Grundstücke mit Dorf und Feld
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Bauen | Ratgeber

Grundsteuer berechnen – so geht's

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Die Grundsteuer muss jeder, der ein Grundstück besitzt, jährlich zahlen. Aber: Weil es so viele unterschiedliche Faktoren für sie gibt, zahlt so gut wie jeder Grundstückseigentümer einen anderen Betrag. Wir zeigen euch, wie ihr eure Grundsteuer berechnen könnt.

Wer ein Grundstück besitzt, der muss dafür in Deutschland Grundsteuer bezahlen. Wie viel das ist, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Und nicht nur die Eigentümer zahlen – auch die Mieter müssen in der Regel über die Nebenkosten Grundsteuer entrichten. Wir erklären euch, was ihr dazu wissen müsst und wie ihr die Grundsteuer berechnen könnt.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Ursprünglich war sie ein Grundzins, der von Kirchen oder Grundherren eingetrieben wurde. Heute ist sie eine Steuer auf das Eigentum, muss aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung gezahlt werden.

1951 erließ der Bund das Grundsteuergesetz. Die heutig gültige Fassung ist von 1973. Demnach ist sie eine Realsteuer, das heißt, dass sie ist nur an ein Objekt – den Grundbesitz – geknüpft ist und nicht an persönliche Verhältnisse eines Steuerschuldners.

In Deutschland werden verschiedene Arten der Grundsteuer unterschieden:

  • Grundsteuer A: Das A steht für "agrar". Grundsteuer A gilt also für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und betrifft Privatpersonen daher nicht.
  • Grundsteuer B: Das B steht für "baulich". Sie wird auf Grund und Boden, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist, erhoben. Sie gilt sowohl für Grundstücke, wie auch Mietwohnungen oder Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke. Wir verwenden in diesem Artikel Grundsteuer synonym für diesen Typus der Grundsteuer, da er die meisten Menschen betrifft.
  • Grundsteuer C: In den Jahren 1961 und 1962 gab es in Deutschland zusätzlich noch die Grundsteuer C, die sogenannte Baulandsteuer. Damit sollte der Bodenspekulation entgegengewirkt werden. Sie wurde nur auf baureife Grundstücke erhoben und progressiv erhöht, wenn das Grundstück nicht bebaut wurde. Die Steuer war in den 60er Jahren umstritten, obwohl sie der Bundesfinanzhof für verfassungsgemäß erklärte. Im Zuge der Grundsteuerreform (siehe dazu am Ende des Artikels den Abschnitt “Wie ist die Grundsteuer gesetzlich geregelt) haben verschiedene Politiker die Grundsteuer C wieder ins Rennen geworfen – es ist also nicht ganz ausgeschlossen, dass sie eine Renaissance erlebt.
  • Kirchengrundsteuer: In einigen Gemeinden müssen Kirchenmitglieder zusätzlich eine Kirchengrundsteuer auf agrar- oder forstwirtschaftliche Grundstücke zahlen. Das Kirchensteuergesetz von 1954 gibt ihnen das Recht, diese Grundsteuer nach dem Maßstab der Grundsteuerermessungsbeträge zu erheben.

Wer erhebt die Grundsteuer wann?

Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde jeweils zum 1. Januar eines Jahres. Sie gilt für das gesamte Jahr. In der Regel zahlen Eigentümer den Jahresbetrag in vier Tranchen, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und zum 15. November

Wenn der Eigentümer das will, dann kann er die Grundsteuer auch für das ganze Jahr einmal zum 1. Juli bezahlen, muss dies aber bis zum 30. September des Vorjahres beantragen. Bei sehr geringen Grundsteuerbeträgen zieht das Finanzamt die Grundsteuer nur zwei Mal jährlich ein.

Einnahmen durch die Grundsteuer

Die Grundsteuer berechnen und erheben die Gemeinden. Sie bekommen auch die Einnahmen daraus. Im Jahr 2019 erzielten sie insgesamt 14,44 Milliarden Euro mit der Grundsteuer – davon 14,03 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B.

