Spekulationssteuer bei Immobilien: Wie du sie beim Immobilienverkauf richtig berechnest

Das kannst du tun

• Plane den Verkauf deiner Immobilie so, dass du die zehnjährige Spekulationsfrist einhältst, um steuerliche Belastungen zu vermeiden.
• Wenn du die Immobilie selbst nutzt, stelle sicher, dass du sie in den letzten drei Kalenderjahren bewohnt hast, um von der Steuerbefreiung zu profitieren.
• Informiere dich über die Nutzung der Immobilie durch vorherige Eigentümer, insbesondere bei Erbschaften oder Schenkungen, um die Spekulationsfrist korrekt zu berechnen.
• Berücksichtige die Steuerfreibeträge bei Schenkungen, um mögliche Schenkungssteuern zu minimieren, und plane gegebenenfalls eine gestaffelte Schenkung.
• Konsultiere einen Steuer- oder Verkaufsberater, um individuelle steuerliche Vorteile zu nutzen und die beste Verkaufsstrategie für deine Immobilie zu entwickeln.

Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Auf Einkünfte (Gewinne) aus privaten Veräußerungsgeschäften wird Einkommenssteuer erhoben (§23 EStG). Diese wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet. Der Begriff fällt besonders oft im Rahmen von Immobilienverkäufen, aber auch beim Verkauf anderer Wertgegenstände wird die Steuer fällig.

Die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen ist eine Steuer auf den Gewinn, den du beim Veräußern erzielst. Sie fällt grundsätzlich an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst. Es gibt Ausnahmen: Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt hast, musst du keine Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe hängt von deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab und wird auf den Gewinn aus dem Verkauf angewendet.

Aus Sicht von Mietern ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf ein Teil des Mieterschutzes. Sie verhindert häufige Besitzerwechsel und schafft so mehr Planungssicherheit. Verkäufern ist sie dagegen häufig ein Dorn im Auge, wobei es Möglichkeiten gibt, die Spekulationssteuer ganz legal zu umgehen.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wer sie zahlen muss und wer nicht

In vielen Fällen ist die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie gar nicht relevant, weil sie nicht anfällt. Ob das der Fall ist, solltest du jedoch genau prüfen.

In diesen Fällen ist der Immobilienverkauf steuerfrei

In folgenden Situationen musst du keine Spekulationssteuer zahlen:

• Eigennutzung in den letzten drei Jahren: Du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Jahren selbst bewohnt. Auch Zeiten, in denen deine Kinder kostenlos dort gewohnt haben, können zählen, solange sie noch Kindergeld bekommen.
• Zehn-Jahres-Frist abgelaufen: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bist du ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit, selbst bei vermieteten Immobilien. Entscheidend ist das Datum des Kaufvertrags.
• Kein Gewinn beim Hausverkauf: Du verkaufst die Immobilie ohne Gewinn.

Der Käufer einer Immobilie zahlt grundsätzlich keine Spekulationssteuer. Er muss dafür die Grunderwerbsteuer entrichten. Aktuelle Informationen zur Grunderwerbssteuer liest du in diesem Artikel.

In diesen Fällen ist die Steuer auf den Gewinn fällig

Es gibt dagegen Situationen, in denen du um die Spekulationssteuer nicht herum kommst. Hier ein Überblick, wann du damit rechnen musst:

• Kurze Haltefrist: Du verkaufst die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und erzielst dabei einen Spekulationsgewinn. Das Datum des Kaufvertrags ist hier entscheidend.
• Vermietung statt Eigennutzung: Die Immobilie war vermietet und du hast sie nicht im Verkaufsjahr und in den zwei vorangehenden Jahren selbst bewohnt. In diesem Fall greift die Spekulationssteuer, wenn die zehnjährige Frist nicht eingehalten wurde.
• Gewinn beim Verkauf: Die Spekulationssteuer fällt unabhängig von der Nutzungsart oder -dauer an, wenn du die Immobilie innerhalb der zehn Jahre mit Gewinn verkaufst.

