Vorfälligkeitsentschädigung: Wie du das Vorfälligkeitsentgelt umgehen kannst

Das kannst du tun

• Überprüfe deinen Kreditvertrag auf Möglichkeiten zur Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung, wie Sondertilgungsrechte oder vereinbarte Kündigungsfristen.
• Nutze das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit, um deine Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen.
• Berechne die Vorfälligkeitsentschädigung, zum Beispiel mit einem Online-Rechner, um eine grobe Vorstellung der Kosten zu bekommen und herauszufinden, ob eine vorzeitige Ablösung sinnvoll ist.
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Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), auch Vorfälligkeitsentgelt, Vorfälligkeitszinsen oder Aufhebungsentgelt genannt, ist ein Betrag, den du als Kreditnehmer an die Bank zahlen musst, wenn du deinen Kredit vorzeitig, also vor Ablauf der festgelegten Zinsbindung, zurückzahlst. 

Stell dir vor, du hast einen Kredit abgeschlossen, der eigentlich für 15 Jahre Zinsbindung festgelegt wurde. Wenn du dich entscheidest, diesen Kredit schon nach acht Jahren abzulösen, entgehen der Bank die ursprünglich kalkulierten Zinseinnahmen, was für sie einen finanziellen Verlust bedeuten kann. Damit die Bank diesen Verlust ausgleichen kann, verlangt sie die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die gesetzliche Grundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Das Gesetz sieht die VFE als eine Art Schadensersatz für die Bank.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei nicht beliebig. Sie muss so berechnet werden, dass dabei auch mögliche Einsparungen für die Bank (wie zum Beispiel geringere Verwaltungs- und Risikokosten) Berücksichtigung finden. Der Gläubiger darf nicht ungerechtfertigt profitieren.

In der Grafik hier siehst du, wie sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zusammensetzt. Die violette Fläche stellt die bereits gezahlten Zinsen dar, die hellblaue und gelbe Fläche zeigen die entgangenen Zinsen der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung. Der "Rest", also die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, ergibt sich, wenn man gesparte Verwaltungs- und Risikokosten von diesem Betrag abzieht.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird also folgendermaßen berechnet:
Vorfälligkeitsentschädigung = Bei Abschluss vereinbarte Zinsen - Bisher gezahlte Zinsen - Gesparte Verwaltungs- und Risikokosten

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, ist gesetzlich geregelt (BGB § 502):

"Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet."

Die Vorfälligkeitsentschädigung greift grundsätzlich in zwei Fällen:

• Du löst das Darlehen vorzeitig ab, also vor Ende der Vertragslaufzeit, und nutzt nicht das Sonderkündigungsrecht.
• Du nimmst den Kredit oder das Forward-Darlehen gar nicht erst in Anspruch. Dann ist eine Nichtabnahmeentschädigung fällig, die in Höhe und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung entspricht.

Kündigt die Bank hingegen den Kredit, weil du deine Raten nicht mehr zahlst, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 

Für welche Kredite fällt ein Vorfälligkeitsentgelt an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung kommt nur bei Krediten mit fest vereinbarten Zinsen zum Tragen – das heißt, wenn der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits konstant bleibt. Solche Darlehen haben eine feste Zinsbindung, was bedeutet, dass die Bank sich auf bestimmte Zinserträge verlassen kann. Wenn du diesen Kredit jedoch vorzeitig zurückzahlst, entgehen der Bank Zinsen, was durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird.

Bei Krediten mit variablen Zinsen, auch als flexible Darlehen bezeichnet, wird der Zinssatz hingegen regelmäßig an den aktuellen Marktzins angepasst. Da hier keine langfristige Zinsbindung besteht und die Bank bei Veränderungen des Marktzinses flexibel reagieren kann, entsteht der Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung kein finanzieller Nachteil. Daher wird für solche Kredite keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Warum fordern Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn du deinen Kredit vorzeitig ablöst, entgehen der Bank die geplanten Zinseinnahmen, was für sie einen finanziellen Verlust bedeutet. Um diesen Verlust auszugleichen, berechnet sie eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich aus zwei Bestandteilen zusammensetzt:

1. Refinanzierungsschaden: Die Bank hat dein Darlehen oft durch Anleihen mit einem festen Zinssatz abgesichert. Wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind, muss sie das Geld zu schlechteren Konditionen neu anlegen, was einen Verlust bedeutet.
2. Margenschaden: Die Bank verliert die Zinsmarge, die sie durch den höheren vertraglich vereinbarten Zinssatz verdient hätte, wenn du den Kredit bis zum Ende gehalten hättest.