Seit Jahren steigen die Einnahmen der Gemeinden durch die Grundsteuer. 2005 lagen sie noch bei 10,25 Milliarden Euro. Der Grund: Die Gemeinden können den Hebesatz, der zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird, selbst festlegen. Und viele Gemeinden haben den Hebesatz in den vergangenen Jahren erhöht.

Im Schnitt lag die Steuerbelastung pro Kopf durch die Grundsteuer laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young (EY) bei 151 Euro im Jahr. Die höchste Belastung hatten die Bremer mit 300 Euro pro Jahr, gefolgt von Hamburg (257 Euro), Berlin (227 Euro) und Nordrhein-Westfalen (210 Euro).

Am geringsten ist die Belastung in den neuen Bundesländern. In Mecklenburg-Vorpommern liegt sie bei 113 Euro, in Thüringen bei 110 Euro, in Sachsen-Anhalt bei 109 Euro und in Brandenburg bei 107 Euro.

Wie kann ich die Grundsteuer berechnen?

Fürs Berechnen der Grundsteuer sind drei Faktoren ausschlaggebend:

  • der Einheitswert des Grundstückes,
  • die Grundsteuermesszahl,
  • der Hebesatz der Gemeinde.

Grundsteuer berechnen: Einheitswert

Zunächst ist, um die Grundsteuer zu berechnen, der Einheitswert des Grundstücks maßgeblich. Der soll in der Theorie dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks so nahe wie möglich kommen. In der Praxis weichen die Werte allerdings oft erheblich voneinander ab – allein schon, weil die Einheitswerte auf Werteverhältnissen von 1935 beziehungsweise 1964 beruhen.

Die Besteuerungsgrundlage für die Grundsteuer B ist:

  • in den alten Bundesländern der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964
  • in den neuen Bundesländern der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935
  • in den neuen Bundesländern für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser, die vor 1991 entstanden sind, für die aber 1935 kein Einheitswert festgestellt worden ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer pro Quadratmeter).

Die Einheitswerte stellen die Finanzbehörden jeweils zum 1. Januar eines Jahres fest. Sie berechnen den Einheitswert aufgrund verschiedener Faktoren wie:

  • bebautes oder unbebautes Grundstück
  • Immobilienart
  • Größe des Grundstücks
  • Bodenrichtwert
  • statistisch ermittelte Nettokaltmiete
  • Lage
  • Ausstattung
  • Bauweise

Für unbebaute Grundstücke verwenden die Behörden den Bodenrichtwert von 1935 oder 1964 als Bezugsgröße und multiplizieren ihn mit der Quadratmeteranzahl.

Zur Berechnung des Einheitswertes von bebauten Grundstücken gibt es zwei Verfahren:

  • Das Ertragswertverfahren wenden die Finanzbehörden bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken und Mietwohngrundstücken an. Maßgeblich ist die Jahresrohmiete oder ortsübliche Vergleichsmiete bei Eigennutzung, die zum Stichtag 1935 beziehungsweise 1964 erwirtschaftet wurde. Die Jahresrohmiete wird dann mit einem festgelegten Vervielfältiger multipliziert, der Faktoren wie Baujahr, Bauweise und Gemeindegröße berücksichtigt.
  • Das Sachwertverfahren setzen Behörden dann ein, wenn die Jahresrohmiete oder die örtlichen Vergleichsmieten nicht als Grundlage dienen können, bei Luxusimmobilien ohne vergleichbare Alternativen zum Beispiel. In solchen Fällen soll der Einheitswert berechnet werden, in dem der Substanzwert der Immobilie ermittelt wird. Dazu wird der Wert für das Grundstück, die Gebäude und die Außenanlagen zusammen gezählt. Der Sachwert wird in der Regel durch einen Altersabschlag relativiert.

