Grundsteuer-Hebesatz 2025: Die wichtigsten Infos einfach erklärt

Das kannst du tun

• Erkundige dich bei deiner Gemeinde, wie hoch der Hebesatz für dein Grundstück ist, um deine künftige Steuerlast besser einzuschätzen.
• Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung kannst du den Wert deines Grundstücks ermitteln, der für die Steuerberechnung wichtig ist.
• Überprüfe in deinem Grundsteuerbescheid, ob die neuen Berechnungen korrekt sind, und lege bei Fehlern rechtzeitig Einspruch ein.

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Die Grundsteuer zählt zur wichtigsten Einnahmequelle für Gemeinden und Kommunen. Aus diesem Grund können sie die Grundsteuerhöhe mit beeinflussen. Und zwar durch den Grundsteuer-Hebesatz. 

Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Um die zu zahlende Steuerlast zu ermitteln, nimmt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer. 

Grundsätzlich werden in Deutschland drei Arten von Hebesätzen unterschieden:

• Hebesatz für die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
• Hebesatz für die Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke
• der Hebesatz für die Gewerbesteuer

Wir behandeln in diesem Ratgeber ausschließlich den Grundsteuer-Hebesatz B, weil er für private Haus- und Grundstückseigentümer relevant ist.

Welchen Einfluss hat der Hebesatz auf die Grundsteuer?

Der Hebesatz bei der Grundsteuer reguliert diese nach oben oder nach unten. Je höher der Hebesatz einer Kommune ist, desto mehr Grundsteuer ist für Grundstücke und Immobilien an diesem Ort fällig. 

Die Hebesätze der Gemeinden und Städte variieren zum Teil stark. Eigentümer identischer Objektwerte müssen in einer Kommune oft eine höhere Grundsteuer zahlen als andernorts. Zum Beispiel liegt der Hebesatz in Duisburg aktuell bei 886 Prozent und in Essen bei 655 Prozent. Für ein vergleichbares Einfamilienhaus würde ein Steuerzahler im ersten Fall also rund 30 Prozent mehr Grundsteuer zahlen.

Berechnung der Grundsteuer 2025 mit dem Hebesatz 

Mit der Grundsteuerreform wurde die Berechnung der Grundsteuer grundlegend überarbeitet. Seit 2025 ersetzt der Grundsteuerwert den bisherigen Einheitswert. Dieser basiert auf einer Neubewertung von Eigentum, die durch die Grundsteuererklärung erfolgt. Ein wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ist der Bodenrichtwert, der den durchschnittlichen Grundstückswert in deiner Region angibt. Die Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Diese Formel gilt für alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, gelten abweichende Berechnungen.

Eine ausführliche Erklärung zur Grundsteuerberechnung findest du in diesem Ratgeber: Grundsteuer berechnen: Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Tipp: Möchtest du den Wert deines Grundstücks ermitteln, um deine Grundsteuer abzuschätzen? Nutze die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück. 

Wer legt die Hebesätze bei der Grundsteuer fest?

Den Grundsteuer-Hebesatz legen die einzelnen Gemeinden fest, welche auch die Einnahmen bekommen. Mit der Höhe des Hebesatzes können sie die ihnen zustehenden Gemeindesteuer also beeinflussen. Dieses Recht ist Teil der Selbstverwaltungsgarantie, verankert in Artikel 28 des Grundgesetzes.

Der Hebesatz wird von der Gemeindevertretung jeweils für ein Haushaltsjahr in der kommunalen Haushaltssatzung festgelegt. Die Gemeinden können den Hebesatz also jedes Jahr verändern. Sie können über die Festsetzung oder Erhöhung des Hebesatzes auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres entscheiden.

Übrigens: Mit der Grundsteuer nehmen die Gemeinden viel Geld ein. Allein mit der Grundsteuer B etwas mehr als 15 Milliarden Euro im Jahr. Nach der Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommenssteuer ist die Grundsteuer ihre größte Einnahmequelle.

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Hebesatz ist in jeder Gemeinde anders, die Verteilung folgt dabei keinem Muster. Die Hebesätze der Grundsteuer B reichen von 0 bis 1.050 Prozent. In den vergangenen Jahren sind sie kräftig gestiegen – von 2023 auf 2024 um satte 14 Punkte auf einen Durchschnitt von 568 Prozent. 

Tipp: Wie hoch der Grundsteuer-Hebesatz in deinem Wohnort ist, kannst du direkt bei der Gemeinde erfragen.

Folgende Tabellen zeigen die durchschnittlichen Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern und in deutschen Großstädten 2024:

Durchschnittliche Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern 

Durchschnittliche Hebesätze für die Grundsteuer B (Stand: 2024, Quelle: Deutsche Industrie- und Handelskammer)

Grundsteuer-Hebesätze in deutschen Städten 

Hebesätze für die Grundsteuer B in deutschen Großstädten (Stand: 2024, Quelle: Deutsche Industrie- und Handelskammer)

Entwicklung der Grundsteuer-Hebesätze

Kontinuierliche Erhöhungen der Hebesätze

In den vergangenen Jahren haben die Gemeinden die Hebesätze stetig angehoben. Zwischen 2005 und 2010 stieg der Hebesatz im Schnitt um insgesamt elf Prozentpunkte an. In den Jahren 2010 bis 2016 stieg der Durchschnitts-Hebesatz pro Jahr um mindestens fünf, 2011 sogar um elf Prozentpunkte und zuletzt 2024 im Vergleich zum Vorjahr um satte 14 Prozentpunkte. 