Durch diese Entschädigung deckt die Bank also ihren finanziellen Schaden ab, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.

Höhe der Vorfälligkeitszinsen

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, um welche Art von Darlehen es sich handelt. Das Gesetz unterscheidet hier zwischen zwei Kreditarten: einfachen Verbraucherkrediten und Immobilienkrediten.

Bei einfachen Krediten, wie etwa einem Autokredit oder Ratenkredit, die keine zusätzlichen Sicherheiten wie Immobilien erfordern, ist die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich gedeckelt. Sie darf maximal 1 Prozent der noch offenen Restschuld betragen. Wenn der Kredit nur noch eine kurze Restlaufzeit hat, sinkt diese Grenze auf 0,5 Prozent.

Für Immobilienkredite, bei denen in der Regel eine Immobilie als Sicherheit dient, gibt es keine einheitliche gesetzliche Begrenzung. Die Vorfälligkeitsentschädigung liegt hier meist zwischen 5 und 10 Prozent der noch offenen Restschuld, abhängig vom Kreditgeber und der aktuellen Zinslage.

Diese Regelung soll sicherstellen, dass Banken für den entgangenen Zinsgewinn entschädigt werden, ohne jedoch Verbraucher unverhältnismäßig zu belasten.

Gut zu wissen: Für Studienkredite oder Bildungskredite aus öffentlichen oder staatlichen Mitteln, wie zum Beispiel den KfW-Studienkredit, fällt bei einer vorzeitigen Rückzahlung normalerweise keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn du deinen Kredit vorzeitig ablösen möchtest, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich an mehreren Faktoren orientiert: Restlaufzeit des Kredits, Höhe der Restschuld, vereinbarter Zinssatz und die aktuellen Bauzinsen. Die Bank kann zwischen zwei Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wählen: der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode.

Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitszinsen

1. Aktiv-Aktiv-Methode: Hier geht die Bank davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld an einen anderen Kreditnehmer verleihen kann. Liegt der aktuelle Marktzins jedoch unter dem Zinssatz deines ursprünglichen Darlehens, entsteht der Bank ein Verlust, den sie dir als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. Diese Methode wird jedoch selten angewandt, da der Bank dadurch Geld entgeht.
2. Aktiv-Passiv-Methode: Diese Methode ist in der Praxis häufiger und geht davon aus, dass die Bank das zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt anlegt. Die Bank berechnet hier die Rendite für eine Geldanlage mit gleicher Laufzeit und stellt sie dem vereinbarten Vertragszins gegenüber. Aus der Differenz zwischen Marktzins und Vertragszins ergibt sich die Vorfälligkeitsentschädigung. Je größer der Zinsunterschied, desto höher fällt die Entschädigung aus. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt (Urteil Az. XI ZR 27/00), dass Banken bei dieser Methode nur Hypothekenpfandbriefe als Referenz nutzen dürfen, um den Zinsschaden realistisch darzustellen.

Dazu kommt meist noch eine Bearbeitungsgebühr, die jede Bank individuell festlegt. Vom ermittelten Zinsschaden werden am Ende bestimmte Ersparnisse abgezogen: eventuelle Sondertilgungen, die Verwaltungskostenersparnis und die Risikokostenersparnis. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentgelt

In unserem vereinfachten Beispiel gehen wir davon aus, dass du deinen Kredit vorzeitig nach sieben Jahren zum 1. Juni 2025 kündigen willst. Laut Vertrag würde die Baufinanzierung noch bis 2028 laufen. Die Eckdaten:

• Restschuld: 200.000 Euro
• Restlaufzeit: 3 Jahre
• Sollzinssatz: 2 Prozent

Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Vorfälligkeitsentschädigung unbedingt prüfen

Wenn du von deiner Bank eine Aufstellung über die Höhe der Vorfälligkeitszinsen erhältst, solltest du diese unbedingt genau unter die Lupe nehmen. Denn nicht selten passieren Fehler, die für dich am Ende unnötige Kosten bedeuten. Folgende Punkte solltest du checken:

Sind Sondertilgungen abgezogen?

