dann absetzbar, wenn auf den Gewinn des Immobilienverkaufs Spekulationssteuer anfällt. Die steuerliche Veranlagung inklusive Werbungskosten wird grundsätzlich für das Jahr angesetzt, in dem der Verkaufspreis auf deinem Konto eingegangen ist.

Überblick – folgende Kosten kannst du beim Immobilienverkauf von der Steuer absetzen:

• eventuell Maklerkosten (fallabhängig)
• eventuell Notarkosten (fallabhängig)
• eventuell Löschungskosten der Grundschuld (fallabhängig)
• Modernisierungs- und Reparaturkosten
• inserierte Anzeigen in Print- und Onlinemedien
• Fahrtkosten zu Besichtigungen und anderen relevanten Terminen

Tipp: Um alle Steuervorteile optimal ausschöpfen zu können, solltest du dich bei einem Steuerberater erkundigen, welche Posten du im individuellen Fall absetzen kannst.

Fazit: Was sind die wichtigsten Kosten beim Hausverkauf?

Die größten Posten beim Haus(ver)kauf sind die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und die Notar- und Grundbuchkosten. Sie werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet. Für den Verkäufer könnten im ungünstigsten Fall noch Spekulationssteuern hinzukommen. Daher ist es für dich als Verkäufer wichtig, die Spekulationsfrist möglichst abzuwarten. Bei einer selbst bewohnten Immobilie sind die Hürden vergleichsweise gering. An den meisten Kostenpunkten lässt sich kaum sparen, da sie auf festgelegten Prozentsätzen vom Kaufpreis beruhen. Lediglich die Kosten für den Makler lassen sich eventuell vermeiden. Allerdings ist hier die Frage, ob ein Fachmann nicht einen besseren Verkaufspreis für dich erzielen kann und insofern sein Geld wert ist.

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Kosten beim Hausverkauf: Häufig gestellte Fragen