Verkauft ihr als Privatleute eine Immobilie vor der sogenannten Zehnjahresfrist, will der Staat mitverdienen. So wird verhindert, dass Wohnraum zum Spekulationsobjekt wird. Gut für die Mieter, viel Geld für die Verkäufer. Es sei denn, sie umgehen die Spekulationssteuer ganz legal.

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Spekulationssteuer – was ist das?

Auf Einkünfte (Gewinne) aus privaten Veräußerungsgeschäften wird Einkommenssteuer erhoben (§23 EStG). Diese wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet. Der Begriff fällt besonders oft im Rahmen von Immobilienverkäufen. Die Spekulationssteuer wird neben Immobilien aber auch beim Verkauf anderer Wertgegenstände fällig.

Spekulationssteuer – wie lange muss der Verkauf her sein?

Beim Immobilienverkauf wird eine Spekulationssteuer nur fällig, wenn die Zehnjahresfrist unterschritten wird. Verkauft ihr als Privatperson zum Beispiel ein nicht selbst bewohntes Haus, das ihr erst vor fünf Jahren gekauft habt, ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen. Der Verkaufsgewinn ist damit spekulationssteuerpflichtig. Wartet ihr noch fünf Jahre und einen Tag ab, geht der Staat leer aus.

Aus Sicht von Mietern ist die Spekulationssteuer ein Teil des Mieterschutzes. Sie verhindert häufige Besitzerwechsel und schafft so mehr Planungssicherheit.

Infografik zur Spekulationssteuer

Spekulationssteuer – welches Datum zählt bei der Frist?

Bei der Spekulationssteuer gilt die Zehnjahresfrist. Diese beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben wurde, und endet zehn Jahre und einen Tag später. Unterschreibt ihr beispielsweise einen Kaufvertrag am 10. Februar 2023, endet die Spekulationsfrist am 11. Februar 2033.

Die Zehnjahresfrist gilt für Immobilien, die vermietet werden. 

Bei der Eigennutzung von Immobilien entfällt die Spekulationssteuer deutlich früher – nämlich nach drei Kalenderjahren. Hier nimmt es der Staat mit dem Datum außerdem nicht so genau, wie bei vermieteten Objekten. 

Die Dreijahresfrist beschreibt nicht 36 volle Monate (und einen Tag). Diese Frist ist auch dann erfüllt, wenn ihr zum Beispiel von Dezember 2021, über das ganze Jahr 2022 bis zum Januar 2023 in eurer Wohnung oder eurem Haus gelebt habt – also gerade einmal 14 Monate. Durch die Jahreswechsel ist die Spekulationsfrist dennoch erfüllt und die Spekulationssteuer wird beim Verkauf nicht mehr fällig.

Übrigens: Der Käufer einer Immobilie zahlt keine Spekulationssteuer. Er muss Grunderwerbsteuer entrichten. Aktuelle Informationen zur Grunderwerbssteuer lest ihr in diesem Artikel.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Spekulationssteuer ist eigentlich eine Einkommenssteuer. Der Gewinn des Verkaufs erhöht das Einkommen innerhalb eines Steuerjahres und dieses Einkommen wird versteuert. Wie bei allen Spekulationsgewinnen muss der Gewinn in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. 

Wer muss keine Spekulationssteuer zahlen?

Verkauft ihr eure Immobilie, nachdem die Spekulationsfrist verstrichen ist, müsst ihr keine Spekulationssteuer bezahlen. Vermietet ihr die Immobilie, entfällt die Spekulationssteuer erst nach zehn Jahren. Die Spekulationssteuer bei Eigennutzung ist dagegen deutlich kürzer – sie beträgt nur drei Jahre.

Die Dreijahresfrist der Eigennutzung greift in den folgenden Fällen: 

  • Das Objekt wurde in drei Kalenderjahren privat genutzt. Beläuft sich die private Nutzung von Dezember 2021 bis Januar 2023 ist die Dreijahresfrist erfüllt. Es müssen also keine vollen drei Jahre sein.
  • Die Wohnung oder das Haus können in diesen drei Kalenderjahren auch als Zweitwohnung oder Ferienwohnung genutzt werden. Sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt waren, zählen sie zu den privat genutzten Immobilien.
  • Die private Nutzung gilt auch dann, wenn die Immobilie einem Kind, das Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, überlassen wird. Das Kind muss jedoch kostenlos in der Eigentumswohnung oder dem Haus leben. Nur bei den eigenen Kindern gilt die Überlassung als private Nutzung. Andere Familienangehörige zählen nicht. 

