Grundsteuer-Hebesatz: Die wichtigsten Infos einfach erklärt

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie hat, der muss jährlich Grundsteuer bezahlen. Aber: Wegen unterschiedlicher Faktoren fällt deren Höhe absolut unterschiedlich aus. Ein wichtiger Faktor ist der Grundsteuer-Hebesatz. Der ist von Ort zu Ort verschieden und führt teilweise dazu, dass manche Grundstückseigentümer gar keine Grundsteuern zahlen müssen. Was der Hebesatz bei der Grundsteuer ist, wer ihn festlegt und wie er sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt, erklären wir euch in diesem Ratgeber. 

Außerdem zeigen wir euch, wie sich der Hebesatz im Rahmen der Grundsteuerreform ab 2025 verändern soll und welche Folgen das für Haus- und Wohnungseigentümer hat.

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Die Grundsteuer zählt zur wichtigsten Einnahmequelle für Gemeinden und Kommunen – ein Grund, weshalb sie die Höhe mit beeinflussen können. Und zwar durch den Hebesatz, der zwischen 0 und 1.050 Prozent liegt. 

Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Um die zu zahlende Steuerlast zu ermitteln, nimmt das Finanzamt den sogenannten Grundsteuermessbetrag mal Hebesatz. Daraus ergibt sich die Höhe der Grundsteuer. 

Grundsätzlich werden in Deutschland drei Arten von Hebesätzen unterschieden:

• Hebesatz für die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
• Hebesatz für die Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke
• der Hebesatz für die Gewerbesteuer

Wir behandeln in diesem Ratgeber ausschließlich den Grundsteuer-Hebesatz B, weil er für private Haus- und Grundstückseigentümer relevant ist.

Was bedeutet der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Der Hebesatz bei der Grundsteuer reguliert diese nach oben oder nach unten. Je höher der Hebesatz einer Kommune ist, desto mehr Grundsteuer ist für Grundstücke und Immobilien an diesem Ort fällig. 

Die Hebesätze der Gemeinden und Städte variieren zum Teil stark: So müssen Eigentümer trotz identischer Objektwerte in einer Kommune eine höhere Grundsteuer zahlen als andernorts. Zum Beispiel liegt der Hebesatz in Duisburg aktuell bei 855 Prozent und in Essen bei 655 Prozent. Für ein vergleichbares Einfamilienhaus würde ein Steuerzahler im ersten Fall also rund 30 Prozent mehr Grundsteuer zahlen.

Der Grundsteuer-Hebesatz ist für Gemeinden ein wichtiges Instrument, um ihre Steuereinnahmen zu beeinflussen.

Wie wird die Grundsteuer mit dem Hebesatz berechnet?

Eine ausführliche Erklärung findet ihr in diesem Ratgeber: Grundsteuer berechnen: Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Für die Grundsteuer bis 2025 gilt: Zunächst ermitteln die Finanzbehörden den Wert eines Grundstückes. Dafür gelten aktuell noch die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer und die von 1935 für die neuen Bundesländer.

Der Einheitswert wird anschließend mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Sie richtet sich in den alten Ländern nach der jeweiligen Grundstücksart, ist gesetzlich festgelegt und liegt zwischen 2,6 und 3,5 Promille.

In den neuen Bundesländern hängt die Grundsteuermesszahl nicht nur von der Grundstücksart ab, sondern auch von dem Alter des Gebäudes und der Gemeindegröße; dort liegt sie zwischen fünf und zehn Promille. Der Grund, weshalb die Grundsteuermesszahlen im Osten höher sind als im Westen, liegt in den Wertverhältnissen, die der Ermittlung des Einheitswertes zugrunde liegen. Weil in den neuen Bundesländern die Verhältnisse von 1935 als Grundlage dienen, fallen die Einheitswerte dort geringer aus.

Aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Dieser wird schließlich mit dem örtlichen Grundsteuer-Hebesatz multipliziert. Liegt der zum Beispiel bei 450 Prozent, muss der Grundsteuermessbetrag 
mit 4,5 multipliziert werden und so ergibt sich die tatsächliche Höhe der Grundsteuerschuld. 

Zusammenfassend lässt sich die zur Berechnung der Grundsteuer (bis 2025) folgende Formel aufstellen:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Neue Grundsteuer-Formel ab 2025

Achtung: Ab 2025 gilt nicht mehr der Einheitswert, sondern – nach dem neuen Bundesmodell zur Festsetzung der Grundsteuer – der Grundsteuerwert. Er basiert auf einer kompletten Neubewertung von Eigentum, welche anhand der Grundsteuererklärung erfolgt. Es gilt:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Formel gilt für alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Steht euer Haus in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, gelten abweichende Formeln. Mehr dazu erfahrt ihr, wenn ihr auf die einzelnen Links zu den Bundesländern klickt.

Wer legt die Hebesätze bei der Grundsteuer fest?

Den Grundsteuer-Hebesatz legen die einzelnen Gemeinden fest, welche auch die Einnahmen bekommen. Mit der Höhe des Hebesatzes können sie die ihnen zustehenden Gemeindesteuer also beeinflussen. Dieses Recht ist Teil der Selbstverwaltungsgarantie, verankert in Artikel 28 des Grundgesetzes.

Der Hebesatz wird von der Gemeindevertretung jeweils für ein Haushaltsjahr in der kommunalen Haushaltssatzung festgelegt. Die Gemeinden können den Hebesatz also jedes Jahr verändern. Sie können über die Festsetzung oder Erhöhung des Hebesatzes auch noch rückwirkend zum Beginn des Kalenderjahres entscheiden.

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Der Hebesatz ist in jeder Gemeinde anders. Er reicht von 0 bis 1.050 Prozent. Im Jahr 2021 lag er für die Grundsteuer B in den deutschen Kommunen durchschnittlich bei 386 Prozent, wie aus einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young (EY) hervorgeht.

Den höchsten Durchschnittshebesatz der Bundesländer mit Ausnahme der Stadtstaaten gab es demnach 2021 in Nordrhein-Westfalen mit 551 Prozent, den niedrigsten in Schleswig-Holstein mit 334 Prozent.

Wie hoch die Hebesätze in eurem Wohnort sind, könnt ihr direkt bei der Gemeinde erfragen oder im gemeinsamen Statistikportal von Bund und Ländern nachlesen. Und was sich grundsätzlich in Sachen Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern tut, darüber informieren wir euch in diesem Artikel: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Folgende Tabellen zeigen die durchschnittlichen Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern und in deutschen Großstädten:

Durchschnittliche Grundsteuer-Hebesätze in den Bundesländern 

Grundsteuer-Hebesätze in deutschen Städten 

Die Verteilung der Hebesätze folgt keinem Muster. In vielen Großstädten liegen die Hebesätze im Vergleich mit allen Kommunen nur im Mittelfeld – obwohl Miet- und Immobilienpreise dort oft sehr hoch sind. Den höchsten Hebesatz mit 1.050 Prozent gibt es derzeit in Hessen in den Gemeinden Lautertal und Lorch.

Nicht in allen Gemeinden liegen die Hebesätze für die Grundsteuer B im dreistelligen Bereich. So liegt der Hebesatz im knapp 25.000 Einwohner großen Ingelheim in Rheinland-Pfalz zum Beispiel nur bei 80 Prozent.

Und es gibt zwölf Gemeinden in Deutschland, in denen der Grundsteuer-Hebesatz sogar
bei 0 Prozent liegt. Das heißt: Hier zahlen Eigentümer überhaupt keine Grundsteuern. Die entsprechenden Gemeinden sind vergleichsweise klein und haben nur zwei- bis vierstellige Einwohnerzahlen; Gemeinden dieser Größe finden sich vor allem in Rheinland-Pfalz und Schleswig Holstein.

Wie entwickeln sich die Grundsteuer-Hebesätze?

Mit der Grundsteuer nehmen die Gemeinden viel Geld ein. 2021 erzielten sie allein mit der Grundsteuer B etwas mehr als 14,6 Milliarden Euro. Nach der Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommenssteuer ist sie ihre größte Einnahmequelle.

Die Hebesätze wurden dabei im Durchschnitt in den vergangenen Jahren immer weiter erhöht. Zwischen 2005 und 2010 steigerten die Gemeinden den Hebesatz im Schnitt um insgesamt elf Prozentpunkte, wie aus einer EY-Analyse hervorgeht. In den Jahren 2010 bis 2016 stieg der Durchschnitts-Hebesatz pro Jahr um mindestens fünf, 2011 sogar um elf Prozentpunkte. Seit 2016 ist die Dynamik wieder langsamer. Von 2019 auf 2020 stieg der durchschnittliche Hebesatz um vier Prozentpunkte.

Dabei ist der Anteil der Kommunen, die einen niedrigen Hebesatz von unter 300 Prozent haben, in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen. Während 2005 noch 22 Prozent der Kommunen einen niedrigen Hebesatz hatten, waren es 2020 nur noch vier Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der Kommunen mit Hebesatz über 350 Prozent gestiegen. Er lag 2005 noch bei 20 Prozent, im Jahr 2020 bei ganzen 75 Prozent.

Besonders in Zeiten, in denen ihre Kassen schlecht gefüllt sind, drehen die Gemeinden häufig an den Hebesätzen. So erhöhte zum Beispiel im ersten Corona-Jahr 2020 jede zehnte Kommune den Hebesatz. Ein Grund: Seit Pandemiebeginn entgehen ihnen sehr viele Einnahmen aus der Gewerbesteuer.

Neue Grundsteuer-Hebesätze ab 2025: Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Mit der Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt, wird der Einheitswert aufgrund aktueller Wertverhältnisse neu berechnet – und in den meisten Bundesländern stark ansteigen.

