Hausfassade mit Balkon
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Wohnen | Ratgeber

Wohnflächenbe­rechnung Balkon – wie viel gehört zur Wohnfläche?

Antonia Eigel

Balkone gehören in puncto Wohnflächenberechnung zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieter und Vermieter. Wir nennen euch vier Berechnungsmethoden, wie ihr die Balkonfläche richtig berechnet und warum sich Nachmessen tatsächlich lohnt.

Balkone, Dachschrägen und Treppen sind in puncto Wohnflächenberechnung die häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter, so das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz. Aber wie viel Quadratmeter dürfen Vermieter eigentlich vom Balkon in die Gesamtwohnfläche mit einbeziehen?

Wir nennen euch Gründe, warum sich Nachrechnen bei der Gesamtwohnfläche lohnt, vier unterschiedliche Berechnungsgrundlagen und welche Methode ihr davon zum Nachrechnen eurer Balkonfläche wählen solltet. Dazu geben wir euch Infos, was ihr tun könnt, wenn die Wohnfläche tatsächlich falsch berechnet wurde.

Darum lohnt sich Nachrechnen bei der Gesamtwohnfläche

Nicht immer wird die Gesamtwohnflächen zugunsten der Mieter berechnet. Steht eine zu hohe Quadratmeterzahl im Mietvertrag, profitiert am Ende der Vermieter. Errechnet ihr eine andere Quadratmeterzahl als im Vertrag angegeben, kann das folgende Auswirkungen haben:

  • Betriebskosten ändern sich
  • die Miete ändert sich, eventuell könnt ihr sie mindern, wenn zu viel Wohnfläche berechnet wurde.
  • Eventuelle Rückzahlungen von zu viel gezahlter Miete (bei einer Flächenabweichung von über 10 Prozent).

Balkone sind bei der Berechnung eine der häufigsten Fehlerquellen. Es lohnt sich also, einmal die Balkonfläche sowie alle anderen Wohnräume nachzumessen.

Vier Berechnungsgrundlagen – vier unterschiedlich große Balkone

Welche Methode bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl eurer Wohnung angewandt wurde, wird im Mietvertrag nicht immer offensichtlich vom Vermieter dargelegt.

Balkonflächen können also, je nach Methode, gar nicht oder zwischen 25 und 100 Prozent in die Gesamtwohnfläche mit einbezogen worden sein. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Gesamtwohnfläche, für die ihr letztendlich Miete zahlt.

Wohnflächenberechnung Balkon nach DIN 277

Für Vermieter ist die Flächenberechnung nach dieser Norm von Vorteil. Sie bezieht sich auf Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken. Balkone werden bei dieser Berechnung als Nutzflächen betrachtet und demnach zu 100 Prozent mit einberechnet.

Alle wichtigen Infos zur DIN 277 im Überblick

Wohnflächenberechnung Balkon nach DIN 283

Seit August 1983 ist diese Berechnungsgrundlage eigentlich ungültig. Haben sich Vermieter und Mieter jedoch ausdrücklich darauf geeinigt, taucht sie in seltenen Fällen manchmal noch auf.

Die DIN 283 enthält keine Regelungen zu Garagen, Heizungsräumen oder Terrassen. Die Grundflächen von nicht gedeckten Terrassen oder Freisitzen, darunter fallen zum Beispiel auch unbedachte Balkone, werden bei der Wohnflächenberechnung daher oft nicht berücksichtigt.

DIN 283 im Überblick

Wohnflächenberechnung Balkon nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

Bis zum 31. Dezember 2003 war die zweite Berechnungsverordnung die Grundlage für Mieter und Vermieter zur Berechnung von Wohnflächen. Für Wohnungen, die vom Vermieter vor diesem Datum vermessen und baulich nicht mehr verändert wurden, gilt diese Berechnungsmethode noch immer. Balkonflächen zählen demnach zu 50 Prozent zur Gesamtfläche.

Zweite Berechnungsverordnung im Überblick

Wohnflächenberechnung Balkon nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Am 01. Januar 2004 trat die Wohnflächenverordnung in Kraft. Sie löst die II. BV ab und wird heutzutage in der Regel zur Wohnflächenberechnung angewandt.

Die Wohnflächenverordnung ist besonders mieterfreundlich. Flächen unter Dachschrägen werden nur teilweise oder gar nicht in die Gesamtfläche eingerechnet, Balkone und Terrassen mit 25 Prozent, außer die Qualität ist besonders hoch, dann dürfen es 50 Prozent sein.

Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Überblick

Die vier Berechnungsgrundlagen für Balkone im direkten Vergleich

Nehmen wir einmal an, euer Balkon hat eine Größe von acht Quadratmetern. Je nach Berechnungsgrundlage ergeben sich folgende Quadratmeterzahlen, die dann in die Gesamtwohnfläche einfließen:

  • DIN 277 (100 Prozent der Balkonfläche werden zur Gesamtwohnfläche gezählt): 8 Quadratmeter
  • DIN 283 (Balkonflächen werden nicht berücksichtigt): 0 Quadratmeter
  • II. BV (Balkonflächen werden mit 50 Prozent berechnet): 4 Quadratmeter
  • WoFlV (Balkonflächen werden mit 25, maximal aber 50 Prozent berechnet): 2 - 4 Quadratmeter

Das Beispiel zeigt: Die berechnete Wohnfläche eures Balkons fällt je nach Berechnungsgrundlage unterschiedlich stark ins Gewicht.

Wohnflächenberechnung Balkon – was gehört zur Wohnfläche?

Welche Berechnungsgrundlage für den Balkon ist die richtige?

In Deutschland gibt es offiziell keine gesetzlich festgelegte Methode für die Wohnflächenbestimmung. Nur bei den Wohnflächen öffentlich geförderter Wohnungen ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgeschrieben. Für den freien Wohnungsbau gibt es keine verbindliche Berechnungsvorschrift.

Üblicherweise wird die Wohnfläche aber nach der Wohnflächenverordnung berechnet, Balkone zählen also mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche zur Gesamtwohnfläche.

Oftmals wird über Jahre hinweg eine alte Quadratmeterzahl übernommen, obwohl sich die Berechnungsgrundlage in der Zwischenzeit vielleicht geändert hat. In vielen Mietverträgen steht oft nur eine Quadratmeterzahl, nicht aber die Berechnungsmethode, mit der die Gesamtwohnfläche ermittelt wurde.

Häufig machen Vermieter oder Eigentümer von der DIN 277 Gebrauch, da sich mit dieser Berechnungsmethode die größtmögliche Wohnfläche errechnen lässt. Der Balkon wird in diesem Fall zu 100 Prozent einbezogen. Mit steigender Quadratmeterzahl steigt dann natürlich auch der Mietpreis und die monatlichen Betriebskosten. Es lohnt sich also nachzurechnen.

Im Streitfall wenden Gerichte meist die Wohnflächenverordnung an, wenn nichts Gegenteiliges im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart ist.

Das könnt ihr tun, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde

Ist eure Wohnfläche deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, könnt ihr als Mieter laut Deutschem Mieterbund ab einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent die Miete entsprechend kürzen und sogar zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit vom Vermieter zurückfordern.

Dazu gab es bereits verschiedene Urteile des Bundesgerichtshofs, wie zum Beispiel BGH VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03 oder VIII ZR 192/03. Im Regelfall entscheiden Gerichte bei Mietwohnungen auf Grundlage der WoFlV.

Wenn ihr euch die Berechnung eurer Wohnfläche nicht zutraut, könnt ihr euch auch Hilfe vom Architekten, Bauingenieuer oder einem Sachverständiger holen. Er wird in der Regel zu Rate gezogen, falls der Streit um die angegebene Wohnfläche vor Gericht landet.

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