Grundsteuer & Grundsteuererklärung Bayern: Alle Infos

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Grundstücksbesitzer eine Grundsteuererklärung abgeben. Für die Berechnung der neuen Grundsteuer kann jedes Bundesland sein eigenes Modell anwenden. Erfahrt in diesem Artikel alles zur Grundsteuererklärung Bayern 2023.

Neue Grundsteuer: Wie macht das Bayern?

Bislang wurden für die Berechnung der Grundsteuer Einheitswerte herangezogen. Dieses Vorgehen hat das Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 10. April 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Ab 2025 gilt die "neue" Grundsteuer.

Die bayerische Landesregierung hat sich dafür entschieden, ein reines Flächenmodell umzusetzen. Basis für die Berechnung sind Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Der Bodenrichtwert spielt anders als beim Bundesmodell keine Rolle. Das bedeutet: Ob abgelegenes Dorf oder nobler Münchner Vorort, die Grundsteuer ist bei gleicher Fläche gleich hoch. Minimale Unterschiede gibt es nur durch den Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festsetzen kann.

Alle Infos zur Grundsteuererklärung findet ihr hier: Grundsteuererklärung: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen

Wie hoch ist die Grundsteuer in Bayern?

Das neue wertunabhängige Flächenmodell gilt für Grundstücke des Grundvermögens (Grund-
steuer B). Dazu zählt Grundbesitz, der nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört. Also zum Beispiel private oder gewerbliche Baugrundstücke sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Für die Berechnung der Grundsteuer B werden in Bayern künftig drei Faktoren herangezogen:

Fläche des Grundstücks
Fläche des Gebäudes
Nutzung der Immobilie

Zudem nutzt das bayerische Modell wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Sie betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, die grundsätzlich 100 Prozent beträgt. Eine Ausnahme bilden Wohnflächen: Hierfür liegt die Grundsteuermesszahl bei 70 Prozent. Für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler ist eine zusätzliche Ermäßigung von 25 Prozent vorgesehen.

Darüber hinaus ist der Grundsteuer-Hebesatz relevant. Die Hebesätze legt jede Kommune in Bayern selbst fest. Bundesweit liegt der durchschnittliche Wert bei 380 Prozent.

Grundsteuer in Bayern – Beispiel

Für unser Rechenbeispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von
120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

Beispielrechnung Grundsteuer Bayern
Rechenschritt	Grund und Boden	Wohngebäude
Fläche	500 Quadratmeter	120 Quadratmeter
x Äquivalenzzahl	0,04 Euro pro Quadratmeter	0,50 Euro pro Quadratmeter
= Äquivalenzbetrag	20 Euro	60 Euro
x Grundsteuermesszahl	100 Prozent	70 Prozent
= Grundsteuermessbetrag	20 Euro	42 Euro
x Hebesatz	400 Prozent	400 Prozent
= zu zahlende Grundsteuer	80 Euro	168 Euro

Der Grundsteuermessbetrag liegt in diesem Beispiel bei insgesamt 62 Euro. Bei einem gemeindlichen Hebesatz von 400 Prozent ergibt sich eine zu zahlende Grundsteuer von insgesamt 248 Euro pro Jahr.

Welche Fristen gelten für die Grundsteuererklärung Bayern?

Die neue Grundsteuer gilt in Bayern ab 2025. Die Festsetzung erfolgt aber schon ab 2022/2023. Deshalb sind alle Eigentümer von Grund und Boden sowie von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben verpflichtet, eine Grundsteuererklärung einzureichen. Die Feststellungserklärung musste nach einer zweiten Fristverlängerung in Bayern bis zum 30. April 2023 beim zuständigen Finanzamt eingehen.

Vorsicht: Wer bis zum neuen Stichtag nicht gehandelt hatte, muss mit saftigen Strafen von bis zu 25.000 Euro rechnen. Erfahrt mehr dazu in unserem Ratgeber "Grundsteuer-Frist verpasst – was jetzt?".

