Grundstücke mit Dorf und Feld
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Grundsteuer berechnen – so geht's

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Die Grundsteuer muss jeder, der ein Grundstück besitzt, jährlich zahlen. Aber: Weil es so viele unterschiedliche Faktoren für sie gibt, zahlt so gut wie jeder Grundstückseigentümer einen anderen Betrag. Wir zeigen euch, wie ihr eure Grundsteuer berechnen könnt und was ab 2025 gilt.

Wer ein Grundstück besitzt, der muss dafür in Deutschland Grundsteuer bezahlen. Wie viel das ist, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Und nicht nur die Eigentümer zahlen – auch die Mieter müssen in der Regel über die Nebenkosten Grundsteuer entrichten. Wir erklären euch, was ihr dazu wissen müsst und wie ihr die Grundsteuer berechnen könnt.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Ursprünglich war sie ein Grundzins, der von Kirchen oder Grundherren eingetrieben wurde. Heute ist sie eine Steuer auf das Eigentum, muss aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung gezahlt werden.

1951 erließ der Bund das Grundsteuergesetz. Die heute gültige Fassung ist von 1973. Demnach ist sie eine Realsteuer, das heißt, dass sie nur an ein Objekt – den Grundbesitz – geknüpft ist und nicht an persönliche Verhältnisse eines Steuerschuldners.

In Deutschland werden verschiedene Arten der Grundsteuer unterschieden:

  • Grundsteuer A: Das A steht für "agrar". Die Grundsteuer A gilt also für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und betrifft Privatpersonen daher nicht.
  • Grundsteuer B: Das B steht für "baulich". Sie wird auf Grund und Boden, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist, erhoben. Sie gilt sowohl für Grundstücke wie auch Mietwohnungen oder Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke. Wir verwenden in diesem Artikel Grundsteuer synonym für diesen Typus der Grundsteuer, da er die meisten Menschen betrifft.
  • Grundsteuer C: In den Jahren 1961 und 1962 gab es in Deutschland zusätzlich noch die Grundsteuer C, die sogenannte Baulandsteuer. Damit sollte der Bodenspekulation entgegengewirkt werden. Sie wurde nur auf baureife Grundstücke erhoben und progressiv erhöht, wenn das Grundstück nicht bebaut wurde. Die Steuer war in den 1960er-Jahren umstritten, obwohl sie der Bundesfinanzhof für verfassungsgemäß erklärte. Im Zuge der Grundsteuerreform wurde die sogenannte "Baulandsteuer" wieder eingeführt. Kommunen haben ab 2025 die Möglichkeit, einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf baureife Grundstücke festzulegen.
  • Kirchengrundsteuer: In einigen Gemeinden müssen Kirchenmitglieder zusätzlich eine Kirchengrundsteuer auf agrar- oder forstwirtschaftliche Grundstücke zahlen. Das Kirchensteuergesetz von 1954 gibt ihnen das Recht, diese Grundsteuer nach dem Maßstab der Grundsteuerermessungsbeträge zu erheben.

Wer erhebt die Grundsteuer wann?

Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde jeweils zum 1. Januar eines Jahres. Sie gilt für das gesamte Jahr. In der Regel zahlen Eigentümer den Jahresbetrag in vier Tranchen, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und zum 15. November

Wenn der Eigentümer das will, dann kann er die Grundsteuer auch für das ganze Jahr einmal zum 1. Juli bezahlen, muss dies aber bis zum 30. September des Vorjahres beantragen. Bei sehr geringen Grundsteuerbeträgen zieht das Finanzamt die Grundsteuer nur zwei Mal jährlich ein.

Einnahmen durch die Grundsteuer

Die Grundsteuer berechnen und erheben die Gemeinden. Sie bekommen auch die Einnahmen daraus. Im Jahr 2020 erzielten sie insgesamt 14,68 Milliarden Euro mit der Grundsteuer – davon 14,27 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B.

Seit Jahren steigen die Einnahmen der Gemeinden durch die Grundsteuer. 2005 lagen sie noch bei 10,25 Milliarden Euro. Der Grund: Die Gemeinden können den Hebesatz, der zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird, selbst festlegen. Und viele Gemeinden haben den Hebesatz in den vergangenen Jahren erhöht.

Im Schnitt lag die Steuerbelastung pro Kopf durch die Grundsteuer laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young (EY) bei 151 Euro im Jahr. Die höchste Belastung hatten die Bremer mit 300 Euro pro Jahr, gefolgt von Hamburg (257 Euro), Berlin (227 Euro) und Nordrhein-Westfalen (210 Euro).

Am geringsten ist die Belastung in den neuen Bundesländern. In Mecklenburg-Vorpommern liegt sie bei 113 Euro, in Thüringen bei 110 Euro, in Sachsen-Anhalt bei 109 Euro und in Brandenburg bei 107 Euro pro Kopf.