Übrigens: Der Grund des Verkaufs ist dem Fiskus gleichgültig. Auch bei einer Zwangsversteigerung sind Spekulationssteuern fällig.

Spekulationsfrist: Wann die Steuer beim Verkauf fällig ist

Bei der Spekulationssteuer gilt grundsätzlich die Zehnjahresfrist. Diese beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben wurde, und endet zehn Jahre und einen Tag später. Unterschreibst du beispielsweise einen Kaufvertrag am 10. Februar 2023, endet die Spekulationsfrist am 11. Februar 2033.

Gut zu wissen: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt auch, wenn du im Rahmen einer Scheidung neuer Besitzer eines Hauses wirst oder wenn du durch die Entnahme aus Betriebsvermögen eine Immobilie erwirbst.

Bei der Eigennutzung von Immobilien entfällt die Spekulationssteuer deutlich früher – nämlich nach drei Kalenderjahren. Hier nimmt es der Staat mit dem Datum außerdem nicht so genau wie bei vermieteten Objekten. 

Unsere Grafik zeigt, wann die Spekulationssteuer fällig wird. Nachfolgend stellen wir dir außerdem die verschiedenen Szenarien im Detail vor. 

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Bei Eigennutzung einer Immobilie gilt eine Spekulationsfrist von lediglich drei Jahren. Wenn du deine Immobilie selbst bewohnst, bist du also von der Spekulationssteuer befreit, sofern du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst genutzt hast.

Die Dreijahresfrist beschreibt nicht 36 volle Monate (und einen Tag). Diese Frist ist auch dann erfüllt, wenn du zum Beispiel von Dezember 2021, über das ganze Jahr 2022 bis zum Januar 2023 in deiner Wohnung oder deinem Haus gelebt hast – also gerade einmal 14 Monate. Durch die Jahreswechsel ist die Spekulationsfrist dennoch erfüllt und die Spekulationssteuer wird beim Verkauf nicht mehr fällig.

Zusammenfassend greift die Dreijahresfrist der Eigennutzung in den folgenden Fällen: 

• Das Objekt wurde in drei Kalenderjahren privat genutzt. Beläuft sich die private Nutzung von Dezember 2021 bis Januar 2023, ist die Dreijahresfrist erfüllt. Es müssen also keine vollen drei Jahre sein.
• Die Wohnung oder das Haus können in diesen drei Kalenderjahren auch als Zweitwohnung oder Ferienwohnung genutzt werden. Sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt waren, zählen sie zu den privat genutzten Immobilien.
• Die private Nutzung gilt auch dann, wenn die Immobilie einem Kind, das Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, überlassen wird. Das Kind muss jedoch kostenlos in der Eigentumswohnung oder dem Haus leben. Nur bei den eigenen Kindern gilt die Überlassung als private Nutzung. Andere Familienangehörige zählen nicht. 

Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das heißt, wenn du eine Immobilie kaufst und vermietest, musst du sie mindestens zehn Jahre lang halten, bevor du sie steuerfrei verkaufen kannst. Andernfalls wird der Gewinn aus dem Verkauf versteuert. 

Gehört dir ein Haus, das aus mehreren Wohnungen besteht, von denen du eine bereits mehr als drei Kalenderjahre selbst bewohnst, musst du nach dem Verkauf nur auf den Gewinn aus dem vermieteten Teil Spekulationssteuern zahlen.

Noch ein Tipp: Planst du eine vermietete Immobilie zu verkaufen, willst jedoch die Spekulationssteuer umgehen? Dann kann es sich lohnen, das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen und die Immobilie bis zur Erfüllung der Dreijahresfrist privat zu nutzen.