Wenn du im Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgungen vereinbart hast, müssen diese Möglichkeiten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass die Bank deine Vorfälligkeitsentschädigung so berechnen muss, als würdest du die maximalen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit leisten, auch wenn du davon in der Realität vielleicht keinen Gebrauch gemacht hättest. Dadurch wird der Betrag, den du zahlen musst, entsprechend reduziert.

Wurden Verwaltungskosten berücksichtigt?

Bei einer Kündigung entfallen für die Bank auch die Verwaltungskosten, die sie normalerweise für die Bearbeitung deines Kredits berechnen würde. Diese Kosten fallen von Bank zu Bank unterschiedlich aus: Manche Institute berechnen rund 5 Euro pro Buchungsvorgang, andere erheben pauschale Jahresbeträge von etwa 50 Euro. Diese Verwaltungskostenersparnis wird bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.

Ist der Risikozuschlag abgezogen?

Für Kredite erhebt die Bank einen Risikozuschlag, um das Risiko abzudecken, dass Zahlungen ausfallen könnten. Wenn du den Kredit vorzeitig zurückzahlst, entfällt dieses Risiko, und die Bank spart sich die damit verbundenen Kosten. Der Betrag für den Risikozuschlag wird ebenfalls von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Er liegt in der Regel bei 0,01 bis 0,06 Prozent der Restschuld.

Sind die Bearbeitungsgebühren angemessen?

Zwar darf die Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung selbst keine Gebühr verlangen, jedoch berechnen viele Institute eine Bearbeitungsgebühr für die Abwicklung der vorzeitigen Rückzahlung. Diese Gebühr variiert je nach Anbieter, liegt aber oft zwischen 100 und 300 Euro.

Tipp: Wenn dir die Prüfung kompliziert erscheint, kannst du auch einen Experten hinzuziehen, um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung checken zu lassen.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen 

Du möchtest deine Baufinanzierung vorzeitig beenden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen? In einigen Fällen ist das tatsächlich möglich. Hier sind mehrere Wege, wie du die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kannst:

1. Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Mit dem Sonderkündigungsrecht kannst du deinen Baukredit nach einer Laufzeit von zehn Jahren kostenfrei ablösen, auch wenn die vertragliche Zinsbindung noch weiterlaufen würde. Dafür gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, wie es der Gesetzgeber im BGB § 489 Abs. 1 festgelegt hat.

2. Vorfälligkeitsentschädigung umgehen durch Fehler im Vertrag

Seit 2016 sind Banken durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet, in ihren Verträgen klare Informationen über Laufzeit, Widerrufs- und Kündigungsrechte sowie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bereitzustellen. Wenn solche Angaben unvollständig oder fehlerhaft sind, hast du die Möglichkeit, den Kredit zu kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Es kann sich also lohnen, den Vertrag auf mögliche Fehler zu checken. Am besten lässt du das von einem unabhängigen Experten prüfen.

3. Bausparvertrag und Baukredit mit variabler Verzinsung

Die Vorfälligkeitsentschädigung kannst du ebenfalls vermeiden, wenn du einen Kredit ohne feste Zinsbindung hast. Solche variabel verzinsten Kredite sind jederzeit kündbar, auch wenn sie in der Praxis eher selten vorkommen.

Auch bei der Finanzierung über einen Bausparvertrag kannst du eine Ausgleichszahlung umgehen. Sobald dir das Darlehen aus dem Bausparvertrag ausgezahlt wurde, hast du die Möglichkeit, es jederzeit ohne Zusatzkosten zurückzuzahlen.

4. Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf umgehen

Beim Verkauf eines Hauses und einer vorzeitigen Kündigung des Kredits gilt: Wenn der neue Eigentümer des Hauses den laufenden Kredit übernimmt, dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung dafür ist das Einverständnis der Bank sowie eine solide Bonität des Käufers. So bleibt der Kredit bestehen, nur die Verantwortung geht auf den neuen Käufer über.

Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, besteht, wenn du mit der Bank eine neue Immobilie finanzierst, die mindestens den gleichen Wert hat wie die verkaufte. In diesem Fall stimmst du einer Fortführung des Darlehens zu, nur mit einem neuen Objekt als Sicherheit.

