Umfinanzierung: Baufinanzierung umschulden und Zinsen sparen

Läuft euer Baukredit aus, ohne dass eure Schulden komplett getilgt sind, müsst ihr euch um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wer eine bequeme Lösung wünscht, bleibt bei seiner Hausbank. Wollt ihr hingegen Zinsen sparen, ist die Umschuldung oftmals die bessere Idee. Lest in diesem Ratgeber, wann eine Umfinanzierung sinnvoll ist, welche Fristen gelten und wie ihr vorgeht, wenn ihr eure Baufinanzierung umschulden wollt.

Was bedeutet Umfinanzierung?

Einfach erklärt wird bei einer Umfinanzierung ein bestehender Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst. Hauptgrund für eine Umschuldung sind günstigere Konditionen bei einer anderen Bank.

Eine Alternative zur Umschuldung ist die sogenannte Prolongation. Dabei bleibt ihr als Kreditnehmer bei eurer Hausbank und führt euren laufenden Vertrag fort. Für eine Anschlussfinanzierung wird lediglich der Sollzins neu verhandelt. Lest hier mehr zu dem Thema: Prolongation: Was ihr unbedingt beachten müsst

Für wen ist eine Umschuldung sinnvoll?

Eine Umschuldung kann für euch sinnvoll sein, wenn euer Kredit teurer ist als aktuelle Vergleichsdarlehen und dieser noch eine lange Laufzeit hat. Beachtet hierbei allerdings, dass ihr eine Baufinanzierung per Gesetz erst nach zehn Jahren kündigen könnt, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die entschädigungsfreie Umschuldung einer Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Sinnvoll kann eine Umschuldung auch sein, wenn euer Baukredit ausläuft, ihr aber noch Restschulden habt. Eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung lohnt sich in der Praxis meist schon, wenn der neue Zinssatz 0,2 Prozentpunkte unter dem alten Kredit liegt.

Mehr zum Thema: Anschlussfinanzierung: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Bei Immobilienkrediten gilt gemäß § 489 BGB ein eingeschränktes Kündigungsrecht. Ihr könnt ein laufendes Darlehen frühestens nach zehn Jahren umschulden. Andernfalls wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wie hoch diese ausfällt, ist nicht gesetzlich geregelt. Im Schnitt verlangen Banken bis zu zehn Prozent der offenen Restschuld. 

Zum Ende der Zinsbindung oder nach Ablauf der zehn Jahre könnt ihr eure Baufinanzierung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und den Kredit umschulden.

Ihr wünscht eine Umschuldung der Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung? Unter bestimmten Umständen ist es möglich, die 10-Jahres-Frist zu umgehen. Ob das Sonderkündigungsrecht bei euch greift und was zu tun ist, lest ihr hier: Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: Alles zum Sonderkündigungsrecht

Erfahrt in einem weiteren Ratgeber, wann der richtige Zeitpunkt ist, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Wie findet man einen günstigen Umschuldungskredit?

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn ein neuer Kredit mit besseren Konditionen einhergeht. Was aber bedeutet das genau und wie findet man einen günstigen Umschuldungskredit?

Der erste Schritt ist, verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen oder einfach mit wenigen Klicks über einen Kreditfinder zu suchen.

Wenn ihr Banken gezielt anfragt, gebt immer an, dass es sich um eine Umschuldung handelt. Macht im Idealfall auch Angaben zu eurer Bonität. Die meisten Banken machen die Konditionen nämlich auch von eurer Kreditwürdigkeit abhängig. Ein gestiegener SCHUFA-Score kann sich unter Umständen positiv auf die Umfinanzierung auswirken. Je detaillierter eure Anfrage, desto eher bekommt ihr treffende Angebote, die sich gut miteinander vergleichen lassen.

Wichtig ist es im nächsten Schritt, nicht nur den Sollzins gegenüberzustellen. Aussagekräftiger ist in der Regel der effektive Jahreszins oder der Effektivzins. Dieser fasst alle Kreditkosten zusammen. Wenn ihr euch Unterstützung bei der Suche nach den günstigsten Kreditkonditionen wünscht, holt einen Baufinanzierungsexperten an Bord.

Tipp: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen könnt ihr euch einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus reservieren.

Was kostet eine Umfinanzierung?

Eine Umfinanzierung ist – anders als eine Prolongation – immer mit Kosten verbunden. Dazu zählen Wechsel-, Notar- und Grundbuchgebühren. Diese belaufen sich in der Regel auf 0,2 Prozent der Restschuld.

