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Spekulationssteuer: Fristen, Berechnung und Höhe beim Immobilienverkauf

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Was genau ist die Spekulationssteuer? Wer muss sie zahlen und wer nicht? Und wie berechnet man ihre Höhe? Unsere Antworten auf eure Fragen rund um die Einkommensteuer auf private Immobilienverkäufe.

Verkauft ihr als Privatleute eine Immobilie vor der sogenannten Zehnjahresfrist, will der Staat mitverdienen. So wird verhindert, dass Wohnraum zum Spekulationsobjekt wird. Gut für die Mieter, viel Geld für die Verkäufer. Es sei denn, sie umgehen die Spekulationssteuer ganz legal.

Was ist die Spekulationssteuer?

Auf Einkünfte (Gewinne) aus privaten Veräußerungsgeschäften wird Einkommenssteuer erhoben (§23 EStG). Diese wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet. Der Begriff fällt besonders oft im Rahmen von Immobilienverkäufen. Die Steuer wird aber auch beim Verkauf anderer Wertgegenstände fällig.

Was ist die Spekulationsfrist und wann endet sie?

Beim Immobilienverkauf wird eine Spekulationssteuer nur fällig, wenn die Zehnjahresfrist unterschritten wird. Verkauft ihr als Privatperson also zum Beispiel ein nicht selbstbewohntes Haus, das ihr erst vor fünf Jahren gekauft habt, läuft die Spekulationsfrist noch. Euer Verkaufsgewinn ist damit spekulationssteuerpflichtig. Wartet ihr noch fünf Jahre und einen Tag ab, geht der Staat leer aus.

Aus Sicht von Mietern ist die Spekulationssteuer ein Teil des Mieterschutzes. Sie verhindert häufige Besitzerwechsel und schafft so mehr Planungssicherheit.

Infografik zur Spekulationssteuer

Wer muss keine Spekulationssteuer zahlen?

Bewohnt ihr das betreffende Haus oder die Wohnung selbst, könnt ihr es jederzeit verkaufen. Eine Spekulationssteuer ist bei selbstgenutzten Immobilien nicht fällig.

Allerdings gilt auch bei der Eigennutzung eine Frist (Dreijahresfrist). Ihr müsst das Objekt mindestens innerhalb der vergangenen drei Kalenderjahre selbst bewohnt haben und auch dort gemeldet sein. Es reicht also nicht, für ein paar Monate sein Feldbett aufzuschlagen, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Mit Kalenderjahren sind allerdings nicht 36 volle Monate gemeint. Die Dreijahresfrist ist auch dann erfüllt, wenn ihr zum Beispiel von Dezember 2020, über das ganz Jahr 2021 bis zum Januar 2022 dort gelebt habt. Streng genommen wären das nur ein Jahr und zwei Monate, nach der Dreijahresfrist-Regelung sind die drei Kalenderjahre damit aber bereits voll.

Übrigens: Der Käufer einer Immobilie zahlt keine Spekulationssteuer. Er muss Grunderwerbsteuer entrichten.

Wer muss Spekulationssteuer zahlen?

Auf den Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien ist auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer fällig. Das gilt zum Beispiel, wenn ihr eine vermietete Wohnung besitzt. Gehört euch ein Haus, das aus mehreren Wohnungen besteht, von denen ihr eine selbst bewohnt, müsst ihr nach dem Verkauf nur auf den Gewinn aus dem vermieteten Teil Spekulationssteuern zahlen.

Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt auch, wenn ihr im Rahmen einer Scheidung neue Besitzer eines Hauses werdet oder wenn ihr durch die Entnahme aus Betriebsvermögen eine Immobilie erwerbt.

Ob und in welcher Höhe ihr auf den Erlös eines Immobilienverkaufs im Ausland Spekulationssteuern bezahlen müsst, hängt vom jeweiligen Abkommen mit dem betreffenden Land ab.

Und: Der Grund des Verkaufs ist dem Fiskus gleichgültig. Auch bei einer Zwangsversteigerung sind Spekulationssteuern fällig.

Kann man die Spekulationssteuer legal umgehen?

So könnt ihr die Spekulationssteuer vermeiden:

  • Ihr wartet nach dem Erwerb zehn Jahre ab, bevor ihr das Grundstück, das Haus oder die Wohnung weiterverkauft. Dabei zählt das Datum der beiden notariell beurkundeten Kaufverträge.
  • Ihr nutzt die Immobilie selbst innerhalb von drei Kalenderjahren, bevor ihr sie veräußert.
  • Plus: Ihr bleibt – was die Zahl der Verkäufe angeht – unter drei Objekten innerhalb von fünf Jahren. Verkauft ihr zum Beispiel vier Wohnungen, stuft der Staat euch als Immobilienhändler ein.