Plant ihr eine vermietete Immobilie zu verkaufen, wollt jedoch die Spekulationssteuer umgehen, kann es sich lohnen, das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen und die Immobilie bis zur Erfüllung der Dreijahresfrist privat zu nutzen.

Was ihr bei der Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf beachten müsst, könnt ihr in diesem Artikel nachlesen.

Wer muss Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist gewinnbringend verkauft wird. 

Das gilt zum Beispiel, wenn ihr eine vermietete Wohnung besitzt und diese vor dem Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft. Gehört euch ein Haus, das aus mehreren Wohnungen besteht, von denen ihr eine bereits mehr als drei Kalenderjahre selbst bewohnt, müsst ihr nach dem Verkauf nur auf den Gewinn aus dem vermieteten Teil Spekulationssteuern zahlen.

Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt auch, wenn ihr im Rahmen einer Scheidung neue Besitzer eines Hauses werdet oder wenn ihr durch die Entnahme aus Betriebsvermögen eine Immobilie erwerbt.

Ob und in welcher Höhe ihr auf den Erlös eines Immobilienverkaufs im Ausland Spekulationssteuern bezahlen müsst, hängt vom jeweiligen Abkommen mit dem betreffenden Land ab.

Übrigens: Der Grund des Verkaufs ist dem Fiskus gleichgültig. Auch bei einer Zwangsversteigerung sind Spekulationssteuern fällig. 

Hier lest ihr mehr über Zwangsversteigerungen und ob sich der Kauf einer solchen Immobilie für euch lohnen könnte.

Kann man die Spekulationssteuer legal umgehen?

So könnt ihr die Spekulationssteuer umgehen:

  • Ihr wartet nach dem Erwerb zehn Jahre ab, bevor ihr das Grundstück, das Haus oder die Wohnung weiterverkauft. Dabei zählt das Datum der beiden notariell beurkundeten Kaufverträge.
  • Ihr nutzt die Immobilie selbst innerhalb von drei Kalenderjahren, bevor ihr sie veräußert.
  • Plus: Ihr bleibt – was die Zahl der Verkäufe angeht – unter drei Objekten innerhalb von fünf Jahren. Verkauft ihr zum Beispiel vier Wohnungen, stuft der Staat euch als Immobilienhändler ein.

Wie kann ich bei der Spekulationssteuer sparen?

Je niedriger der Gewinn eines Immobilienverkaufs innerhalb der Spekulationsfrist ausfällt, desto geringer ist die Steuerlast. Um möglichst wenig Spekulationssteuern zu entrichten, heißt es also, getätigte Ausgaben gegenzurechnen, um den Gewinn zu schmälern.

Diese Ausgaben beim Kauf und Verkauf mindern euren Verkaufserlös:

  • Die von einer Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ihre eure Finanzierung im Zuge des Verkaufs kündigen musstet.
  • Kosten für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten (diese müssen innerhalb der ersten Jahre nach dem Kauf getätigt werden und mit Rechnungen belegt werden können – Eigenleistungen zählen nicht)
  • Ausgaben für Annoncen in Zeitungen oder Immobilien-Portalen
  • Gebühren für den Notar
  • Kosten für den Makler
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen

Aber: Alle zurückliegenden Abschreibungen eurer vermieteten Objekte werden dem Veräußerungsgewinn zugerechnet.

Ihr möchtet wissen, wie hoch die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind? Die Höhe der Kaufnebenkosten und wie sie sich zusammensetzen, könnt ihr in diesem Artikel nachlesen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Müsst oder möchtet ihr eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußern, fragt ihr euch vielleicht, wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen wird. Diese Frage kann nicht mit einem festgelegten Steuersatz beantwortet werden. Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, ist von eurem persönlichen Einkommensteuersatz abhängig.

Wenn ihr Pech habt, beträgt der Steuersatz bis zu 45 Prozent. Wie ihr die Spekulationssteuer berechnet, erfahrt ihr im nächsten Abschnitt.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer ist nicht auf den Verkaufserlös, sondern nur auf den Gewinn fällig. Dieser errechnet sich – grob gesagt – aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, müsst ihr also den Gewinn berechnen. 