Wollt ihr euren Baukredit vor Ablauf der gesetzlichen 10-Jahres-Frist umschulden, fällt zudem die Vorfälligkeitsentschädigung an. Im Schnitt beträgt diese nochmal zehn Prozent der Restschuld.

Die Kosten für eine Umschuldung hängen also davon ab, zu welchem Zeitpunkt ihr diese vollzieht. Wer den Kredit erst nach Ablauf der Zinsbindung umfinanziert, kommt meist mit ein paar hundert Euro davon.

Altkredit versus Neukredit: Rechenbeispiel

Folgendes Rechenbeispiel zeigt, welche Form der Anschlussfinanzierung unterm Strich günstiger sein kann: die Umschuldung oder die Prolongation. Dabei gehen wir von 160.000 Euro Restschulden und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und 15 Jahren Laufzeit aus.

In unserem Beispiel hat der Kreditnehmer knapp 8.670 Euro weniger Zinskosten. Trotz der Wechselgebühren von 418 Euro spart er also rund 8.250 Euro, wenn er seinen Kredit nach Ablauf der Sollzinsbindung umfinanziert.

Lest auch: Volltilgerdarlehen: Alles über die Baufinanzierung ohne Restschuld

Vorteile der Umfinanzierung

Nicht ohne Grund sind Umschuldungskredite besonders als Anschlussfinanzierung so beliebt. Das sind die Vorteile:

• Günstigerer Zins: Mit einer Umschuldung lassen sich viele tausend Euro sparen, wenn der neue Kredit zu besseren Konditionen angeboten wird. Die guten Vertragsbedingungen könnt ihr euch zudem durch lange Laufzeiten über viele Jahre sichern.
• Geringere monatliche Belastung: Durch einen Neukredit zu günstigeren Konditionen lässt sich die monatliche Rate senken.
• Schnellere Tilgung: Bleibt ihr bei eurer bisherigen Monatsrate, könnt ihr aufgrund der günstigeren Zinsen ein Darlehen durch Umfinanzierung schneller abbezahlen.
• Mehrere Kredite zusammenfassen: Per Umschuldung könnt ihr mehrere Einzelkredite zu einem Gesamtdarlehen zusammenfassen.

Nachteile der Umschuldung

Auf den ersten Blick erscheint die Umfinanzierung die perfekte Lösung zu sein. Es gibt aber auch Nachteile:

• Höherer Aufwand: Im Vergleich zur Prolongation ist der Wechsel zu einer neuen Bank mit mehr Aufwand verbunden.
• Neue Vertragskonditionen und Ansprechpartner: Bei einer Umschuldung geht ihr einen komplett neuen Vertrag ein. Das birgt immer auch ein gewisses Risiko.
• Prüfung der Kreditwürdigkeit: Eine Bank wird immer einen Eigenkapitalnachweis und eine Bonitätsprüfung fordern, wenn sie euch als Neukunden aufnimmt. Lest auch: Hauskredit trotz Schufa-Eintrag – geht das? Darüber hinaus findet in der Regel auch eine Neubewertung der zu beleihenden Immobilie statt.
• Kosten: Eine Umschuldung ist mit Wechselgebühren und gegebenenfalls einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Hauskredit umschulden – so geht’s

Für die Umfinanzierung eines Baukredits sind folgende Schritte notwendig:

1. Konditionen des Altkredits prüfen

Verschafft euch erst einmal einen Überblick über euren laufenden Kredit: Wann läuft das Darlehen aus? Welche Fristen gelten für die Ablösung? Ab wann könnt ihr den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen? Welche Restschuld verbleibt?

2. Vergleichsangebote einholen

Kümmert euch im nächsten Schritt um verschiedene Angebote anderer Banken. Dafür könnt ihr auch einen Kreditfinder nutzen, der euch ganz bequem online passende Finanzierungsangebote zusammenstellt.

3. Hausbank informieren

Habt ihr einen günstigen Umschuldungskredit gefunden, informiert eure Bank darüber, zu welchem Datum die Ablösung stattfinden soll. Euer Ansprechpartner kann euch die exakte Restschuld und damit die neue Darlehenssumme nennen.

4. Altkredit kündigen und Neukredit aufnehmen

Schließlich müsst ihr nur noch euren Altkredit kündigen und den neuen Vertrag mit der Bank eurer Wahl unterzeichnen, die dann die Umfinanzierung abwickelt. Dazu gehört auch der Gang zum Notar, um den Grundbucheintrag zu ändern.