Wie kann ich die Grundsteuer berechnen?

Im Jahr 2022 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland neu berechnet. Alle Bundesländer haben sich inzwischen für eine Berechnungs-Methode entschieden. Sie wenden entweder das vom Bundesfinanzministerium entwickelte "Bundesmodell" an oder ein eigenes Modell. Mehr dazu in Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern? Größter Unterschied: Das Bundesmodell erfordert eine komplette Neubewertung der Immobilie. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Mietniveaustufe.

Fürs Berechnen der Grundsteuer sind aber auch künftig drei Faktoren ausschlaggebend:

  • der Wert des Grundbesitzes (Grundsteuerwert)
  • die Grundsteuermesszahl
  • der Hebesatz der Gemeinde

Grundsteuer berechnen: Grundsteuerwert

Zunächst ist, um die Grundsteuer zu berechnen, der Wert des Grundstücks maßgeblich. Der soll in der Theorie dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks so nahe wie möglich kommen. In der Praxis wichen die Werte allerdings oft erheblich voneinander ab – allein schon, weil die Einheitswerte auf Werteverhältnissen von 1935 beziehungsweise 1964 beruhen.

Künftig sind folgende Faktoren für die Berechnung des Grundsteuerwerts wesentlich:

  • der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert)
  • die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt
  • die Grundstücksfläche
  • die Grundstücksart
  • das Alter des Gebäudes

Um den Grundsteuerwert festzustellen, müssen alle Eigentümer 2022 bestimmte Werte sammeln und eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Danach müssen die Bewertungen alle sieben Jahre neu vorgenommen werden.

Grundsteuer berechnen: Die Grundsteuermesszahl

Der nächste Wert, den ihr braucht um die Grundsteuer zu berechnen, ist die Grundsteuermesszahl. Sie wird als Anteil vom Grundsteuerwert angegeben und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Sie wird vom Bund vorgegeben, in Promille angegeben und beträgt derzeit zwischen 2,5 und 10 Promille.

Die Steuermesszahl wird ab 2025 allerdings kräftig abgesenkt, und zwar auf etwa 1/10 des bisherigen Werts.

Sie beträgt künftig

  • 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum)
  • 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke)
  • Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen gefördert. Deshalb erhalten Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent, der sich steuermindernd auswirkt.

Die Grundsteuermesszahl teilt euch das Finanzamt mit. Multipliziert mit dem Einheitswert (vor 2025) beziehungsweise Grundsteuerwert (ab 2025) erhaltet ihr den Grundsteuermessbetrag.

Beispiel: Ihr habt eine Eigentumswohnung, deren Wert auf 100.000 Euro festgelegt ist. Für diese Art der Wohnung gilt bisher die Grundsteuermesszahl von 3,5 Promille.

  • 100.000 Euro x 3,5 Promille = 350 Euro

Der Grundsteuermessbetrag beträgt also 350 Euro.

Ab 2025 sieht die Rechnung folgendermaßen aus:

100.000 Euro x 0,031 Prozent = 31 Euro

Der Grundsteuermessbeträgt beträgt ab 2025 also 31 Euro.

Grundsteuer berechnen: Hebesatz

Um die Grundsteuer zu berechnen, müsst ihr dann noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuer-Hebesatz multiplizieren. Den legt jede Gemeinde selber fest. Das machen die Gemeindevertretungen jeweils für ein Haushaltsjahr. Sie können den Grundsteuer-Hebesatz also jährlich verändern. Er reicht aktuell von null Prozent in manchen Gemeinden bis zu 1.050 Prozent. Er soll ab 2025 aber sinken, damit das Grundsteueraufkommen neutral bleibt.

Im Mittel lag der Grundsteuer-Hebesatz 2020 in Deutschland bei 384 Prozent. Das ergab eine Studie des Wirtschaftsprüfungsunternehmens Ernst & Young.

Ist die Eigentumswohnung aus unserem Rechenbeispiel in Hamburg, dann fällt derzeit ein Hebesatz von 540 Prozent an. Der Grundsteuermessbetrag muss also mit 540 Prozent multipliziert werden.

  • 350 x 540 Prozent = 1.890 Euro

Es wird also jährlich eine Grundsteuer von 1.890 Euro fällig.

Grundsteuer-Rechner

Wenn ihr ganz einfach berechnen wollt, wie viel Grundsteuer ihr derzeit bezahlen müsst, dann findet ihr auf der Seite Zinsen berechnen einen Grundsteuer-Rechner.

Wollt ihr wissen, wie viel Grundsteuer künftig fällig werden könnte, dann könnt ihr das auf der Seite Grundsteuer.de berechnen. Da die Hebesätze, die ab 2025 gelten werden, noch nicht feststehen, ist das Ergebnis allerdings nicht genau.

Wie ist die Grundsteuer gesetzlich geregelt?