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Unbebaute Grundstücke unterliegen ebenfalls der zehnjährigen Spekulationsfrist. Unabhängig davon, ob du das Grundstück kaufst, um später ein Haus darauf zu bauen oder es einfach als Investition hältst, musst du es mindestens zehn Jahre behalten, um steuerfrei verkaufen zu können.

Spekulationssteuer bei Erbschaft

Erbst du eine Immobilie, trittst du in die Fußstapfen des Erblassers hinsichtlich der Spekulationsfrist. Das bedeutet, dass die bereits verstrichene Haltefrist auf dich übertragen wird. Wenn der Erblasser die Immobilie also bereits neun Jahre besessen hat, musst du sie nur noch ein weiteres Jahr halten, um steuerfrei verkaufen zu können. Oder hat dir dein Vater eine vermietete Wohnung vererbt, die er vor elf Jahren gekauft hat, kannst du sie direkt steuerfrei weiterverkaufen.

Bei einer privaten Nutzung der geerbten Immobilie gilt die Dreijahresfrist. Hat dein Vater selbst oder du als künftiger Erbe die Wohnung in dieser Zeit bewohnt, ist der Verkauf schon nach drei Kalenderjahren steuerfrei.

Achtung: Kommt es zu einem längeren Leerstand zwischen Erbschaft und Verkauf, hat der Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt, ob dieser Zustand als Eigennutzung gilt. Unter Umständen fallen innerhalb der Zehnjahresfrist dann doch Spekulationssteuern an. Hier solltest du dich unbedingt fachkundig beraten lassen.

Spekulationssteuer bei Schenkung

Bei Schenkungen ist die Regel ähnlich wie bei Erbschaften. Die Spekulationsfrist des Schenkenden wird auf den Beschenkten übertragen. Für den Verkauf bedeutet das, dass das ursprüngliche Kaufdatum und die Nutzung der Immobilie durch die Vorbesitzer maßgeblich sind, um zu bestimmen, ob die Spekulationssteuer anfällt. Hast du beispielsweise eine Immobilie geschenkt bekommen, die der vorherige Eigentümer bereits acht Jahre besessen hat, musst du sie nur noch zwei Jahre halten, um sie steuerfrei zu verkaufen.

Steuerfreibeträge bei Schenkungen

Bei Schenkungen ist es wichtig, die geltenden Steuerfreibeträge zu beachten. Wenn diese Beträge überschritten werden, muss der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen. Die aktuellen Freibeträge bei Schenkungen sind:

Quelle: Bundesministerium der Justiz: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), § 16 Freibeträge

Spekulationssteuer berechnen: Höhe und Beispielrechnung

Musst oder möchtest du eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußern, fragst du dich vielleicht, wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen wird. Diese Frage kann nicht mit einem festgelegten Steuersatz beantwortet werden. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt von deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Wenn du Pech hast, beträgt der Steuersatz bis zu 45 Prozent. Wie du die Spekulationssteuer berechnest, zeigen wir dir jetzt.

Übrigens: Ob und in welcher Höhe du auf den Erlös eines Immobilienverkaufs im Ausland Spekulationssteuern bezahlen musst, hängt vom jeweiligen Abkommen mit dem betreffenden Land ab.

Beispiel: Berechnung der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist nicht auf den Verkaufserlös, sondern nur auf den Gewinn fällig. Dieser errechnet sich – grob gesagt – aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, musst du also den Gewinn berechnen.

Außerdem richtet sich die Spekulationssteuer nach deinem Einkommensteuersatz. Dieser zeigt an, wie viel Prozent deines Jahreseinkommens du ans Finanzamt abtreten musst. Um ihn zu ermitteln, nimmst du die von dir gezahlte Einkommenssteuer mal Hundert und teilst das Ergebnis durch dein zu versteuerndes Einkommen. 