Dem wirkt der Bund entgegen, indem er die Grundsteuermesszahlen auf zehn Prozent des bisherigen Wertes senkt. Das allein wäre aber vergleichsweise nur eine geringfügige Entlastung für die Bürger. Denn würden die durch die neu errechneten Grundsteuermessbeträge mit den aktuell geltenden Hebesätzen multipliziert werden, dann würden die Steuern explodieren.

Viele fragen sich: Wie hoch wird meine Grundsteuer nach der Reform? Gemäß des Bundesfinanzministeriums sollen die Einnahmen der Gemeinden beziehungsweise die Steuerbelastung bei den Bürgern in etwa das gleiche Niveau haben wie vor der Reform – also eine Art Nullsummenbilanz. Dazu soll im dritten Schritt auch der Grundsteuer-Hebesatz sinken. Das bedeutet, dass die Gemeinden den Hebesatz so anpassen, dass sich laut Bundesfinanzministerium ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Trotzdem wird die Reform auch so für viele Haus- und Grundstückseigentümer ihre Auswirkungen haben. Die mussten nämlich offiziell bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Nur Bayern hatte die Frist verlängert bis zum 30. April 2023.

Was passiert, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt und wie ihr jetzt am besten vorgeht, erfahrt ihr hier.

In einem weiteren Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuererklärung für Eigentümer. Wie hoch die Grundsteuer für euch ab 2025 ausfallen kann, zeigen wir beispielhaft hier:  Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: Berechnung und Beispiele

Kritik und Probleme an Hebesätzen bei der Grundsteuer

Hebesätze orientieren sich nicht an sozialer Gerechtigkeit. Häufig sind sie in reichen Kommunen, die hohe Einnahmen aus Gewerbesteuern haben, niedriger als in Kommunen mit hoher Arbeitslosigkeit. Im Landkreis Starnberg, wo die Einwohner über das höchste Pro-Kopf-Einkommen Deutschlands verfügen, liegt der Hebesatz für die Grundsteuer zum Beispiel nur bei 385 Prozent. In Gelsenkirchen, der Stadt mit dem niedrigsten Pro-Kopf-Einkommen, liegt er hingegen bei 675 Prozent.

Klamme Kommunen versuchen oft, ihre Einnahmen mit Hilfe eines höheren Grundsteuer-Hebesatzes zu steigern. Und die Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer ist im Vergleich zu dem für die Gewerbesteuer einfach. Denn während hohe Gewerbesteuer-Hebesätze oft zur Folge haben, dass sich Unternehmen an anderen Orten ansiedeln, können die Grundstücksbesitzer das nicht.

Teilweise erhöhen die Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz auch mitten im Jahr rückwirkend – und das drastisch. 2014 machte ein Fall aus dem hessischen Nauheim von sich reden. Die Gemeinde erhöhte den Hebesatz im Juni rückwirkend von 320 auf 960 Prozent – um das Dreifache also.

Können Eigentümer gegen Hebesatz-Erhöhungen vorgehen?

Grundsätzlich haben Eigentümer schlechte Chancen, gerichtlich gegen die Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes vorzugehen. Solange die Gemeinden den Hebesatz nicht willkürlich festlegen und die Belastung nicht unangemessen hoch ist, können sie sich auf ihre vom Grundgesetz garantierte Steuerhoheit berufen.

Ist die Erhöhung des Hebesatzes durch die Verwaltung allerdings willkürlich und unverhältnismäßig, dann haben Eigentümer durchaus Chancen. Die nordrhein-westfälische Gemeinde Freudenberg im Siegerland wollte zum Beispiel im Jahr 2014 den Hebesatz für die Grundsteuer B von 440 auf 916 Prozent anheben. Zu viel, befand der Gemeinderat. Der Hebesatz wurde auf "nur" 650 Prozent erhöht.

Auch im hessischen Bad Nauheim klagten die Bürger 2014 gegen die drastische Erhöhung des Hebesatzes von 340 auf 560 Prozent – und bekamen zunächst vom Verwaltungsgericht Gießen recht. Die Erhöhung sei willkürlich erfolgt, hieß es damals. Doch schon zwei Monate später kassierte der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel das Urteil wieder. Die Erhöhung sei angesichts der Haushaltslage der Stadt nicht willkürlich.

Wenn ihr wissen wollt, wie groß die Unterschiede bei der Grundsteuer in deutschen Städten sind, dann empfehlen wir euch diesen Artikel: Große Unterschiede bei der Grundsteuer in deutschen Städten.

FAQs Grundsteuer und Grundsteuererklärung

Leitfäden zum Thema Grundsteuererklärung für verschiedene Bundesländer könnt ihr hier einsehen: 

• Grundsteuererklärung Bayern
• Grundsteuererklärung Baden-Württemberg:
• Grundsteuererklärung Berlin
• Grundsteuererklärung Brandenburg
• Grundsteuererklärung Hamburg
• Grundsteuererklärung Hessen
• Grundsteuererklärung Niedersachsen
• Grundsteuererklärung NRW 
• Grundsteuererklärung Sachsen
• Grundsteuererklärung Schleswig-Holstein

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