Grundlage für das Berechnen der Grundsteuer ist bisher das Grundsteuergesetz vom 7. August 1973 – ein Bundesgesetz. Die Hebesätze allerdings werden von den Gemeinden festgelegt, denen auch die Einnahmen zukommen. Deren Gestaltungsrecht umfasst allerdings nur die Höhe des Hebesatzes. Aktuell ist die Grundsteuer für alle Bundesländer gleich geregelt.

Die Änderungen durch die Grundsteuerreform, die ab 2025 gilt, hat der Bundesgesetzgeber in einem aus drei Gesetzen bestehenden Gesetzespaket festgeschrieben:

  • Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts: Dieses Gesetz enthält unter anderem die neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer auf Bundesebene. Es sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet wird, das heißt mit den am 1. Januar 2022 bestehenden Verhältnissen. Hierfür sollen die Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln.
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung: Mit diesem Gesetz wird den Gemeinden das Recht eingeräumt, ab 2025 aus städtebaulichen Gründen auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes (Artikel 72, 105 und 125b): Hiermit wurde die Gesetzgebungskompetenz des Bundes im Grundgesetz festgeschrieben. Gleichzeitig wurde den Ländern das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen. Von dieser Möglichkeit haben fünf Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben allerdings vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen eingeführt.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Grundsteuer zahlt grundsätzlich der Grundstücksinhaber – sie ist schließlich eine Steuer auf Eigentum. Aber: Es gibt zahlreiche Ausnahmen.

Die Grundsteuer ist umlagefähig

Gemäß Paragraph 2 Betriebskostenverordnung handelt es sich bei der Grundsteuer um eine umlagefähige Nebenkostenart. Das heißt, Vermieter können sie komplett auf ihre Mieter abwälzen. Allerdings müssen sie das vorher im Mietvertrag vereinbart haben. Die Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel auf alle Mieter umgelegt, anteilig der jeweiligen Wohnfläche.

An diesem Modell gab es in der Vergangenheit immer wieder Kritik. Der Berliner Senat hat deshalb vorgeschlagen, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter nicht mehr zuzulassen. Eine Mehrheit in Deutschland findet diese Vorschlag nicht.

Die Grundsteuer ist steuerlich absetzbar

Vermieter können die Grundsteuer auch steuerlich geltend machen. Sie ist – auch wenn sie auf die Mieter umgelegt wird – in der Anlage V der Steuererklärung aufzuführen und kann die zu versteuernden Einkünfte mindern. Die Ausgaben durch die Grundsteuer können so als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings gilt die Absetzbarkeit nur, wenn das Gebäude vermietet ist. Wird eine Immobilie teilweise vermietet, muss die Grundsteuer anteilig berechnet und abgesetzt werden.

Auch bei Leerstand ist es möglich, die Grundsteuer abzusetzen. Eigentümer müssen lediglich eine Einkunftserzielungsabsicht nachweisen.

Grundsteuererlass ist möglich

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen erlassen werden. Zum Beispiel, wenn ein Objekt dem Denkmalschutz unterliegt und die Kosten höher sind als die Erträge. Der Eigentümer muss den Erlass bis zum 31. März des Vorjahres beantragen.

Auch wenn ein Vermieter Mietausfälle hat, die ohne sein Verschulden entstanden sind, kann ein Grundsteuererlass gewährt werden. Zu den Gründen zählen Leerstand, strukturelle Nichtvermietbarkeit oder allgemeiner Mietpreisverfall. Auch ein Wohnungsbrand oder ein Wasserschaden und daraus resultierende Nichtvermietbarkeit können dazu führen, dass dem Besitzer zumindest teilweise die Grundsteuer erlassen wird.

Grundsteuer und Erbpacht

Auch Erbbauberechtigte müssen Grundsteuer zahlen – obwohl ihnen das Grundstück nicht gehört. Es ist nämlich nicht von Belang, wer der juristische Grundstückseigentümer ist, sondern wer der wirtschaftliche Eigentümer ist. Für Erbpachtgrundstücke gelten die gleichen Regelungen bei der Besteuerung wie beim klassischen Grundbesitz.

Grundsteuer und Immobilienverkauf

Grundsätzlich ändert sich an der Grundsteuer nichts, wenn eine Immobilie verkauft wird. Sogar die Steuernummer bleibt die gleiche, da die Besteuerung direkt das Objekt betrifft. In manchen Fällen kommt es aber zu einer Änderung bei der Grundsteuer, wenn der Besitzer einer Immobilie wechselt. Zum Beispiel, wenn die Immobilie geteilt wird. Dann erhalten alle Grundstücksteile eine eigene Steuernummer. Auch wenn Eigentümer einen Anbau errichten kommt es zu einer Grundsteueränderung. Dann berechnet das Finanzamt den Einheitswert neu.

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