Grundsteuer
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Neue Grundsteuer verfassungswidrig: Einspruch einlegen
April 2023: Das Bundesmodell, nach dem in den meisten Bundesländern die neue Grundsteuer berechnet wird, ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommt ein Rechtsgutachten von Steuerrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof. Der Steuerzahlerbund und der Eigentümerverband Haus & Grund raten Eigentümern deshalb zu einem Einspruch.
Mehr dazu in: Grundsteuerbescheid prüfen: Wann lohnt sich ein Einspruch?
Grundsteuerbescheide werden verschickt
Seit Januar 2023: In den meisten Bundesländern bekommen Steuerzahler nach Abgabe ihrer Grundsteuererklärung, zwei Schreiben vom Finanzamt: den Bescheid über den Grundsteuerwert (Grundsteuerwertbescheid) und den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid). Den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit der Höhe ihrer Steuerlast ab 2025 erhalten Eigentümer erst 2024 von der zuständigen Gemeinde.
Ausnahmen: In Hessen kommen insgesamt nur zwei Schreiben, nämlich der Grundsteuermessbescheid und 2024 der Grundsteuerbescheid. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen erhaltet ihr anstelle des Grundsteuerwertbescheids einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge.
Grundsteuer-Frist bundesweit abgelaufen
April 2023: Zum 30. April 2023 ist auch im letzten Bundesland, Bayern, die Grundsteuer-Frist abgelaufen. Finanzämter können nach Ablauf dieser Frist einen Verspätungszuschlag festsetzen.
Januar 2023: Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung ist am 31. Januar 2023 in 15 Bundesländern abgelaufen. Nur in Bayern haben Privateigentümer noch bis Ende April Zeit.
Hier findet ihr alle Details: Grundsteuer-Frist vorbei: Was jetzt bei der Grundsteuererklärung?
Knapp 50 Prozent der Eigentümer haben noch keine Grundsteuererklärung abgegeben
Januar 2023: Wenige Wochen vor Fristende haben bundesweit etwa 20 Millionen Immobilien- und Grundstückseigentümern noch keine Grundsteuererklärung gemacht. Damit fehlen knapp die Hälfte der von den Finanzämtern eingeforderten Grundstücksdaten. Laut einer aktuellen Umfrage der Frankfurter Allgemeinen Zeitung hat Mecklenburg-Vorpommern mit 40 Prozent die schlechteste Rücklaufquote, dicht gefolgt von Baden-Württemberg und Saarland mit 45 Prozent. An der Spitze ist Bremen: Hier haben schon knapp 60 Prozent der Grundstückseigentümer ihre Grundsteuererklärung fristgerecht eingereicht.
Fristverlängerung für die Grundsteuererklärung bis 31. Januar 2023
Oktober 2022: Mitte Oktober wurde bekannt, dass die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung vom 31. Oktober 2022 um drei Monate bis zum 31. Januar 2023 verlängert wurde. Bis dato waren nicht einmal ein Drittel aller Steuererklärungen bei den Finanzämtern eingegangen. Die Fristverlängerung solle Bürger und Unternehmen, aber auch Finanzämter entlasten. Zuvor hatte sich unter anderem Bundesfinanzminister Christian Lindner für eine Verlängerung der Frist ausgesprochen.
Bayern verabschiedet eigenes Grundsteuermodell
Dezember 2021: Bayern hat ein neues Grundsteuer-Gesetz beschlossen. Im Freistaat zählt künftig nur die Größe des Grundstücks und die Nutzungsart der Fläche, aber nicht etwa die Lage. Einige andere Bundesländer und auch der Bund setzen dagegen auf eine Grundsteuer, die den Wert des Grundstücks berücksichtigt.
Große Unterschiede bei der Grundsteuer in deutschen Städten
Mai 2021: Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln hat große Unterschiede bei der Belastung durch die Grundsteuer in Deutschland festgestellt. Danach besteht zwischen dem Sieger des Rankings Gütersloh und dem Schlusslicht Witten eine Diskrepanz von jährlich knapp 448 Euro, gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus. Auch zwischen den Bundesländern gibt es große Unterschiede: Am wenigsten Grundsteuer zahlen die Menschen im Schnitt in Rheinland-Pfalz, am meisten in Berlin.
Kommunen planen höhere Grundsteuer-Hebesätze
Februar 2021: Wegen der Corona-Krise wollen viele Kommunen den Hebesatz bei der Grundsteuer anheben und so teilweise ihre leeren Kassen füllen. Das sagt der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg. Demnach planen alleine im südlichen Bundesland
acht der 25 größten Städte 2021 oder 2022 eine Erhöhung. Auch in Nordrhein-Westfalen
plant laut einer Analyse jede vierte Kommune eine Erhöhung des Hebesatzes oder hat das
bereits getan.