Immer mehr Städte mit extrem hohen Hebesätzen

Immer mehr Städte setzen auf hohe Hebesätze. 46 Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern liegen mittlerweile bei 800 Prozent oder mehr. Spitzenreiter sind Niederkassel (1.100 Prozent), Xanten (995 Prozent), Alfter (995 Prozent), Riedstadt (985 Prozent) und Gladbeck (950 Prozent).

Trotz des allgemeinen Trends gibt es auch Gemeinden, die ihre Hebesätze gesenkt haben. 2024 waren das Herne (minus 60 Punkte), Magdeburg (minus 5 Punkte) und Büren (minus 1 Punkt). Den niedrigsten Hebesatz hat weiterhin Ingelheim mit nur 80 Prozent.

Gemeinden ohne Grundsteuer

Besonders bemerkenswert: Es gibt zwölf Gemeinden in Deutschland, in denen der Grundsteuer-Hebesatz bei 0 Prozent liegt. Hier zahlen Eigentümer gar keine Grundsteuer. Diese Gemeinden haben meist zwei- bis vierstelligen Einwohnerzahlen und befinden sich vor allem in Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.

Kritik und Probleme an Hebesätzen bei der Grundsteuer

Hebesätze orientieren sich nicht an sozialer Gerechtigkeit. Häufig sind sie in reichen Kommunen, die hohe Einnahmen aus Gewerbesteuern haben, niedriger als in Kommunen mit hoher Arbeitslosigkeit. Im Landkreis Starnberg, wo die Einwohner über das höchste Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands verfügen, liegt der Hebesatz für die Grundsteuer zum Beispiel nur bei 490 Prozent. In Gelsenkirchen, der Stadt mit dem niedrigsten Pro-Kopf-Einkommen, liegt er hingegen bei 675 Prozent.

Klamme Kommunen versuchen oft, ihre Einnahmen mit Hilfe eines höheren Grundsteuer-Hebesatzes zu steigern. Und die Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer ist im Vergleich zu dem für die Gewerbesteuer einfach. Denn während hohe Gewerbesteuer-Hebesätze oft zur Folge haben, dass sich Unternehmen an anderen Orten ansiedeln, können die Grundstücksbesitzer das nicht.

Teilweise erhöhen die Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz auch mitten im Jahr rückwirkend – und das drastisch. 2014 machte ein Fall aus dem hessischen Nauheim von sich reden. Die Gemeinde erhöhte den Hebesatz im Juni rückwirkend von 320 auf 960 Prozent – um das Dreifache also.

Können Eigentümer gegen Hebesatz-Erhöhungen vorgehen?

Grundsätzlich haben Eigentümer schlechte Chancen, gerichtlich gegen die Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes vorzugehen. Solange die Gemeinden den Hebesatz nicht willkürlich festlegen und die Belastung nicht unangemessen hoch ist, können sie sich auf ihre vom Grundgesetz garantierte Steuerhoheit berufen.

Ist die Erhöhung des Hebesatzes durch die Verwaltung allerdings willkürlich und unverhältnismäßig, dann haben Eigentümer durchaus Chancen. Die nordrhein-westfälische Gemeinde Freudenberg im Siegerland wollte zum Beispiel im Jahr 2014 den Hebesatz für die Grundsteuer B von 440 auf 916 Prozent anheben. Zu viel, befand der Gemeinderat. Der Hebesatz wurde auf "nur" 650 Prozent erhöht.

Auch im hessischen Bad Nauheim klagten die Bürger 2014 gegen die drastische Erhöhung des Hebesatzes von 340 auf 560 Prozent – und bekamen zunächst vom Verwaltungsgericht Gießen recht. Die Erhöhung sei willkürlich erfolgt, hieß es damals. Doch schon zwei Monate später kassierte der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel das Urteil wieder. Die Erhöhung sei angesichts der Haushaltslage der Stadt nicht willkürlich.

Deine Grundsteuer erscheint dir zu hoch? Hier erfährst du, wie du deinen Grundsteuerbescheid prüfen und Einspruch einlegen kannst.

Fazit: Hebesatz macht bei der Grundsteuer den Unterschied

Mit der Grundsteuerreform 2025 ändert sich die Berechnung der Steuer grundlegend, dabei bleibt der Hebesatz ein entscheidender Faktor. Er beeinflusst maßgeblich, wie hoch die Steuerlast für dein Grundstück ausfällt – und variiert stark zwischen den Gemeinden. Die Neubewertung von Grundstücken bringt zudem den Bodenrichtwert stärker ins Spiel, der zusammen mit dem Grundsteuerwert und dem Hebesatz deine Steuer bestimmt.

Um gut vorbereitet zu sein, nutze Tools wie unsere kostenlose Immobilienbewertung. Sie hilft dir, den Wert deines Grundstücks und die potenzielle Grundsteuer frühzeitig zu berechnen. Informiere dich regelmäßig über die Hebesätze in deiner Region und prüfe deinen Grundsteuerbescheid sorgfältig, um mögliche Fehler zu vermeiden.

Häufige Fragen zu Grundsteuer-Hebesatz und Grundsteuerreform

Leitfäden zum Thema Grundsteuererklärung für verschiedene Bundesländer kannst du hier einsehen: 

• Grundsteuererklärung Bayern
• Grundsteuererklärung Baden-Württemberg:
• Grundsteuererklärung Berlin
• Grundsteuererklärung Brandenburg
• Grundsteuererklärung Hamburg
• Grundsteuererklärung Hessen
• Grundsteuererklärung Niedersachsen
• Grundsteuererklärung NRW 
• Grundsteuererklärung Sachsen
• Grundsteuererklärung Schleswig-Holstein