Ein Beispiel:

  • Ihr habt eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro gekauft und verkauft sie (zum Beispiel aufgrund einer Scheidung) nach vier Jahren innerhalb der Spekulationsfrist für 400.000 Euro.
  • Der Gewinn beträgt zunächst 100.000 Euro.
  • Ihr rechnet nun die Abschreibungen der vergangenen vier Jahre (24.000 Euro) hinzu und zieht eure Kosten für den damaligen Kauf und den heutigen Verkauf ab (30.000 Euro).
  • Am Ende beträgt der Gewinn 94.000 Euro. Auf diesen Betrag ist Spekulationssteuer fällig.
  • Die Höhe des Steuersatzes richtet sich individuell nach eurem Einkommensteuersatz. Liegt er beispielsweise bei 42 Prozent, müsstet ihr 39.480 Euro Spekulationssteuer zahlen.

Im Jahr des Verkaufs kann es also auch dazu kommen, dass sich durch das gestiegene Gesamteinkommen der Einkommensteuersatz für alle eure Einnahmen erhöht.

Spekulationssteuer: Wie ist das mit geerbten Häusern?

Der Staat kommt Erben und Nutznießern einer Schenkung entgegen: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Tag eures Erbantritts, sondern mit dem Kaufdatum des Erblassers (beziehungsweise Schenkenden). Hat euch euer Vater eine vermietete Wohnung vererbt, die er vor elf Jahren gekauft hat, könnt ihr sie direkt steuerfrei weiterverkaufen.

Auch bei geerbten Immobilien gilt bei einer privaten Nutzung innerhalb der letzten drei Kalenderjahre nur die Dreijahresfrist. Haben euer Vater selbst oder ihr als künftige Erben die Wohnung in dieser Zeit bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei.

Achtung: Kommt es zu einem längeren Leerstand zwischen Erbschaft und Verkauf, hat der Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt, ob dieser Zustand als Eigennutzung gilt. Unter Umständen fallen innerhalb der Zehnjahresfrist dann doch Spekulationssteuern an. Hier solltet ihr euch unbedingt fachkundig beraten lassen.

Fazit Spekulationssteuer

Wenn ihr die Haltefrist von zehn Jahren erfüllt oder eine Immobilie über drei Kalenderjahre selbst bewohnt habt, könnt ihr steuerfrei verkaufen. Seid ihr vor Ablauf der Frist gezwungen, zu verkaufen, können die Steuern beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung jedoch hoch ausfallen.

Unser Rat: Abwarten lohnt sich. Ihr könnt das Haus vor dem Verkauf eventuell selbst nutzen – möglicherweise als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz – und somit die Spekulationssteuer umgehen. Auch die Überlassung der Immobilie an die eigenen Kinder (mit Kindergeldanspruch) kann eine Möglichkeit sein, die Spekulationsfrist zu verkürzen und somit die Immobilie innerhalb von mindestens 14 Monaten steuerfrei zu veräußern.

Vermieten solltet ihr eine Wohnung oder ein Haus dagegen nur dann, wenn ihr den Ablauf der Spekulationsfrist noch abwarten könnt. 

Lest hier, wann sich der Verkauf und wann sich das Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses eher lohnt.

Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.

FAQs zur Spekulationssteuer

Die Spekulationsfrist beginnt ab dem Datum des Erwerbs einer Immobilie und endet nach Ablauf von zehn Jahren und einem Tag. Beispiel: Ihr kauft die Immobilie am 16. August 2023, dann endet die Frist am 17. August 2033. Das heißt, wenn eine Immobilie innerhalb dieser Zeitspanne verkauft wird, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer.

Beim Verkauf einer Immobilie an enge Familienangehörige wie Ehepartner, Kinder oder Eltern besteht grundsätzlich keine Befreiung von der Spekulationssteuer – wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Der Verkauf wird steuerlich genauso behandelt wie an fremde Dritte.

Wenn eine Immobilie nach einem Jahr Eigennutzung verkauft wird, fällt in der Regel trotzdem Spekulationssteuer an. Die Eigennutzungsdauer von einem Jahr ist für die Steuerbefreiung nicht ausreichend. Die Spekulationssteuer bei Eigennutzung entfällt erst nach zwei Jahren.

Nein, wenn eine Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren kontinuierlich selbst genutzt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an, selbst wenn sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. 

Grundsätzlich fällt keine Spekulationssteuer für den Verkauf von Immobilien an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, unabhängig davon, wie die Immobilie genutzt wurde. Innerhalb dieser Frist gibt es jedoch Ausnahmen, insbesondere bei kontinuierlicher Eigennutzung, wie oben beschrieben.

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