Hand mit Kugelschreiber über Grundsteuererklärungsformular
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Grundsteuererklärung Niedersachsen 2022: alle Infos

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ab 2025 gilt auch in Niedersachsen eine neue Grundsteuer. Alles, was ihr für die Grundsteuererklärung Niedersachsen schon in 2022 beachten müsst, erfahrt ihr in diesem Ratgeber.

Die Grundsteuer wurde reformiert. Alle Grundstücksbesitzer bundesweit müssen noch bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Für die Berechnung der neuen Grundsteuer kann jedes Bundesland sein eigenes Modell anwenden. Habt ihr ein Grundstück oder eine Immobilie in Niedersachsen, müsst ihr in Niedersachsen Grundsteuer bezahlen. Erfahrt in diesem Artikel alles zur Grundsteuererklärung in Niedersachsen in 2022.

Grundsteuerreform: Wie macht das Niedersachsen?

Bislang hat das Finanzamt für die Festsetzung der Grundsteuer Einheitswerte genutzt. Ab 2025 soll es anders laufen. Dann gilt die "neue" Grundsteuer. Warum eine Grundsteuerreform? Weil dieses Verfahren inzwischen als veraltet gilt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht 2018 eine Reform gefordert.

Die Landesregierung von Niedersachsen hat sich dafür entschieden, die Grundsteuer künftig mit Hilfe des Flächen-Lage-Modells zu ermitteln. Es basiert auf dem bayerischen Modell. Allerdings spielt auch die Lage des Grundstücks eine Rolle für die Höhe der Grundsteuer. Es ist also entscheidend, wo in Niedersachsen sich Grund und Boden befinden.

Anders als beim Bundesmodell ist die Berechnung der Grundsteuer weniger komplex. Außerdem profitieren Steuerzahler davon, dass der Bodenrichtwert in Niedersachsen nur geringfügig einfließt. Ein doppelter Bodenwert erhöht die Grundsteuer beispielsweise nur um 20 und nicht um
50 Prozent. Auch Alter und Zustand der Immobilie spielen keine Rolle.

Wie wird die Grundsteuer in Niedersachsen künftig berechnet?

Das Flächen-Lage-Modell gilt in Niedersachsen für Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B). Dazu zählt Grundbesitz, der nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt wird. Also zum Beispiel private oder gewerbliche Baugrundstücke sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser. Fünf Faktoren sind für das Flächen-Lage-Modell relevant:

  • Fläche des Grundstücks
  • Gebäudefläche
  • Nutzungsart der Immobilie
  • Bodenrichtwert des Grundstücks
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde

Um die Grundsteuer in Niedersachsen zu berechnen, bedarf es vier Schritte:

1. Lagefaktor

Zunächst muss der Lagefaktor bestimmt werden. Er leitet sich aus dem Verhältnis vom Bodenrichtwert des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ab. Tipp: Wenn ihr euren Lagefaktor bestimmen wollt, könnt ihr den Grundsteuer-Viewer Niedersachsen nutzen.

Lagefaktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde) hoch 0,3

2. Äquivalenzbetrag

Der Lagefaktor wird im nächsten Schritt mit einer wertunabhängigen Äquivalenzzahl sowie mit der Gebäude- beziehungsweise Grundstücksfläche multipliziert. Die Äquivalenzzahlen betragen für Grundstücke 0,04 Euro pro Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Äquivalenzbetrag Grundstück = Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl Grundstück x Lagefaktor

Äquivalenzbetrag Gebäude = Gebäudefläche x Äquivalenzzahl Gebäude x Lagefaktor

3. Grundsteuermessbetrag

Im dritten Schritt kommt die Grundsteuermesszahl hinzu. Sie liegt grundsätzlich bei 100 Prozent. Handelt es sich um Wohnflächen, reduziert sich der Wert auf 70 Prozent. Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau werden weitere 25 Prozent abgezogen.

Grundsteuermessbetrag = Äquivalenzbetrag Grundstück x Grundsteuermesszahl Grundstück + Äquivalenzbetrag Gebäude x Grundsteuermesszahl Gebäude

4. Hebesatz

Zuletzt ist der Grundsteuer-Hebesatz relevant. Die Hebesätze legt jede Kommune in Niedersachsen selbst fest. Bundesweit liegt der Durchschnitt bei 380 Prozent.

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde

Grundsteuer Niedersachsen – Beispiel

Ein Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 160 Quadratmetern und steht auf einem
600 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 150 Euro pro Quadratmeter.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert der niedersächsischen Gemeinde liegt bei 120 Euro pro Quadratmeter. Die Kommune hat einen Hebesatz von 400 Prozent.

Lagefaktor = (150 Euro/Quadratmeter / 120 Euro/Quadratmeter) hoch 0,3

Der Lagefaktor beträgt basierend auf den Bodenwerten 1,07.

Äquivalenzbetrag Grundstück = 600 Quadratmeter x 0,04 Euro/Quadratmeter x 1,07

Äquivalenzbetrag Gebäude = 160 Quadratmeter x 0,50 Euro/Quadratmeter x 1,07

Die Äquivalenzbeträge liegen bei 25,68 Euro fürs Grundstück und 85,60 Euro fürs Gebäude.

Grundsteuermessbetrag = 25,68 Euro x 100 Prozent + 85,60 Euro x 70 Prozent

Für den Grundsteuermessbetrag kommt man auf ein Ergebnis von 85,60 Euro.

Grundsteuer = 85,60 Euro x 400 Prozent

Bei einem gemeindlichen Hebesatz von 400 Prozent ergibt sich eine zu zahlende Grundsteuer von jährlich insgesamt 342,40 Euro.

Welche Fristen gelten für die Grundsteuererklärung Niedersachsen in 2022?

Die neue Grundsteuer gilt in Niedersachsen ab 2025. Handlungsbedarf besteht aber schon in diesem Jahr. Alle Eigentümer von Grund und Boden sowie von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sind verpflichtet, noch bis Ende Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einzureichen.

Gibt es eine Fristverlängerung der Grundsteuererklärung?

Bislang haben nicht mal 20 Prozent aller Eigentümer ihre Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgegeben. Doch viel Zeit ist nicht mehr. Wer bis Ende Oktober nicht gehandelt hat, muss mit hohen Strafen von bis zu 25.000 Euro rechnen. Mehr dazu gibt es in unserem Ratgeber "Grundsteuererklärung erstellen: Frist und Fallstricke".

Sowohl private als auch gewerbliche Eigentümer beklagen Chaos bei der Grundsteuererklärung. Unter anderem geht es dabei um technische Schwierigkeiten mit der Steuer-Plattform Elster. Sogar die Kommunen fordern Aufschub, denn auch sie müssen eine Feststellungserklärung für gemeindliches Eigentum erstellen. Verbände und Landespolitiker fordern deshalb eine Fristverlängerung.

Und tatsächlich gibt es erste Erfolge: Die Stadt Jena hat als erste Gemeinde bis zum 31. Dezember 2022 Zeit, ihre Grundsteuererklärung einzureichen. Ob und wann auch Steuerzahler Aufschub gewährt bekommen, bleibt abzuwarten.

Wie kann man die Grundsteuererklärung Niedersachsen abgeben?

Die Grundsteuererklärung ist in Niedersachsen grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Nutzt dafür das Online-Portal ELSTER.

Wie ihr dabei vorgeht, erfahrt ihr in diesem Ratgeber: Grundsteuererklärung erstellen: Alles, was ihr wissen müsst. Falls ihr Hilfe benötigt oder es bequemer angehen wollt, dann bietet euch Wohnglück in Zusammenarbeit mit Vermieterwelt.de einen Service für die Erstellung der Grundsteuererklärung.

Welche Angaben muss ich in der Grundsteuererklärung Niedersachsen 2022 machen?

Für die Grundsteuererklärung Niedersachsen nach dem niedersächsischen Flächen-Lage-Modell benötigt ihr ähnlich viele Daten wie beim Bundesmodell.

Dazu gehören:

  • Eigentumsverhältnisse
  • Lage des Grundstücks mit Flur und Flurstücksnummer
  • Steuernummer des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Wohn- und Nutzflächen
  • Nutzungsart des Gebäudes
  • Anzahl und Flächen von (Tief-)Garagen
  • Wohnlage
  • Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte von Grundstück und Gemeinde müsst ihr nicht selbst ermitteln. Die Finanzämter bekommen diese automatisch von der Vermessungs- und Katasterverwaltung. Die meisten für euch relevanten Angaben findet ihr im bisherigen Einheitswertbescheid des Finanzamts und im Kaufvertrag oder Bauplan. Weitere Daten erhaltet ihr beim Grundbuch- und Katasteramt.

Tipp: Lest in diesem Ratgeber, wie ihr die Wohnfläche richtig berechnet, um nicht unnötig draufzuzahlen. Es gibt nämlich ein paar Tricks.

Hilfreiche Tipps, wie ihr an die Unterlagen kommt, verraten wir euch in diesem Ratgeber: Grundsteuererklärung: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen

FAQs Grundsteuer und Grundsteuererklärung

Wieso muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Eigentümer von Haus und Grund, egal, ob privat, gewerblich oder forst- und landwirtschaftlich, ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Infrastruktur, aber auch in Schwimmbäder, Krankenhäuser sowie Kitas und Schulen.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Im Zuge der Grundsteuerreform erfolgt bundesweit eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basierte auf inzwischen veralteten Einheitswerten von 1935 (neue Bundesländer) und 1965 (alte Bundesländer). Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten (Stand 1. Januar 2022) entspricht, müssen alle Eigentümer zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Daraufhin ermitteln die Finanzämter die neue Grundsteuer, welche ab dem 1. Januar 2025 fällig ist. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.

Wie und wo muss ich die Grundsteuererklärung erstellen?

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch rechtzeitig um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern.

Wohnglück bietet in Kooperation mit Vermieterwelt.de einen Service, der euch dabei hilft, eure Grundsteuererklärung zu erstellen.

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Wie hoch die typische Grundsteuer ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe hängt vor allem vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab und vom Hebesatz der Gemeinde. Durchschnittlich liegt die jährliche Steuerlast für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro.

Muss ich als Mieter Grundsteuern zahlen?

Auch als Mieter ist man in der Regel von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine Grundsteuererklärung müssen Mieter hingegen nicht erstellen. Das obliegt dem Eigentümer.

Wie oft muss ich eine Grundsteuererklärung machen?

Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb müsst ihr in diesem Jahr bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern sollte.

Wann muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgelegt und in Raten fällig. Diese müsst ihr im Regelfall jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Raten.

Wie oft ist die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer müsst ihr jedes Jahr zahlen. Es handelt sich dabei um eine Jahressteuer. Mit der Grundsteuerreform erfolgt zum Jahr 2025 eine Neubewertung des Eigentums und daraus ergibt sich eine neue Steuerschuld. Bis dahin bleibt alles beim Alten.

Leitfäden für weitere Bundesländer könnt ihr hier einsehen:

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