Zwangsversteigerung von Immobilien: Ablauf, Vorteile & Risiken

Das kannst du tun

• Informiere dich gründlich über die Immobilie, den Verkehrswert, mögliche Baulasten und den Zustand des Objekts. Nutze dazu den Grundbuchauszug.
• Überprüfe den Marktwert mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung, um gut informiert in die Versteigerung zu gehen.
• Sichere dir vorab eine Finanzierung für die Kaufsumme und plane einen Puffer für Renovierungen oder unvorhergesehene Kosten ein.
• Besuche vor deiner ersten Auktion zwei bis drei Versteigerungen als Zuschauer, um den Ablauf von Zwangsversteigerungen und die Dynamik kennenzulernen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Wenn wir an Versteigerungen denken, haben wir oft Bilder von eBay-Auktionen im Kopf. Doch eine Zwangsversteigerung ist etwas völlig anderes – und der Unterschied liegt schon im Namen: Zwang.

Wer eine Baufinanzierung abschließt und die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen kann, muss damit rechnen, dass die Bank handelt. Als Gläubigerin hat sie das Recht, offene Schulden einzutreiben. Das geschieht oft über die Zwangsversteigerung der Immobilie. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös dient zur Tilgung der offenen Forderungen. Leider kommt das häufiger vor, als man denkt: Laut dem Fachverlag Argetra gab es allein im ersten Halbjahr 2024 rund 6.900 Zwangsversteigerungen in Deutschland. Im Jahr 2023 landeten insgesamt 12.332 Häuser (2,1 Prozent mehr als im Vorjahr) unter dem Hammer.

Doch nicht immer steckt ein finanzieller Engpass dahinter. Teilungsversteigerungen spielen ebenfalls eine große Rolle. Das ist der Fall, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen – beispielsweise geschiedene Ehepartner oder Erbengemeinschaften – und keine Einigung darüber erzielt werden kann, was mit der Immobilie geschehen soll. In solchen Fällen wird die Immobilie zwangsweise versteigert, um den Erlös unter den Eigentümern aufzuteilen. Laut Argetra machen Teilungsversteigerungen inzwischen 42 Prozent aller Zwangsversteigerungen aus, gemessen an den Verkehrswerten.

Ein interessanter Punkt: Nur etwa die Hälfte der eröffneten Zwangsversteigerungsverfahren endet tatsächlich vor Gericht. Die andere Hälfte der Immobilien wird bereits im Vorfeld verkauft, oft zu einem besseren Preis als bei der eigentlichen Versteigerung.

Im nächsten Abschnitt schauen wir uns den Ablauf einer Zwangsversteigerung genauer an.

Wie ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung?

Ein Haus landet in einer Zwangsversteigerung – und jetzt? Der Ablauf ist klar strukturiert und wird in der Regel beim zuständigen Amtsgericht durchgeführt, genauer gesagt in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet. Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien gibt es einen festen Ablauf, der in vier Hauptschritte unterteilt ist:

1. Bekanntmachung der Versteigerung (Eröffnung)
2. Bietzeit (Bieter-Stunde)
3. Verhandlung über den Zuschlag
4. Verteilungstermin

Im Folgenden erklären wir dir den genauen Zwangsversteigerungsablauf, egal ob es sich um eine Immobilie, ein Haus oder eine Wohnung handelt.

1. Die Bekanntmachung der Zwangsversteigerung

Jede Zwangsversteigerung beginnt mit der sogenannten Bekanntmachung. Dabei informiert der Rechtspfleger des Amtsgerichts alle Anwesenden über die Eckdaten der Immobilie. Dazu gehören:

• Der Verkehrswert (also der geschätzte Marktwert der Immobilie)
• Das festgelegte Mindestgebot, das bei der Versteigerung nicht unterschritten werden darf.
• Eventuelle Belastungen, die mit der Immobilie verbunden sind, wie offene Grundsteuern oder Rechte Dritter.

Diese Informationen sind bereits vorab einsehbar – entweder in Aushängen beim Amtsgericht oder auf speziellen Online-Portalen für Zwangsversteigerungen. Während der Eröffnung werden sie aber noch einmal für alle wiederholt. Dieser Schritt dauert in der Regel 15 bis 30 Minuten.