Hessen setzt bei Grundsteuerreform auf Sonderweg
Mai 2020: Die hessische Landesregierung setzt bei der Grundsteuer künftig statt auf das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgeschlagene Bundesmodell auf ein eigenes Modell. Dabei will man die Steuer auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen berechnen. Hinzu kommt ein Lagefaktor: Das heißt, in guten Lagen fällt mehr Grundsteuer an als in schlechten.
Bundesrat verabschiedet Grundsteuerreform
November 2019: Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Reform des Grundsteuergesetzes zugestimmt. Die war nötig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht veraltete Bewertungsgrundlagen als verfassungswidrig eingestuft hatte. Das Gericht hatte bis Ende 2019 eine Neuregelung verlangt.
FAQs Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum von Grundstücken, die alle Gemeinden in Deutschland erheben. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Wert von Grund und Boden inklusive der Bebauung. Außerdem entscheidet der Hebesatz der Kommune über die Höhe der Grundsteuer.
In Deutschland gibt es neben der Grundsteuer B für Privateigentum noch die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke.
Jeder, der in Deutschland ein Grundstück hat, muss Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer B für Privateigentum ist fällig, wenn ihr ein Haus oder eine Wohnung beziehungsweise ein Wohn- oder Mietgrundstück besitzt. Die Grundsteuer gilt ebenso für Geschäftsgrundstücke und für gemischt genutzte Grundstücke.
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Eigentümer von Haus und Grund, egal, ob privat, gewerblich oder forst- und landwirtschaftlich, ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Infrastruktur, aber auch in Schwimmbäder, Krankenhäuser sowie Kitas und Schulen.
Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgelegt und in Raten fällig. Diese müsst ihr im Regelfall jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Tranchen.
Ihr könnt die Grundsteuer auch für das ganze Jahr einmalig zum 1. Juli bezahlen, müsst dies aber bis zum 30. September des Vorjahres beantragen.
Im Zuge der Grundsteuerreform erfolgt bundesweit eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien bis zum Jahr 2025. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basierte auf inzwischen veralteten Einheitswerten von 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer).
Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten entspricht, mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Daraufhin ermitteln die Finanzämter die neue Grundsteuer, welche ab dem 1. Januar 2025 fällig ist. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.
Die Berechnung der Grundsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich, es gibt verschiedene Grundsteuermodelle. Die meisten Bundesländer, wie Berlin, NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein, haben sich im Zuge der Grundsteuerreform auf das Bundesmodell geeinigt. Ausnahmen bilden Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg, Bayern, Saarland und Sachsen. Hier gelten individuelle Grundsteuermodelle.
Alle Details dazu bekommt ihr in: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?
Die Grundsteuer berechnet sich anhand von drei Faktoren: Wert des Grundbesitzes x Grundsteuermesszahl x Gemeinde-Hebesatz. Für den Wert des Grundbesitzes werden aktuell Einheitswerte herangezogen. Bis 2025 erfolgt anhand der Grundsteuererklärungen eine Neubewertung von Eigentum. Statt veralteter Daten wird dann in den meisten Bundesländern der Bodenrichtwert des Grundstücks mit Stichtag 1. Januar 2022 herangezogen, um die Grundsteuer zu berechnen.
Die Grundsteuer-Formel und alle Details zur Grundsteuerberechnung bekommt ihr hier: Grundsteuer berechnen: Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Wie viel Grundsteuer ihr bezahlen müsst, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe
der Grundsteuer hängt vor allem vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab und vom
Hebesatz der Gemeinde. Durchschnittlich liegt die jährliche Steuerlast für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro.
Beispielrechnungen für die verschiedenen Bundesländer findet ihr hier: Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen
Auch als Mieter ist man in der Regel von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Grundsteuererklärung müssen Mieter hingegen nicht erstellen. Das obliegt dem Eigentümer.
Die Grundsteuer ist laut der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Nebenkostenart. Der Vermieter kann sie daher vollständig auf die Mieter umlegen. Außerdem können Vermieter die Grundsteuer steuerlich geltend machen. Allerdings nur dann, wenn das Objekt vermietet ist.
Alle Details dazu gibt es hier: Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung
Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.
Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb musstet ihr bis zum 31. Januar 2023 (in Bayern bis 30. April 2023) eine Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern sollte.