Den Einheitswertbescheid stellt das zuständige Betriebsstättenfinanzamt aus. Nach einer Wertänderung oder wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, stellen die Behörden den Einheitswert immer zum 1. Januar des Folgejahres fest. Wenn es dazwischen zu Änderungen kommt, dann erfasst das Finanzamt dies über Fortschreibungen.

Grundsteuer berechnen: Die Grundsteuermesszahl

Der nächste Wert, den ihr braucht um die Grundsteuer zu berechnen, ist die Grundsteuermesszahl. Sie wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Die Grundsteuermesszahl für die Grundsteuer B ist in Paragraph 15 Grundsteuergesetz festgelegt.

In den neuen Bundesländern ist sie höher, weil die Einheitswerte dort auf der Grundlage der Wertverhältnisse von 1935 berechnet werden und dementsprechend niedriger sind als in den alten Bundesländern. Sie wird in Promille angegeben.

In den alten Bundesländern gilt:

  • Für Einfamilienhäuser : 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts, 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts
  • Für Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
  • Alle restlichen Grundstücke einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs- oder Teilerbbaurecht: 3,5 Promille

In den neuen Bundesländern gelten weit kompliziertere Regeln. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nicht nur nach der Gebäudeart, sondern auch nach der Gemeindegröße und dem Jahr der Bezugsfertigkeit. Für die Gemeindegröße wird der 16. Juni 1933 als Stichtag herangezogen. Gebäude, die bis zum 31.März 1924 bezugsfertig waren, gelten als Altbauten, der Rest als Neubauten. Dabei sinkt die Grundsteuermesszahl mit der Gemeindegröße und ist außerdem für Neubauten geringer. Sie liegt zwischen fünf und zehn Promille.

Die Grundsteuermesszahl teilt euch ebenfalls das Finanzamt mit. Multipliziert mit dem Einheitswert erhaltet ihr den Grundsteuermessbetrag.

Beispiel: Ihr habt eine Eigentumswohnung in einem der alten Bundesländer, deren Einheitswert auf 30.000 Euro festgelegt ist. Für diese Art der Wohnung gilt die Grundsteuermesszahl von 3,5 Promille.

  • 30.000 Euro x 3,5 Promille (oder 0,35 Prozent) = 105

Der Grundsteuermessbetrag beträgt also 105 Euro.

Grundsteuer berechnen: Hebesatz

Um die Grundsteuer zu berechnen, müsst ihr dann noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuer-Hebesatz multiplizieren. Den legt jede Gemeinde selber fest. Das machen die Gemeindevertretungen jeweils für ein Haushaltsjahr. Sie können den Grundsteuer-Hebesatz also jährlich verändern. Er reicht von 0 Prozent in manchen Gemeinden bis zu 1.050 Prozent.

Im Mittel liegen die Hebesätze zwischen 400 und 800 Prozent. Ist die Eigentumswohnung aus unserem Rechenbeispiel in Hamburg, dann fällt ein Hebesatz von 540 Prozent an. Der Grundsteuermessbetrag muss also mit 540 Prozent multipliziert werden.

  • 105 x 540 Prozent = 567 Euro

Es wird also jährlich eine Grundsteuer von 567 Euro fällig.

Wie ist die Grundsteuer gesetzlich geregelt?

Grundlage für das Berechnen der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz vom 7. August 1973 – ein Bundesgesetz. Die Hebesätze allerdings werden von den Gemeinden festgelegt, denen auch die Einnahmen zukommen. Deren Gestaltungsrecht umfasst allerdings nur die Höhe des Hebesatzes. Aktuell ist die Grundsteuer für alle Bundesländer gleich geregelt. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht die jetzige Regelung am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die Einheitswerte von 1964 beziehungsweise 1935 seien vollkommen überholt und ließen keine Gleichbehandlung zu.

Die Richter forderten eine Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019. Die bisherigen Bestimmungen dürften aber noch bis Ende 2024 angewendet werden. Ende 2019 verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Grundsteuerreform. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) hatte ein Bundesmodell entwickelt. Demnach sollen ab 2022 alle Grundstücke neu berechnet werden – orientiert am Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäudefläche und dem Gebäuderichtwert. Danach müssen die Bewertungen alle sieben Jahre neu vorgenommen werden.

Die Bundesländer können sich ans Bundesmodell halten – oder ihre eigenen Gesetze verabschieden, weil Bayern eine sogenannte Öffnungsklausel im Bundesgesetz durchgesetzt hatte. Etwa die Hälfte der Länder wird einen Sonderweg gehen.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer zahlt grundsätzlich der Grundstücksinhaber – sie ist schließlich eine Steuer auf Eigentum. Aber: Es gibt zahlreiche Ausnahmen.

Die Grundsteuer ist umlagefähig

Gemäß Paragraph 2 Betriebskostenverordnung handelt es sich bei der Grundsteuer um eine umlagefähige Nebenkostenart. Das heißt, Vermieter können sie komplett auf ihre Mieter abwälzen. Allerdings müssen sie das vorher im Mietvertrag vereinbart haben. Die Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel auf alle Mieter umgelegt, anteilig der jeweiligen Wohnfläche.

An diesem Modell gab es in der Vergangenheit immer wieder Kritik. Der Berliner Senat hat deshalb vorgeschlagen, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter nicht mehr zuzulassen. Eine Mehrheit in Deutschland findet diese Vorschlag nicht.

Die Grundsteuer ist steuerlich absetzbar

Vermieter können die Grundsteuer auch steuerlich geltend machen. Sie ist – auch wenn sie auf die Mieter umgelegt wird – in der Anlage V der Steuererklärung aufzuführen und kann die zu versteuernden Einkünfte mindern. Die Ausgaben durch die Grundsteuer können so als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings gilt die Absetzbarkeit nur, wenn das Gebäude vermietet ist. Wird eine Immobilie teilweise vermietet, muss die Grundsteuer anteilig berechnet und abgesetzt werden.

Auch bei Leerstand ist es möglich, die Grundsteuer abzusetzen. Eigentümer müssen lediglich eine Einkunftserzielungsabsicht nachweisen.

Grundsteuererlass ist möglich

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen erlassen werden. Zum Beispiel, wenn ein Objekt dem Denkmalschutz unterliegt und die Kosten höher sind als die Erträge. Der Eigentümer muss den Erlass bis zum 31. März des Vorjahres beantragen.

Auch wenn ein Vermieter Mietausfälle hat, die ohne sein Verschulden entstanden sind, kann ein Grundsteuererlass gewährt werden. Zu den Gründen zählen Leerstand, strukturelle Nichtvermietbarkeit oder allgemeiner Mietpreisverfall. Auch ein Wohnungsbrand oder ein Wasserschaden und daraus resultierende Nichtvermietbarkeit können dazu führen, dass dem Besitzer zumindest teilweise die Grundsteuer erlassen wird.

Grundsteuer und Erbpacht

Auch Erbbauberechtigte müssen Grundsteuer zahlen – obwohl ihnen das Grundstück nicht gehört. Es ist nämlich nicht von Belang, wer der juristische Grundstückseigentümer ist, sondern wer der wirtschaftliche Eigentümer ist. Für Erbpachtgrundstücke gelten die gleichen Regelungen bei der Besteuerung wie beim klassischen Grundbesitz.

Grundsteuer und Immobilienverkauf

Grundsätzlich ändert sich an der Grundsteuer nichts, wenn eine Immobilie verkauft wird. Sogar die Steuernummer bleibt die gleiche, da die Besteuerung direkt das Objekt betrifft. In manchen Fällen kommt es aber zu einer Änderung bei der Grundsteuer, wenn der Besitzer einer Immobilie wechselt. Zum Beispiel, wenn die Immobilie geteilt wird. Dann erhalten alle Grundstücksteile eine eigene Steuernummer. Auch wenn Eigentümer einen Anbau errichten kommt es zu einer Grundsteueränderung. Dann berechnet das Finanzamt den Einheitswert neu.

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