Wer ein Einfamilienhaus besitzt, muss dafür jährlich Grundsteuer zahlen.
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Grundsteuerreform: Bundesrat verabschiedet Neuregelung der Grundsteuer

Eva Dorothée Schmid

Level: Für Alle

Der Bundesrat hat den Weg für die Grundsteuerreform freigemacht. Lest hier, welche Folgen das für Hauseigentümer und Mieter hat und ab wann sich die Höhe der Grundsteuer ändert.

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Grundsteuerreform zugestimmt. Bereits Mitte Oktober hatte der Bundestag hat mit einer Grundgesetzänderung den Weg für eine Reform der Grundsteuer frei gemacht.

Weil das Bundesverfassungsgericht veraltete Bewertungsgrundlagen moniert hatte, muss die Grundsteuer bis Ende 2019 reformiert werden. Ansonsten würde die Steuer wegfallen. Den Kommunen fehlen dann Einnahmen von mehr als 14 Milliarden Euro. Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Kommunen.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Bezahlt wird sie jedes Jahr von allen Hausbesitzern – und auch von den Mietern, denn Eigentümer können sie über die Nebenkosten umlegen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Höhe der Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:

  1. Zunächst wird der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks ermittelt – und zwar mithilfe der (veralteten) Einheitswerte.
  2. Der Grundsteuerwert wird dann mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert, deren Wert allerdings sehr gering ist.
  3. Im dritten Schritt wird der Wert mit dem so genannten Hebesatz multipliziert. Dieser wird von jeder Kommune selbst festgelegt und liegt derzeit zwischen null und 995.

Auch künftig soll die Grundsteuer auf diese Art und Weise berechnet werden. Um die Grundlage, also den Wert des Grundbesitzes, zu berechnen, werden nun aber verschiedene Faktoren herangezogen.

  • der Bodenrichtwert,
  • eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete,
  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Immobilienart,
  • das Alter der Immobilie.

Nach dem Modell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) müssen alle Häuser und unbebauten Grundstücke regelmäßig neu bewertet werden. Das ist nicht nur für die Kommunen aufwendig und teuer. Weil Grundstückswerte und Mieten immer weiter steigen, würde die Grundsteuer auch automatisch immer höher.

Darum soll die Steuermesszahl reduziert werden, um Wertsteigerungen auszugleichen. Die Hebesätze sollen die Kommunen gegebenenfalls anpassen, um eine höhere Belastung der Steuerzahler zu vermeiden.

Allerdings gibt es noch eine andere Möglichkeit: Die Reform sieht sogenannte Öffnungsklauseln vor. Dafür war eine Änderung des Grundgesetzes notwendig. Damit erhalten die Länder eigene Gestaltungsmöglichkeiten und könnten sich gegen ein wertabhängiges Modell entscheiden. Stattdessen könnten sie eine Variante wählen, die lediglich die Fläche der Grundstücke und Wohnräume berücksichtigt.

Müssen Hausbesitzer und Mieter nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

Ob Hausbesitzer und Mieter künftig mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, ist noch unklar. Das hängt davon ab, wie hoch der Hebesatz ist, den die Kommunen jeweils festlegen. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro unterscheiden.

Die Bundesregierung appelliert an die Kommunen, den Hebesastz so zu senken, dass sie am Ende nicht mehr einnehmen – und die meisten Bürger am Ende nicht mehr zahlen. Die Bundesregierung kann klamme Kommunen allerdings nicht zwingen, die Hebesätze zu senken und auf Einnahmen zu verzichten.

Ob auf Hausbesitzer und Mieter höhere Belastungen zukommen, hängt auch davon ab, ob die Bundesländer eigene Regeln erarbeiten. Bayern zum Beispiel will allein die Größe des Grundstücks zur Berechnung heranziehen.

Nach Einschätzung von Ralph Henger, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, könnten Mieter in Großstädten die Verlierer sein, die derzeit günstig zur Miete wohnten. Da die Mieten in guten Lagen stark gestiegen sind und zur Berechnung der Grundsteuer die dann höheren Durchschnittsmieten herangezogen werden sollen, müssten sie draufzahlen. Dies lasse sich nicht vollständig damit kompensieren, dass die Steuermesszahl gesenkt werden soll.

Ab wann gilt die neue Grundsteuer?

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Übergangsphase von fünf Jahren, bis zum 31. Dezember 2024, vorgesehen. Solange dürfen die Kommunen die Grundsteuer so berechnen wie bisher. Die Folgen der Grundsteuerreform werdet ihr also erst ab 2025 spüren.

Die lange Umsetzungszeit ist notwendig, weil alle rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

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