In beiden Fällen wird normalerweise lediglich eine Bearbeitungsgebühr fällig, die deutlich niedriger ist als die Vorfälligkeitsentschädigung.

5. Einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags

Wenn du deinen aktuellen Kreditvertrag aus einem besonderen Grund durch einen höheren Kredit bei derselben Bank ersetzen möchtest, kann die Bank in einigen Fällen einer einvernehmlichen Auflösung des alten Vertrags zustimmen. Das bedeutet, dass der bestehende Kredit vorzeitig beendet wird, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wichtig ist jedoch, dass die Bank dieser Auflösung ausdrücklich zustimmen muss – sie ist dazu nicht verpflichtet. Wenn sie jedoch einverstanden ist, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, und du kannst den neuen, höheren Kreditvertrag abschließen.

6. Vorzeitige, außerordentliche Kündigung

Eine vorzeitige, außerordentliche Kündigung deiner Baufinanzierung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Zum Beispiel, wenn du die Immobilie verkaufen musst, etwa aufgrund eines beruflichen Umzugs oder einer Trennung. Ein weiterer zulässiger Grund für eine vorzeitige Kündigung ist, wenn du einen zusätzlichen Kredit benötigst, diesen aber nicht bei deiner Hausbank erhältst. Mehr dazu findest du unter dem Thema Umschuldung beziehungsweise Umfinanzierung.

Checkliste: Kredit vorzeitig ablösen

Überlege dir gut, ob es für dich sinnvoll ist, den Kredit vorzeitig abzulösen. Hier eine Checkliste, die dir bei der Entscheidung und Vorgehensweise hilft:

1. Prüfe das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Wenn dein Kredit bereits mindestens zehn Jahre läuft, kannst du von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Beachte die sechsmonatige Kündigungsfrist gemäß BGB § 489.
2. Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Nutze einen Online-Rechner, um eine Schätzung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten. Dies gibt dir einen ersten Eindruck, ob die Kosten tragbar sind.
3. Prüfe den Kreditvertrag auf mögliche Fehler: Kontrolliere, ob alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben, wie Widerrufs- und Kündigungsrechte, korrekt enthalten sind. Bei Fehlern im Vertrag könntest du den Kredit unter Umständen ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
4. Alternative Optionen zur Ablösung abklären: Falls du die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen möchtest, prüfe folgende Alternativen: Übernahme des Kredits durch den Käufer (bei Verkauf der Immobilie) oder Finanzierung eines neuen Objekts bei derselben Bank, falls du eine neue Immobilie kaufen willst.
5. Einsparungen und Abzüge überprüfen: Stelle sicher, dass die Bank alle möglichen Einsparungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt, wie Sondertilgungen, Verwaltungskosten und Risikokosten.
6. Bankgespräch vereinbaren: Besprich die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit deinem Kreditinstitut. Falls die Summe ungewöhnlich hoch erscheint, lege gegebenenfalls Einspruch ein und fordere eine detaillierte Aufschlüsselung.
7. Professionellen Rat einholen: Lass die Berechnung durch einen unabhängigen Experten oder eine Expertin überprüfen, um sicherzugehen, dass alle Abzüge korrekt berechnet wurden.
8. Vergleichen und entscheiden: Vergleiche die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung mit den Vorteilen einer vorzeitigen Ablösung. Falls du umfinanzieren willst, checke unbedingt verschiedene Angebote, um das günstigste zu finden. Starte jetzt unseren kostenlosen Kreditfinder!

Fazit: So gehst du mit der Vorfälligkeitsentschädigung um

Wenn du darüber nachdenkst, aus deiner Baufinanzierung auszusteigen, solltest du zunächst prüfen (oder prüfen lassen), ob du die Vorfälligkeitsentschädigung möglicherweise umgehen kannst. Idealerweise wartest du die Zehn-Jahres-Frist ab und nutzt dann das Sonderkündigungsrecht.

Falls eine Vorfälligkeitsentschädigung unvermeidbar ist, kannst du mit einem Online-Rechner eine grobe Schätzung der Kosten vornehmen. Wenn die Summe für dich akzeptabel ist, nimm Kontakt mit deiner Bank auf. Sollte die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dir zu hoch erscheinen, kannst du gegebenenfalls Einspruch einlegen.

Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung