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Wohnen | Ratgeber

Einheitswertbescheid: Einheitswert berechnen und anfordern

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Der Einheitswertbescheid ist ein Schreiben vom Finanzamt, das alle Grundstückseigentümer in Deutschland ausgestellt bekommen. Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, zumindest bis 2025. Dann nämlich wird der Einheitswert abgeschafft. Was ihr bis dahin wissen und beachten müsst, erfahrt ihr hier.

Jeder Eigentümer von Immobilien und Grundstücken muss in Deutschland Grundsteuer zahlen. Bislang war sie für die meisten Steuerzahler Nebensache, doch aktuell rauchen ihretwegen viele Köpfe. Der Grund: Die Finanzämter fordern im Zuge der Grundsteuerreform eine Grundsteuererklärung, um sämtliches Eigentum neu zu bewerten. Der viele Jahrzehnte gültige Einheitswert aus dem Einheitswertbescheid ist ab 2025 Geschichte.

Steuern müsst ihr in den Übergangsjahren natürlich trotzdem zahlen – und die berechnen sich bis einschließlich 2024 nach wie vor auf Basis des Einheitswertes. Was genau dahintersteckt, erfahrt ihr hier im Detail. Und wie die Grundsteuer ermittelt wird, könnt ihr in diesem Ratgeber nachlesen: Grundsteuer berechnen: Wie wird die (neue) Grundsteuer berechnet?

Ihr braucht noch Unterstützung bei eurer Grundsteuererklärung? Dann zögert nicht und nehmt Hilfe in Anspruch: In Zusammenarbeit mit Vermieterwelt.de bietet Wohnglück einen Service für die Erstellung der Grundsteuererklärung.

Was bedeutet Einheitswert?

Der Einheitswert gibt den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks an und zwar zu einem bestimmten Stichtag. Für die Grundsteuer in Deutschland gelten aktuell die Einheitswerte vom Stichtag 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern und vom Stichtag 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern.

Diese Einheitswerte werden mit dem Grundsteuermessbetrag und dem Gemeinde-Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die fällige Grundsteuer. Je höher also der Einheitswert für Grundstück, Haus oder Wohnung, desto mehr müsst ihr jährlich an Steuern dafür zahlen.

Ein Rechenbeispiel findet ihr hier: Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen

Achtung: Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln. Beim Einheitswert gilt der Stichtag 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer). Man geht davon aus, dass sich der Wert des Grundstücks seither nicht verändert hat. Der Verkehrswert hingegen bezieht sich auf den aktuellen Immobilienmarkt. Wollt ihr euer Haus also verkaufen, ist nicht der Einheitswert aus dem Einheitswertbescheid relevant, sondern der Verkehrswert.

Wenn ihr wissen wollt, was eure Immobilie momentan wert ist, nutzt dafür gerne den kostenlosen Service von Wohnglück.

Einheitswertbescheid – was ist das?

Der Einheitswertbescheid ist ein Dokument, das Auskunft über den Einheitswert eines Grundstücks oder einer Immobilie gibt. Dieser Grundlagenbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und allen Eigentümern von Immobilien und Grundstücken per Post geschickt.

Wichtig: Beim Einheitswertbescheid handelt es sich lediglich um ein Informationsschreiben für eure Unterlagen und nicht um den eigentlichen Steuerbescheid. Wie viel Grundsteuer ihr tatsächlich zahlen müsst, hängt noch von anderen Faktoren ab. Auch wenn kein Handlungsbedarf besteht, ist es trotzdem ratsam, den Bescheid vor dem Abheften genau zu prüfen. Ihr habt nämlich die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.

Wozu dient der Einheitswertbescheid für die Grundsteuer?

Der Einheitswertbescheid dient dazu, Eigentümern den Einheitswert ihres Grundstücks transparent zu machen. Das Finanzamt informiert euch mit diesem Grundlagenbescheid über eine wichtige Messzahl zur Berechnung eurer Grundsteuer. Es handelt sich dabei aber um keine Zahlungsaufforderung. Diese bekommt ihr separat mit dem Steuerbescheid. Wenn ihr den Einheitswertbescheid bekommt, müsst ihr also nichts bezahlen.

Wer bekommt einen Einheitswertbescheid?

Jeder, der in Deutschland Grundsteuer zahlen muss, bekommt automatisch einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt zugeschickt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ihr ein Haus kauft oder erbt. Sobald ihr im Grundbuch steht, seid ihr Eigentümer und müsst Grundsteuer zahlen. Gibt es mehrere Grundstückseigentümer, erhält jeder von ihnen einen eigenen Bescheid und der Einheitswert wird aufgeteilt.

Wann bekomme ich den Einheitswertbescheid für mein Haus oder Grundstück?