Das Mindestgebot beinhaltet neben den Verfahrenskosten auch alle Verpflichtungen, die der Käufer möglicherweise übernehmen muss. Diese Angaben sind ein wichtiger Bestandteil des Ablaufs einer Zwangsversteigerung und helfen Interessenten, die Immobilie besser einzuschätzen.

2. Die Bietzeit während der Zwangsversteigerung

Nach der Bekanntmachung folgt die Bieter-Stunde, die meist zwischen 30 und 60 Minuten dauert. In dieser Phase können Interessenten ihre Gebote abgeben.

Wichtig: Wer ein Gebot abgeben möchte, muss zuerst nachweisen, dass er über die nötigen finanziellen Mittel verfügt. Das geschieht entweder durch:

• eine Bankbürgschaft,
• oder einen Verrechnungsscheck in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Sobald die Bietzeit endet, wiederholt der Rechtspfleger das höchste Gebot dreimal. Meldet sich niemand mehr, der überbietet, wird die Bietrunde abgeschlossen.

Dieser Teil des Zwangsversteigerungsablaufs ist besonders spannend, da Interessenten oft versuchen, den besten Preis für die Immobilie zu erzielen. Ein guter Überblick über den Verkehrswert und das Mindestgebot ist daher entscheidend, um erfolgreich mitzubieten.

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3. Verhandlung über den Zuschlag

Nach der Bietzeit folgt die Zuschlagsverhandlung. Hier entscheidet das Gericht, ob das höchste Gebot akzeptiert wird. Dabei gelten zwei wichtige Regeln, die den Ablauf der Zwangsversteigerung maßgeblich beeinflussen:

• 50-Prozent-Regel: Beim ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie erreicht.
• 70-Prozent-Regel: Liegt das Gebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern. Das bedeutet, dass das Verfahren abgebrochen wird, obwohl das Mindestgebot erreicht wurde.

Diese Regeln schützen Immobilieneigentümer und Gläubiger vor einem Verkauf zu Schleuderpreisen. Wird keines der Gebote angenommen, setzt das Gericht innerhalb von sechs Monaten einen zweiten Versteigerungstermin an. Bei diesem Termin entfallen die genannten Grenzen, was bedeutet, dass die Immobilie theoretisch auch für unter 50 Prozent des Verkehrswerts ersteigert werden kann.

4. Der Verteilungstermin

Der letzte Schritt im Ablauf einer Zwangsversteigerung ist der Verteilungstermin. Dieser findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung eines Hauses statt. Hierbei wird der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie auf die Gläubiger aufgeteilt.

Nach der Verteilung erfolgt der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Erst dann gehört die Immobilie offiziell dem Höchstbietenden. Dieser Schritt markiert das Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Chancen und Risiken von Zwangsversteigerungen

Die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung kann sich lohnen, birgt jedoch auch Risiken. Wer sich gut vorbereitet und die Gegebenheiten sorgfältig prüft, kann von den Vorteilen profitieren und die Risiken minimieren.

Rechtsgrundlagen der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein rechtlich geregeltes Verfahren, das dazu dient, eine Immobilie öffentlich zu versteigern, um offene Forderungen eines Gläubigers zu begleichen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Dabei sind die Rechte und Pflichten der verschiedenen beteiligten Parteien klar definiert. Hier ein Überblick:

Rechte und Pflichten der Bieter

Rechte und Pflichten des Eigentümers

Rechte und Pflichten der Gläubiger (z. B. Banken)

Was kostet der Kauf einer Immobilie per Zwangsversteigerung?

Wenn du den Zuschlag bekommst, dann kostet dich die Immobilie dein Höchstgebot plus den Barwert, also die Gebühren für das Versteigerungsverfahren. Bei einem Zuschlag zu 300.000 Euro und einem Barwert von 50.000 Euro musst du also 350.000 Euro zahlen. 

Der Vorteil eines Hauskaufes über eine Zwangsversteigerung ist, dass keine Makler- und Notarkosten anfallen. Allerdings wird für den Zuschlag eine Gerichtsgebühr fällig. Diese richtet sich danach, wie hoch das Höchstgebot ist. Sie ist etwas niedriger als die bei einem normalen Kauf fällige Notargebühr von etwa 1 Prozent des Kaufpreises.

Dazu kommt, dass du als Ersteigerer bis zum Verteilungstermin 4 Prozent Zinsen auf den Verkehrswert der zwangsversteigerten Immobilie abzüglich der Sicherheitsleistung von 10 Prozent zahlen musst (§ 68 ZVG). Dies gilt, falls du nicht gleich die volle Kaufsumme an die Gerichtskasse überweist.

Die Eintragungen ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent musst du wie bei jedem anderen Immobilienkauf ebenfalls bezahlen.

Wie bereitet man sich auf eine Zwangsversteigerung vor? 

Die Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung ist entscheidend, um Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen. Hier sind fünf wichtige Schritte, die dir helfen, gut vorbereitet in eine Zwangsversteigerung zu gehen – sei es für ein Haus oder eine andere Immobilie.

1. Informiere dich über den Ablauf von Zwangsversteigerungen

Bevor du aktiv mitbietest, empfiehlt es sich, eine oder mehrere Auktionen als Beobachter zu besuchen. Dadurch bekommst du ein Gefühl für den Ablauf einer Zwangsversteigerung und lernst, wie Bietprozesse ablaufen. Diese Erfahrung gibt dir Sicherheit, wenn du später selbst in einer Bietrunde teilnimmst.

2. Hole Infos über die Immobilie ein

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, solltest du so viele Informationen wie möglich über die Immobilie einholen:

• Verkehrswertgutachten prüfen: Das Verkehrswertgutachten gibt Aufschluss über den Zustand, den Marktwert und eventuelle Baumängel der Immobilie. Der zuständige Rechtspfleger, dessen Kontaktdaten in der Bekanntmachung stehen, kann dir Zugang dazu gewähren. Oder du startest jetzt gleich die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de!
• Erstellungsdatum des Gutachtens beachten: Ist das Gutachten älter, könnte sich der Zustand der Immobilie seitdem verändert haben. Prüfe auch, ob der Gutachter Zugang zum Innenbereich hatte – falls nicht, basiert die Bewertung nur auf äußeren Eindrücken.

3. Sichere dir Einsicht in das Grundbuch

Der Grundbucheintrag ist eine wichtige Informationsquelle, um potenzielle Belastungen wie Baulasten, offene Grundsteuern oder Erschließungskosten zu erkennen. Beantrage die Einsicht ins Grundbuch beim zuständigen Bauaufsichts- oder Grundbuchamt. Ein berechtigtes Interesse – etwa eine ernsthafte Kaufabsicht – kann dir Zugang verschaffen. Sollte der Antrag abgelehnt werden, kannst du die beglaubigte Grundbuchabschrift in den Unterlagen der Zwangsversteigerung einsehen.

4. Besichtige die Immobilie und prüfe die Lage

Die Besichtigung einer Immobilie, die in einer Zwangsversteigerung versteigert wird, ist nicht immer möglich, da der Eigentümer nicht dazu verpflichtet ist, diese zu ermöglichen. Falls dir der Zugang verwehrt bleibt:

• Begutachte die Umgebung und die Fassade: Der äußere Zustand und die Lage geben oft erste Hinweise auf den Wert der Immobilie.
• Rede mit der Nachbarschaft: Nachbarn können häufig Details zur Immobilie oder ihrer Geschichte liefern.
• Analysiere die Lage: Nutze Mietspiegel-Websites, um die Attraktivität und mögliche Wertsteigerungspotenziale der Immobilie besser einschätzen zu können.

5. Kläre die Finanzierung im Voraus

Ein zentraler Punkt im Ablauf einer Zwangsversteigerung ist die rechtzeitige Sicherung der Finanzierung. Kläre vorab mit deiner Bank:

• Ob die Finanzierung des Kaufpreises in deinem Budget liegt. Nutze dafür auch unseren Budgetrechner!
• Ob du die Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts problemlos hinterlegen kannst.
• Welche Fristen zur Bereitstellung der Kaufsumme realistisch sind.

So gehst du sicher, dass du das benötigte Kapital rechtzeitig bereitstellen kannst und keine bösen Überraschungen erlebst.

Tipp: Starte den Kreditfinder von Wohnglück.de, um eine passende Finanzierungslösung zu ermitteln.

Was passiert nach der Haus-Versteigerung?

Hast du den Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung erhalten, bist du ab diesem Moment rechtlich als neuer Eigentümer der Immobilie anzusehen. Doch bis du vollständig über das Haus oder die Wohnung verfügen kannst, sind noch einige Schritte nötig.

1. Versicherungen abschließen

Als neuer Eigentümer bist du ab dem Zuschlag dafür verantwortlich, dass die Immobilie ausreichend versichert ist. Eine Gebäudeversicherung ist besonders wichtig, da du ab sofort für Schäden wie Feuer oder Sturm haftest. Es empfiehlt sich, die bestehenden Versicherungen zu prüfen und diese gegebenenfalls zu übernehmen oder neue Verträge abzuschließen. Lies hier, welche Policen für Hauseigentümer wirklich sinnvoll sind.

2. Verteilungstermin abwarten

Der Verteilungstermin findet in der Regel 1 bis 2 Monate nach der Versteigerung statt. Erst in diesem Schritt wird der Versteigerungserlös auf die Gläubiger aufgeteilt. Bis dahin kannst du nicht frei über die Immobilie verfügen, da sie noch nicht vollständig in deinem Eigentum steht.

3. Grundbucheintragung als Eigentümer

Nach dem Verteilungstermin erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wirst du offiziell und rechtlich der neue Eigentümer der Immobilie. Ohne diesen Schritt kannst du weder umfassende Änderungen vornehmen noch die Immobilie verkaufen.

4. Gebühren und Steuern zahlen

Um den gesamten Prozess zu beschleunigen, ist es wichtig, alle anfallenden Zahlungen zügig zu leisten:

• Grunderwerbsteuer: Diese wird vom Finanzamt berechnet und ist Pflicht für alle Käufer von Immobilien. Zahle die Steuer so schnell wie möglich, damit die Grundbucheintragung erfolgen kann.
• Zuschlagsgebühr: Diese Gebühr ist direkt an das Gericht zu zahlen und wird nach der Versteigerung fällig.

Wo findet man Immobilien aus Zwangsversteigerungen zum Kauf?

Wenn du auf der Suche nach Immobilien aus Zwangsversteigerungen bist, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die du nutzen kannst:

• Versteigerungskalender der Amtsgerichte: Amtsgerichte führen Versteigerungskalender, in denen alle anstehenden Zwangsversteigerungen veröffentlicht werden. Hier findest du Angaben zu Terminen, Verkehrswerten, Aktenzeichen und Details zu den Objekten. Diese Informationen sind häufig auch online abrufbar.
• Versteigerungsportale im Internet: Plattformen wie Auxeda oder Argetra und andere spezialisierte Webseiten listen zahlreiche Immobilien aus Zwangsversteigerungen. Dort kannst du gezielt nach Objekten suchen, die deinen Vorstellungen entsprechen und oft auch Verkehrswertgutachten einsehen.
• Aushänge und Veröffentlichungen: Viele Gerichte informieren über bevorstehende Versteigerungen mit Aushängen vor Ort. Auch Banken und Kreditinstitute veröffentlichen Hinweise auf Versteigerungen. In den Kleinanzeigen oder dem Immobilienteil lokaler Zeitungen werden ebenfalls Versteigerungstermine bekannt gegeben.

Tipp: Eine weitere Möglichkeit, interessante Immobilien zu finden, bietet die Immobiliensuche von Wohnglück.de. Bei uns findest du nicht nur günstige Häuser, sondern auch potenzielle Objekte aus Zwangsversteigerungen.

Checkliste Zwangsversteigerung: Tipps für Bieter

Mit einer guten Vorbereitung kannst du Risiken minimieren und deine Chancen auf ein erfolgreiches Gebot bei einer Zwangsversteigerung erhöhen. Diese Checkliste hilft dir, alle wichtigen Punkte im Ablauf einer Zwangsversteigerung zu beachten:

Vor der Zwangsversteigerung

• Besichtigung der Immobilie: Besichtige die Immobilie möglichst persönlich, idealerweise auch von innen. Wenn eine Innenbesichtigung nicht möglich ist, solltest du einen Bausachverständigen hinzuziehen, der den Zustand der Immobilie von außen beurteilen kann. 
• Nachbarn oder Anwohner befragen: Sprich mit direkten Nachbarn oder Anwohnern, um mehr über den Zustand der Immobilie, mögliche Baulasten oder geplante Bauvorhaben in der Umgebung zu erfahren.
• Bauaufsichtsamt kontaktieren: Hole beim Bauaufsichtsamt Informationen zu Erschließungskosten, Baulasten oder anderen relevanten Einschränkungen des Grundstücks ein.
• Grundbuchauszug einsehen: Prüfe den Grundbuchauszug auf eingetragene Lasten wie ein lebenslanges Wohnrecht oder andere Einschränkungen. Der Auszug ist in der Regel in der Versteigerungsakte beim Amtsgericht einsehbar.
• Verkehrswertgutachten studieren: Lies das Verkehrswertgutachten genau durch. Achte darauf, ob der Gutachter die Immobilie von innen besichtigen konnte, und überprüfe, wie aktuell das Gutachten ist. Ergänze diese Informationen durch eine kostenlose Online-Immobilienbewertung, um den Verkehrswert mit aktuellen Marktdaten abzugleichen.
• Versteigerungen beobachten: Besuche zwei bis drei Zwangsversteigerungen als Zuschauer, um den Ablauf und die Dynamik der Bieterstunden besser zu verstehen.
• Finanzierung klären: Stelle sicher, dass die Finanzierung steht. Du musst die komplette Kaufsumme bis zum Verteilungstermin zahlen können. Eine Rückabwicklung des Kaufs ist nicht möglich.
• Sicherheitsleistung hinterlegen: Bring die erforderliche Sicherheitsleistung (10 Prozent des Verkehrswerts) mit. Diese kann in Form eines Schecks oder einer Bankbürgschaft erfolgen.
• Fragen vorab klären: Kontaktiere den vom Amtsgericht bestellten Rechtspfleger, um offene Fragen zur Immobilie zu besprechen.

Während der Zwangsversteigerung

• Ausweis nicht vergessen: Dein Ausweis ist zwingend erforderlich, um an der Versteigerung teilnehmen zu können.
• Ein Limit setzen: Lege vorab fest, wie viel du maximal bieten möchtest, und halte dich konsequent an dieses Limit.
• Taktisch bieten: Gib krumme Beträge ab (z. B. 185.750 Euro statt 185.000 Euro), um Mitbietern dein Limit nicht zu verraten. Überlege genau, wann du ein Gebot abgibst. Ein mündliches Gebot ist rechtlich bindend und kann nicht zurückgezogen werden. Absprachen mit anderen Bietern sind erlaubt, können jedoch die Dynamik der Auktion beeinflussen.

Nach der Zwangsversteigerung

• Notwendige Versicherungen abschließen: Schließe sofort eine Gebäudeversicherung ab, da du ab dem Zuschlag für die Immobilie haftest.
• Zahlungen leisten: Überweise die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt und die Zuschlagsgebühr ans Amtsgericht.
• Grundbucheintragung abwarten: Die Immobilie gehört dir offiziell erst nach dem Verteilungstermin und der Grundbucheintragung.

Fazit: Den Ablauf einer Zwangsversteigerung kennen, Chancen richtig einschätzen 

Eine Zwangsversteigerung bietet die Chance, eine Immobilie zu einem vergleichsweise günstigen Preis zu erwerben. Die Kosten für einen Makler entfallen und der Zuschlagspreis liegt oft unter dem Verkehrswert. Dennoch hat die gestiegene Nachfrage in vielen Regionen die Preise erhöht, wodurch echte Schnäppchen seltener geworden sind – insbesondere in Ballungszentren, wo oft nur Immobilien mit Baumängeln oder Modernisierungsbedarf unter den Hammer kommen.

Eine Immobilienversteigerung kann sich lohnen, erfordert aber eine gründliche Vorbereitung. Dir sollte der Ablauf von Zwangsversteigerungen klar sein, die Finanzierung muss vorab geklärt sein und ein finanzieller Puffer ist wichtig, um unerwartete Kosten abzufangen. Wer Zeit und Mühe in die Recherche und Planung investiert, kann von einer Zwangsversteigerung profitieren, sollte aber stets mit Bedacht vorgehen, um nicht auf ein vermeintliches Schnäppchen hereinzufallen.

Die Zwangsversteigerung ist nur eine Möglichkeit, an ein günstiges Haus zu kommen. Hier sind 10 Tipps, wie du echte Schnäppchenhäuser findest. Oder starte direkt unsere Immobiliensuche!

Häufige Fragen zu Zwangsversteigerungen bei Immobilien