Wie kann ich bei der Spekulationssteuer sparen?

Je niedriger der Gewinn eines Immobilienverkaufs innerhalb der Spekulationsfrist ausfällt, desto geringer ist die Steuerlast. Um möglichst wenig Spekulationssteuern zu entrichten, heißt es also, getätigte Ausgaben gegenzurechnen, um den Gewinn zu schmälern.

Diese Ausgaben beim Kauf und Verkauf mindern euren Verkaufserlös:

  • Die von einer Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ihre eure Finanzierung im Zuge des Verkaufs kündigen musstet.
  • Kosten für Reparatur- und Modernisierungsarbeiten (diese müssen innerhalb der ersten Jahre nach dem Kauf getätigt werden und mit Rechnungen belegt werden können – Eigenleistungen zählen nicht)
  • Ausgaben für Annoncen in Zeitungen oder Immobilien-Portalen
  • Gebühren für den Notar
  • Kosten für den Makler
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen

Aber: Alle zurückliegenden Abschreibungen eurer vermieteten Objekte werden dem Veräußerungsgewinn zugerechnet.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer ist nicht auf den Verkaufserlös, sondern nur auf den Gewinn fällig. Dieser errechnet sich – grob gesagt – aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Ein Beispiel:

  • Ihr habt eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro gekauft und verkauft sie nun (zum Beispiel aufgrund einer Scheidung) nach vier Jahren innerhalb der Spekulationsfrist für 400.000 Euro.
  • Der Gewinn beträgt zunächst 100.000 Euro.
  • Ihr rechnet nun die Abschreibungen der vergangenen vier Jahre (24.000 Euro) hinzu und zieht eure Kosten für den damaligen Kauf und den heutigen Verkauf ab (30.000 Euro).
  • Am Ende beträgt der Gewinn 94.000 Euro. Auf diesen Betrag ist Spekulationssteuer fällig.
  • Die Höhe des Steuersatzes richtet sich individuell nach eurem Einkommensteuersatz. Liegt er beispielsweise bei 42 Prozent, müsstet ihr 39.480 Euro Spekulationssteuer zahlen.

Im Jahr des Verkaufs kann es also auch dazu kommen, dass sich durch das gestiegene Gesamteinkommen der Einkommensteuersatz für alle eure Einnahmen erhöht.

Spekulationssteuer: Wie ist das mit geerbten Häusern?

Der Staat kommt Erben und Nutznießern einer Schenkung hier entgegen: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Tag eures Erbantritts, sondern mit dem Kaufdatum des Erblassers (beziehungsweise Schenkenden). Hat euch also euer Vater eine vermietete Wohnung vererbt, die er vor elf Jahren gekauft hat, könnt ihr sie direkt steuerfrei weiterverkaufen.

Auch bei geerbten Immobilien gilt bei einer privaten Nutzung innerhalb der letzten drei Kalenderjahre nur die Dreijahresfrist. Haben euer Vater selbst oder ihr als künftige Erben die Wohnung in dieser Zeit bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei.

Achtung: Kommt es zu einem längeren Leerstand zwischen Erbschaft und Verkauf, hat der Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt, ob dieser Zustand als Eigennutzung gilt. Unter Umständen fallen innerhalb der Zehnjahresfrist dann doch Spekulationssteuern an. Hier solltet ihr euch unbedingt fachkundig beraten lassen.

Fazit Spekulationssteuer

Wenn ihr die Haltefrist von zehn Jahren erfüllt oder eine Immobilie, die ihr verkaufen wollt, selbst über drei Kalenderjahre bewohnt habt, könnt ihr steuerfrei verkaufen. Seid ihr vor Ablauf der Frist gezwungen, zu verkaufen, kann es leider teuer werden.

Unser Rat: Oft lohnt sich das Abwarten. Müsst ihr allerdings eine zuvor leere Wohnung in der Zwischenzeit vermieten, kann der Plan auch scheitern. Denn eine vermietete Wohnung bedeutet in der Regel einen erheblichen Wertverlust. Lasst euch am besten von einem Immobilienexperten beraten, bevor ihr euch entscheidet. Denn jeder Fall ist anders und immerhin geht es um viel Geld.

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