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Grundsteuer und Grundsteuererklärung Hessen: Das müsst ihr wissen

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Lisa Gutknecht

Im Zuge der Grundsteuerreform mussten alle Immobilien- und Grundstücksbesitzer bundesweit nach einer Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. 

Allerdings fehlten nach Fristende noch ein großer Teil der Grundsteuererklärungen. Wir halten euch auf dem Laufenden, wie es zu diesem Thema in Hessen weitergeht.

Wenn ihr die Frist verpasst habt, empfehlen wir euch unseren Ratgeber "Grundsteuer-Frist verpasst: Was jetzt bei der Grundsteuererklärung?".

Grundsätzlich kann jedes Bundesland für die Festsetzung der neuen Grundsteuer sein eigenes Modell anwenden. Hessen hat sich für das Flächen-Faktor-Verfahren entschieden. Erfahrt in diesem Artikel alles zur Grundsteuererklärung Hessen 2023.

Übrigens: Wohnglück.de hat die wichtigsten Informationen zusammengestellt für alle, die eine Grundsteuererklärung erstellen müssen.

Grundsteuerreform: Wie macht das Hessen?

Bislang wurde die Grundsteuer anhand von Einheitswerten ermittelt. Dieses Vorgehen hat das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig eingestuft und eine Reform gefordert. Mit Erfolg: Ab 2025 gilt die "neue" Grundsteuer.

Die hessische Landesregierung hat sich gegen das Bundesmodell und für ein Flächen-Faktor-Verfahren entschieden. Basis für die Berechnung sind die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die Lage. Der Bodenrichtwert spielt also eine Rolle, hat aber weniger starken Einfluss als beim Bundesmodell.

In Hessen fließt in die Berechnung auch der durchschnittliche Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde mit ein. Dadurch führt ein doppelter Bodenwert nicht zwangsläufig zu einer Verdopplung des Steuermessbetrags. In Hessen zahlt ihr also im Schnitt weniger Grundsteuer als in Schleswig-Holstein, Berlin oder Brandenburg.

Wie wird die Grundsteuer in Hessen künftig berechnet?

Das neue Flächen-Faktor-Modell gilt für Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B). Dazu zählen in erster Linie private oder gewerbliche Baugrundstücke sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Für die Berechnung der Grundsteuer B werden in Hessen künftig fünf Faktoren herangezogen:

  • Fläche des Grundstücks
  • Fläche des Gebäudes (Wohn- und Nutzfläche)
  • Bodenrichtwert des Grundstücks
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

Im Folgenden schlüsseln wir die Berechnung der Grundsteuer in Hessen einmal für euch auf:

Fläche

Die Gebäude- und Grundstücksflächen werden in Hessen mit einer wertunabhängigen Flächenzahl multipliziert. Für Grundstücke gelten 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Flächenbeträge wiederum multipliziert man mit der Grundsteuermesszahl, die grundsätzlich 100 Prozent beträgt. Eine Ausnahme bilden Wohnflächen: Hierfür liegt die Steuermesszahl bei 70 Prozent. Das Ergebnis ist der Ausgangsbetrag.

Ausgangsbetrag = (Fläche x Flächenzahl) x Steuermesszahl

Faktor

Für die Ermittlung des "hessischen Faktors" wird der Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt und das Ergebnis hoch 0,3 gerechnet:

Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3

Grundsteuer

Zuletzt entscheidet der Hebesatz der Gemeinde mit über die Höhe der Grundsteuer. Die Hebesätze legen die Kommunen in Hessen selbst fest. Sie können zwischen 0 und 1.050 Prozent betragen. Der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 380 Prozent. Die Grundsteuer errechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag (Ausgangsbetrag x Faktor) und dem Hebesatz:

Grundsteuer = (Ausgangsbetrag x Faktor) x Hebesatz der Gemeinde

Beispielrechnung: Grundsteuer in Hessen

Für unser Rechenbeispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von
120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Wir unterstellen einen Bodenrichtwert von 730 Euro pro Quadratmeter und einen durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde von 756 Euro pro Quadratmeter. Der Faktor beträgt in diesem Fall 0,98. Der Gemeinde-Hebesatz liegt beispielhaft bei 400 Prozent.

