Wohnen | Ratgeber
Wohnflächenberechnung Balkon – wie viel gehört zur Wohnfläche?
- Warum sollte ich die Gesamtwohnfläche überprüfen?
- Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
- Welche Methoden gibt es, die Balkon-Wohnfläche zu berechnen?
- Welche Wohnflächenberechnung für den Balkon ist korrekt?
- Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?
- Zählt der Keller zur Wohnfläche?
- Wohnfläche falsch berechnet? Das könnt ihr tun
- Grundsteuer: Zählt der Balkon hier zur Wohnfläche?
Wie viel Quadratmeter Balkon dürfen Vermieter eigentlich in die Berechnung der Gesamtwohnfläche mit einbeziehen? Zählt der Balkon überhaupt zur Wohnfläche? Balkone sind neben Dachschrägen und Treppen in puncto Wohnflächenberechnung die häufigsten Auslöser für Streit zwischen Mieter und Vermieter.
Wir verraten euch, warum sich das Nachrechnen bei der Gesamtwohnfläche lohnt, außerdem vier unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und welche Methode ihr davon zum Ermitteln eurer Balkonfläche nutzen solltet. Dazu geben wir euch Infos, was ihr tun könnt, wenn ihr der Meinung seid, eure Wohnfläche ist falsch berechnet.
Inwiefern der Balkon zur Wohnfläche gezählt wird, ist übrigens auch für Immobilieneigentümer in puncto Grundsteuer interessant.
Warum sollte ich die Gesamtwohnfläche überprüfen?
Nicht immer erfolgt die Berechnung der Gesamtwohnfläche zugunsten des Mieters. Steht eine zu hohe Quadratmeterzahl im Mietvertrag, profitiert am Ende der Vermieter. Errechnet ihr eine andere Quadratmeterzahl als im Vertrag angegeben, kann das folgende Auswirkungen haben:
- Die Betriebskosten ändern sich.
- Die Miete ändert sich, eventuell könnt ihr sie mindern, wenn zu viel Wohnfläche berechnet wurde.
- Eventuell könnt ihr Rückzahlungen von zu viel gezahlter Miete beanspruchen (bei einer Flächenabweichung von über zehn Prozent).
Balkone sind bei der Berechnung eine der häufigsten Fehlerquellen. Daher lohnt es sich, einmal die Balkonfläche sowie alle anderen Wohnräume nachzumessen.
Auch bei der eigentlichen Wohnfläche innerhalb der Wohnung kommt es immer wieder zu Falschangaben im Mietvertrag. Warum das so ist und wann es sich lohnen kann, einmal genauer nachzumessen, lest ihr in "Wohnflächenberechnung: Wie groß ist meine Wohnung?".
Relevant für Eigentümer: Mit der Wohnfläche ändert sich auch die zu zahlende Grundsteuer auf Wohnungseigentum. Fehler bei der Wohnflächenberechnung können unter Umständen also die Steuerlast unnötig in die Höhe treiben. Inwiefern der Balkon hierbei berücksichtigt wird, dazu mehr weiter unten im Artikel. Lest passend dazu hier, wie hoch die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus ausfällt.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Balkonflächen können je nach Berechnungsmethode gar nicht oder mit Werten zwischen
25 und 100 Prozent in die Berechnung der Gesamtwohnfläche mit einbezogen werden. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Quadratmeterzahl, für die ihr letztendlich Miete und/oder Grundsteuer zahlt.
Welche Methoden gibt es, die Balkon-Wohnfläche zu berechnen?
Das große Problem vorweg: Welche Methode bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl eurer Wohnung angewandt wurde, wird im Mietvertrag nicht immer vom Vermieter dargelegt.
Grundsätzlich gibt es für die Bestimmung der Balkon-Wohnfläche vier Berechnungsgrundlagen:
Wohnflächenberechnung Balkon nach DIN 277
Für Vermieter ist die Flächenberechnung nach dieser Norm von Vorteil. Denn sie bezieht sich auf Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Balkone werden bei dieser Berechnung als Nutzflächen betrachtet und demnach zu 100 Prozent mit einberechnet.
Alle wichtigen Infos zur DIN 277 im Überblick
Wohnflächenberechnung Balkon nach DIN 283
Seit August 1983 ist diese Berechnungsgrundlage eigentlich ungültig. Haben sich Vermieter und Mieter jedoch ausdrücklich darauf geeinigt, taucht sie in seltenen Fällen manchmal noch auf.
Die DIN 283 enthält keine Regelungen zu Garagen, Heizungsräumen oder Terrassen. Die Grundflächen von nicht gedeckten Terrassen oder Freisitzen, darunter fallen zum Beispiel auch unbedachte Balkone, werden bei der Wohnflächenberechnung daher oft nicht berücksichtigt.
Wohnflächenberechnung Balkon nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
Bis zum 31. Dezember 2003 war die zweite Berechnungsverordnung die Grundlage für Mieter und Vermieter zur Berechnung von Wohnflächen. Für Wohnungen, die vom Vermieter vor diesem Datum vermessen und baulich nicht mehr verändert wurden, gilt diese Berechnungsmethode noch immer. Balkonflächen zählen demnach zu 50 Prozent zur Gesamtfläche.
Zweite Berechnungsverordnung im Überblick
Wohnflächenberechnung Balkon nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Am 1. Januar 2004 trat die Wohnflächenverordnung in Kraft. Sie löst die II. BV ab und findet heutzutage in der Regel zur Wohnflächenberechnung Anwendung.
Die Wohnflächenverordnung ist besonders mieterfreundlich. Flächen unter Dachschrägen werden nur teilweise oder gar nicht in die Gesamtfläche eingerechnet, Balkone und Terrassen mit
25 Prozent, außer die Qualität ist besonders hoch, dann dürfen es 50 Prozent sein.
Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Überblick
Die vier Berechnungsgrundlagen für Balkone im Vergleich
Nehmen wir einmal an, euer Balkon hat eine Größe von acht Quadratmetern. Je nach Berechnungsgrundlage ergeben sich folgende Quadratmeterzahlen, die dann in die Gesamtwohnfläche einfließen:
| Berechnungsgrundlage | Anteil der Balkonfläche an der Gesamtwohnfläche | Quadratmeter Balkon, die zur Gesamtwohnfläche zählen (Beispiel) |
|---|---|---|
| DIN 277 | 100 Prozent | 8 Quadratmeter |
| DIN 283 | 0 Prozent | 0 Quadratmeter |
| II. BV | 50 Prozent | 4 Quadratmeter |
| WoFIV | 25 bis 50 Prozent | 2 bis 4 Quadratmeter |
Das Beispiel zeigt: Die berechnete Wohnfläche eures Balkons fällt je nach Berechnungsgrundlage unterschiedlich stark ins Gewicht.
Welche Wohnflächenberechnung für den Balkon ist korrekt?
In Deutschland gibt es offiziell keine gesetzlich festgelegte Methode für die Wohnflächenbestimmung. Nur bei den Wohnflächen öffentlich geförderter Wohnungen ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgeschrieben. Für den freien Wohnungsbau gibt es keine verbindliche Berechnungsvorschrift.
Üblicherweise wird die Wohnfläche aber nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Balkone zählen also mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche zur Gesamtwohnfläche.
Oftmals wird über Jahre hinweg eine alte Quadratmeterzahl übernommen, obwohl sich die Berechnungsgrundlage in der Zwischenzeit vielleicht geändert hat. In vielen Mietverträgen steht dann nur eine Quadratmeterzahl, nicht aber die zugrunde liegende Berechnungsmethode zur Ermittlung der Gesamtwohnfläche.
Häufig machen Vermieter oder Eigentümer von der DIN 277 Gebrauch, da sich mit dieser Berechnungsmethode die größtmögliche Wohnfläche errechnen lässt. Der Balkon wird in diesem Fall zu 100 Prozent einbezogen. Mit steigender Quadratmeterzahl steigt dann natürlich auch der Mietpreis und die monatlichen Betriebskosten. Es lohnt sich also nachzurechnen.
Im Streitfall wenden Gerichte meist die Wohnflächenverordnung an, wenn nichts Gegenteiliges im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart ist.
Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?
Auch bei Terrassenflächen lohnt sich Nachmessen, denn auch hier gelten normalerweise die Regeln des Sozialen Wohnungsbaus, also die Berechnung nach der II. BV oder der WoFlV. Mehr Infos erhaltet ihr in unserem Artikel "Stimmt es, dass die Terrasse zur Wohnfläche zählt?"
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Zum Nachteil der Mieter berechnen Vermieter Kellerräume gerne nach der DIN277. Kellerflächen fallen hier in die Kategorie "Nutzflächen" und lassen sich dementsprechend mit bis zu 100 Prozent anrechnen. Das kann, je nach Kellergröße, die Miete extrem in die Höhe treiben. Ob Vermieter Kellerflächen wirklich so berechnen dürfen, haben wir in "Wohnflächenberechnung Keller – wie viel gehört zur Wohnfläche?" für euch beantwortet.
Wohnfläche falsch berechnet? Das könnt ihr tun
Ist eure Wohnfläche deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, könnt ihr als Mieter laut Deutschem Mieterbund ab einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent die Miete entsprechend kürzen und sogar zu viel Gezahltes aus der Vergangenheit vom Vermieter zurückfordern.
Dazu gab es bereits verschiedene Urteile des Bundesgerichtshofs, wie zum Beispiel BGH VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03 oder VIII ZR 192/03. Im Regelfall entscheiden Gerichte bei Mietwohnungen auf Grundlage der WoFlV.
Wenn ihr euch die Berechnung eurer Wohnfläche nicht zutraut, könnt ihr euch auch Hilfe vom Architekten, Bauingenieur oder einem Sachverständigen holen. In der Regel ist der Rat eines Experten gefragt, falls der Streit um die angegebene Wohnfläche vor Gericht landet.
Ihr interessiert euch neben der Wohnfläche für die Grundfläche? Lest hier alles zum Thema Grundflächenzahl.
Grundsteuer: Zählt der Balkon hier zur Wohnfläche?
Die Höhe der Grundsteuer ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, unter anderem auch von der Grundstücksfläche und der Wohnfläche. Balkone müsst ihr, je nach Ausstattungsgrad, mit 25 bis 50 Prozent auf die Wohnfläche anrechnen.
Keller- und Zubehörräume wie Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume oder Garagen werden bei der Berechnung der Grundsteuer nicht berücksichtigt, da die Berechnung der Wohnfläche nicht nach DIN 277, sondern nach der Wohnflächenordnung erfolgt.
Ihr habt die Grundsteuer-Frist verpasst? Lest hier, welche Konsequenzen drohen und wie ihr jetzt am besten vorgeht. In einem weiteren Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuererklärung für Eigentümer.