Formular für die Grundsteuererklärung
© wohnglück.de/Antonia Eigel

Wohnen | Ratgeber

Grundsteuererklärung erstellen: Das müsst ihr beachten

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ab Juli 2022 sind alle Grundstückseigentümer aufgefordert, eine Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben. Bis Oktober müsst ihr eure Grundsteuererklärung erstellen. Erfahrt hier, was ihr dafür braucht und wie ihr am besten vorgeht.

Im Zuge der 2019 verabschiedeten Grundsteuerreform werden Grundstücksbesitzer sowie Haus- und Wohnungseigentümer vom Finanzamt in die Pflicht genommen. Die Reform tritt zwar erst 2025 in Kraft, trotzdem besteht bereits jetzt Handlungsbedarf. Bis zum 31. Oktober 2022 müsst ihr für jede Immobilie und jedes Grundstück, das in eurem Besitz ist, eine Grundsteuererklärung erstellen. Wir erklären, was es dabei zu beachten gibt.

Wer muss eine Grundsteuererklärung erstellen?

Wenn ihr zu einer der folgenden Personengruppen zählt, seid ihr dazu verpflichtet, eine Grundsteuererklärung zu erstellen und an das Finanzamt zu übermitteln:

  • Grundstückseigentümer
  • Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Betrieben
  • Besitzer von Eigentumswohnungen
  • Hausbesitzer
  • wenn das Gebäude auf fremdem Grund und Boden steht: Eigentümer des Grundstücks unter Mitwirkung des Gebäudeeigentümers
  • wenn für das Grundstück ein Erbbaurecht existiert: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Erbbauverpflichteten

Wann muss man die Grundsteuererklärung erstellen?

Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung endet zum 31. Oktober 2022 – egal, ob ihr diese selbst erstellt oder einen Steuerberater beauftragt. Bis dahin seid ihr verpflichtet, die Feststellungserklärung zur Grundsteuer elektronisch an euer zuständiges Finanzamt zu übermitteln.

Viele Gemeinden fordern Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte schriftlich dazu auf. Doch auch wenn ihr bis Juli 2022 keinen Brief erhalten habt, müsst ihr bis Oktober aktiv werden, sofern ihr zu den Steuerpflichtigen gehört.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuererklärung nicht fristgerecht erstelle?

Die Grundsteuererklärung auf die lange Bank zu schieben, ist nicht ratsam. Reicht ihr eure Daten verspätet oder gar nicht ein, kann das teuer werden. Finanzämter versenden üblicherweise nicht mehr als eine Mahnung. Danach setzen sie Geldstrafen beziehungsweise Verspätungszuschläge fest. Bis zu 25.000 Euro drohen.

Ebenfalls ärgerlich: Nach erneutem Fristablauf nehmen die Finanzämter Schätzungen vor, die in der Regel nicht zu euren Gunsten ausfallen.

Wie und wo muss ich die Grundsteuererklärung erstellen?

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch rechtzeitig um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern.

Tipp: Das Bundesfinanzministerium hat einen Online-Service ins Leben gerufen, der Privateigentümern die Abgabe der Grundsteuererklärung deutlich erleichtern soll. Das Portal "Grundsteuererklärung für Privateigentum" richtet sich an Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie von unbebauten Grundstücken.

Damit könnt ihr eure Daten unkomplizierter als über ELSTER kostenfrei ans Finanzamt senden. Wichtig: Nicht alle Bundesländer beteiligen sich daran. Teilnehmende Bundesländer sind: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Auch Wohnglück bietet in Kooperation mit Vermieterwelt.de einen Service, der euch dabei hilft, eure Grundsteuererklärung zu erstellen.

Kann ich die Grundsteuererklärung auch in Papierform abgeben?

Grundsätzlich soll die Grundsteuererklärung ausschließlich online erstellt und übermittelt werden. Es gibt aber Ausnahmefälle: Wer weder einen Computer noch einen Internetzugang hat, kann beim Finanzamt einen Härteantrag auf Verzicht der digitalen Übermittlung stellen. Wird dieser bewilligt, könnt ihr die Grundsteuererklärung auch in Papierform einreichen.

Eine praktische Alternative: Wer kein eigenes ELSTER-Konto hat, kann die meldepflichtigen Daten auch über den Zugang eines Angehörigen ans Finanzamt übermitteln lassen.

Wie oft muss ich die Feststellung der Grundsteuerwerte erstellen?

Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb müsst ihr in diesem Jahr bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern wird.

Wie berechnet sich die Grundsteuer? Lest mehr dazu im Ratgeber "Grundsteuer berechnen – so geht's". In einem weiteren Artikel verraten wir euch zudem alles zum Grundsteuer-Hebesatz und wie er sich auf die Grundsteuer auswirkt.

Welche Daten brauche ich, um die Grundsteuererklärung zu erstellen?

Nicht alle Bundesländer erheben dieselben Werte. Deshalb solltet ihr euch beim zuständigen Finanzamt informieren, welche Daten für eure Grundsteuererklärung 2022 wichtig sind. Lest auch: "Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?"

Grafik, die zeigt welches Bundesland welches Grundsteuermodell hat
© wohnglück.de/Antonia Eigel

Wer auf Nummer sicher gehen will, besorgt sich rechtzeitig folgende Daten, die das Bundesmodell vorsieht. Daran orientieren sich die meisten Bundesländer, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen.

  • Grundbuchdaten
  • Steuernummer des Grundstücks
  • Lage des Grundstücks mit Flur und Flurstücksnummer
  • Art des Grundstücks (bebaut, nicht bebaut)
  • Grundstücksfläche
  • Wohn- und Nutzflächen
  • Alter des Gebäudes
  • Art der Nutzung
  • Anzahl und Flächen der (Tief-)Garagen
  • Bodenrichtwert
  • Welche Daten braucht man?
  • Wo bekommt man die Daten her?
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundbuchamt, Katasteramt, bisheriger Einheitswertbescheid
  • Steuernummer des Grundstücks
  • bisheriger Einheitswertbescheid
  • Lage des Grundstücks mit Flur und Flurstücksnummer
  • bisheriger Einheitswertbescheid
  • Grundstücksfläche
  • Grundbuchamt, Katasteramt, Kaufvertrag
  • Wohn- und Nutzflächen
  • Kaufvertrag, Bauplan, selbst berechnen
  • Nutzungsart und Art des Grundstücks
  • Eigentümer
  • Alter des Gebäudes
  • Katasteramt, Hausunterlagen
  • Wohnlage
  • wird vom Finanzamt ermittelt
  • Flächen Garagen und Stellplätze
  • selbst berechnen
  • Bodenrichtwert
  • Verkehrswert ermitteln

Abgefragte Daten für die Grundsteuererklärung nach dem Bundesmodell

Wo ihr die entsprechenden Daten herbekommt, erklären wir ausführlich in diesem Ratgeber: "Grundsteuererklärung: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen"

Grundsteuererklärung erstellen: Typische Fehler

Seid bei der Feststellungserklärung zur Grundsteuer genau. Kleine Fehler können euch teuer zu stehen kommen. Wir verraten euch drei typische Fallstricke:

Kernsanierung korrekt angeben

In der Grundsteuererklärung wird unter anderem erhoben, ob und in welchem Jahr eine Kernsanierung stattgefunden hat. Denn die Grundsteuer fällt bei kernsanierten Häusern höher aus.

Wichtig für euch: Nicht alle Sanierungsmaßnahmen kommen einer Kernsanierung gleich. Der Gesetzgeber versteht darunter tiefgreifende Maßnahmen, welche die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherstellen und das Objekt in einen neuwertigen Zustand versetzen. Dazu müssen üblicherweise Dach, Fassade, Fenster und Türen, Innenausbau, Fußböden, Heizungsanlage sowie Sanitär- und Elektroinstallationen erneuert worden sein. Prüft also genau, ob es sich tatsächlich um eine Kernsanierung handelt.

Wer unsicher ist, kann sich von einem Bauexperten beraten lassen.

Wohnfläche richtig berechnen

Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Überprüft deshalb noch einmal genau, ob die Werte aus euren Bauunterlagen korrekt sind. Bedenkt auch, dass ihr Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräume sowie Spitzböden und andere nicht nutzbare Flächen nicht einberechnen müsst.

Lest hier, wie ihr die Wohnfläche genau ermittelt: "Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen"

Bodenrichtwert recherchieren

Auch am Bodenrichtwert bemisst sich die Grundsteuer. Die Daten bekommt ihr über die Internetseiten der jeweiligen Landesverwaltungen, die alle mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (Boris) arbeiten. Bedenkt hierbei, dass für ein Grundstück verschiedene Bodenrichtwerte gelten können, wenn einzelne Teile in verschiedenen Zonen liegen.

Das wird dich auch interessieren