Wann ist die Grundsteuer in Bayern fällig?

Die Grundsteuer ist jährlich in vier Raten, jeweils zum 15. in Februar, Mai, August und
November zu zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Raten im Jahr. Die konkreten Fristen findet ihr in eurem Grundsteuerbescheid.

Achtung: Die neue Grundsteuer, für die ihr 2023 eine Grundsteuererklärung erstellt, ist erstmals 2025 fällig. Bis dahin bleibt alles beim Alten.

Wie oft muss ich Grundsteuer in Bayern zahlen?

Habt ihr Haus und Grund in Bayern, so müsst ihr jedes Jahr Grundsteuer zahlen. Es handelt sich dabei um eine Jahressteuer. Mit der Grundsteuerreform erfolgt zum Jahr 2025 eine Neubewertung von Eigentum. Diese soll künftig alle sieben Jahre stattfinden.

Wie kann ich die Grundsteuererklärung in Bayern abgeben?

In Bayern könnt ihr die Grundsteuererklärung über drei Wege beim Finanzamt einreichen:

Elektronische Übermittlung der Daten über das Online-Portal ELSTER
Graues PDF-Formular zum Ausfüllen am PC und anschließenden Ausdrucken (steht über Grundsteuer-Bayern zur Verfügung)
Grünes Papier-Formular zum handschriftlichen Ausfüllen (verfügbar in den Finanzämtern sowie in den Stadt- und Gemeindeverwaltungen in Bayern)

Welche Angaben muss ich in der Grundsteuererklärung Bayern 2023 machen?

Grundstückseigentümer haben in Bayern bis Juni 2022 ein Informationsschreiben erhalten. Darin findet ihr eine Liste mit allen geforderten Angaben für die Grundsteuererklärung Bayern.

Grundsätzlich werden in Bayern nur wenige Daten abgefragt. Dazu gehören:

Allgemeine Angaben zum Grundstück (Eigentümer, Steuernummer, Grundbuchblatt, Lage, Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer)
Grundstücksfläche
Wohnfläche beziehungsweise Nutzfläche bei Wohngebäuden oder gewerblich genutzten Gebäuden
Anzahl und Flächen der Garagen oder Tiefgaragen
Art des Grundstücks (bebaut, unbebaut, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft)
Nutzungsart (bewohnt, nicht bewohnt)

Tipp: Informationen zum Grundstück wie Flurstücknummer und Gemarkung könnt ihr kostenfrei über die bayerische Vermessungsverwaltung abrufen.

Grundstücks- und Wohnfläche für die Grundsteuer in Bayern berechnen

Ein Stolperstein ist für viele Steuerzahler das Thema Wohn- und Grundstücksfläche. Diese Werte sind maßgeblich für die Höhe der Grundsteuer Bayern. Wie ihr die Wohnfläche richtig berechnet und damit Steuern sparen könnt, erklären wir euch hier: Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen

Die Grundstücksfläche findet ihr üblicherweise im Kaufvertrag. Wenn ihr Grundsteuer für eine Eigentumswohnung in Bayern zahlt, gebt ihr die anteilige Grundstücksfläche an. Euer Miteigentumsanteil an der Gesamtfläche ist in der Teilungserklärung vermerkt. Dort steht zum Beispiel 140/1.000. Euer Anteil ist in diesem Fall 140 Quadratmeter.

Zum Hintergrund: Für die Berechnung geht man von einem Rahmenwert von 1.000 aus. Ihr rechnet: 1.000 durch die gesamte Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern. Den Wert multipliziert ihr mit der Wohn- und Nutzfläche eurer Eigentumswohnung. Das Ergebnis ist euer Anteil an der Grundstücksfläche, welchen ihr für die Grundsteuererklärung braucht.

FAQs Grundsteuererklärung erstellen

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch rechtzeitig um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern.

Grundsteuererklärung Bayern: Das musst du wissen