Beispielrechnung Grundsteuer Hessen
RechenschrittGrund und BodenWohngebäude
Fläche500 Quadratmeter120 Quadratmeter
x Flächenzahl0,04 Euro pro Quadratmeter0,50 Euro pro Quadratmeter
= Flächenbetrag20 Euro60 Euro
x Grundsteuermesszahl100 Prozent70 Prozent
= Ausgangsbetrag20 Euro42 Euro
x Faktor0,980,98
= Grundsteuermessbetrag19,6 Euro41,2 Euro
x Hebesatz400 Prozent400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer= 78,4 Euro164,8 Euro

Es ergibt sich in unserem Rechenbeispiel eine zu zahlende Grundsteuer von insgesamt 240 Euro pro Jahr.

Welche Fristen gelten für die Grundsteuererklärung Hessen?

Die neue Grundsteuer gilt in Hessen ab 2025. Die Festsetzung erfolgt aber schon jetzt. Deshalb sind alle Eigentümer von Grund und Boden sowie von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben verpflichtet, eine Grundsteuererklärung einzureichen. Die entsprechenden Dokumente mussten bis zum 31. Januar 2023 (ursprünglich 31. Oktober 2022) beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein.

Wer nicht aktiv geworden ist, muss im schlimmsten Fall mit einer hohen Geldstrafe rechnen. Solltet ihr die Frist verpasst haben, schaut in unseren Artikel "Grundsteuer-Frist verpasst: Was jetzt bei der Grundsteuererklärung?" rein.

Wie kann ich die Grundsteuererklärung in Hessen abgeben?

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt einreichen. Dafür könnt ihr das Online-Portal ELSTER nutzen. Nur im Ausnahmefall ist eine Abgabe in Papierform möglich. 

Welche Angaben muss ich in der Grundsteuererklärung Hessen 2023 machen?

Grundsätzlich müsst ihr in Hessen für die Grundsteuererklärung nur wenige Angaben machen. Die meisten dieser Daten findet ihr auf bisherigen Bescheiden vom Finanzamt, im Grundbuchauszug, im Kaufvertrag oder im Kataster Hessen.

  • Allgemeine Angaben zum Grundstück und zu den Eigentumsverhältnissen: Eigentümer, Steuernummer, Grundbuchblatt, Lage, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche beziehungsweise Nutzfläche
  • Nutzungsart (bewohnt, betrieblich oder gewerblich genutzt)

Den Bodenrichtwert müsst ihr nicht angeben. Dieser Wert liegt den hessischen Finanzämtern vor und wird automatisch berücksichtigt.

Tipp: Lest in diesem Ratgeber, wie ihr die Wohn- und Nutzfläche richtig berechnet, um nicht unnötig draufzuzahlen. Es gibt nämlich ein paar Tricks.

FAQs Grundsteuer und Grundsteuererklärung

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Eigentümer von Haus und Grund, egal, ob privat, gewerblich oder forst- und landwirtschaftlich, ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Infrastruktur, aber auch in Schwimmbäder, Krankenhäuser sowie Kitas und Schulen.

Im Zuge der Grundsteuerreform erfolgt bundesweit eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basierte auf inzwischen veralteten Einheitswerten von 1935 (neue Bundesländer) und 1965 (alte Bundesländer). 

Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten (Stand 1. Januar 2022) entspricht, mussten alle Eigentümer zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. 

Daraufhin ermitteln die Finanzämter die neue Grundsteuer, welche ab dem 1. Januar 2025 fällig ist. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. 

Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch rechtzeitig um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern.

Wie hoch die typische Grundsteuer ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe hängt vor allem vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab und vom Hebesatz der Gemeinde. Durchschnittlich liegt die jährliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro.

Auch als Mieter ist man in der Regel von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine Grundsteuererklärung müssen Mieter hingegen nicht erstellen. Das obliegt den Eigentümern.

Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb musstet ihr bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern sollte.

Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgelegt und in Raten fällig. Diese müsst ihr im Regelfall jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Raten.

Die Grundsteuer müsst ihr jedes Jahr zahlen. Es handelt sich dabei um eine Jahressteuer. Mit der Grundsteuerreform erfolgt zum Jahr 2025 eine Neubewertung des Eigentums und daraus ergibt sich eine neue Steuerschuld. Bis dahin bleibt alles beim Alten.

Ihr habt weitere Immobilien oder Grundstücke in anderen Bundesländern? Nutzt auch unsere übrigen Leitfäden:

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