Skyline von Frankfurt am Main
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Grundsteuerreform: Hessen setzt bei Grundsteuer auf Sonderweg

Seit das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Grundsteuer vor rund zwei Jahren gekippt hat, bemühen sich Bund und Länder um eine Neuregelung. Nicht alle Bundesländer wollen dem von Finanzminister Scholz vorgeschlagenen Modell folgen. Die hessische Landesregierung will auf ein eigenes Modell setzen.

Bis 2025 muss die Grundsteuer neu berechnet werden. Denn: Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige Verfahren gekippt. Ende 2019 wurde das Gesetz daher reformiert, auch das Grundgesetz musste entsprechend geändert werden.

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Nun kann jedes Bundesland sein eigenes Grundsteuermodell entwickeln, wenn es nicht auf die von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgeschlagene wertbasierte Berechnung setzen will. Die Landesregierung von Hessen hat sich nun entschieden, auf ein eigenes Modell zu setzen.

Dabei soll die Grundsteuer auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen berechnet werden. Hinzu kommt ein Lagefaktor: Das heißt, in guten Lagen fällt mehr Grundsteuer an als in schlechten.

Hinzu kommen soll die sogenannte Grundsteuer C. Damit können Gemeinden für baureife Grundstücke eine höhere Grundsteuer verlangen. Laut Hessens Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) sei diese Regelung "gerecht, einfach und verständlich". Außerdem für Bürger und Verwaltung "handhabbar" und für Kommunen gut nachvollziehbar. Auch die Wohnungswirtschaft begrüßt das hessische Modell.

Grundsteuer: Bayern und Baden-Württemberg gehen eigenen Weg

Das Standardmodell von Scholz stützt sich hingegen auf die Fläche und den Wert der Immobilie. Außerdem fließen durchschnittliche Mieten in der Wohnlage in die Berechnung ein. Alle sieben Jahre soll eine Neubewertung der Grundstücke stattfinden. Die Landesregierung von Schleswig-Holstein hat sich auf das Scholz-Modell geeinigt.

Bayern und Baden-Württemberg wollen ebenfalls eigene Wege gehen – mit sehr unterschiedlichen Modellen. Bayern will Grundstücke nur auf Basis der Boden- und Gebäudeflächen besteuern. Lage und Wert spielen in der Berechnung keine Rolle.

Die Regierung von Baden-Württemberg will bei der Grundsteuer B, die alle Siedlungsflächen betrifft, nur den Boden nach seinem Wert besteuern, nicht das Gebäude. Das entspricht einer modifizierten Bodenwertsteuer mehr als einer Grundsteuer. Außerdem sollen gewerblich genutzte Flächen höher besteuert werden als Wohnraum. Kommunen sollen weiterhin die Möglichkeit haben, unterschiedliche Hebesetze anzusetzen. Bei der Grundsteuer A, die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen betrifft, will Baden-Württemberg das Bundesmodell übernehmen.

Welches Grundsteuer-Modell ist das sinnvollste?

Die Grundsteuer ist von den Immobilieneigentümern zu bezahlen, die sie aber in der Regel auf die Mieter umlegen. Die Einnahmen, zuletzt insgesamt rund 14 Milliarden Euro pro Jahr, gehen an die Kommunen. Das wird auch noch der Fall sein, wenn die neue Grundsteuer ab 2025 gilt.

Mit der wiedereingeführten Grundsteuer C, die Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife Grundstücke ermöglicht, will Scholz den Wohnungsbau ankurbeln. Diese Steuer ist in den 1960er Jahren abgeschafft worden.

Welches Modell zur Berechnung der Grundsteuer am besten ist, ist umstritten. Die bayerische Landesregierung sieht das Flächenmodell vorne, weil die Immobilienpreise dann regelmäßig neu bewertet werden. So erhofft man sich auch weniger regelmäßige Mieterhöhungen. Auch die Immobilienwirtschaft unterstützt dieses Modell.

Aktuell wird für die Ermittlung der Grundsteuer zunächst der Wert des Grundstücks oder Gebäudes berechnet. Aus diesem ergibt sich dann der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. Zum Schluss wird dieser Wert mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Der muss seit 2004 mindestens 200 Prozent betragen.

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