Grundsteuer-Frist vorbei: Was jetzt bei der Grundsteuererklärung?

Die ursprüngliche Abgabefrist für die Grundsteuererklärung war der 31. Oktober 2022. Weil bis dahin nicht einmal die Hälfe der Immobilieneigentümer tätig geworden war, wurde der Zeitraum bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Das heißt, jetzt ist offiziell Schluss. Zumindest in den meisten Bundesländern. Bayern hat die Frist für die Grundsteuererklärung bis zum 30. April 2023 verlängert, weitere Länder könnten nachziehen. 

In diesem Artikel erklären wir euch, was passiert, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt, ob ihr eine abgegebene Grundsteuererklärung nachträglich korrigieren und wie ihr Einspruch einlegen könnt.

Was genau es mit der Grundsteuererklärung auf sich hat, könnt ihr in diesen FAQs für Immobilieneigentümer nachlesen.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer-Frist verpasst habe?

Ihr habt die Grundsteuer-Frist verpasst und fragt euch, was jetzt passiert? Erstmal geschieht vermutlich nichts, zumindest müsst ihr nicht sofort mit einer Geldstrafe rechnen. 

Die meisten Bundesländer haben angekündigt, dass sie zunächst Erinnerungsschreiben an die Steuerzahler versenden wollen. Bayern hat als erstes Bundesland die Frist offiziell verlängert, bis zum 30. April 2023.

Das klingt erstmal entspannt, ihr solltet die Grundsteuer-Frist aber nicht auf die leichte Schulter nehmen. Im nächsten Schritt drohen nämlich wirklich Verspätungszuschläge und eine Schätzung vom Finanzamt, was teuer werden kann. 

Heißt für euch, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt, besser zügig zu handeln und eure Grundsteuererklärung schleunigst nachzureichen. 

Was passiert, wenn ich die Grundsteuererklärung nicht abgebe?

Reicht ihr eure Grundsteuererklärung verspätet oder gar nicht ein, kann das grundsätzlich teuer werden. Finanzämter können Verspätungszuschläge und im Extremfall eine Geldstrafe festsetzen. Bis zu 25.000 Euro drohen. 

Die gute Nachricht: Ein Bußgeld in dieser Höhe ist zwar theoretisch möglich, die Finanzämter fahren im Normalfall allerdings nicht sofort solch schwere Geschütze auf. Und wenn, dann 
dürfte der Betrag erstmal relativ gering ausfallen. Ein typischer Verspätungszuschlag liegt bei etwa 25 Euro pro Monat.

Kommt ihr eurer Pflicht zur Grundsteuererklärung auch nach einer ersten Mahnung nicht nach, so habt ihr noch ein weiteres Problem: Das zuständige Finanzamt schätzt dann euren Grundsteuerwert. Und das kann richtig ins Geld gehen. 

Wird zum Beispiel eine deutlich größere Wohnfläche unterstellt, zahlt ihr ab 2025 bei der Grundsteuer unnötig drauf – und zwar ab dann jedes Jahr bis zur nächsten Grundsteuererklärung. Gebt die Erklärung also besser verspätet als gar nicht ab.

Tipp: Um zuverlässig über etwaige Änderungen bei der Grundsteuerreform informiert zu werden, abonniert den Wohnglück-Newsletter.

Was mache ich, wenn ich die Grundsteuer-Frist verpasst habe?

Wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt,  setzt ihr euch am besten sofort dran und reicht die Grundsteuererklärung möglichst zeitnah nach, je eher,  desto besser. Dann drohen euch in der Regel auch keine Verspätungszuschläge. 

Muss ich eine Grundsteuererklärung machen?

Ihr habt im letzten Jahr immer wieder von der Grundsteuererklärung gehört und gelesen, wisst aber bis heute nicht, ob euch das überhaupt betrifft? Die Grundsteuererklärung abzugeben, ist verpflichtend für folgende Personengruppen:

• Grundstückseigentümer
• Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und Betrieben
• Eigentümer von Eigentumswohnungen und Häusern
• Eigentümer des Grundstücks unter Mitwirkung des Gebäudeeigentümers, wenn das Gebäude auf einem fremden Grundstück steht
• Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Erbbauverpflichteten, wenn für das Grundstück ein Erbbaurecht existiert

Wenn ihr zu einer dieser Gruppen gehört und die Grundsteuer-Frist verpasst habt, reicht die Grundsteuererklärung möglichst zügig beim zuständigen Finanzamt nach.

Müssen Mieter eine Grundsteuererklärung machen?

Als Mieter müsst ihr keine Grundsteuererklärung erstellen. Das obliegt dem Eigentümer. Jedoch ist man in der Regel auch als Mieter von der Grundsteuer betroffen. 

Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist.

Kann ich meine Grundsteuererklärung korrigieren?

Ihr könnt eine bereits übermittelte Grundsteuererklärung korrigieren, indem ihr sie innerhalb der Frist erneut sendet – unter demselben Aktenzeichen beziehungsweise derselben Steuernummer. Das Steuerportal ELSTER stellt hierfür entsprechende Funktionen bereit. 

Jetzt, nach Grundsteuer-Fristende, ist eine Korrektur nicht mehr vorgesehen. Dann bleibt euch nur noch, Einspruch zu erheben, sobald ihr eine Mitteilung vom Finanzamt bekommt. 

Kann ich Einspruch gegen die Grundsteuer einlegen?

Soviel vorweg: Ein Einspruch befreit euch nicht grundsätzlich von der Grundsteuer. Damit könnt ihr lediglich Fehler in der Grundsteuererklärung korrigieren und die Steuerlast im besten Fall senken.

In der Regel erhaltet ihr einige Wochen nach Abgabe eurer Grundsteuererklärung einen Brief vom zuständigen Finanzamt mit eurem Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid. 

Darin sind alle Daten zum Grundstück oder zur Immobilie sowie der Grundsteuerwert zusammengefasst. Auf diesem Wert basiert – multipliziert mit dem Gemeinde-Hebesatz – schließlich die Höhe eurer "neuen" Grundsteuer ab 2025. 

Überprüft diese Schreiben ganz genau. Denn haben sich Fehler eingeschlichen, durch euch oder das Finanzamt, zahlt ihr im schlimmsten Fall unnötig drauf. Fällt euch etwas auf, könnt ihr innerhalb von vier Wochen schriftlich beim Finanzamt Einspruch einlegen und so die Grundsteuererklärung korrigieren.

Grundsteuererklärung nach der Frist abgeben: Welche Unterlagen brauche ich?

Wer die Grundsteuererklärung innerhalb der Frist nicht eingereicht hat, sollte das zügig nachholen und schnell alle nötigen Unterlagen beschaffen. Wichtig zu wissen: Nicht alle Bundesländer erheben dieselben Werte. Lest dazu auch: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Wer auf Nummer sicher gehen will, besorgt sich folgende Daten, die das Bundesmodell vorsieht. Daran orientieren sich die meisten Bundesländer, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

• Grundbuchdaten
• Steuernummer des Grundstücks
• Lage des Grundstücks mit Flur und Flurstücksnummer
• Art des Grundstücks (bebaut, nicht bebaut)
• Grundstücksfläche
• Wohn- und Nutzflächen
• Alter des Gebäudes
• Art der Nutzung
• Anzahl und Flächen der (Tief-)Garagen
• Bodenrichtwert

Wo ihr die entsprechenden Daten herbekommt, könnt ihr der folgenden Tabelle entnehmen. Lest hier außerdem,  wie die Grundsteuer anhand der erhobenen Werte berechnet wird.

Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgelegt und in Raten fällig. Diese müsst ihr im Regelfall jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Raten. 

Bis einschließlich 2024 ändert sich erstmal nichts für euch. Bis dahin zahlt ihr wie gewohnt die "alte" Grundsteuer. Erst zum Jahr 2025 erfolgt mit der Grundsteuerreform eine Neubewertung des Eigentums und daraus ergibt sich dann die neue Steuerschuld. 

Die erste "neue" Grundsteuer-Rate ist zum 15. Februar 2025 fällig. Alle Fristen und Beträge entnehmt ihr eurem Grundsteuerbescheid, den ihr postalisch vom Finanzamt erhaltet.

Kann ich die Grundsteuer umlegen und absetzen?

Die Grundsteuer zählt laut der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkostenarten. Das heißt, der Vermieter kann sie komplett auf die Mieter umlegen. Lest dazu auch: Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Außerdem können Vermieter die Grundsteuer auch steuerlich geltend machen. Allerdings nur dann, wenn das Gebäude vermietet ist.

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Wie hoch die Grundsteuer ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe 
der Grundsteuer hängt zum einen vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab, maßgeblich aber auch vom Hebesatz der Gemeinde. 

Durchschnittlich liegt die jährliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro. In diesem Artikel zeigen wir euch Beispiele für die verschiedenen Bundesländer und wie hoch die Grundsteuer ab 2025 jeweils ausfallen kann.

FAQs: Grundsteuererklärung erstellen und korrigieren

Gut informiert sind Fallstricke bei der Grundsteuererklärung für euch kein Thema. Wir beantworten hier einige der meist gestellten Fragen:

Wie füllt man die neue Grundsteuererklärung aus?

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. 

Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch jetzt nach Grundsteuer-Fristende schleunigst um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern. 

Kann ich die Grundsteuererklärung auch in Papierform abgeben?

Grundsätzlich soll die Grundsteuererklärung ausschließlich online erstellt und übermittelt werden. Es gibt aber Ausnahmefälle: Wer weder einen Computer noch einen Internetzugang hat, kann beim Finanzamt einen Härteantrag auf Verzicht der digitalen Übermittlung stellen. Wird dieser bewilligt, könnt ihr die Grundsteuererklärung auch in Papierform einreichen.

Eine praktische Alternative: Wer kein eigenes ELSTER-Konto hat, kann die meldepflichtigen Daten auch über den Zugang eines Angehörigen ans Finanzamt übermitteln lassen. Das bietet sich vor allem nach abgelaufener Grundsteuer-Frist an, um keine Zeit zu verlieren.

Wie oft muss ich die Feststellung der Grundsteuerwerte erstellen?

Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb müsst ihr die Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern sollte.

Was zählt für die Grundsteuer zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche hat einen massiven Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Fehler in der Grundsteuererklärung solltet ihr also vermeiden. Überprüft vor der nachträglichen Abgabe oder sobald ihr eine Mitteilung vom Finanzamt bekommt noch einmal im Detail, ob die Flächenberechnung wirklich korrekt ist. Im Notfall könnt ihr innerhalb von vier Wochen Einspruch einlegen. 

Bedenkt grundsätzlich, dass ihr Keller oder Heizungs- und Hauswirtschaftsräume sowie Spitzböden und andere nicht nutzbare Flächen nicht einberechnen müsst. Sie zählen für die Grundsteuer nicht zur Wohnfläche. Gemäß der Wohnflächenverordnung des Bundesjustizministeriums handelt es sich bei der Wohnfläche um die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel Wohnzimmer, Schlafzimmer und Arbeitszimmer.

Lest hier, wie ihr die Wohnfläche genau ermittelt: Wohnflächenberechnung: Quadratmeter von Wohnung richtig berechnen. Auch zum Thema "Wohnfläche Terrasse", "Wohnfläche Balkon" und "Wohnfläche Keller" haben wir Artikel für euch.

Wann liegt für die Grundsteuer eine Kernsanierung vor?

Einer der vielfach unterschätzen Fallstricke bei der Grundsteuererklärung ist das Thema Kernsanierung. Das Finanzamt will wissen, ob und in welchem Jahr diese stattgefunden hat. Denn die Grundsteuer fällt bei kernsanierten Häusern höher aus.

Wichtig für euch: Nicht alle Sanierungsmaßnahmen kommen einer Kernsanierung gleich. Der Gesetzgeber versteht darunter tiefgreifende Maßnahmen, welche die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherstellen und das Objekt in einen neuwertigen Zustand versetzen.

Dazu müssen üblicherweise Dach, Fassade, Fenster und Türen, Innenausbau, Fußböden, Heizungsanlage sowie Sanitär- und Elektroinstallationen erneuert worden sein. Prüft also genau, ob es sich tatsächlich um eine Kernsanierung handelt. Wer unsicher ist, kann sich kurzfristig von einem Bauexperten beraten lassen.

Wie berechnet man den Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

In den meisten Bundesländern bemisst sich die Grundsteuer in erster Linie am Bodenrichtwert. Die Daten bekommt ihr über die Internetseiten der jeweiligen Landesverwaltungen, die nahezu alle mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) arbeiten. Bedenkt hierbei, dass für ein Grundstück verschiedene Bodenrichtwerte gelten können, wenn einzelne Teile in verschiedenen Zonen liegen.

Außerdem wichtig: Der Stichtag für den Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung ist 
der 1. Januar 2022. Achtet also darauf, dass der korrekte Wert angegeben ist.

Erfahrt hier mehr zum Bodenrichtwert: So ermittelt ihr den Bodenwert eures Grundstücks