Wann ihr den Einheitswertbescheid bekommt, hängt davon ab, wann das Finanzamt über den Grundbucheintrag informiert wird. Bei einem Immobilienkauf erhaltet ihr den Bescheid meist innerhalb eines Jahres. Wird ein Grundstück vererbt oder ein Haus überschrieben, kann es erfahrungsgemäß auch länger dauern.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Grundlage für die Einheitswertermittlung ist das Bewertungsgesetz (BewG). Wenn das Finanzamt den Einheitswert ermitteln will, muss es zunächst wissen, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Einheitswert ermitteln für unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten Grundstücken ist die Berechnung des Einheitswertes simpel. Das Finanzamt multipliziert die Quadratmeterzahl mit dem Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 1964 beziehungsweise 1935. Die Formel lautet:

Einheitswert = Quadratmeterzahl x Bodenrichtwert

Das Ergebnis wird in Euro umgerechnet und um 20 Prozent reduziert. Wie genau der Bodenrichtwert zustande kommt, erfahrt ihr im Detail in diesem Ratgeber: Bodenrichtwert ermitteln: So bekommt ihr den Bodenwert für die Grundsteuer

Einheitswert berechnen für ein Haus

Bei Grundstücken mit Häusern ist die Sache etwas komplizierter. Das Finanzamt nutzt je nach Datenlage das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Beim Ertragswertverfahren bilden potenzielle Erträge, die mit dem Objekt erzielt werden können, die Bewertungsgrundlage. Bei Mietobjekten zieht man die Jahresrohmiete heran: das Gesamtentgelt, welches die Mieter ab dem Stichtag für ein Jahr gezahlt haben. Bei Eigennutzung wird die ortsübliche Vergleichsmiete zum Feststellungszeitraum genutzt. Voraussetzung ist, dass diese Werte aus dem Jahr 1935 oder 1964 bekannt sind.

Ansonsten kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Berechnungsgrundlage bilden die Werte für Boden, Bebauung und Außenanlagen. Maßgeblich sind hierfür die durchschnittlichen Herstellungskosten zum Feststellungszeitraum.

Wie sieht ein Einheitswertbescheid aus?

Der Einheitswertbescheid ist üblicherweise ein mehrseitiges Schreiben vom Finanzamt, das euch über den Einheitswert eures Eigentums informiert. Es enthält im Briefkopf das Aktenzeichen, welches ihr bei Rückfrage oder bei der Grundsteuererklärung angeben müsst.

Weitere Informationen, die der Einheitswertbescheid auf Seite eins enthält:

  • Adresse des Grundstücks
  • Namen der Eigentümer
  • Feststellungsdatum (1. Januar eines Jahres)
  • Einheitswert

Darauf folgt in der Regel eine genaue Aufschlüsselung der Berechnung sowie Erläuterungen. So könnt ihr gut nachvollziehen, wie der genannte Einheitswert zustande kommt. Wenn das Scheiben keine Angaben zur genauen Wertermittlung enthält, könnt ihr diese beim Finanzamt anfordern.

Wo ist der Einheitswertbescheid zu finden?

Wenn ihr Eigentümer eins Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung seid, wird euch der Einheitswertbescheid vom Finanzamt ausgestellt. Ihr bekommt das Schreiben per Post zugesendet und solltet es gut aufbewahren.

In dem Grundlagenbescheid findet ihr den Einheitswert, welcher einen Hinweis auf die Höhe eurer Grundsteuer gibt. Wie viel ihr tatsächlich bezahlen müsst, entnehmt ihr dem aktuellen Steuerbescheid, den ihr separat bekommt.

Ihr findet euren Bescheid nicht mehr? Wer den Einheitswertbescheid anfordern will, muss sich an sein zuständiges Finanzamt wenden.

Wann wird der Einheitswert neu ermittelt?

Einheitswerte müssen vereinzelt neu ermittelt werden. Eine Änderung des Einheitswertes ist zum Beispiel nach einem Umbau oder Neubau möglich oder wenn ihr ein Grundstück teilt. Dadurch verändert sich der Wert und damit auch die Höhe der Grundsteuer. In solchen Fällen führt das zuständige Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durch. Diese nachträgliche Einheitswertfeststellung findet zum 1. Januar im Folgejahr der Wertänderung statt.

Habt ihr also im Mai 2022 einen Neubau auf einem bislang unbebauten Grundstück fertiggestellt, erfolgt die Nachfeststellung am 1. Januar 2023. Anschließend erhaltet ihr einen neuen Einheitswertbescheid.

Bleibt der Einheitswert nach einem Eigentümerwechsel gleich hoch, erfolgt eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung. Das heißt, der zuletzt festgestellte Einheitswert ist weiterhin gültig.

Widerspruch gegen den Einheitswertbescheid – was muss ich tun?

Der Einheitswertbescheid ist ein Informationsschreiben für eure Unterlagen. Bevor ihr es abheftet, solltet ihr den Inhalt immer genau prüfen. Denn wenn euch Unregelmäßigkeiten bei der Berechnung auffallen oder der Wert zu hoch erscheint, könnt ihr Widerspruch einlegen.