Bauliche Maßnahmen wie ein Anbau können zu einer Änderung der Grundsteuer führen. Gleiches gilt, wenn ihr ein Gebäude abreißt oder das Grundstück teilt. Der Wert des Grundbesitzes wird angepasst, was sich auf die Grundsteuerlast niederschlägt. Ein Anbau führt in der Regel zu einer höheren Grundsteuer. Ändert sich darüber hinaus die Nutzungsform, wird auch eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt.
Die Berechnung der Grundsteuer für Teileigentum funktioniert grundsätzlich nicht anders als bei Wohnungseigentum. Allerdings ändert sich die Steuermesszahl: Während diese bei der neuen Grundsteuer für Wohnungseigentum 0,31 Promille beträgt, sind es für Teileigentum
künftig 0,34 Promille.
Die Wohnfläche hat einen massiven Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Gemäß der Wohnflächenverordnung des Bundesjustizministeriums handelt es sich bei der Wohnfläche um die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel Wohnzimmer, Schlafzimmer und Arbeitszimmer. Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräume sowie Spitzböden und andere nicht nutzbare Flächen zählen für die Grundsteuer nicht zur Wohnfläche. Lest hier, wie ihr die Wohnfläche genau ermittelt: Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen.
Auch zum Thema Wohnfläche Terrasse, Wohnfläche Balkon und Wohnfläche Keller haben wir Artikel für euch.
Das Finanzamt will für die Grundsteuer wissen, ob und in welchem Jahr eine Kernsanierung stattgefunden hat. Denn die Grundsteuer fällt bei kernsanierten Häusern höher aus.
Wichtig für euch: Nicht alle Sanierungsmaßnahmen kommen einer Kernsanierung gleich. Der Gesetzgeber versteht darunter tiefgreifende Maßnahmen, welche die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherstellen und das Objekt in einen neuwertigen Zustand versetzen.
Dazu müssen üblicherweise Dach, Fassade, Fenster und Türen, Innenausbau, Fußböden, Heizungsanlage sowie Sanitär- und Elektroinstallationen erneuert worden sein. Prüft also genau, ob es sich tatsächlich um eine Kernsanierung handelt. Wer unsicher ist, kann sich kurzfristig von einem Bauexperten beraten lassen.
Mit dem Grundsteuerwertbescheid erfahrt ihr den Grundsteuerwert eures Eigentums. Dieser Grundsteuerwert ersetzt ab 2025 den Einheitswert und ist somit die Basis für die neue Grundsteuer. Er bildet vereinfacht den Wert eures Grundstücks ab. Je höher dieser ist, desto höher ist eure Steuerlast auf Haus und Grund. Deshalb solltet ihr diesen Bescheid genau prüfen und im Zweifelsfall Einspruch einlegen.
In drei Bundesländern, in denen der Grundsteuerwert keine Rolle spielt – Bayern, Hamburg und Niedersachsen – kommen stattdessen Grundsteueräquivalenzbeträge zum Tragen. Diese Äquivalenzzahlen sind reine Rechengrößen ohne Wertbezug. Auch hier solltet ihr genau hinschauen, die Überprüfung ist aber deutlich simpler als beim Grundsteuerwertbescheid.
Der Grundsteuermessbescheid kommt in der Regel zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid von eurem Finanzamt, nachdem ihr die Grundsteuererklärung abgegeben habt. Der Grundsteuermessbetrag dient vereinfacht dazu, den Grundsteuerwert in eine sinnvolle Größe umzurechnen. So wird der Grundsteuerwert beispielsweise bei Wohngebäuden mit 0,31 Promille multipliziert. Daraus ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag, der häufig zwischen 30 und 100 Euro liegt.
Für die tatsächliche Grundsteuer ab 2025, über die ihr 2024 informiert werdet, wird der Steuermessbetrag dann noch mit dem Gemeinde-Hebesatz multipliziert.
Sobald ihr einen Fehler in einem der Grundsteuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid) findet, könnt und solltet ihr Einspruch einlegen – egal, ob das Finanzamt oder ihr bei der Erstellung eurer Grundsteuererklärung gepfuscht habt. Fehler, zum Beispiel bei der Wohnfläche, können im Zweifelsfall teuer werden. Wie ihr eure Grundsteuerbescheide prüfen könnt, lest ihr hier.
Achtung: Ein Einspruch birgt immer das Risiko einer Verböserung. Das Finanzamt wird eure Daten noch einmal genau unter die Lupe nehmen und möglicherweise müsst ihr dann mehr zahlen. Grundsätzlich dürft ihr in einem solchen Fall den Einspruch zurückziehen.