Ein Beispiel: Du hast eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro gekauft und verkaufst sie (zum Beispiel aufgrund einer Scheidung) nach vier Jahren innerhalb der Spekulationsfrist für 400.000 Euro. Der Gewinn beträgt zunächst 100.000 Euro. Du rechnest nun die Abschreibungen der vergangenen vier Jahre (24.000 Euro) hinzu und ziehst deine Kosten für den damaligen Kauf und den heutigen Verkauf ab (30.000 Euro). Am Ende beträgt der Gewinn 94.000 Euro. Auf diesen Betrag ist Spekulationssteuer fällig. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich individuell nach deinem Einkommensteuersatz. Liegt er beispielsweise bei 42 Prozent, musst du 39.480 Euro Spekulationssteuer zahlen.

Die Beispielrechnung im Überblick: 

Spekulationssteuer umgehen und sparen

Die Spekulationssteuer ist ein Batzen Geld, den du mit Sicherheit besser investieren kannst. Hier ein paar Tipps, wie sich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf umgehen lässt:

• Zehn-Jahres-Frist abwarten: Du wartest nach dem Erwerb zehn Jahre ab, bevor du das Grundstück, das Haus oder die Wohnung weiterverkaufst. Dabei zählt das Datum der beiden notariell beurkundeten Kaufverträge.
• Eigennutzung: Du nutzt die Immobilie selbst innerhalb von drei Kalenderjahren, bevor du sie veräußerst. Auch wenn deine Kinder kostenlos dort wohnen und Kindergeld erhalten, kann dies als Eigennutzung zählen.
• Kein Immobilienhandel: Wichtig ist zudem, dass du, was die Zahl der Verkäufe angeht, unter drei Objekten innerhalb von fünf Jahren bleibst. Verkaufst du zum Beispiel vier Wohnungen, stuft der Staat dich als gewerblichen Immobilienhändler ein.

Manchmal lässt sich die Spekulationssteuer nicht vermeiden. Dann kannst du zumindest sparen. Je niedriger der Gewinn eines Immobilienverkaufs innerhalb der Spekulationsfrist ausfällt, desto geringer ist die Steuerlast. Um möglichst wenig Spekulationssteuern zu entrichten, heißt es also, getätigte Ausgaben gegenzurechnen, um den Gewinn zu schmälern.

Diese Ausgaben beim Kauf und Verkauf mindern deinen Verkaufserlös:

• Die von einer Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du deine Finanzierung im Zuge des Verkaufs kündigen musstest
• Kosten für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten (diese müssen innerhalb der ersten Jahre nach dem Kauf getätigt werden und mit Rechnungen belegt werden können – Eigenleistungen zählen nicht!)
• Ausgaben für Annoncen in Zeitungen oder Immobilien-Portalen
• Gebühren für den Notar
• Kosten für den Makler
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen

Aber: Alle zurückliegenden Abschreibungen deiner vermieteten Objekte werden dem Veräußerungsgewinn zugerechnet.

Fazit: Spekulationssteuer auf Immobilien lässt sich vermeiden

Wenn du die Haltefrist von zehn Jahren erfüllst oder eine Immobilie über drei Kalenderjahre selbst bewohnt hast, kannst du steuerfrei verkaufen. Bist du vor Ablauf der Frist gezwungen, zu verkaufen, können die Steuern beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung jedoch hoch ausfallen.

Unser Rat: Abwarten lohnt sich. Du kannst das Haus vor dem Verkauf eventuell selbst nutzen – möglicherweise als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz – und somit die Spekulationssteuer umgehen. Auch die Überlassung der Immobilie an die eigenen Kinder (mit Kindergeldanspruch) kann eine Möglichkeit sein, die Spekulationsfrist zu verkürzen und somit die Immobilie innerhalb von mindestens 14 Monaten steuerfrei zu veräußern.

Vermieten solltest du eine Wohnung oder ein Haus dagegen nur dann, wenn du den Ablauf der Spekulationsfrist noch abwarten kannst. Erfahre hier, wann sich der Verkauf und wann sich das Vermieten einer Wohnung oder eines Hauses eher lohnt.

Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer