Paar sitzt auf dem Sofa und berechnet Finanzen fürs Haus
© istock/getty images/Geber86

Wohnen | Ratgeber

Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ihr seid Hauseigentümer und wollt wissen, was die Grundsteuerreform finanziell für euch bedeutet? In diesem Ratgeber erklären wir, wie die neue Grundsteuer für ein Einfamilienhaus berechnet wird und welche Kosten ab 2025 ungefähr auf euch zukommen.

Jeder Eigentümer von Haus und Grund zahlt in Deutschland eine Grundsteuer. Bislang wurden für die Berechnung Einheitswerte herangezogen. Diese gelten inzwischen aber als veraltet. Deshalb wurde das Verfahren im Zuge der Grundsteuerreform umgekrempelt. So gilt ab 2025 eine "neue" Grundsteuer. Ihr wollt wissen, wie hoch die Grundsteuer für meKein Einfamilienhaus ausfällt? Wir erklären die Berechnung, zeigen Beispiele und beantworten die wichtigsten Fragen.

Wie ihr bei der Erstellung eurer Grundsteuererklärung vorgeht, erfahrt ihr in diesem Ratgeber: Grundsteuererklärung erstellen: Alles, was ihr wissen müsst. Und wenn ihr Hilfe benötigt oder das Ganze bequemer angehen wollt, dann bietet euch Wohnglück in Zusammenarbeit mit Vermieterwelt.de einen Service für die Erstellung der Grundsteuererklärung.

Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

Grundsteuern werden in Deutschland auf das Eigentum von Grundstücken erhoben. Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Grundsteuer:

Für euch als Hauseigentümer ist die sogenannte Grundsteuer B relevant. Sie ist für Grund und Boden fällig, der bebaut werden kann oder bereits bebaut ist. Die Grundsteuer B gilt für Wohngrundstücke und für Mietwohngrundstücke. Ebenso für Geschäftsgrundstücke und für gemischt genutzte Grundstücke.

Daneben gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie die Grundsteuer C. Diese Baulandsteuer gibt Kommunen die Möglichkeit, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. Damit wollen Gemeinden Spekulation mit Wohnraum verhindern.

Wann gilt eine Immobilie fürs Finanzamt als Einfamilienhaus?

Für die Höhe der Grundsteuer spielt die Nutzungsart der Immobilie eine Rolle. Für Wohngrundstücke gilt nämlich eine andere Steuermesszahl als für Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Gebäude.

Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung, Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser werden ausschließlich zum Wohnen genutzt. Eine betriebliche Mitbenutzung ist für die Steuer üblicherweise irrelevant. Voraussetzung ist, dass ihr maximal 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche dafür in Anspruch nehmt. Dabei muss das Einfamilienhaus klar als solches erkennbar sein. Die betriebliche Nutzung sollte also unauffällig bleiben.

Andernfalls fällt eure Immobilie unter gemischt genutzte Grundstücke und ist fürs Finanzamt kein Einfamilienhaus. Liegt die betriebliche Nutzung bei mehr als 80 Prozent, handelt es sich um ein Geschäftsgrundstück. Mietwohngrundstücke wiederum sind solche, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Sie sind keine Ein- oder Zweifamilienhäuser und enthalten im Regelfall mehr als zwei Wohnungen.

Neue Grundsteuer für Einfamilienhäuser: Was ändert sich in den Bundesländern?

Mit der Grundsteuerreform wird die Höhe der Grundsteuer ab 2022 neu ermittelt. Ein wesentlicher Unterschied zur "alten" Grundsteuer besteht in der Steuermesszahl. Sie wurde deutlich gesenkt.

Die Berechnung der Grundsteuer ist grundsätzlich Ländersache. Die meisten Bundesländer wenden das vom Bundesfinanzministerium entwickelte "Bundesmodell" an. Hierbei wird die Grundsteuer anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Mietniveaustufe festgesetzt. Die Bundesländer Saarland und Sachsen haben sich für das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen entschieden.

In Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg hingegen gelten vereinfachte Ländermodelle. So ist in Baden-Württemberg künftig der Bodenwert maßgeblich, unabhängig von Bebauung und Lage. In Bayern hat der Bodenrichtwert keinen Einfluss, dafür ist die Fläche der zentrale Faktor. Hamburg, Niedersachsen und Hessen beziehen zusätzlich den Lagefaktor mit ein.

Grafik, die zeigt welches Bundesland welches Grundsteuermodell hat
© wohnglück.de/Antonia Eigel

Welchen Einfluss das jeweilige Modell auf die Höhe der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus hat, zeigen die Beispiele weiter unten.

Für weitere Infos lest hier mehr zu dem Thema: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Wie kann ich die Grundsteuer fürs Einfamilienhaus berechnen?

Bis 2025 wird die Grundsteuer nach dieser Formel berechnet:

Grundsteuer Einfamilienhaus = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Für die Festsetzung der "neuen" Grundsteuer nach dem Bundesmodell, welches die meisten Länder ab 2025 anwenden, gilt:

Grundsteuer Einfamilienhaus = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Einheitswert oder Grundsteuerwert

Bis 2025 basiert die Grundsteuer auf einheitlichen Grundstückswerten, den sogenannten Einheitswerten. Für Objekte in den alten Bundesländern gelten bis dato ihre Werte aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern zieht man Daten aus dem Jahr 1935 heran. Weil sich seither viel getan hat, wurde die Grundsteuerreform durchgesetzt. Aus diesem Grund müsst ihr bis Ende Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung machen.

Ab 2025 wird nach dem Bundesmodell der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt. Dieser richtet sich in erster Linie nach dem Wert von Grund und Boden. Faktoren, die hier Einfluss haben, sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Ebenso relevant sind die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.

Tipp: Lest in diesem Ratgeber, wie ihr die Wohnfläche eures Hauses richtig berechnet, um nicht unnötig draufzuzahlen. Es gibt nämlich ein paar Tricks.

Ihr wollt wissen, was eure Immobilie aktuell wert ist? Findet es ganz einfach mit der kostenlosen Immobilienbewertung heraus.

Steuermesszahl

Für die Steuermesszahl oder Grundsteuermesszahl ist die Nutzungsart relevant. Der Wert wird vom Bund vorgegeben und mit der Reform kräftig reduziert. Ab 2025 gelten 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also auch für Einfamilienhäuser, und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Bis 2025 liegt die Steuermesszahl zwischen 2,5 und 10 Promille.

Hebesatz

Zuletzt entscheidet der individuelle Hebesatz der Gemeinde mit über die Höhe der Grundsteuer. Dieser Wert kann zwischen 0 und 1.050 Prozent betragen.

Die Erläuterung gilt für alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Steht euer Haus in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, gelten abweichende Formeln. Die Berechnung erklären wir in diesen Ratgebern genauer:

Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: Beispiele

Im Folgenden zeigen wir euch anhand von Beispielen, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 für ein Einfamilienhaus ausfallen kann.

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiele fürs Bundesmodell

Wir gehen in diesem Bundesbeispiel von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern aus. Der Bodenrichtwert liegt bei 400 Euro. Der Gemeinde unterstellen wir einen Hebesatz von 421 Prozent.

  • Rechenschritt
  • Beispielwert
  • Grundsteuerwert
  • 310.100 Euro
  • x Steuermesszahl
  • 0,31 Promille
  • = Steuermessbetrag
  • 96,13
  • x Hebesatz
  • 421 Prozent
  • = zu zahlende Grundsteuer
  • 404,71 Euro pro Jahr

Beispielrechnung Grundsteuer Bundesmodell

In Sachsen und im Saarland gelten abweichende Steuermesszahlen. Ein Beispiel:

  • Rechenschritt
  • Beispielwert
  • Grundsteuerwert
  • 310.100 Euro
  • x Steuermesszahl
  • 0,36 Promille
  • = Steuermessbetrag
  • 111,64 Euro
  • x Hebesatz
  • 400 Prozent
  • = zu zahlende Grundsteuer
  • 446,54 Euro pro Jahr

Beispielrechnung Grundsteuer Sachsen

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Wohnlagenmodell

In Hamburg gilt das Wohnlagenmodell. Unser Beispiel basiert auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern. Zum Vergleich einmal in normaler und einmal in guter Wohnlage. Als Hebesatz der Gemeinde werden 400 Prozent unterstellt.

  • Rechenschritt
  • Grund und Boden
  • Wohngebäude in guter Wohnlage
  • Wohngebäude in normaler Wohnlage
  • Fläche
  • 500 Quadratmeter
  • 120 Quadratmeter
  • 120 Quadratmeter
  • x Äquivalenzzahl
  • 0,04 Euro pro Quadratmeter
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter
  • = Äquivalenzbetrag
  • 20 Euro
  • 60 Euro
  • 60 Euro
  • x Grundsteuermesszahl
  • 100 Prozent
  • 70 Prozent
  • 52,5 Prozent
  • = Grundsteuermessbetrag
  • 20 Euro
  • 42 Euro
  • 31 Euro
  • x Hebesatz
  • 400 Prozent
  • 400 Prozent
  • 400 Prozent
  • = zu zahlende Grundsteuer
  • 80 Euro
  • 168 Euro
  • 124 Euro

Beispielrechnung Grundsteuer Hamburg

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Flächenmodell

Für unser Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Bayern gehen wir von einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern aus. Als Hebesatz der Gemeinde nehmen wir 400 Prozent.

  • Rechenschritt
  • Grund und Boden
  • Wohngebäude
  • Fläche
  • 500 Quadratmeter
  • 120 Quadratmeter
  • x Äquivalenzzahl
  • 0,04 Euro pro Quadratmeter
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter
  • = Äquivalenzbetrag
  • 20 Euro
  • 60 Euro
  • x Grundsteuermesszahl
  • 100 Prozent
  • 70 Prozent
  • = Grundsteuermessbetrag
  • 20 Euro
  • 42 Euro
  • x Hebesatz
  • 400 Prozent
  • 400 Prozent
  • = zu zahlende Grundsteuer
  • 80 Euro
  • 168 Euro

Beispielrechnung Grundsteuer Bayern

Grundsteuer Einfamilienhaus: Beispiel fürs Flächen-Faktor-Modell

In Hessen gilt das Flächen-Faktor-Modell. Unser Rechenbeispiel basiert auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern. Wir unterstellen einen Bodenrichtwert von 730 Euro pro Quadratmeter und einen durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde von 756 Euro pro Quadratmeter. Der Faktor beträgt in diesem Fall 0,98. Der Gemeinde-Hebesatz liegt beispielhaft bei 400 Prozent.

  • Rechenschritt
  • Grund und Boden
  • Wohngebäude
  • Fläche
  • 500 Quadratmeter
  • 120 Quadratmeter
  • x Flächenzahl
  • 0,04 Euro pro Quadratmeter
  • 0,50 Euro pro Quadratmeter
  • = Flächenbetrag
  • 20 Euro
  • 60 Euro
  • x Grundsteuermesszahl
  • 100 Prozent
  • 70 Prozent
  • = Ausgangsbetrag
  • 20 Euro
  • 42 Euro
  • x Faktor
  • 0,98
  • 0,98
  • = Grundsteuermessbetrag
  • 19,6 Euro
  • 41,2 Euro
  • x Hebesatz
  • 400 Prozent
  • 400 Prozent
  • = zu zahlende Grundsteuer
  • = 78,4 Euro
  • 164,8 Euro

Beispielrechnung Grundsteuer Hessen

Außerdem lesenswert: "Grundsteuermessbetrag: Den Messbetrag für die Grundsteuer ermitteln". und "Bodenrichtwert ermitteln: So bekommt ihr den Bodenwert für die Grundsteuer".

FAQs Grundsteuer Einfamilienhaus

Ab wann zahle ich Grundsteuer für einen Neubau?

Für einen Neubau zahlen Eigentümer erst dann Grundsteuer, wenn der Bauträger das Objekt fertig übergeben hat. Zugleich ist die Grundsteuer eine Jahressteuer, deren Stichtag der 1. Januar ist. Das bedeutet: Wird das Einfamilienhaus im Oktober übergeben, werdet ihr erst im darauffolgenden Jahr zur Kasse gebeten. Für den Rest des laufenden Jahres übernimmt der Bauträger, sofern vertraglich nicht anders vereinbart, die Grundsteuer. Solange das Haus noch im Bau ist, gilt das Grundstück steuerlich übrigens als unbebaut, was die Steuerlast reduziert.

Wie hoch ist die durchschnittliche Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?

Wie hoch die typische Grundsteuer für ein Einfamilienhaus ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe hängt vor allem vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab und vom Hebesatz der Gemeinde. Durchschnittlich liegt die jährliche Steuerlast für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro.

Muss ich als Mieter eines Einfamilienhauses Grundsteuern zahlen?

Auch als Mieter ist man in der Regel von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab.

Gibt es bei der Grundsteuer einen Unterschied zwischen Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus?

Für die “neue” Grundsteuer B wird zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken unterschieden. Danach richtet sich die Grundsteuermesszahl, welche maßgeblich für die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, um ein Zweifamilienhaus oder um ein Reihenhaus handelt, solange das Objekt Wohnzwecken dient.

Kann ich die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung umlegen?

Als Vermieter einer Einliegerwohnung hat man die Möglichkeit, die Grundsteuer anteilig auf den Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Somit kann man für sein Einfamilienhaus Steuern sparen.

Was muss ich bei der Grundsteuer beachten, wenn das Haus auf zwei Flurstücken steht?

Besteht der Grundbesitz aus mehreren Flurstücken, müssen diese separat in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Die Flurstücksnummern finden sich im Grundbuchauszug.

Das wird dich auch interessieren