Für den Einspruch habt ihr vier Wochen Zeit. Er muss schriftlich erfolgen und ihr müsst die Unstimmigkeiten genau erläutern. Dabei solltet ihr euch auf bestimmte Werte, Zahlen oder Zurechnungen beziehen können.

FAQs Grundsteuer und Grundsteuererklärung

Achtung: Der Einheitswert ist für die Höhe der Grundsteuer nur noch bis 2025 relevant. Mit der Grundsteuererklärung 2022 erfolgt eine Neubewertung von Eigentum – und zwar in jedem Bundesland individuell. Eine solche Hauptfeststellung soll künftig alle sieben Jahre erfolgen. Nachfolgend findet ihr die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuererklärung.

Damit ihr keine Fristen verpasst oder Fehler macht, solltet ihr außerdem diesen Artikel lesen: Grundsteuererklärung erstellen: Fristen und Fallstricke

Wieso muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten erhoben wird. Jeder Eigentümer von Haus und Grund, egal, ob privat, gewerblich oder forst- und landwirtschaftlich, ist dazu verpflichtet, jährlich Grundsteuer an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Infrastruktur, aber auch in Schwimmbäder, Krankenhäuser sowie Kitas und Schulen.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Im Zuge der Grundsteuerreform erfolgt bundesweit eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien. Die bisherige Kalkulation der Grundsteuer basierte auf inzwischen veralteten Einheitswerten von 1935 (neue Bundesländer) und 1965 (alte Bundesländer). Damit die Steuer den aktuellen Objektwerten (Stand 1. Januar 2022) entspricht, müssen alle Eigentümer zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Daraufhin ermitteln die Finanzämter die neue Grundsteuer, welche ab dem 1. Januar 2025 fällig ist. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung von Eigentum über eine Feststellungserklärung erfolgen.

Wie und wo muss ich die Grundsteuererklärung erstellen?

Die Grundsteuererklärung müsst ihr grundsätzlich online erstellen und elektronisch ans Finanzamt übermitteln. Dafür benötigt ihr einen ELSTER-Zugang. Die Abkürzung steht für "Elektronische Steuererklärung" und erleichtert Steuerpflichtigen die Übermittlung ihrer Daten ans Finanzamt. Um das Online-Portal nutzen zu können, müsst ihr euch zunächst kostenlos über www.elster.de registrieren. Wenn ihr bereits ein Benutzerkonto habt, könnt ihr die Grundsteuererklärung direkt darüber erstellen.

Seid ihr noch nicht angemeldet, kümmert euch rechtzeitig um ein ELSTER-Benutzerkonto. Denn das Passwort dafür erhaltet ihr auf dem Postweg und das kann im Extremfall ein paar Wochen dauern.

Wohnglück bietet in Kooperation mit Vermieterwelt.de einen Service, der euch dabei hilft, eure Grundsteuererklärung zu erstellen.

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Wie hoch die typische Grundsteuer ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe hängt vor allem vom Berechnungsmodell des Bundeslandes ab und vom Hebesatz der Gemeinde. Durchschnittlich liegt die jährliche Steuerlast für ein Einfamilienhaus zwischen 300 und 800 Euro.

Muss ich als Mieter Grundsteuern zahlen?

Auch als Mieter ist man in der Regel von der Grundsteuer betroffen. Vermieter haben nämlich das Recht, die Grundsteuer anteilig auf ihre Mieter umzulegen und als Nebenkosten abzurechnen. Die Höhe hängt vor allem von der Wohnfläche ab. Voraussetzung ist, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist.

Eine Grundsteuererklärung müssen Mieter hingegen nicht erstellen. Das obliegt dem Eigentümer.

Wie oft muss ich eine Grundsteuererklärung machen?

Die Grundsteuer ist jährlich fällig. Im Zuge der aktuellen Grundsteuerreform wird sie neu bewertet. Deshalb müsst ihr in diesem Jahr bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Eine solche Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre erfolgen, wobei sich der administrative Aufwand künftig deutlich verringern sollte.

Wann muss ich Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer ist als Jahressteuer ausgelegt und in Raten fällig. Diese müsst ihr im Regelfall jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. Bei geringen Steuerbeträgen fordert das Finanzamt üblicherweise ein bis maximal zwei Raten.

Wie oft ist die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer müsst ihr jedes Jahr zahlen. Es handelt sich dabei um eine Jahressteuer. Mit der Grundsteuerreform erfolgt zum Jahr 2025 eine Neubewertung des Eigentums und daraus ergibt sich eine neue Steuerschuld. Bis dahin bleibt alles beim Alten.

Grundsteuer-Leitfäden für verschiedene Bundesländer könnt ihr hier einsehen:

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